Geld & Recht
alle pijlers
Bestemmingsplan-ellende... Tja?!
dinsdag 13 oktober 2020 om 18:38
Beste allemaal,
Ik heb even wat advies nodig.
We bezitten 2 grote percelen, op 1 ervan staat het woonhuis. Op de andere staat een bakhuisje en op beide percelen is de tuin en een weiland gesitueerd. Om beeld te geven, in totaal gaat het om 4800 m2, woonhuis staat aan de weg, achterste gedeelte bestaat uit weiland. De perceelsgrens doorklieft de hele tuin en het weiland. Nooit sprake van geweest dat het perceel waar het woonhuis niet op staat, los verkocht is geweest oid. Huis is vroeger wel dubbel bewoond geweest, maar al zeker 40 jaar zijn beide percelen 1 tuin, met maar 1 omheining.
Nu hadden we het plan opgevat om een zwembad met poolhouse, een vijver en een carport te bouwen. carport zou volledig op het perceel komen waar het woonhuis niet aan ligt. Dat perceel ligt overigens ook aan een weggetje. zwembad, vijver en poolhouse zouden ook voor het grote deel op dat perceel komen en deels op het perceel waar het woonhuis op staat.
Nu blijkt na overleg met de gemeente, dat ze in 2013 het perceel waar woonhuis niet op staat, ineens tot agrarische bestemming hebben gemaakt. Hadden we kunnen zien in zon krantje, dat we niet lezen ivm nee-nee sticker. En nu mogen we daar dus helemaal niets. Nou dacht ik eerst nog; agrarische bestemming, misschien vanwege de landschappelijke waarde, zo in de uiterwaarden, maar dat gaat echt om het houden van een agrarisch bedrijf.... Er heeft hier nog nooit een agrarisch bedrijf gezeten... Dit is al zeker 40 jaar een tuin. Foutje van de gemeente. Achter en naast onze percelen liggen inderdaad stukken grond van 2 verschillende boeren, ik denk dat ze een lijntje over het hoofd hebben gezien oid.
Ambtenaar van de gemeente geeft aan dat bestemmingsplan wijzigen zeker 10.000 euro gaat kosten
We vragen ons nu af wat te doen. Het kan toch onmogelijk zo zijn dat wij door "oeps foutje van de gemeente" als particulier voor 10.000 euro het bestemmingsplan moeten wijzigen? Tuurlijk hadden we toen bezwaar kunnen maken, maar wie kijkt nou elke week in het lokale suffertje om te checken of je ineens een boerenbedrijf bent geworden
Even de boel verplaatsen, is zeker vwb de carport geen optie. dan moet ik die op een plek zetten waar ik eerst een deel van het weiland voor moet verharden (wat dus niet mag, want agrarisch en bovendien moet je dan een eindje lopen met je boodschappen ook), want in de winter staat het grondwater zo hoog (ivm de IJssel, we grenzen aan de winterdijk) dat je daar niet met je auto overheen kunt. Bovendien heeft het achterste gedeelte van de tuin een tuinbestemming. Zwembad zou daar nog wel mogen wat ik nu begrijp, maar poolhouse niet. Dus dan moeten we hele onlogische keuzes maken.
Conclusie, bijna een halve hectare grond, maar geen plek voor een carport?? Lekker hoor
Wie weet raad. Wil een beetje beslagen ten ijs komen richting gemeente
Edit: er zat dus al een agrarische bestemming op... waarom is echter nog wel een raadsel
Ik heb even wat advies nodig.
We bezitten 2 grote percelen, op 1 ervan staat het woonhuis. Op de andere staat een bakhuisje en op beide percelen is de tuin en een weiland gesitueerd. Om beeld te geven, in totaal gaat het om 4800 m2, woonhuis staat aan de weg, achterste gedeelte bestaat uit weiland. De perceelsgrens doorklieft de hele tuin en het weiland. Nooit sprake van geweest dat het perceel waar het woonhuis niet op staat, los verkocht is geweest oid. Huis is vroeger wel dubbel bewoond geweest, maar al zeker 40 jaar zijn beide percelen 1 tuin, met maar 1 omheining.
Nu hadden we het plan opgevat om een zwembad met poolhouse, een vijver en een carport te bouwen. carport zou volledig op het perceel komen waar het woonhuis niet aan ligt. Dat perceel ligt overigens ook aan een weggetje. zwembad, vijver en poolhouse zouden ook voor het grote deel op dat perceel komen en deels op het perceel waar het woonhuis op staat.
Nu blijkt na overleg met de gemeente, dat ze in 2013 het perceel waar woonhuis niet op staat, ineens tot agrarische bestemming hebben gemaakt. Hadden we kunnen zien in zon krantje, dat we niet lezen ivm nee-nee sticker. En nu mogen we daar dus helemaal niets. Nou dacht ik eerst nog; agrarische bestemming, misschien vanwege de landschappelijke waarde, zo in de uiterwaarden, maar dat gaat echt om het houden van een agrarisch bedrijf.... Er heeft hier nog nooit een agrarisch bedrijf gezeten... Dit is al zeker 40 jaar een tuin. Foutje van de gemeente. Achter en naast onze percelen liggen inderdaad stukken grond van 2 verschillende boeren, ik denk dat ze een lijntje over het hoofd hebben gezien oid.
Ambtenaar van de gemeente geeft aan dat bestemmingsplan wijzigen zeker 10.000 euro gaat kosten
We vragen ons nu af wat te doen. Het kan toch onmogelijk zo zijn dat wij door "oeps foutje van de gemeente" als particulier voor 10.000 euro het bestemmingsplan moeten wijzigen? Tuurlijk hadden we toen bezwaar kunnen maken, maar wie kijkt nou elke week in het lokale suffertje om te checken of je ineens een boerenbedrijf bent geworden
Even de boel verplaatsen, is zeker vwb de carport geen optie. dan moet ik die op een plek zetten waar ik eerst een deel van het weiland voor moet verharden (wat dus niet mag, want agrarisch en bovendien moet je dan een eindje lopen met je boodschappen ook), want in de winter staat het grondwater zo hoog (ivm de IJssel, we grenzen aan de winterdijk) dat je daar niet met je auto overheen kunt. Bovendien heeft het achterste gedeelte van de tuin een tuinbestemming. Zwembad zou daar nog wel mogen wat ik nu begrijp, maar poolhouse niet. Dus dan moeten we hele onlogische keuzes maken.
Conclusie, bijna een halve hectare grond, maar geen plek voor een carport?? Lekker hoor
Wie weet raad. Wil een beetje beslagen ten ijs komen richting gemeente
Edit: er zat dus al een agrarische bestemming op... waarom is echter nog wel een raadsel
banzai1980 wijzigde dit bericht op 14-10-2020 17:21
2.97% gewijzigd
woensdag 14 oktober 2020 om 11:11
Maar dit is toch ronduit asociaal van de gemeente. Het is TO s eigendom en ik snap dat je als eigenaar niet zomaar iets mag bouwen maar daar toestemming voor moet hebben. Logisch.
Maar nu beslist de gemeente over het eigendom van een eigenaar dat zijn bezit nu ineens een andere bestemming heeft. Maw je hebt in wezen niets te vertellen over je eigen bezit. En dat iets in een lokaal krantje wordt gezet, komt dat de gemeente even goed uit. Hoeveel mensen lezen dit, als ze überhaupt een krant krijgen.
In dit soort gevallen zou de gemeente dit schriftelijk moeten melden aan de eigenaar zodat de eigenaar tijdig kan reageren. Je krijgt voor minder belangrijke zaken al post van de overheid of gemeente binnen. En inderdaad vanaf nu dan maar gelijk zorgen dat je post binnen krijgt via overheid.nl.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:12
nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:06En er komen geen 10-jaarlijkse herzieningen meer, vanwege de Omgevingswet. Die actualiseringsplicht is per 1 juli 2018 vervallen.
Er komen (2013 toch nog niet?) van die CHW bestemmingsplannen of hoe zit dat ook al weer. Met kortere procedures.
Dat 2013 bestemmingplan gaat anders worden, dat moment komt.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:14
nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:11En ik zou in eerste instantie de planjurist bellen. De (steden)bouwkundige heeft niet zoveel met ruimtelijk ordeningsrecht.
Ga ik naar kijken, ik denk dat die lokale bouwkundige ook wel kan aangeven wie dat is
woensdag 14 oktober 2020 om 11:15
Bestemmingplannen worden, volgens mij, elke 10 jaar herzien. Je kan dus ook wachten en bij de volgende herziening een bestemmingplan wijziging indienen.
Nu juridisch advies inwinnen van iemand die verstand heeft van bestemmingsplannen. Want dit gaat meestal niet makkelijk en goedkoop.
Nu juridisch advies inwinnen van iemand die verstand heeft van bestemmingsplannen. Want dit gaat meestal niet makkelijk en goedkoop.
I can't control the wind but I can adjust the sail
explore, dream & discover
explore, dream & discover
woensdag 14 oktober 2020 om 11:17
@Renee, zo werkt het nu eenmaal niet. Dat de gemeente bestemmingen en daarbij horende regels oplegt is ter bescherming van een de omgeving. Dat iets je eigendom is, wil niet zeggen dat je er alles maar mee mag doen. Ik mag op mijn huis (monument) ook niet opeens een verdieping erbij bouwen. De buurvrouw mag van haar huis ook niet opeens een café maken. En boer Krelis mag op zijn stuk grond niet opeens een varkenshouderij beginnen.
Maar wat ik al zei, TO kan gewoon in overleg met de gemeente. Het zijn geen boemannen.
Maar wat ik al zei, TO kan gewoon in overleg met de gemeente. Het zijn geen boemannen.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:18
Dit, bij een omgevingsvergunning wordt regelmatig afgeweken van het bestemmingsplan. Dan wordt er een afwijkingsbesluit genomen (de zogenaamde postzegelbestemmingsplannen). Voor een kleine wijziging of afwijking hoeft echt niet het gehele bestemmingsplan te worden aangepast.Schuimblusser schreef: ↑14-10-2020 09:35Ik maak bestemmingsplannen, en hoe k*t ook je had toen zelf moeten opletten. Wordt ook gepubliceerd in de staatscourant (niet dat iemand daar in kijkt).
Je bent inderdaad te laat voor planschade. Je zou kunnen kijken naar wat er in het overgangsrecht staat in het bestemmingsplan, maar denk niet dat dat je verder helpt.
Ik zou ook een bureau inschakelen die bestemmingsplannen maakt. Die heb je ook nodig als je een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan wilt. Een heel nieuw bestemmingsplan is niet noodzakelijk.
In de leges Van je gemeente kun je kijken wat een afwijking van het bestemmingsplan kost (uitgebreide procedure).
woensdag 14 oktober 2020 om 11:19
nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:17@Renee, zo werkt het nu eenmaal niet. Dat de gemeente bestemmingen en daarbij horende regels oplegt is ter bescherming van een de omgeving. Dat iets je eigendom is, wil niet zeggen dat je er alles maar mee mag doen. Ik mag op mijn huis (monument) ook niet opeens een verdieping erbij bouwen. De buurvrouw mag van haar huis ook niet opeens een café maken. En boer Krelis mag op zijn stuk grond niet opeens een varkenshouderij beginnen.
Maar wat ik al zei, TO kan gewoon in overleg met de gemeente. Het zijn geen boemannen.
Eens dat niet zomaar alles gebouwd zou mogen worden, alleen in dit geval beslist de gemeente feitelijk zonder overleg dat er ineens koeien oid op mijn tuin zouden moeten staan
woensdag 14 oktober 2020 om 11:20
Nou, ik denk dat je daar best wel een punt hebt. Jij hebt opeens iets anders dan je gekocht had, wat nu minder waard is door een fout van de gemeente. En dat andere is minder waard dan je eerst had.Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:50Ik kan onze zitmaaier er misschien stallen..
Dat is nu ook een overweging. Ik kan er wat neerplempen zonder toestemming, of toestemming vragen voor zo’n schuur zoals je zegt, maar dan zit ik nog steeds met die agrarische bestemming en t feit dat de grond daardoor minder bruikbaar en waard is
Eerst maar eens een gesprek aanvragen met de deskundige van de gemeente en iemand meenemen die je kan bijstaan, de bouwkundige bijvoorbeeld. En als ze echt geen sjoege geven, de boel eens aanhangig maken bij de nationale ombudsman.
Wat een gedoe joh!
Je moet erop te vertrouwen dat als hij bij je weg wil, hij heus wel weggaat. En tot die tijd is hij vrijwillig bij je. (Murrmurr)
woensdag 14 oktober 2020 om 11:20
Kan ook, je hebt ze uiteindelijk allebei nodig.nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:11En ik zou in eerste instantie de planjurist bellen. De (steden)bouwkundige heeft niet zoveel met ruimtelijk ordeningsrecht.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:21
Miek_ schreef: ↑14-10-2020 11:18Dit, bij een omgevingsvergunning wordt regelmatig afgeweken van het bestemmingsplan. Dan wordt er een afwijkingsbesluit genomen (de zogenaamde postzegelbestemmingsplannen). Voor een kleine wijziging of afwijking hoeft echt niet het gehele bestemmingsplan te worden aangepast.
De term postzegelbestemmmingsplannen was ik ook al tegen gekomen. Ga ik naar kijken
woensdag 14 oktober 2020 om 11:23
ninanoname schreef: ↑14-10-2020 11:20Nou, ik denk dat je daar best wel een punt hebt. Jij hebt opeens iets anders dan je gekocht had, wat nu minder waard is door een fout van de gemeente. En dat andere is minder waard dan je eerst had.
Eerst maar eens een gesprek aanvragen met de deskundige van de gemeente en iemand meenemen die je kan bijstaan, de bouwkundige bijvoorbeeld. En als ze echt geen sjoege geven, de boel eens aanhangig maken bij de nationale ombudsman.
Wat een gedoe joh!
Ja zeker veel gedoe!
En ik heb echt een prachtig plan liggen, dat heel mooi in de omgeving past. Zwembad wordt heel mooi weggewerkt door een grote vijver. Zag het al helemaal voor me, echt balen dit gedoe
woensdag 14 oktober 2020 om 11:23
Ja, er worden wel herzieningen gemaakt en ook nog wel nieuwe bestemmingsplannen. Maar die tienjaarlijkse actualiseringen zijn er niet meer. https://vng.nl/nieuws/wet-afschaffing-a ... per-1-juli
En per 1-1-2022 vallen alle bestemmingsplannen onder één omgevingsplan.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:23
Is wel echt een ambtenarentermBanzai1980 schreef: ↑14-10-2020 11:21De term postzegelbestemmmingsplannen was ik ook al tegen gekomen. Ga ik naar kijken
Wordt gebruikt voor kleine bestemmingsplanwijzigingen zoals bij jouw perceel.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:45
Kloptnessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:26Ja, maar dat is wel nog steeds een bestemmingsplanherziening.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:50
Die vallen niet uit het niets allemaal in ene onder 1 chw bestemmingsplan. Ook dàt is een procedure die door de gemeente kan worden aangegrepen om 'actualiseren', of een fout te herstellen als ze dat voornemens zijn.nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:23Ja, er worden wel herzieningen gemaakt en ook nog wel nieuwe bestemmingsplannen. Maar die tienjaarlijkse actualiseringen zijn er niet meer. https://vng.nl/nieuws/wet-afschaffing-a ... per-1-juli
En per 1-1-2022 vallen alle bestemmingsplannen onder één omgevingsplan.
Moet nog zien of alle gemeentes dat gaat op tijd gaat lukken trouwens.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:56
Wat een fijne tip, ik heb mij direct aangemeld!RikM schreef: ↑14-10-2020 09:49TO heeft er nu niets aan maar even voor iedereen die ook nooit in zo'n krantje kijkt: je kunt tegenwoordig via overheid.nl een e-mailservice instellen waarmee je alle berichten over jouw buurt in een e-mail krijgt. Denk daarbij aan aanvragen voor bouwvergunningen, kapvergunning, etc. Dan kom je dus nooit voor een verrassing te staan.
woensdag 14 oktober 2020 om 11:58
woensdag 14 oktober 2020 om 12:44
Banzai1980 schreef: ↑14-10-2020 10:47Ja, ook als er ineens een bestemming op zit die niet terecht is? Ik had de hoop dat een fout nog hersteld kan worden
Jazeker kan dat, en dat lijkt in dit geval zeker ook voor de hand te liggen. Ik zou zeker niet met allerlei bouwkundigen je storten op wijzigingsprocedures. Dit is gewoon een fout die hersteld moet worden.
Belangrijk is dat je kan aantonen dat het perceel altijd al onderdeel is geweest van jullie tuin en niet anders dan als tuin bij de woning in gebruik is geweest. De gemeente mag wel bestemmingsplannen wijzigingen maar natuurlijk niet zo maar de bestemming die iets niet heeft omgooien. Het is ook niet zo dat jij moet verhuizen als de gemeente toevallig van jouw huis een agrarische bestemming maakt.
2 zaken zijn hier van belang:
- het was in het vorige bestemmingsplan niet agrarisch.
- het was al voor de bestemmingsplanwijziging een woonerf (niet agrarisch).
woensdag 14 oktober 2020 om 12:54
Er zijn veel overeenkomsten. En ook dat omgevingsplan heeft weer mogelijkheden om te actualiseren, of welke eufemistische term ze er maar aan geven.nessemeisje schreef: ↑14-10-2020 11:58Omgevingsplan en bestemmingsplan onder Crisis- en herstelwet is niet hetzelfde.
En jawel, de bestemmingsplannen vallen straks wel degelijk allemaal onder 1 Omgevingsplan. Hoe dat digitaal, praktisch en juridisch geregeld wordt, daar zijn gemeentes al druk mee bezig.
Dat omgevingsplan kan nog jaren duren, dat chw bestemmingsplan zouden ze nu al mee bezig kunnen zijn.
Beide gevallen geeft het de gemeente veel meer bevoegdheden, die ze overigens ook kunnen gebruiken om een fout te herstellen.
Mijn ervaring is niet onverdeeld positief over deze ontwikkelingen, je moet als burgers werkelijk ogen in je achterhoofd hebben om door te hebben waar de gemeente mee bezig is. Wat ook tot uitdrukking komt in de houding "had je maar ergens een publicatie moeten zien staan, door hebben wat dat voor jou betekent, en had je dan moeten maar gaan procederen om een wijziging voor jouw eigendom te voorkomen" die inderdaad een aantal gemeentes zich aanmeten.
En welke procedures, welke juridisch verschillende type bestemmingsplannen, kunnen ook nog eens per gemeente verschillend zijn.
Moet je als burger maar allemaal begrijpen. En anders pech.
woensdag 14 oktober 2020 om 12:59
Op basis van het overgangsrecht is het oude gebruik, zoals dat was toegestaan volgens het oude bestemmingsplan, nu ook nog steeds toegestaan. Dus als het voorheen als tuin bestemd was is dat nog steeds legaal.
Zie voor meer uitleg:
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/over ... t-gebruik/
Dus de gemeente hoeft nu niks te wijzigen aan het bestemmingsplan. Het gebruik als tuin is gewoon toegestaan
Zie voor meer uitleg:
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/over ... t-gebruik/
Dus de gemeente hoeft nu niks te wijzigen aan het bestemmingsplan. Het gebruik als tuin is gewoon toegestaan
woensdag 14 oktober 2020 om 13:06
woensdag 14 oktober 2020 om 13:35
Schuimblusser schreef: ↑14-10-2020 12:59Op basis van het overgangsrecht is het oude gebruik, zoals dat was toegestaan volgens het oude bestemmingsplan, nu ook nog steeds toegestaan. Dus als het voorheen als tuin bestemd was is dat nog steeds legaal.
Zie voor meer uitleg:
https://www.omgevingsweb.nl/nieuws/over ... t-gebruik/
Dus de gemeente hoeft nu niks te wijzigen aan het bestemmingsplan. Het gebruik als tuin is gewoon toegestaan
Dat moet je dan wel kunnen aantonen (particulier bezit en in gebruik voor tuin of woondoeleinden zonder agrarische binding) en dat moet vastgelegd worden (dubbel gebruik agrarisch en wonen). En de vraag is dan even of het bestemming 'tuin' heeft of bestemming 'wonen'. In elk geval sta je vrij sterk als het voorheen een andere bestemming had en er in de tussentijd niks gewijzigd is in het gebruik.
