Geld & Recht
alle pijlers
Constructierisico bij buren
woensdag 8 oktober 2014 om 11:11
Hallo allemaal,
We hebben een heel leuk huis gekocht en willen ook gaan verbouwen. Alles is geregeld (vergunningen etc.) en we hebben goed onderzoek verricht (laten verrichten) naar de bouwkundige situatie bij ons en de buren. Hierbij hebben we een potentieel probleem geconstateerd. Ik wil vanwege herkenning niet te veel uitweiden, maar het komt op het volgende neer.
De voorgaande eigenaar van het buurhuis heeft verbouwd en daarbij constructieve wijzigingen aangebracht die ook gevolgen hebben voor het deel dat wij willen verbouwen (eigenlijk is er illegaal iets gewijzigd waarbij ook onze woning is 'aangetast'). Hier kunnen wij 'om heen werken'. Hierdoor neemt ons woonoppervlak iets af (omdat we iets niet kunnen slopen wat we wel hadden willen slopen) maar dat nemen we voor de veiligheid voor lief. Tevens omdat de huidige bewoners niet verantwoordelijk zijn voor de huidige situatie. Maar het blijft een kwetsbare situatie en wij gaan wel trillen (minder heftige vorm van heien). Wat nu als er door de constructiefout bij de buren daar schade ontstaat? Het zal niet instorten, maar denk aan scheuren in de tegels e.d. Zijn wij dan verantwoordelijk? Want even cru gezegd, de huidige situatie is eigenlijk illegaal en ik kan mij zelfs zo voorstellen dat wij eigenlijk kunnen eisen dat zij hun huis bouwkundig in orde moeten maken en de wijzigingen aan ons pand ongedaan moeten maken (als je denklijn volgt van erfafscheiding in het burenrecht, waarbij je niks mag aanbrengen aan een erfafscheiding als deze zich volledig op de grond van de buren bevindt). Maar misschien gaat dat hier niet op.
Uiteraard ben ik van plan om de boel juridisch goed uit te zoeken, maar ben in de tussentijd toch ook al heel benieuwd of hier mensen ervaring hebben met dit soort kwesties (ook omdat de uitleg van de wet niet altijd zwart wit is).
Groetjes!
We hebben een heel leuk huis gekocht en willen ook gaan verbouwen. Alles is geregeld (vergunningen etc.) en we hebben goed onderzoek verricht (laten verrichten) naar de bouwkundige situatie bij ons en de buren. Hierbij hebben we een potentieel probleem geconstateerd. Ik wil vanwege herkenning niet te veel uitweiden, maar het komt op het volgende neer.
De voorgaande eigenaar van het buurhuis heeft verbouwd en daarbij constructieve wijzigingen aangebracht die ook gevolgen hebben voor het deel dat wij willen verbouwen (eigenlijk is er illegaal iets gewijzigd waarbij ook onze woning is 'aangetast'). Hier kunnen wij 'om heen werken'. Hierdoor neemt ons woonoppervlak iets af (omdat we iets niet kunnen slopen wat we wel hadden willen slopen) maar dat nemen we voor de veiligheid voor lief. Tevens omdat de huidige bewoners niet verantwoordelijk zijn voor de huidige situatie. Maar het blijft een kwetsbare situatie en wij gaan wel trillen (minder heftige vorm van heien). Wat nu als er door de constructiefout bij de buren daar schade ontstaat? Het zal niet instorten, maar denk aan scheuren in de tegels e.d. Zijn wij dan verantwoordelijk? Want even cru gezegd, de huidige situatie is eigenlijk illegaal en ik kan mij zelfs zo voorstellen dat wij eigenlijk kunnen eisen dat zij hun huis bouwkundig in orde moeten maken en de wijzigingen aan ons pand ongedaan moeten maken (als je denklijn volgt van erfafscheiding in het burenrecht, waarbij je niks mag aanbrengen aan een erfafscheiding als deze zich volledig op de grond van de buren bevindt). Maar misschien gaat dat hier niet op.
Uiteraard ben ik van plan om de boel juridisch goed uit te zoeken, maar ben in de tussentijd toch ook al heel benieuwd of hier mensen ervaring hebben met dit soort kwesties (ook omdat de uitleg van de wet niet altijd zwart wit is).
Groetjes!
woensdag 8 oktober 2014 om 11:26
Is voor de verbouwing door de vorige bewoner van het buurpand een vergunning aangevraagd?
Waren de vorige bewoners van jullie huis op de hoogte van de constructiefout die gevolgen had voor hun pand?
Heeft de makelaar bij de verkoop het buurhuis de nieuwe eigenaars op de hoogte gesteld van de foute verbouwing?
Was jullie makelaar op de hoogte van de constructiefout en heeft hij jullie ingelicht?
Zou julllie verbouwing ""om de fout heen" een negatief effect hebben op de waarde van je huis?
Allemaal zaken om juridisch goed uit te (laten) zoeken omdat ze gevolgen kunnen hebben voor de aansprakelijkheid.
Ik hoop dat je een rechtsbijstandsverzekering hebt met woonmodule.
Je zou ook eerst advies kunnen vragen aan de Vereniging Eigen Huis.
Waren de vorige bewoners van jullie huis op de hoogte van de constructiefout die gevolgen had voor hun pand?
Heeft de makelaar bij de verkoop het buurhuis de nieuwe eigenaars op de hoogte gesteld van de foute verbouwing?
Was jullie makelaar op de hoogte van de constructiefout en heeft hij jullie ingelicht?
Zou julllie verbouwing ""om de fout heen" een negatief effect hebben op de waarde van je huis?
Allemaal zaken om juridisch goed uit te (laten) zoeken omdat ze gevolgen kunnen hebben voor de aansprakelijkheid.
Ik hoop dat je een rechtsbijstandsverzekering hebt met woonmodule.
Je zou ook eerst advies kunnen vragen aan de Vereniging Eigen Huis.
woensdag 8 oktober 2014 om 12:10
Je kunt de palen ook laten boren, wel wat duurder, maar gegarandeerd trillingsvrij. Hebben wij ook gedaan ivm niet onderheide buurhuizen.
Aannemer heeft een voorinspectie gedaan en een rapport opgemaakt. Schade veroorzaakt door onze bouw zou hij in orde maken en / of vergoeden. Hoe de staat van die huizen was en of dat wel of niet illegaal was deed er niet toe, alle schade als gevolg van onze bouw was voor zijn rekening of verzekering. Je bent als bouwheer in elk geval aansprakelijk.
Aannemer heeft een voorinspectie gedaan en een rapport opgemaakt. Schade veroorzaakt door onze bouw zou hij in orde maken en / of vergoeden. Hoe de staat van die huizen was en of dat wel of niet illegaal was deed er niet toe, alle schade als gevolg van onze bouw was voor zijn rekening of verzekering. Je bent als bouwheer in elk geval aansprakelijk.
woensdag 8 oktober 2014 om 12:13
woensdag 8 oktober 2014 om 12:14
Bwt inschakelen. Ik zou niet naast een huis willen wonen met een constructiefout.
Tevens vind ik dat je te lief bent voor je buren, jullie gaan je aanpassen door een fout in hun huis. Ook al hebben zij het zo gekocht dan nog is het hun probleem. Heb je al met je buren gesproken hierover?
Tevens vind ik dat je te lief bent voor je buren, jullie gaan je aanpassen door een fout in hun huis. Ook al hebben zij het zo gekocht dan nog is het hun probleem. Heb je al met je buren gesproken hierover?
never a failure, always a lesson
woensdag 8 oktober 2014 om 12:28
quote:amarna schreef op 08 oktober 2014 @ 11:26:
Is voor de verbouwing door de vorige bewoner van het buurpand een vergunning aangevraagd?
Niet bekend bij de gemeente. Nu is bij ons traject al gebleken dat de gemeente de oude vergunningen niet op orde heeft, dus daar kan het probleem ook liggen.
Waren de vorige bewoners van jullie huis op de hoogte van de constructiefout die gevolgen had voor hun pand?
Ze hebben een draagmuur weggehaald en hebben daar een alternatieve oplossing voor gezocht.
Heeft de makelaar bij de verkoop het buurhuis de nieuwe eigenaars op de hoogte gesteld van de foute verbouwing?
Volgens eigen zeggen niet. Het werd pas duidelijk toen wij stukjes uit gingen breken om de constructies te bekijken en gingen meten.
Was jullie makelaar op de hoogte van de constructiefout en heeft hij jullie ingelicht?
Nee.
Zou julllie verbouwing ""om de fout heen" een negatief effect hebben op de waarde van je huis?
In principe niet, juist omdat wij nu constructief de boel gaan scheiden en het niet zichtbaar zal zijn (het scheelt intern zo'n 6 centimeter over een deel van het huis).Wat wij nu doen zorgt er juist voor dat toekomstige ontwikkelingen ook mogelijk blijven
Allemaal zaken om juridisch goed uit te (laten) zoeken omdat ze gevolgen kunnen hebben voor de aansprakelijkheid.
Mee eens, absoluut. Dat maakt het ook zo lastig, het is geen kant en klaar verhaal.
Ik hoop dat je een rechtsbijstandsverzekering hebt met woonmodule.
Yup
Je zou ook eerst advies kunnen vragen aan de Vereniging Eigen Huis.Ga ik doen, we zijn lid
Bedankt voor je reactie!
Is voor de verbouwing door de vorige bewoner van het buurpand een vergunning aangevraagd?
Niet bekend bij de gemeente. Nu is bij ons traject al gebleken dat de gemeente de oude vergunningen niet op orde heeft, dus daar kan het probleem ook liggen.
Waren de vorige bewoners van jullie huis op de hoogte van de constructiefout die gevolgen had voor hun pand?
Ze hebben een draagmuur weggehaald en hebben daar een alternatieve oplossing voor gezocht.
Heeft de makelaar bij de verkoop het buurhuis de nieuwe eigenaars op de hoogte gesteld van de foute verbouwing?
Volgens eigen zeggen niet. Het werd pas duidelijk toen wij stukjes uit gingen breken om de constructies te bekijken en gingen meten.
Was jullie makelaar op de hoogte van de constructiefout en heeft hij jullie ingelicht?
Nee.
Zou julllie verbouwing ""om de fout heen" een negatief effect hebben op de waarde van je huis?
In principe niet, juist omdat wij nu constructief de boel gaan scheiden en het niet zichtbaar zal zijn (het scheelt intern zo'n 6 centimeter over een deel van het huis).Wat wij nu doen zorgt er juist voor dat toekomstige ontwikkelingen ook mogelijk blijven
Allemaal zaken om juridisch goed uit te (laten) zoeken omdat ze gevolgen kunnen hebben voor de aansprakelijkheid.
Mee eens, absoluut. Dat maakt het ook zo lastig, het is geen kant en klaar verhaal.
Ik hoop dat je een rechtsbijstandsverzekering hebt met woonmodule.
Yup
Je zou ook eerst advies kunnen vragen aan de Vereniging Eigen Huis.Ga ik doen, we zijn lid
Bedankt voor je reactie!
woensdag 8 oktober 2014 om 12:30
quote:Katherina schreef op 08 oktober 2014 @ 12:10:
Je kunt de palen ook laten boren, wel wat duurder, maar gegarandeerd trillingsvrij. Hebben wij ook gedaan ivm niet onderheide buurhuizen.
Heeft de heier bekeken maar die was schijnbaar de beste oplossing. Hij is uiteraard wel CAR verzekerd (zo heet dat toch) en we maken inderdaad een voor en na rapport op.
Je kunt de palen ook laten boren, wel wat duurder, maar gegarandeerd trillingsvrij. Hebben wij ook gedaan ivm niet onderheide buurhuizen.
Heeft de heier bekeken maar die was schijnbaar de beste oplossing. Hij is uiteraard wel CAR verzekerd (zo heet dat toch) en we maken inderdaad een voor en na rapport op.
woensdag 8 oktober 2014 om 12:37
quote:fireandice schreef op 08 oktober 2014 @ 12:14:
Bwt inschakelen. Ik zou niet naast een huis willen wonen met een constructiefout.
Op zich heeft de constructiefout geen risico's voor ons (bouwkundig) en als de verbouwing klaar is, is het probleem opgelost. Overigens zou ik mij als ik hun was wel zorgen maken en ze zijn er ook wel van geschrokken en kijken wat ze kunnen aanpassen.
Tevens vind ik dat je te lief bent voor je buren, jullie gaan je aanpassen door een fout in hun huis. Ook al hebben zij het zo gekocht dan nog is het hun probleem. Heb je al met je buren gesproken hierover?Ja we hebben er over gesproken. Op zich is de huidige aanpak de beste (qua scheiding tussen constructies, omdat bijv. de funderingen ook weer anders liggen) dus daar kan ik goed mee leven. Sterker nog, als we er niet omheen werken moeten we veel ingewikkelder te werk gaan. Als daar echter de tegeltjes van de wand springen wil ik er alleen niet verantwoordelijk voor zijn, want ja, die hadden eigenlijk niet op die muur mogen zitten...Op zich denk ik dat het wel goed komt, ook als er wel een tegeltje barst zeg maar. Maar je ziet toch vaak hoe mensen kunnen omslaan (van 'we komen er wel uit' tot 'rijdende rechter') en dan wil ik toch weten waar we staan.
Bwt inschakelen. Ik zou niet naast een huis willen wonen met een constructiefout.
Op zich heeft de constructiefout geen risico's voor ons (bouwkundig) en als de verbouwing klaar is, is het probleem opgelost. Overigens zou ik mij als ik hun was wel zorgen maken en ze zijn er ook wel van geschrokken en kijken wat ze kunnen aanpassen.
Tevens vind ik dat je te lief bent voor je buren, jullie gaan je aanpassen door een fout in hun huis. Ook al hebben zij het zo gekocht dan nog is het hun probleem. Heb je al met je buren gesproken hierover?Ja we hebben er over gesproken. Op zich is de huidige aanpak de beste (qua scheiding tussen constructies, omdat bijv. de funderingen ook weer anders liggen) dus daar kan ik goed mee leven. Sterker nog, als we er niet omheen werken moeten we veel ingewikkelder te werk gaan. Als daar echter de tegeltjes van de wand springen wil ik er alleen niet verantwoordelijk voor zijn, want ja, die hadden eigenlijk niet op die muur mogen zitten...Op zich denk ik dat het wel goed komt, ook als er wel een tegeltje barst zeg maar. Maar je ziet toch vaak hoe mensen kunnen omslaan (van 'we komen er wel uit' tot 'rijdende rechter') en dan wil ik toch weten waar we staan.
donderdag 9 oktober 2014 om 10:16
quote:alfirin schreef op 08 oktober 2014 @ 12:30:
[...]
Heeft de heier bekeken maar die was schijnbaar de beste oplossing. Hij is uiteraard wel CAR verzekerd (zo heet dat toch) en we maken inderdaad een voor en na rapport op.Wat je nog zou kunnen doen is nakijken of je aannemer is aangesloten bij Bouwgarant en daar ook aan verzekering afsluiten. Ik weet het niet meer precies, maar volgens mij ben je dan ook verzekerd als de aannemer failliet gaat of als je tegen problemen met je aannemer aanloopt.
[...]
Heeft de heier bekeken maar die was schijnbaar de beste oplossing. Hij is uiteraard wel CAR verzekerd (zo heet dat toch) en we maken inderdaad een voor en na rapport op.Wat je nog zou kunnen doen is nakijken of je aannemer is aangesloten bij Bouwgarant en daar ook aan verzekering afsluiten. Ik weet het niet meer precies, maar volgens mij ben je dan ook verzekerd als de aannemer failliet gaat of als je tegen problemen met je aannemer aanloopt.