Juridisch: huurverhoging nieuw contract

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 19:12

Dag allen,

De OP zet ik - als het mag van de mods

- zo direct in een reactie vanwege herkenbaarheid en het later willen wissen. Dus ook niet quoten straks a.u.b.

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 19:13

Niet quoten s.v.p!

Ik huur een klein appartement in een complex waar appartementjes, studio's en studentenkamers in zitten. Er is voorheen gewerkt met jongerencontracten zodat je mocht huren tot 27 jaar (of ouder als je studeert), en vanaf dan heb je 1,5 jaar om eruit te gaan.

Nu gaat vanaf deze zomer het complex naar een nieuwe beheerder (de eigenaar is een stichting, zij geven het beheer weer aan iemand anders. Was voorheen Portaal.) Zij willen zich met dit complex niet meer uitsluitend richten op jongeren. Ze zijn dan ook voornemens om nieuwe huurcontracten aan te bieden aan degenen die er anders uit hadden gemoeten (waaronder dus ik).

Meer informatie komt ongetwijfeld vanzelf, maar ik wil graag goed voorbereid zijn en alle opties goed op een rijtje hebben. Mogen zij in dit nieuwe huurcontract de huurprijs flink gaan verhogen? Het valt nu (nog) onder sociale huur.
Ik heb al wel vernomen dat de prijs van de voormalige studentenkamers flink omhoog is gegaan, maar dat zijn dus ook wel nieuwe mensen die daar in komen.

Iemand een idee hoe dit juridisch zit? Alvast bedankt!

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

Irma_3110 donderdag 6 juni 2024 om 19:36

Neem contact op met de woonbond.

De Woonbond komt op voor de belangen van huurders en woningzoekenden. We staan voor betaalbare huren, voldoende goede woningen in leefbare wijken en sterke huurdersorganisaties.

Nanouk donderdag 6 juni 2024 om 19:46

In een nieuw contract zal de huur waarschijnlijk wel hoger zijn dan wat je nu zal betalen zeker als het eerder via een stichting ging, een stichting mag nl geen winst maken.
Ik zou vooral blij zijn dat ik mag blijven een ander huis heb je niet zomaar.

Rondstruiner1 donderdag 6 juni 2024 om 19:51

Irma_3110 schreef: ↑
06-06-2024 19:36
Neem contact op met de woonbond.

Moet je wel lid zijn. Dat ben ik, vind het wel nuttig, is zo'n 40 euro per jaar.

Je kunt ook het juridisch loket bellen misschien.

Het is wel interessant, ik heb geen idee of het in zo'n situatie sociale huur moet blijven of dat het vrije sector mag wonen.

Heeft de stichting die eigenaar is misschien iets in de statuten staan over het soort woningen dat ze aanbieden?

Rondstruiner1 donderdag 6 juni 2024 om 19:54

Nanouk schreef: ↑
06-06-2024 19:46
In een nieuw contract zal de huur waarschijnlijk wel hoger zijn dan wat je nu zal betalen zeker als het eerder via een stichting ging, een stichting mag nl geen winst maken.
Ik zou vooral blij zijn dat ik mag blijven een ander huis heb je niet zomaar.

Een stichting mag zeker wel winst maken. Er mag alleen niemand rijk van worden en ze moeten die winst inzetten om hun doel te verwezenlijken. In dit geval zouden ze dus met winst nieuwe woningen kunnen bouwen.

Zoals ik het lees is de stichting nog steeds de eigenaar en komt er een andere beheerder.

Lorem_Ipsum donderdag 6 juni 2024 om 19:58

Ze staan wel sterk, want onder je huidige contract moet je er dus waarschijnlijk vanwege leeftijd uit? Wil je dat niet, dan volle mep huur. Dan hoeven ze geen studententarief aan te houden voor niet-studenten.

Ben benieuwd hoe dit juridisch zit!

Nanouk donderdag 6 juni 2024 om 20:05

Rondstruiner1 schreef: ↑
06-06-2024 19:54
Een stichting mag zeker wel winst maken. Er mag alleen niemand rijk van worden en ze moeten die winst inzetten om hun doel te verwezenlijken. In dit geval zouden ze dus met winst nieuwe woningen kunnen bouwen.

Zoals ik het lees is de stichting nog steeds de eigenaar en komt er een andere beheerder.

Je hebt gelijk, in dat geval wel. Bedoelde meer dat ze er niet rijk mee mogen worden, op die manier winstgevend zijn, er zelf veel aan verdienen.

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 20:19

Lorem_Ipsum schreef: ↑
06-06-2024 19:58
Ze staan wel sterk, want onder je huidige contract moet je er dus waarschijnlijk vanwege leeftijd uit? Wil je dat niet, dan volle mep huur. Dan hoeven ze geen studententarief aan te houden voor niet-studenten.

Ben benieuwd hoe dit juridisch zit!

Klopt, zij staan sterker. Het is niet bepaald studententarief, maar wel sociale huur. Zou het dan bijvoorbeeld in één klap vrije sector mogen worden?

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

Lorem_Ipsum donderdag 6 juni 2024 om 20:40

LaFolie schreef: ↑
06-06-2024 20:19
Klopt, zij staan sterker. Het is niet bepaald studententarief, maar wel sociale huur. Zou het dan bijvoorbeeld in één klap vrije sector mogen worden?

Het mág denk ik wel (hoewel een woning wel aan criteria moet voldoen om vrije sector te zijn, dacht ik). Want als je het niet wil, dan blijf je onder de voorwaarden van je huidige contract en kun je ophoepelen. Op zich is het natuurlijk ook al niet eerlijk dat je er nog zou blijven zitten, als het voor studenten bedoeld was. Ooit ben jij er ook zo in gekomen, neem ik aan.

Maar het is niet persé gezegd dat dat hun insteek is. Wat heeft de nieuwe verhuurder zoal in portefeuille? Dure woningen?

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 20:43

De eigenaar (stichting) heeft enkele grote rijksmonumenten vanuit haar geschiedenis die ze verhuurt, maar is uiteindelijk een goed doel met een sociale insteek. De opbrengst van de verhuur gaat grotendeels naar sociale ouderenhuisvesting.

De nieuwe beheerder verhuurt voornamelijk kleine veel te dure studio's in de vrije sector, van wat ik gezien heb.

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

Lorem_Ipsum donderdag 6 juni 2024 om 20:47

Tja, ik zou toch maar ergens juridische advies inwinnen, voor je gemoedsrust. Dat hoeft niet veel te kosten voor een los advies.

Pelle donderdag 6 juni 2024 om 21:15

Lastige kwestie. Normaal gesproken zitten ze vast aan de maximale huurverhoging. Maar nu zouden ze ook in theorie kunnen zeggen dat ze je houden aan de huidige voorwaarden en je dus de woning moet verlaten.

carrie-bradshaw donderdag 6 juni 2024 om 21:47

Hoeveel punten heeft de woning volgens de woningwaardering? Dan heb je daar je antwoord wat de maximale wettelijke huurprijs mag worden.

Pagina 38; https://www.volkshuisvestingnederland.n ... i+2025.pdf

The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous

Irma_3110 donderdag 6 juni 2024 om 21:55

carrie-bradshaw schreef: ↑
06-06-2024 21:47
Hoeveel punten heeft de woning volgens de woningwaardering? Dan heb je daar je antwoord wat de maximale wettelijke huurprijs mag worden.

Pagina 38; https://www.volkshuisvestingnederland.n ... i+2025.pdf

Niet als het gezien moet worden als een verlenging van het oude contract. Dan zit de verhuurder natuurlijk vast aan de wettelijke max. verhoging.
Dit lijkt me echt een zaak die je moet voorleggen aan mensen met kennis van huurrecht. Ik kan me zowel voorstellen dat het contract toch afloopt en dat je eruit zult moeten omdat het niet verlengd kan worden, als dat er alleen een verlenging vanaf de oude huurprijs en er is de mogelijkheid dat je wel een nieuw contract met nieuwe voorwaarden mag krijgen. Ik kan me vergissen, maar ik heb het idee dat er hier nog niet iemand heeft gereageerd met diepgaande kennis van dit deel van de wet.

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 22:10

carrie-bradshaw schreef: ↑
06-06-2024 21:47
Hoeveel punten heeft de woning volgens de woningwaardering? Dan heb je daar je antwoord wat de maximale wettelijke huurprijs mag worden.

Pagina 38; https://www.volkshuisvestingnederland.n ... i+2025.pdf

Dan mag het maar een klein stukje omhoog, maar dat is als het geen vrije sector wordt.

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

Pelle donderdag 6 juni 2024 om 22:11

Irma_3110 schreef: ↑
06-06-2024 21:55
Niet als het gezien moet worden als een verlenging van het oude contract. Dan zit de verhuurder natuurlijk vast aan de wettelijke max. verhoging.
Dit lijkt me echt een zaak die je moet voorleggen aan mensen met kennis van huurrecht. Ik kan me zowel voorstellen dat het contract toch afloopt en dat je eruit zult moeten omdat het niet verlengd kan worden, als dat er alleen een verlenging vanaf de oude huurprijs en er is de mogelijkheid dat je wel een nieuw contract met nieuwe voorwaarden mag krijgen. Ik kan me vergissen, maar ik heb het idee dat er hier nog niet iemand heeft gereageerd met diepgaande kennis van dit deel van de wet.

Verlenging van een jongerencontract is maar mogelijk voor ten hoogste 2 jaar.
Dus dit wordt dan een nieuwe huurovereenkomst. En dan zit de verhuurder dus niet vast aan de maximale huurverhoging.

Rondstruiner1 donderdag 6 juni 2024 om 22:18

Pelle schreef: ↑
06-06-2024 22:11
Verlenging van een jongerencontract is maar mogelijk voor ten hoogste 2 jaar.
Dus dit wordt dan een nieuwe huurovereenkomst. En dan zit de verhuurder dus niet vast aan de maximale huurverhoging.

Maar mag er dan ook een vrije sectorwoning van gemaakt worden als het geen jongerenwoning meer is?

S-Groot donderdag 6 juni 2024 om 22:29

Irma_3110 schreef: ↑
06-06-2024 21:55
Niet als het gezien moet worden als een verlenging van het oude contract. Dan zit de verhuurder natuurlijk vast aan de wettelijke max. verhoging.
Dit lijkt me echt een zaak die je moet voorleggen aan mensen met kennis van huurrecht. Ik kan me zowel voorstellen dat het contract toch afloopt en dat je eruit zult moeten omdat het niet verlengd kan worden, als dat er alleen een verlenging vanaf de oude huurprijs en er is de mogelijkheid dat je wel een nieuw contract met nieuwe voorwaarden mag krijgen. Ik kan me vergissen, maar ik heb het idee dat er hier nog niet iemand heeft gereageerd met diepgaande kennis van dit deel van de wet.

Ik ga ervan uit dat TO kan kiezen:
- huidige contract behouden en dus uiterlijk op de leeftijd van 28,5 jaar eruit (of als haar studie klaar is) of
- nieuw contract en dat is gewoon echt een geheel nieuw contract, losstaand van het huidige (jongeren)contract

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 22:37

Precies. Met een kleine onethische loophole om je in te schrijven als spookstudent, maar dat uiteraard liever niet. Al ga ik uiteindelijk liever de onethische route dan de dakloze route.

Ik voelde me echt een dommig kipje dat ik het antwoord maar niet kan vinden, maar aan jullie reacties te zien is het inderdaad niet zo'n simpele casus

Voor nu dus toch maar het beste even afwachten en wanneer nodig naar het Juridisch Loket.

Overigens vind ik betaalbare vrije sector ook goed, maar the sky is the limit in de vrije sector in deze regio, en zeker op deze locatie. Dus daar zit de angst.

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

carrie-bradshaw donderdag 6 juni 2024 om 22:41

Irma_3110 schreef: ↑
06-06-2024 21:55
Niet als het gezien moet worden als een verlenging van het oude contract. Dan zit de verhuurder natuurlijk vast aan de wettelijke max. verhoging.
Dit lijkt me echt een zaak die je moet voorleggen aan mensen met kennis van huurrecht. Ik kan me zowel voorstellen dat het contract toch afloopt en dat je eruit zult moeten omdat het niet verlengd kan worden, als dat er alleen een verlenging vanaf de oude huurprijs en er is de mogelijkheid dat je wel een nieuw contract met nieuwe voorwaarden mag krijgen. Ik kan me vergissen, maar ik heb het idee dat er hier nog niet iemand heeft gereageerd met diepgaande kennis van dit deel van de wet.

Dat was TO's vraag niet.

Haar vraag was "Mogen zij in dit nieuwe huurcontract de huurprijs flink gaan verhogen?" Daar gaf ik antwoord op.

Daarbij wordt de wet 'Betaalbare huur' momenteel behandeld door de Eerste Kamer waardoor woningen tot en met 186 punten straks hieronder vallen. TO heeft het over een klein appartement, ik verwacht niet dat je dan aan 187 punten komt.

The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous

carrie-bradshaw donderdag 6 juni 2024 om 22:46

LaFolie schreef: ↑
06-06-2024 22:10
Dan mag het maar een klein stukje omhoog, maar dat is als het geen vrije sector wordt.

Hoeveel punten heeft ie? Heb je de woningwaardering gezien? Klopt deze?

Als het qua punten een sociale
woning zou moeten zijn en ze een te duur vrije sector contract aanbieden kun je dat altijd tekenen en daarna nog binnen zes maanden de aanvangshuur laten toetsen bij de Huurcommissie. Je huur wordt dan verlaagd.

The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous

LaFolie donderdag 6 juni 2024 om 23:01

Carrie, ik begrijp hem niet helemaal. Het document spreekt voornamelijk over het gereguleerde segment, en over de vrije sector met betrekking tot huurverhoging maar niet over het huurbedrag bij aanvang van een nieuw contract.
In de bijlage waar jij naar verwijst lijkt het wel ook om vrije sectorwoningen te gaan ivm de bedragen, maar ik vind nergens in het document of elders terug dat vrije sector zich ook aan een puntensysteem moet houden?

Edit; of is dat nou juist de wet die er nu nog doorheen moet? Regulering vrije sector?

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

carrie-bradshaw vrijdag 7 juni 2024 om 07:11

De kale aanvangsprijs bij ingang contract bepaalt of het een sociaal of geliberaliseerd contract is. Voor geliberaliseerd geldt inderdaad geen maximaal wettelijke huurprijs. Daar komt waarschijnlijk wel straks die wet aan waarbij de middenhuur óók onder het puntenstelsel met een maximale wettelijke huurprijs komt te vallen. Alle huurcontracten vóór 1989 zijn automatisch gereguleerd (sociaal). Stel je huurt al sinds 1988 een vrijstaande woning met 236 punten dan geldt die tabel voor jou als maximale wettelijke huurprijs. Daar kun je dan nooit overheen groeien met de huurverhogingen.

Veel huurwoningen bij particuliere verhuurders worden alleen onterecht geliberaliseerd gelabeld en verhuurd. Dus stel jouw woning heeft 140 punten en ze gaan een aanvangshuur vragen van € 1100 dan kun je dat contract gerust tekenen en daarna naar de Huurcommissie binnen zes maanden. Die zal jouw huurprijs dan terugzetten op € 866,01. Daarmee wordt je contract sociaal.

Als je woning bijvoorbeeld 190 punten heeft dan mag hij inderdaad geliberaliseerd tegen elke prijs verhuurd worden met een nieuw contract. Ik zou wel kijken of de woningwaardering klopt. Een groot aantal punten van de woningwaardering komt uit de WOZ-waarde. Sinds 2022 geldt dat de WOZ waarde niet meer dan 33% van de woningwaardering mag zijn.

The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous

LaFolie vrijdag 7 juni 2024 om 08:27

Dank, Carrie. Met deze zelfde redenering zou je dan dus ook een ander veel te duur voor wat het is vrije sector appartement kunnen tekenen en dan via de Huurcommissie de huur laten verlagen?
Waarop baseert de Huurcommissie zich dan wettelijk dat iets geen geliberaliseerde huur mag zijn, als dat wettelijk nu nog niet geldt?

Ik betaal nu iets onder de woningwaardering, dus daar zit voor de verhuurder nu nog wat ruimte maar niet gek veel. Áls ze zich daar wettelijk gezien aan moeten houden, dus.

"Wine in the morning, and some breakfast at night. Oh baby, I'm beginning to see the light!"

Juridisch: huurverhoging nieuw contract

Actieve topics