Geld & Recht
alle pijlers
Wijzigen bestemmingsplan bouwhoogte
donderdag 9 juni 2022 om 13:11
Wij wonen al een aantal jaar met veel plezier in ons huis, alleen wordt het huis langzaamaan te klein. We hebben nu twee woonlagen (dus begane grond + 1 verdieping).
We zouden heel graag een dakopbouw willen plaatsen, maar er blijkt in het bestemmingsplan te staan dat de maximale bouwhoogte voor ons rijtje huizen 7 meter is. Alle andere huizen in de straat hebben 3 of zelfs 4 bouwlagen en daar geldt een maximale bouwhoogte van 10+ meter.
De vraag is nu: is er toch een manier om dit voor elkaar te krijgen? Moet het bestemmingsplan dan gewijzigd worden? En zo ja, hoe pak je dat aan? Is er hier iemand die daar ervaring mee heeft?
Op internet lees ik vooral verhalen dat het wijzigen van bestemmingsplannen heel duur en complex is, maar nergens over hoe dit precies werkt.
We zouden heel graag een dakopbouw willen plaatsen, maar er blijkt in het bestemmingsplan te staan dat de maximale bouwhoogte voor ons rijtje huizen 7 meter is. Alle andere huizen in de straat hebben 3 of zelfs 4 bouwlagen en daar geldt een maximale bouwhoogte van 10+ meter.
De vraag is nu: is er toch een manier om dit voor elkaar te krijgen? Moet het bestemmingsplan dan gewijzigd worden? En zo ja, hoe pak je dat aan? Is er hier iemand die daar ervaring mee heeft?
Op internet lees ik vooral verhalen dat het wijzigen van bestemmingsplannen heel duur en complex is, maar nergens over hoe dit precies werkt.
donderdag 9 juni 2022 om 13:14
Ik zou contact opnemen met een bouwkundig bureau uit je regio.
Zij kunnen nagaan of je wens technisch gezien mogelijk is, maar zij kunnen ook helpen/ondersteunen in zaken zoals wijzigen bestemmingsplan. Zou er in ieder geval niet zelf mee gaan rommelen want het stikt waarschijnlijk van de regeltjes. Zo’n bureau weet precies hoe ze dat moeten aanpakken.
Zij kunnen nagaan of je wens technisch gezien mogelijk is, maar zij kunnen ook helpen/ondersteunen in zaken zoals wijzigen bestemmingsplan. Zou er in ieder geval niet zelf mee gaan rommelen want het stikt waarschijnlijk van de regeltjes. Zo’n bureau weet precies hoe ze dat moeten aanpakken.
donderdag 9 juni 2022 om 13:21
piepp schreef: ↑09-06-2022 13:14Ik zou contact opnemen met een bouwkundig bureau uit je regio.
Zij kunnen nagaan of je wens technisch gezien mogelijk is, maar zij kunnen ook helpen/ondersteunen in zaken zoals wijzigen bestemmingsplan. Zou er in ieder geval niet zelf mee gaan rommelen want het stikt waarschijnlijk van de regeltjes. Zo’n bureau weet precies hoe ze dat moeten aanpakken.
Dit inderdaad. Vaak hebben zij ook goede contacten met medewerkers van de gemeente, wat ook kan helpen in de besluitvorming.
Wellicht zou je kun je proberen om een vergunning te krijgen, waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Dat hebben wij ook ergens voor gekregen, dat werd een tijdelijke vergunning (10 jaar), maar dat was dan wel in het kader van het feit dat de gemeente deze bestemming zou wijzigen, als ze alle bestemmingen weer zouden gaan herzien (dat moeten ze volgens mij eens in de zoveel tijd). In deze situatie is het op initiatief van de gemeente en kost het ons niets.
Zelf de bestemming laten wijzigen is idd heel duur. De gemeente had het tegen ons over 10.000 euro ofzo. Als ze al akkoord gaan tenminste.
donderdag 9 juni 2022 om 13:32
Ik zou als eerste een afspraak maken met bouwzaken binnen de gemeente. Soms verstrekken ze een vergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan maar daar zijn intern altijd richtlijnen voor. Tijdens dat gesprek kun je kijken of een vergunningsaanvraag sowieso kans maakt. Zo niet dan zou ik eerder kijken naar een uitbouw. Ik zou niet eerst naar een bouwkundig bureau stappen voordat je de gemeente hebt gesproken. Dat is zonde van je geld.
donderdag 9 juni 2022 om 14:02
Je kunt 2 dingen doen:
- vergunning buitenplans afwijken: je verandert niet het bestemmingsplan maar je krijgt een vergunning om hiervan af te wijken. Hierboven wordt gesteld dat dat voor een maximale termijn kan, dat klopt die bestaan ook. Maar dit kan ook gewoon permanent. Maar dan moet de gemeente dit wel ruimtelijk wenselijk achten.
- wijzigen bestemmingsplan zelf. Dat is in veel gemeenten inderdaad duur en nogal een rompslomp en ook niet nodig, tenzij je in de toekomst nog meer wil verhogen (een tweede of derde dakopbouw ofzo). Is het gewoon een eenmalig feestje, dan zou ik zeker voor optie 1 gaan.
Ik zou de gemeente even bellen en kijken of je een concept-aanvraag kan doen en wat je daarvoor moet indienen. Je kunt dan met de gemeente overleggen of je al dure tekeningen laat maken of dat niet nodig is.
- vergunning buitenplans afwijken: je verandert niet het bestemmingsplan maar je krijgt een vergunning om hiervan af te wijken. Hierboven wordt gesteld dat dat voor een maximale termijn kan, dat klopt die bestaan ook. Maar dit kan ook gewoon permanent. Maar dan moet de gemeente dit wel ruimtelijk wenselijk achten.
- wijzigen bestemmingsplan zelf. Dat is in veel gemeenten inderdaad duur en nogal een rompslomp en ook niet nodig, tenzij je in de toekomst nog meer wil verhogen (een tweede of derde dakopbouw ofzo). Is het gewoon een eenmalig feestje, dan zou ik zeker voor optie 1 gaan.
Ik zou de gemeente even bellen en kijken of je een concept-aanvraag kan doen en wat je daarvoor moet indienen. Je kunt dan met de gemeente overleggen of je al dure tekeningen laat maken of dat niet nodig is.
donderdag 9 juni 2022 om 14:27
Ik stelde dat wij er één met een termijn kregen, niet dat dit altijd zo is. Ik vond onze gemeente overigens ook niet echt veel uitleg geven op dit vlak. Ze hadden toegezegd onze plannen goed te keuren, maar niet van te voren gecommuniceerd dat we dan een tijdelijke vergunning zouden krijgen en ook niet waarom dit zo was.Desayuno schreef: ↑09-06-2022 14:02Je kunt 2 dingen doen:
- vergunning buitenplans afwijken: je verandert niet het bestemmingsplan maar je krijgt een vergunning om hiervan af te wijken. Hierboven wordt gesteld dat dat voor een maximale termijn kan, dat klopt die bestaan ook. Maar dit kan ook gewoon permanent. Maar dan moet de gemeente dit wel ruimtelijk wenselijk achten.
donderdag 9 juni 2022 om 14:34
Miek en Desayuno leggen uit hoe het zit. Inderdaad afspraak maken met de gemeente. Gewoon eens vertellen wat je plannen zijn. Ze kunnen dan snel genoeg aangeven of er iets mogelijk is.
Het is wel handig om dan al iets van een schetsontwerp te hebben. Dat kun je laten maken door een bouwkundig tekenaar of bim-modelleur uit de buurt. Hoeft echt niet officieel, een kennis wiens werk dat is en voor jullie een plannetje kan schetsen is al prima. Maar als de gemeente na gaat denken is een beetje concretiseren wel handig.
Bestemmingsplan aanpassen is prijzig en langdurig. Wij hebben dat gedaan voor ons huis, omdat ons kavel niet de goede bestemming had. Heeft 3 jaar en €20.000,- gekost. Maar heeft ons wel een huis op een geweldige plek opgeleverd. Maar voor een dakopbouw is het wat veel.
Het is wel handig om dan al iets van een schetsontwerp te hebben. Dat kun je laten maken door een bouwkundig tekenaar of bim-modelleur uit de buurt. Hoeft echt niet officieel, een kennis wiens werk dat is en voor jullie een plannetje kan schetsen is al prima. Maar als de gemeente na gaat denken is een beetje concretiseren wel handig.
Bestemmingsplan aanpassen is prijzig en langdurig. Wij hebben dat gedaan voor ons huis, omdat ons kavel niet de goede bestemming had. Heeft 3 jaar en €20.000,- gekost. Maar heeft ons wel een huis op een geweldige plek opgeleverd. Maar voor een dakopbouw is het wat veel.
Je moet erop te vertrouwen dat als hij bij je weg wil, hij heus wel weggaat. En tot die tijd is hij vrijwillig bij je. (Murrmurr)
donderdag 9 juni 2022 om 15:01
Oh zo ja. Bij een tijdelijke vergunning is de procedure iets anders (kruimelijst ipv buitenplans), korter en goedkoper. Maar wel raar dat ze je zo slecht hebben geïnformeerd want dat is nogal een verschil, tijdelijk of permanentPoeszie schreef: ↑09-06-2022 14:27Ik stelde dat wij er één met een termijn kregen, niet dat dit altijd zo is. Ik vond onze gemeente overigens ook niet echt veel uitleg geven op dit vlak. Ze hadden toegezegd onze plannen goed te keuren, maar niet van te voren gecommuniceerd dat we dan een tijdelijke vergunning zouden krijgen en ook niet waarom dit zo was.
donderdag 9 juni 2022 om 15:18
Bij veel gemeenten kan je eerst een vooroverleg bouwplan indienen. Een simpele tekening of voorbeeld van wat je wilt + een motivering is dan eerst genoeg. Je hoort dan wat de kansen zijn, en als het positief is kan je de plannen daarna verder uitwerken.
Bij een dakopbouw komt ook een stedenbouwkundige beoordeling kijken. De bouwhoogte van jouw rijtje huizen zal niet voor niks lager zijn dan andere huizen uit de straat. Dus als jouw huis met een dakopbouw teveel afwijkt van het straatbeeld wordt het lastig.
Maar goed ik ken de situatie niet, en geen straat is gelijk dus wij kunnen hier echt niks zeggen over de kans van slagen.
zo’n dakopbouw kan vaak wel vergund worden met met de reguliere procedure (vaak de zogenaamde kruimelafwijking zoals al genoemd werd). Dat is veel sneller en goedkoper dan een hele bestemmingswijziging.
Volgens mij zijn die leges maar een paar honderd euro. Dat is dan wel excl. de bouwleges, daarvoor betaal je vaak een bepaald percentage van de bouwkosten
Bij een dakopbouw komt ook een stedenbouwkundige beoordeling kijken. De bouwhoogte van jouw rijtje huizen zal niet voor niks lager zijn dan andere huizen uit de straat. Dus als jouw huis met een dakopbouw teveel afwijkt van het straatbeeld wordt het lastig.
Maar goed ik ken de situatie niet, en geen straat is gelijk dus wij kunnen hier echt niks zeggen over de kans van slagen.
zo’n dakopbouw kan vaak wel vergund worden met met de reguliere procedure (vaak de zogenaamde kruimelafwijking zoals al genoemd werd). Dat is veel sneller en goedkoper dan een hele bestemmingswijziging.
Volgens mij zijn die leges maar een paar honderd euro. Dat is dan wel excl. de bouwleges, daarvoor betaal je vaak een bepaald percentage van de bouwkosten
donderdag 9 juni 2022 om 15:24
Ah, dan is dat het, dan valt het binnen de kruimelregeling. Wat ook zo onduidelijk is, is hoe we straks moeten zorgen dat de bestemming daadwerkelijk gewijzigd wordt, bij het herzien van het herstemmingsplan. Het is ook niet duidelijk wanneer ze dat gaan doen. Ik heb het ze nog gevraagd, maar ik kreeg eigenlijk als antwoord, dat er nu vast een aantekening ergens over stond en dat ik het lokale sufferdje maar in de gaten moet houden mbt aankondigingen. Voelt toch een beetje onzeker zo.
donderdag 9 juni 2022 om 16:18
Meeste is al gezegd.
Ook een dakopbouw valt onder die kruimellijst, dus een vergunningstermijn van 8 weken exclusief eventuele verlenging.
Als de vergunning afwijken van het bestemmingsplan is verleend zit je goed. Het bestemmingsplan hoeft niet meer gewijzigd te worden, je hebt namelijk een vergunning.
Omdat er een nieuwe wet aan komt, en er geen bestemmingsplannen meer zijn straks, actualiseren gemeenten de bestemmingsplannen niet meer.
Ook een dakopbouw valt onder die kruimellijst, dus een vergunningstermijn van 8 weken exclusief eventuele verlenging.
Als de vergunning afwijken van het bestemmingsplan is verleend zit je goed. Het bestemmingsplan hoeft niet meer gewijzigd te worden, je hebt namelijk een vergunning.
Omdat er een nieuwe wet aan komt, en er geen bestemmingsplannen meer zijn straks, actualiseren gemeenten de bestemmingsplannen niet meer.
donderdag 9 juni 2022 om 18:27
Bij nader inzien is mijn antwoord niet volledig. Ik zie nu dat een dakopbouw inderdaad wellicht wel met de kruimellijst vergund kan worden. Je kunt zelf in de kruimellijst checken of jouw plannen daaronder vallen (artikel 4 van Bijlage II van de Bor). Staat je verhaal in dit artikel, dan is het anders dan ik hierboven stelde. In dat geval heb je idd een korte procedure, het enige wat dan nog wel nodig is, is dat de gemeente het plan alsnog ook ruimtelijk wenselijk vindt. Verschil met mijn eerder genoemde opties is dat deze weg 8 weken plus evt 6 weken verlenging duurt, de andere 2 door mij omschreven procedures zijn uitgebreid en daarbij moeten je plannen ter inzage liggen enzo, en is de beslistermijn 26 weken.Desayuno schreef: ↑09-06-2022 14:02Je kunt 2 dingen doen:
- vergunning buitenplans afwijken: je verandert niet het bestemmingsplan maar je krijgt een vergunning om hiervan af te wijken. Hierboven wordt gesteld dat dat voor een maximale termijn kan, dat klopt die bestaan ook. Maar dit kan ook gewoon permanent. Maar dan moet de gemeente dit wel ruimtelijk wenselijk achten.
- wijzigen bestemmingsplan zelf. Dat is in veel gemeenten inderdaad duur en nogal een rompslomp en ook niet nodig, tenzij je in de toekomst nog meer wil verhogen (een tweede of derde dakopbouw ofzo). Is het gewoon een eenmalig feestje, dan zou ik zeker voor optie 1 gaan.
Ik zou de gemeente even bellen en kijken of je een concept-aanvraag kan doen en wat je daarvoor moet indienen. Je kunt dan met de gemeente overleggen of je al dure tekeningen laat maken of dat niet nodig is.
Hopelijk passen je plannen dus in de kruimellijst, dat scheelt weer aanzienlijk
donderdag 9 juni 2022 om 19:44
De kruimellijst is landelijk, dus je kunt zelf kijken.
Hier de link:
https://api1.ibabs.eu/publicdownload.as ... =100096215
Hij staat erin, zie lid 4. Dat is mooi, dan kan het dus met de reguliere procedure. Echter moet je gemeente het dan nog steeds wel ruimtelijk wenselijk vinden. Maar zoals gezegd gewoon even overleggen wat handig is met ze. En mochten ze afwijzen dan kun je kijken wat je met hun motivering kunt, want vaak is dat bij een dakopbouw wel te weerleggen.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
