Geld & Recht
alle pijlers
Bestemmingsplan-ellende... Tja?!
dinsdag 13 oktober 2020 om 18:38
Beste allemaal,
Ik heb even wat advies nodig.
We bezitten 2 grote percelen, op 1 ervan staat het woonhuis. Op de andere staat een bakhuisje en op beide percelen is de tuin en een weiland gesitueerd. Om beeld te geven, in totaal gaat het om 4800 m2, woonhuis staat aan de weg, achterste gedeelte bestaat uit weiland. De perceelsgrens doorklieft de hele tuin en het weiland. Nooit sprake van geweest dat het perceel waar het woonhuis niet op staat, los verkocht is geweest oid. Huis is vroeger wel dubbel bewoond geweest, maar al zeker 40 jaar zijn beide percelen 1 tuin, met maar 1 omheining.
Nu hadden we het plan opgevat om een zwembad met poolhouse, een vijver en een carport te bouwen. carport zou volledig op het perceel komen waar het woonhuis niet aan ligt. Dat perceel ligt overigens ook aan een weggetje. zwembad, vijver en poolhouse zouden ook voor het grote deel op dat perceel komen en deels op het perceel waar het woonhuis op staat.
Nu blijkt na overleg met de gemeente, dat ze in 2013 het perceel waar woonhuis niet op staat, ineens tot agrarische bestemming hebben gemaakt. Hadden we kunnen zien in zon krantje, dat we niet lezen ivm nee-nee sticker. En nu mogen we daar dus helemaal niets. Nou dacht ik eerst nog; agrarische bestemming, misschien vanwege de landschappelijke waarde, zo in de uiterwaarden, maar dat gaat echt om het houden van een agrarisch bedrijf.... Er heeft hier nog nooit een agrarisch bedrijf gezeten... Dit is al zeker 40 jaar een tuin. Foutje van de gemeente. Achter en naast onze percelen liggen inderdaad stukken grond van 2 verschillende boeren, ik denk dat ze een lijntje over het hoofd hebben gezien oid.
Ambtenaar van de gemeente geeft aan dat bestemmingsplan wijzigen zeker 10.000 euro gaat kosten
We vragen ons nu af wat te doen. Het kan toch onmogelijk zo zijn dat wij door "oeps foutje van de gemeente" als particulier voor 10.000 euro het bestemmingsplan moeten wijzigen? Tuurlijk hadden we toen bezwaar kunnen maken, maar wie kijkt nou elke week in het lokale suffertje om te checken of je ineens een boerenbedrijf bent geworden
Even de boel verplaatsen, is zeker vwb de carport geen optie. dan moet ik die op een plek zetten waar ik eerst een deel van het weiland voor moet verharden (wat dus niet mag, want agrarisch en bovendien moet je dan een eindje lopen met je boodschappen ook), want in de winter staat het grondwater zo hoog (ivm de IJssel, we grenzen aan de winterdijk) dat je daar niet met je auto overheen kunt. Bovendien heeft het achterste gedeelte van de tuin een tuinbestemming. Zwembad zou daar nog wel mogen wat ik nu begrijp, maar poolhouse niet. Dus dan moeten we hele onlogische keuzes maken.
Conclusie, bijna een halve hectare grond, maar geen plek voor een carport?? Lekker hoor
Wie weet raad. Wil een beetje beslagen ten ijs komen richting gemeente
Edit: er zat dus al een agrarische bestemming op... waarom is echter nog wel een raadsel
Ik heb even wat advies nodig.
We bezitten 2 grote percelen, op 1 ervan staat het woonhuis. Op de andere staat een bakhuisje en op beide percelen is de tuin en een weiland gesitueerd. Om beeld te geven, in totaal gaat het om 4800 m2, woonhuis staat aan de weg, achterste gedeelte bestaat uit weiland. De perceelsgrens doorklieft de hele tuin en het weiland. Nooit sprake van geweest dat het perceel waar het woonhuis niet op staat, los verkocht is geweest oid. Huis is vroeger wel dubbel bewoond geweest, maar al zeker 40 jaar zijn beide percelen 1 tuin, met maar 1 omheining.
Nu hadden we het plan opgevat om een zwembad met poolhouse, een vijver en een carport te bouwen. carport zou volledig op het perceel komen waar het woonhuis niet aan ligt. Dat perceel ligt overigens ook aan een weggetje. zwembad, vijver en poolhouse zouden ook voor het grote deel op dat perceel komen en deels op het perceel waar het woonhuis op staat.
Nu blijkt na overleg met de gemeente, dat ze in 2013 het perceel waar woonhuis niet op staat, ineens tot agrarische bestemming hebben gemaakt. Hadden we kunnen zien in zon krantje, dat we niet lezen ivm nee-nee sticker. En nu mogen we daar dus helemaal niets. Nou dacht ik eerst nog; agrarische bestemming, misschien vanwege de landschappelijke waarde, zo in de uiterwaarden, maar dat gaat echt om het houden van een agrarisch bedrijf.... Er heeft hier nog nooit een agrarisch bedrijf gezeten... Dit is al zeker 40 jaar een tuin. Foutje van de gemeente. Achter en naast onze percelen liggen inderdaad stukken grond van 2 verschillende boeren, ik denk dat ze een lijntje over het hoofd hebben gezien oid.
Ambtenaar van de gemeente geeft aan dat bestemmingsplan wijzigen zeker 10.000 euro gaat kosten
We vragen ons nu af wat te doen. Het kan toch onmogelijk zo zijn dat wij door "oeps foutje van de gemeente" als particulier voor 10.000 euro het bestemmingsplan moeten wijzigen? Tuurlijk hadden we toen bezwaar kunnen maken, maar wie kijkt nou elke week in het lokale suffertje om te checken of je ineens een boerenbedrijf bent geworden
Even de boel verplaatsen, is zeker vwb de carport geen optie. dan moet ik die op een plek zetten waar ik eerst een deel van het weiland voor moet verharden (wat dus niet mag, want agrarisch en bovendien moet je dan een eindje lopen met je boodschappen ook), want in de winter staat het grondwater zo hoog (ivm de IJssel, we grenzen aan de winterdijk) dat je daar niet met je auto overheen kunt. Bovendien heeft het achterste gedeelte van de tuin een tuinbestemming. Zwembad zou daar nog wel mogen wat ik nu begrijp, maar poolhouse niet. Dus dan moeten we hele onlogische keuzes maken.
Conclusie, bijna een halve hectare grond, maar geen plek voor een carport?? Lekker hoor
Wie weet raad. Wil een beetje beslagen ten ijs komen richting gemeente
Edit: er zat dus al een agrarische bestemming op... waarom is echter nog wel een raadsel
banzai1980 wijzigde dit bericht op 14-10-2020 17:21
2.97% gewijzigd
woensdag 14 oktober 2020 om 10:33
Rustig aan, ik lees niet dat je boos bent, maar ik kan het me wel heel goed voorstellen!Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:29Waar lees je dat ik boos ben omdat ik niet geïnformeerd ben? En hier is zeker geen grote media-aandacht aan gegeven, dit is gewoon een foutje. Omdat het perceel niet bebouwd is en het grenst aan agrarische grond.
Tx voor de tip, ik ga even een lokale bouwkundige benaderen
Bij het aanvragen van bouwvergunningen in het buitengebied heb je vaak met deze procedure te maken, dus plaatselijke bouwkundigen zijn vaak op de hoogte van de procedures. Als jouw mannetje het niet kan, weet hij vast wel wie je kunt benaderen om de boel vlot te trekken.
Succes ermee!
Je moet erop te vertrouwen dat als hij bij je weg wil, hij heus wel weggaat. En tot die tijd is hij vrijwillig bij je. (Murrmurr)
woensdag 14 oktober 2020 om 10:33
12 jaar geleden had je inderdaad gelijk. Daarom is juridisch advies op een forum vragen altijd zo verraderlijk. Iedereen heeft wel een ervaring, maar elk geval is anders en die veranderende wetgeving is veradelijk.ninanoname schreef: ↑14-10-2020 10:30Was echt zo bij ons. Maar inderdaad, ik woon hier al weer 12 jaar.tijd gaat harder dan je denkt.
anoniem_329319 wijzigde dit bericht op 14-10-2020 10:35
0.25% gewijzigd
woensdag 14 oktober 2020 om 10:34
Oké, ik moet dus bij de gemeentelijk stedenbouwkundige zijn, txEames6 schreef: ↑14-10-2020 10:32De belangrijkste vraag die je nu nog aan de gemeente kan stellen is of ze wel bereid zijn om überhaupt medewerking te verlenen. Daar zal de gemeentelijk stedenbouwkundige uitspraak over moeten doen. Dat kan door het aanvragen van een vooroverleg en dat is gratis.
Een nieuw bestemmingsplan is niet perse nodig, zie ook het advies van Schuimblusser
woensdag 14 oktober 2020 om 10:37
Haha die hebben we al, alleen niet op de goede plek.
Je mag volgens mij ook niet zomaar een agrarisch gebouw op agrarische grond bouwen gek genoeg
banzai1980 wijzigde dit bericht op 14-10-2020 10:48
0.73% gewijzigd
woensdag 14 oktober 2020 om 10:37
Als ze die hebben. Kleinere gemeentes hebben die soms niet zelf in dienst. Maar ze moeten wel antwoord geven op de vraag of ze überhaupt positief over jullie plannen zijn. En als ze dat zijn, dan zou ik dat ook zwart op wit vragen,Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:34Oké, ik moet dus bij de gemeentelijk stedenbouwkundige zijn, tx
Zou zonde zijn als je straks allemaal kosten aan het maken bent en ze dan alsnog negatief besluiten op de vergunningaanvraag.
woensdag 14 oktober 2020 om 10:41
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:21Tx!
Een concept aanvraag voor een afwijking of voor een bestemmingsplanwijziging?
Een afwijking!
woensdag 14 oktober 2020 om 10:43
Nou dat is mij ook niet helemaal duidelijk. Ik denk dat het met een tuinbestemming alsnog niet vergunningsvrij kan, omdat ik het niet op het Achtererf gebied had gepland, maar volgens mij is er dan wel meer mogelijk. Voor wat betreft het zwembad zou het volgens mij wel schelen. Dat zijn dus ook vragen die ik even aan de lokale bouwkundige ga stellen
woensdag 14 oktober 2020 om 10:45
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:43Nou dat is mij ook niet helemaal duidelijk. Ik denk dat het met een tuinbestemming alsnog niet vergunningsvrij kan, omdat ik het niet op het Achtererf gebied had gepland, maar volgens mij is er dan wel meer mogelijk. Voor wat betreft het zwembad zou het volgens mij wel schelen. Dat zijn dus ook vragen die ik even aan de lokale bouwkundige ga stellen
Oh ja, voor de vijver maakt het ook uit. Je mag wel een vijver op een tuin, maar niet zomaar op agrarische grond. Is ook vervelend als die koeien die hier niet staan, er in verdrinken
woensdag 14 oktober 2020 om 10:46
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:43Nou dat is mij ook niet helemaal duidelijk. Ik denk dat het met een tuinbestemming alsnog niet vergunningsvrij kan, omdat ik het niet op het Achtererf gebied had gepland, maar volgens mij is er dan wel meer mogelijk. Voor wat betreft het zwembad zou het volgens mij wel schelen. Dat zijn dus ook vragen die ik even aan de lokale bouwkundige ga stellen
Ik zou toch nog eens hier kijken, TO: https://www.nationaleombudsman.nl/nieuw ... en/2016042
Volgens dit artikel bestaat er ook nog zoiets als een "vereiste van goede informatieverstrekking" en het lijkt me duidelijk dat de gemeente hieraan niet heeft voldaan.
woensdag 14 oktober 2020 om 10:47
Ja, ook als er ineens een bestemming op zit die niet terecht is? Ik had de hoop dat een fout nog hersteld kan worden
woensdag 14 oktober 2020 om 10:47
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:37Haha die hebben we al, alleen niet op de goede plek.
Je mag volgens mij ook niet zomaar een agrarisch gebouw op agrarische grond bouwen hem genoeg
Vaak mag je wel een schuur(tje) voor opslag van landbouwvoertuigen op een agrarische bestemming plaatsen.
Maar ja, dat is niet feitelijk wat je wil. Of heb je een trekker?
woensdag 14 oktober 2020 om 10:48
Tx!nerdopviva schreef: ↑14-10-2020 10:46Ik zou toch nog eens hier kijken, TO: https://www.nationaleombudsman.nl/nieuw ... en/2016042
Volgens dit artikel bestaat er ook nog zoiets als een "vereiste van goede informatieverstrekking" en het lijkt me duidelijk dat de gemeente hieraan niet heeft voldaan.
woensdag 14 oktober 2020 om 10:50
Ik kan onze zitmaaier er misschien stallen..
Dat is nu ook een overweging. Ik kan er wat neerplempen zonder toestemming, of toestemming vragen voor zo’n schuur zoals je zegt, maar dan zit ik nog steeds met die agrarische bestemming en t feit dat de grond daardoor minder bruikbaar en waard is
banzai1980 wijzigde dit bericht op 14-10-2020 10:53
0.18% gewijzigd
woensdag 14 oktober 2020 om 10:53
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:47Ja, ook als er ineens een bestemming op zit die niet terecht is? Ik had de hoop dat een fout nog hersteld kan worden
Jawel. Dat kan wel. Waar ik het al over had, die herzeiningen die ze per geloof ik 10 jaar doen.
Zo is die verandering bij jou ook gekomen. Die plannetjes actualiseren ze eens in de zoveel tijd.
En als de gemeente daaraan mee wil werken veranderen ze het ook wel weer terug op dat moment van een volgende herziening.
Maar... als dat wat jij van plan bent toch ook al niet in het 'oude' bestemmingsplan past, dan is jouw probleem niet dat het betsemmingspan is gewijzigd. Dan wil je uberhaupt afwijkend van het bestemmingsplan (oud en nieuw) iets realiseren.
Dan moet je aan de gemeente vragen of de gemeente daaraan mee wil werken, iets bouwen afwijkend van bestemmingsplan.
woensdag 14 oktober 2020 om 10:56
babbeleo schreef: ↑14-10-2020 10:53Jawel. Dat kan wel. Waar ik het al over had, die herzeiningen die ze per geloof ik 10 jaar doen.
Zo is die verandering bij jou ook gekomen. Die plannetjes actualiseren ze eens in de zoveel tijd.
En als de gemeente daaraan mee wil werken veranderen ze het ook wel weer terug op dat moment van een volgende herziening.
Maar... als dat wat jij van plan bent toch ook al niet in het 'oude' bestemmingsplan past, dan is jouw probleem niet dat het betsemmingspan is gewijzigd. Dan wil je uberhaupt afwijkend van het bestemmingsplan (oud en nieuw) iets realiseren.
Dan moet je aan de gemeente vragen of de gemeente daaraan mee wil werken, iets bouwen afwijkend van bestemmingsplan.
Ja, die herziening laat dan nog 3 jaar op zich wachten. Is misschien wel een goede insteek, bij de gemeente aangeven dat de bestemming agrarisch over 3 jaar toch geen stand kan houden. Idd moet ik dan wel kijken of wat ik wil past binnen een tuinbestemming en zo nee, of er dan kan worden afgeweken.
Ga zo die bouwkundige even bellen
woensdag 14 oktober 2020 om 11:04
Een gemeente is echt niet verplicht om iedere bewoner persoonlijk op de hoogte te stellen. Daar zijn nou juist die lokale sufferdjes, de automatische emailservice en de Staatscourant voor. Even uit mijn hoofd is de gemeente verplicht te publiceren via ruimtelijkeplannen.nl, Gemeentenieuws en Staatscourant.nerdopviva schreef: ↑14-10-2020 10:46Ik zou toch nog eens hier kijken, TO: https://www.nationaleombudsman.nl/nieuw ... en/2016042
Volgens dit artikel bestaat er ook nog zoiets als een "vereiste van goede informatieverstrekking" en het lijkt me duidelijk dat de gemeente hieraan niet heeft voldaan.
Maar TO, zoek gewoon contact met de gemeente. Het gebeurt wel eens dat er een fout wordt gemaakt, zeker in het landelijk gebied en daar hoef je echt niet gelijk een complete bestemmingsherziening voor aan te vragen. Mijn ervaring is dat als de fout bij de gemeente ligt ze deze echt wel wil herstellen.
Succes.
Oh enne, de artikel 19-procedure was nog onder de oude WRO. En die bestaat sinds 2008 niet meer.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:07
nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:04Een gemeente is echt niet verplicht om iedere bewoner persoonlijk op de hoogte te stellen. Daar zijn nou juist die lokale sufferdjes, de automatische emailservice en de Staatscourant voor. Even uit mijn hoofd is de gemeente verplicht te publiceren via ruimtelijkeplannen.nl, Gemeentenieuws en Staatscourant.
Maar TO, zoek gewoon contact met de gemeente. Het gebeurt wel eens dat er een fout wordt gemaakt, zeker in het landelijk gebied en daar hoef je echt niet gelijk een complete bestemmingsherziening voor aan te vragen. Mijn ervaring is dat als de fout bij de gemeente ligt ze deze echt wel wil herstellen.
Succes.
Oh enne, de artikel 19-procedure was nog onder de oude WRO. En die bestaat sinds 2008 niet meer.
Dat klinkt wel hoopvol, tx
woensdag 14 oktober 2020 om 11:07
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:56Ja, die herziening laat dan nog 3 jaar op zich wachten. Is misschien wel een goede insteek, bij de gemeente aangeven dat de bestemming agrarisch over 3 jaar toch geen stand kan houden. Idd moet ik dan wel kijken of wat ik wil past binnen een tuinbestemming en zo nee, of er dan kan worden afgeweken.
Ga zo die bouwkundige even bellen
Dat is niet helemaal de situatie waar je in zit. Wel kun je overleggen met de gemeente of zij -zoals je eerder opemerkte- ook vinden dat de wijziging er per abuis ingeslopen is en dat ze willen meewerken aan het herstellen van de fout bij de volgende herzieining.
Dat zwart op wit van de gemeente, maakt een afwijking op een huidig bestemmingsplan makkelijker omdat er dan al een voornemen is om het bestemmingsplan in de toekomst op een bepaalde manier in te vullen.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:07
nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:06En er komen geen 10-jaarlijkse herzieningen meer, vanwege de Omgevingswet. Die actualiseringsplicht is per 1 juli 2018 vervallen.
Okay
woensdag 14 oktober 2020 om 11:09
Tx.babbeleo schreef: ↑14-10-2020 11:07Dat is niet helemaal de situatie waar je in zit. Wel kun je overleggen met de gemeente of zij -zoals je eerder opemerkte- ook vinden dat de wijziging er per abuis ingeslopen is en dat ze willen meewerken aan het herstellen van de fout bij de volgende herzieining.
Dat zwart op wit van de gemeente, maakt een afwijking op een huidig bestemmingsplan makkelijker omdat er dan al een voornemen is om het bestemmingsplan in de toekomst op een bepaalde manier in te vullen.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:10
Maar dit is toch ronduit asociaal van de gemeente. Het is TO s eigendom en ik snap dat je als eigenaar niet zomaar iets mag bouwen maar daar toestemming voor moet hebben. Logisch. Bv
Maar nu beslist de gemeente over het eigendom van een eigenaar dat zijn bezit nu ineens een andere bestemming heeft. Maw je hebt in wezen niets te vertellen over je eigen bezit. En dat iets in een lokaal krantje wordt gezet, komt dat de gemeente even goed uit. Hoeveel mensen lezen dit, als ze überhaupt een krant krijgen.
In dit soort gevallen zou de gemeente dit schriftelijk moeten melden aan de eigenaar zodat de eigenaar tijdig kan reageren. Je krijgt voor minder belangrijke zaken al post van de overheid of gemeente binnen. En inderdaad vanaf nu dan maar gelijk zorgen dat je post binnen krijgt via overheid.nl.
