Geld & Recht alle pijlers

Hypotheek-probleem

27-08-2014 13:20 45 berichten
Alle reacties Link kopieren
Ik heb een lastig hypotheek-probleem en ben benieuwd of iemand hier een suggestie heeft hoe ik dit het beste kan aanpakken.



De situatie:

Woning is al 13 jaar van mij. Waarde 155k, hypotheek 125k.

Vorig jaar gescheiden (was niet in gemeenschap van goederen getrouwd). Ex staat echter nog op de hypotheek en daar wil ik een keer vanaf. Mede omdat een nieuwe hypotheek bij deze rente behoorlijk zou schelen.

Het probleem is echter dat mijn inkomen niet toereikend is. Dat betekent dus teveel blijven betalen, omdat de bank nooit mijn ex zal ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, ook al is er niets te halen als ik zou stoppen met betalen.



Bijkomend probleem is ook dat zij op deze manier niets zal kunnen kopen.



Iemand een idee?
Wat Eldorado zegt.



En: ik kwam in 2011 rond de 10.000 euro aan draagvermogen te kort om de hypotheek volledig op mijn naam te zetten. De hypotheeknemer heeft dit toen toch geaccepteerd, met een extra handtekening van mij dat ik me bewust was van de risico's.



Hoe groot is het probleembedrag bij jou?



Praat eens met je bank.
Alle reacties Link kopieren
Hypotheek oversluiten, daarna ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid. Aflossen of meer inkomen genereren.
I'm a goal digger.
quote:anienompje schreef op 27 augustus 2014 @ 14:00:

Nee,we hoefden niet langs de notaris want de hypotheek was al hoger ingeschreven bij afsluiting. Dan was je salaris toen je de hypotheek afsloot blijkbaar wel hoog genoeg voor het volledige bedrag. Waarom moest je ex dan toch ook hoofdelijk aansprakelijk worden? Je had toch al akkoord van de bank voor dat hogere bedrag?
quote:Capibara_ schreef op 27 augustus 2014 @ 14:44:

[...]



Dan was je salaris toen je de hypotheek afsloot blijkbaar wel hoog genoeg voor het volledige bedrag. Waarom moest je ex dan toch ook hoofdelijk aansprakelijk worden? Je had toch al akkoord van de bank voor dat hogere bedrag?

Die redenering klopt niet. Wat je bij de notaris doet (even kort door de bocht) is een soort pandrecht laten vestigen door de bank. Daarmee zeg je dus tegen de bank dat deze tot maximaal X mag uitwinnen uit je onderpand, als je wanbetaler wordt. Dat betekent NIET dat de bank dus bereid is je dat hele bedrag ook te lenen. De reden dat deze hypotheek via de notaris loopt, is dat derden moeten kunnen nagaan dat er al hypotheekrecht rust op je onderpand, mochten ze zelf ook hypotheek willen vestigen.



De leenovereenkomst loopt tussen jou en de bank (of andere leningverstrekker) en is gebaseerd op enerzijds de waarde van het onderpand en de daarop gevestigde hypotheek, en anderzijds op je vermogen aan je rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen.



De hoogte van de hypotheek is in feite wat jij aan de bank geeft, de hoogte van de lening is wat de bank aan jou geeft. Die twee kunnen hetzelfde zijn, maar dat is nergens voor nodig.
Alle reacties Link kopieren
quote:Luxaflex schreef op 27 augustus 2014 @ 14:09:

Wat Eldorado zegt.



En: ik kwam in 2011 rond de 10.000 euro aan draagvermogen te kort om de hypotheek volledig op mijn naam te zetten. De hypotheeknemer heeft dit toen toch geaccepteerd, met een extra handtekening van mij dat ik me bewust was van de risico's.



Hoe groot is het probleembedrag bij jou?



Praat eens met je bank.



2011 is geen 2014. Momenteel worden overschrijdingen op het inkomen niet meer snel toegestaan is mijn ervaring als hypotheekadviseur.



Verder moet TO goed realiseren dat ook al zou er een andere mededebiteur gevonden worden voor het stukje waar de overschrijding ontstaat (Dit kunnen ook andere mensen zijn dan alleen ouders), dit niet perse hoeft te betekenen dat de lasten lager worden.



Scheiding en daardoor ontslaan van een mededebiteur is geen reden om kosteloos over te kunnen stappen op een nieuwe rente. Erdal gewoon boete rente in rekening gebracht worden, dat afhankelijk van de nog te gane looptijd van het rentecontract en jouw huidige rente, met gemak kan oplopen tot duizenden euro's. Verder zal een bank wijziginskosten in rekening brengen vaak ook zeker 250 tot 500 euro. En als laatste zal er wellicht ook nog gevraagd worden om een taxatierapport. De woz waarde werd in het verleden veel makkelijker als taxatie geaccepteerd dan nu. Pokdalig kost al gauw 300 tot 600 euro.



Buiten het feit dat je dit bedrag om de rent te verlagen ook nog maar eens ergens moet hebben liggen, is herdubbel zeer de vraag of je er wel echt beter van wordt.



Ik vind overigens wel dat de geldverstrekker nooit dit advies had mogen geven. Geen eigenaar van dewoning en wel schuldenaar op de lening. Bovendien vraag ik me af of ex schuldenaar is op de gehele lening of slechts op het gedeelte dat TO niet kon bijlenen.



Heb je al overwogen om de woning toch te verkopen en op zoek te gaan naar iets kleiners? Je zou dan de overwaarde moeten inbrengen in de nieuwe woning, maar de kosten koper kunnen voor het grootste gedeelte meegefinancierd worden. Jouw lasten zouden dan omlaag gaan omdat je in de meeste gevallen dan kosteloos naar de lagere rente kunt (verkoop woning is bij de meeste banken reden om onder her bestaande rentecontract uit te kunnen) en door kleiner te gaan wonen heb je een lagere hypotheek nodig. Jouw ex zou dan ook iets voor haarzelf kunnen gaan kopen.



Succes met alles
Alle reacties Link kopieren
kun je ipv je ex misschien je ouders mee laten tekenen voor je hypotheek? kon eerder in ieder geval, nu zijn ze daar ook strenger op, maar wie weet een oplossing?
quote:eldorado schreef op 27 augustus 2014 @ 14:56:

Die redenering klopt niet. Je hebt helemaal gelijk.
Alle reacties Link kopieren
quote:grrrhij schreef op 27 augustus 2014 @ 15:46:

kun je ipv je ex misschien je ouders mee laten tekenen voor je hypotheek? kon eerder in ieder geval, nu zijn ze daar ook strenger op, maar wie weet een oplossing?Volgens mij heeft TO aangegeven dat ouders met een laag inkomen in een huurwoning wonen met bovendien nog een persoonlijke lening. Lijkt mij dus vrij kansloos om die als mededebiteur op te laten treden. Ik heb het in de praktijk wel eens gezien dat een werkgever het deed, maar of je daar nou blij van moet worden.
Wat mij niet geheel duidelijk is, misschien heb ik er wel overheen gelezen, maar is je ex hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld of alleen voor dat gedeelte dat jullie later bijgeleend hebben? En die lening is ook in de vorm van een hypotheek?
Alle reacties Link kopieren
Heb je NHG ? Sinds begin dit jaar is er voor ontslag ( scheiding) zaken een ander soort toetsing dan bij aankoop. Wellicht is t dan wel mogelijk de hypotheek volledig op jouw naam te krijgen.
Alle reacties Link kopieren
Banken verschuilen zich achter de huidige strenge normen, maar ze mogen andere normen hanteren als gedwongen verkoop niet in het belang van de klant is. (lees je huis verkopen in de huidige markt). Check je site van VEH en de AFM.



Je zult dan aannemelijk moeten maken dat je de hypotheeklasten in je eentje kan dragen. Gezien het bedrag, maximaal 15k minus de aflossingen van de laatste jaren, zou de bank toch te overtuigen moeten zijn.



Er zijn hypotheekadviseurs die je kunnen ondersteunen met de noodzakelijke documentatie. Ik denk wel dat zo'n traject doorzettingsvermogen en tijd zal vergen.
quote:meastro schreef op 27 augustus 2014 @ 21:06:

Gezien het bedrag, maximaal 15k minus de aflossingen van de laatste jaren, zou de bank toch te overtuigen moeten zijn.Als het een aflossingsvrije hypotheek is is er misschien wel helemaal nog niet afgelost.
Alle reacties Link kopieren
quote:Capibara_ schreef op 28 augustus 2014 @ 07:49:

[...]



Als het een aflossingsvrije hypotheek is is er misschien wel helemaal nog niet afgelost.



Misschien is zijn inkomen ook lager dan een paar jaar geleden....



Mijn ervaring is dat de bank niet uit eigen beweging de klant informeert dat er van de normen afgeweken mag worden. Laat de klant het huis maar verkopen, er ontstaat toch geen restschuld, lijkt de achterliggende gedachte.
Alle reacties Link kopieren
Ik zit in dezelfde situatie. De voorwaarde die mijn bank stelde om mijn ex van de hypotheek af te krijgen is dat deel af te lossen wat nu boven het bedrag zit wat ik maximaal als hypotheek mag hebben met mijn inkomen. In mijn geval zou dat betekenen: 150.000 euro in 1 keer aflossen (op een hypotheek van 5 ton). Dat kan ik niet, dus staat mijn ex nog steeds op mijn hypotheek. Maar misschien kan jij dat wel? Of kan iemand anders dat voor jou doen? Je ouders? Een suikeroom?
Misschien is een andere baan met hoger loon een optie?
Alle reacties Link kopieren
Naar mijn idee ontbreekt er best wel belangrijke informatie over je inkomen. Hoeveel verdien je per jaar (bruto) op jaarbasis? Weet je op grond hiervan hoeveel je als hypotheek kan krijgen? Dat kan nooit veel lager zijn dan de hypotheek aangezien je die oorspronkelijk zelf kon dragen.



Stel dat hier je een bedrag van ¤ 10.000 uit komt boven wat je zelf eigenlijk kan lenen, dan kan je richting de bank voorstellen dat je bijvoorbeeld ¤ 5.000 aflost en ¤ 5.000 extra leent (moeten ze wel kunnen overleven). Ik denk dat als je alle getallen zo achter elkaar zet het best wel mee zal vallen met het bedrag waarvoor je afhankelijk bent van je expartner.



Vergeet ook niet dat je inkomen mede vanwege inflatie is gestegen en er wellicht alimentatie bijgeteld kan worden. Richting de bank kan je voor een relatief klein restbedrag wellicht ook motiveren dat de rente nu een stuk lager is waardoor je strikt genomen ook meer kan dragen dan met de hogere rente van destijds.
Alle reacties Link kopieren
your_luck: zo werkt het niet helemaal. De bank moet zich aan vrij strenge regels houden, en alles wat ze doen kunnen verantwoorden tegenover de AFM. Dus als TO niet genoeg inkomen heeft voor een bepaalde hypotheek, gaat geen bank dat doen, ook niet als het 'maar' om 10.000 euro gaat, en ze denken dat hij dat heus wel kan betalen. Een aantal jaar geleden konden ze bijna vrij zoveel uitlenen als ze wilden, nu niet meer.

En ondanks dat je inkomen wel wat gestegen is, wil dat nog niet zeggen dat je nu ook een hogere hypotheek kunt krijgen. Ten eerste mag je maar max 104% van de waarde van het huis financieren, dus als dat in waarde gedaald is, kun je niet meer maar juist minder krijgen. Daarnaast zijn de normen veel strenger geworden. Ik heb 7 jaar geleden een hypotheek van 150000 afgesloten. Als ik nu ga rekenen met het salaris van toen, zou ik nog 110000 krijgen. En dan heb ik helemaal geen belachelijk hoge hypotheek, heb hem altijd makkelijk kunnen betalen, zelfs nog gespaard en een aantal maanden zonder enig inkomen geleefd van eigen geld. Maar toch zouden ze dat bedrag nu een veel te groot risico vinden. Dus je salaris moet wel echt aardig gestegen zijn, wil je nu meer kunnen lenen dan een aantal jaar geleden.
Alle reacties Link kopieren
quote:xtra schreef op 03 september 2014 @ 00:02:

your_luck: zo werkt het niet helemaal. De bank moet zich aan vrij strenge regels houden, en alles wat ze doen kunnen verantwoorden tegenover de AFM. Dus als TO niet genoeg inkomen heeft voor een bepaalde hypotheek, gaat geen bank dat doen, ook niet als het 'maar' om 10.000 euro gaat, en ze denken dat hij dat heus wel kan betalen. Een aantal jaar geleden konden ze bijna vrij zoveel uitlenen als ze wilden, nu niet meer.

En ondanks dat je inkomen wel wat gestegen is, wil dat nog niet zeggen dat je nu ook een hogere hypotheek kunt krijgen. Ten eerste mag je maar max 104% van de waarde van het huis financieren, dus als dat in waarde gedaald is, kun je niet meer maar juist minder krijgen. Daarnaast zijn de normen veel strenger geworden. Ik heb 7 jaar geleden een hypotheek van 150000 afgesloten. Als ik nu ga rekenen met het salaris van toen, zou ik nog 110000 krijgen. En dan heb ik helemaal geen belachelijk hoge hypotheek, heb hem altijd makkelijk kunnen betalen, zelfs nog gespaard en een aantal maanden zonder enig inkomen geleefd van eigen geld. Maar toch zouden ze dat bedrag nu een veel te groot risico vinden. Dus je salaris moet wel echt aardig gestegen zijn, wil je nu meer kunnen lenen dan een aantal jaar geleden.



Het gaat mij er gewoon om dat het voor TS weet wat voor gat er zit tussen wat ze op basis van haar huidig inkomen kan lenen bij de bank en de afgesloten hypotheek. Pas als we weten hoe groot dat gat is, kunnen we ook beter meedenken over de mogelijkheden.



Uiteraard zijn de regels aangescherpt, maar uit ervaring in mijn omgeving weet ik dat ze evht niet moeilijk doen over een aantal duizend eur (in een dergelijke vervelende situatie als waar zij in zit). Dus TS: gaat het om ¤ 2500, ¤ 10.000 of ¤ 25.000???
Alle reacties Link kopieren
Dubbel
Alle reacties Link kopieren
Al weer even geleden. Ik was er even tussenuit :-)



Mijn inkomen ligt rond de 25.000 bruto, wat hoofdzakelijk uit uitzendwerkt komt. Weliswaar redelijk 'vast', maar natuurlijk officiëel geen vaste baan. Pas over een paar jaar kan dat er anders uit zien.



Vandaag kwam ik er achter dat ik een enorme steek heb laten vallen!!! Omdat de relatie met ex uitstekend was, besloten we het doorlopend krediet nog even aan te houden voor het geval één van ons ergens iets nodig had. Uiteraard zouden we elkaar daar wel van op de hoogte houden. Helaas heeft ze het maandelijkse tekort dat ze heeft (vanwege hoge huurkosten zegt ze, die ze heeft omdat ze dankzij mijn hypotheek niks kan kopen) steeds aangevuld vanuit dit krediet. Staat nu ergens tussen de 12K en 15K negatief. Dit kan ze pas weer ophoesten als ze haar eigen hypotheek rond heeft. En zoals jullie hebben kunnen lezen kan DAT pas als ze er bij mij af is.



Deze update wilde ik jullie niet onthouden.



Begint een beetje aan te voelen als drijfzand. Morgen eens kijken hoe dom het van me was om haar te vertrouwen met het doorlopend krediet...

Dit is een oud topic. Het topic is daarom gesloten.
Maak een nieuw topic aan om verder praten over dit onderwerp.

Terug naar boven