Geld & Recht
alle pijlers
advies huren winkelpand
dinsdag 17 juli 2018 om 15:17
Hoi,
Is hier iemand die verstand heeft van vastgoed/makelaardij/ed?
Ik heb een goed lopende schoonheidssalon, en ik zit er over na te denken om te verhuizen met de salon (door wat omstandigheden met de mede huurders van het pand waar ik nu zit).
Nu is bij ons in het dorp het perfecte winkelpandje vrij gekomen! Alleen vind ik de huurprijs veel te hoog, en zou ik met de verhuurder hierover willen onderhandelen. Alleen heb ik er totaal geen verstand van, en heb ik geen idee wat redelijk is. dit is de informatie:
Pand is 44m2 in een zijstraatje van dorpskern (met standaard dorpswinkels, etos, hema, bruna.). Dorp heeft 30.000 inwoners. Ze vragen €252,- per m2 per jaar, wat €925,- is per maand. Aangegeven op funda is welstandsklasse A1.
Nu is het zeker geen A1 locatie in mijn ogen. Ook zijn er plannen om binnen 3 jaar deze straat te gaan verbouwen, en er een pleintje voor te gaan maken. leuk voor de toekomst, maar daarmee zit je ook een tijd in het stof.
Wie heeft goed advies hoe ik kan onderhandelen en wat redelijk is.
Mijn dank is groot!!
Is hier iemand die verstand heeft van vastgoed/makelaardij/ed?
Ik heb een goed lopende schoonheidssalon, en ik zit er over na te denken om te verhuizen met de salon (door wat omstandigheden met de mede huurders van het pand waar ik nu zit).
Nu is bij ons in het dorp het perfecte winkelpandje vrij gekomen! Alleen vind ik de huurprijs veel te hoog, en zou ik met de verhuurder hierover willen onderhandelen. Alleen heb ik er totaal geen verstand van, en heb ik geen idee wat redelijk is. dit is de informatie:
Pand is 44m2 in een zijstraatje van dorpskern (met standaard dorpswinkels, etos, hema, bruna.). Dorp heeft 30.000 inwoners. Ze vragen €252,- per m2 per jaar, wat €925,- is per maand. Aangegeven op funda is welstandsklasse A1.
Nu is het zeker geen A1 locatie in mijn ogen. Ook zijn er plannen om binnen 3 jaar deze straat te gaan verbouwen, en er een pleintje voor te gaan maken. leuk voor de toekomst, maar daarmee zit je ook een tijd in het stof.
Wie heeft goed advies hoe ik kan onderhandelen en wat redelijk is.
Mijn dank is groot!!
dinsdag 17 juli 2018 om 15:29
Het bepalen van de welstandsklasse van een locatie is geen natte vingerwerk. Daar worden uitgebreide berekeningen door vastgoedspecialisten op los gelaten.
Als je zou willen onderhandelen moet je je puur op de prijs (klinkt erg laag voor winkelhuur) richten, niet op welke klasse het in jouw ogen is, want die discussie verlies je geheid. Tenzij je precies weet hoeveel winkelend publiek en verkeer er voorbij komt en dat soort dingen.
Dus als je een lagere huur zou willen, dan moet je dat op een andere manier motiveren dan aan de hand van welke welstandsklasse het volgens jou is.
Als je zou willen onderhandelen moet je je puur op de prijs (klinkt erg laag voor winkelhuur) richten, niet op welke klasse het in jouw ogen is, want die discussie verlies je geheid. Tenzij je precies weet hoeveel winkelend publiek en verkeer er voorbij komt en dat soort dingen.
Dus als je een lagere huur zou willen, dan moet je dat op een andere manier motiveren dan aan de hand van welke welstandsklasse het volgens jou is.
dinsdag 17 juli 2018 om 16:28
bedankt voor alle reacties!
Uiteraard heb ik al wat onderzocht over de welstandsklasse. Hier staat dat het in een aantrekkelijk stad moet zijn, in een straat waar minder dan 5% leegstand is.
Nu is dit pandje in een dorp, een zijstraatje van de winkel straat, waar al 4 grote winkel panden leeg staan. Daarom ben ik erg benieuwd hoe een welstandsklasse bepaald wordt.
En voor mij is het zeker een vooruitgang! Ik doe gespecialiseerde behandeling, en daarbij hoort ook een bepaalde uitstraling. dat heb ik in mijn huidige pand niet
Uiteraard heb ik al wat onderzocht over de welstandsklasse. Hier staat dat het in een aantrekkelijk stad moet zijn, in een straat waar minder dan 5% leegstand is.
Nu is dit pandje in een dorp, een zijstraatje van de winkel straat, waar al 4 grote winkel panden leeg staan. Daarom ben ik erg benieuwd hoe een welstandsklasse bepaald wordt.
En voor mij is het zeker een vooruitgang! Ik doe gespecialiseerde behandeling, en daarbij hoort ook een bepaalde uitstraling. dat heb ik in mijn huidige pand niet
dinsdag 17 juli 2018 om 16:40
Over alles is te onderhandelen. Als jij aangeeft dat je de prijs te hoog vind, is dat voor de makelaar het teken dat je geinteresseerd bent. Altijd gaan praten dus. Maar geen discussie aangaan over de locatiewaardering. Hou het bij de prijs. Als het al een tijdje leeg staat maak je zeker kans.
Je weet wel dat die huurprijs excl. 21% btw is he?
Je weet wel dat die huurprijs excl. 21% btw is he?
dinsdag 17 juli 2018 om 16:58
waar heb je de informatie over de huurprijs en de welstandsklasse gevonden?HelloSunshine87 schreef: ↑17-07-2018 16:28bedankt voor alle reacties!
Uiteraard heb ik al wat onderzocht over de welstandsklasse. Hier staat dat het in een aantrekkelijk stad moet zijn, in een straat waar minder dan 5% leegstand is.
Nu is dit pandje in een dorp, een zijstraatje van de winkel straat, waar al 4 grote winkel panden leeg staan. Daarom ben ik erg benieuwd hoe een welstandsklasse bepaald wordt.
En voor mij is het zeker een vooruitgang! Ik doe gespecialiseerde behandeling, en daarbij hoort ook een bepaalde uitstraling. dat heb ik in mijn huidige pand niet
dinsdag 17 juli 2018 om 17:19
Als het pand van een particulier is geef ik je een kans.Als het van een grote vastgoedbeleggersmaatschappij is heb je totaal geen kans,die houden vast aan hun prijzen en hebben het liever een jaar leegstaan dan dat ze het voor een euro in huur verlagen.
Als Hema,Bruna,Etos ook in die straat zitten is het echt wel A1 locatie.
Zitten ze een straat verderop is het A2 locatie
Zitten er geen ketenfilialen in je straat en ben je de aanlooplocatie daarheen dan is het B locatie.
Als Hema,Bruna,Etos ook in die straat zitten is het echt wel A1 locatie.
Zitten ze een straat verderop is het A2 locatie
Zitten er geen ketenfilialen in je straat en ben je de aanlooplocatie daarheen dan is het B locatie.
dinsdag 17 juli 2018 om 19:47
Alles is onderhandelbaar, zeker als er al 4 andere (grote) winkel leeg staan. Leegstand kost voor verhuurders alleen maar geld. Gewoon met een (reëel) bod komen.
Anders zou je ook om een 'ingroei-huur' kunnen vragen. De eerste 2 jaar 25% korting bijvoorbeeld omdat jij ook kosten moet maken voor de verhuizing/verbouwing/etc.
Vergeet vooral niet te vragen of het met of zonder BTW is. Sommige verhuurders (particuliere verhuurder bijvoorbeeld) verhuren vaak zonder BTW.
Anders zou je ook om een 'ingroei-huur' kunnen vragen. De eerste 2 jaar 25% korting bijvoorbeeld omdat jij ook kosten moet maken voor de verhuizing/verbouwing/etc.
Vergeet vooral niet te vragen of het met of zonder BTW is. Sommige verhuurders (particuliere verhuurder bijvoorbeeld) verhuren vaak zonder BTW.
dinsdag 17 juli 2018 om 20:57
A2 of B, Dit is het denk ik... want het is de loop van 1 van de parkeergelegenheden naar de winkelstraat toe. Het zit niet in de winkelstraat...Habbekratz schreef: ↑17-07-2018 17:19Als het pand van een particulier is geef ik je een kans.Als het van een grote vastgoedbeleggersmaatschappij is heb je totaal geen kans,die houden vast aan hun prijzen en hebben het liever een jaar leegstaan dan dat ze het voor een euro in huur verlagen.
Als Hema,Bruna,Etos ook in die straat zitten is het echt wel A1 locatie.
Zitten ze een straat verderop is het A2 locatie
Zitten er geen ketenfilialen in je straat en ben je de aanlooplocatie daarheen dan is het B locatie.
Donderdag heb ik gesprek met de verhuurder. Wil me zo goed mogelijk voorbereiden
woensdag 18 juli 2018 om 00:04
Wij betaalden 1500,— incl btw per maand voor 100m2, via vastgoed en in een dorp van 30.000 inwoners op een A2-locatie.
Ik vind 950,— wel aan de hoge kant, maar zoals gezegd hangt het van vele factoren af.
Wat kan helpen is om een winkel-makelaar naar de m2-prijzen te vragen in jouw dorp. Als je hem via-via kent, tenminste...
Bovenal: beding een vijf-jaar-contract met een uitstap-moment na 1 jaar (of max na 2 jaar). Mocht de locatie toch tegenvallen, kun je er nog tijdig van af.
Maar zoals gezegd: staar je niet blind. Een salon in een buitenwijk wil tegenwoordig net zo goed als een salon in het centrum..... (met voldoende internet-reclame en social media)
Ik vind 950,— wel aan de hoge kant, maar zoals gezegd hangt het van vele factoren af.
Wat kan helpen is om een winkel-makelaar naar de m2-prijzen te vragen in jouw dorp. Als je hem via-via kent, tenminste...
Bovenal: beding een vijf-jaar-contract met een uitstap-moment na 1 jaar (of max na 2 jaar). Mocht de locatie toch tegenvallen, kun je er nog tijdig van af.
Maar zoals gezegd: staar je niet blind. Een salon in een buitenwijk wil tegenwoordig net zo goed als een salon in het centrum..... (met voldoende internet-reclame en social media)
woensdag 18 juli 2018 om 13:15
Dan is het B locatieHelloSunshine87 schreef: ↑17-07-2018 20:57A2 of B, Dit is het denk ik... want het is de loop van 1 van de parkeergelegenheden naar de winkelstraat toe. Het zit niet in de winkelstraat...
Donderdag heb ik gesprek met de verhuurder. Wil me zo goed mogelijk voorbereiden
woensdag 18 juli 2018 om 13:33
Colmsgate liep niet meer zo goed.Toen ging men verbouwen/vernieuwen Nu de Action daarheen verhuisd willen ze allemaal opeens daar zitten omdat de Action een grote publiekstrekker is.Als men toch naar de Action gaat gaan ze daar ook gelijk hun boodschappen halen bij AH of Jumbo,gelijk naar de Hema of Bruna.
Dus het stadscentrum hoeft niet altijd de beste plek te zijn.Vooral ook omdat men in Colmsgate gratis kan parkeren. Dat heb je daar in het centrum wel mazzel mee dat er gratis parkeerplaatsen naast je winkelpand zit waar je je schoonheidssalon wil starten.Echt een groot voordeel.
Dus het stadscentrum hoeft niet altijd de beste plek te zijn.Vooral ook omdat men in Colmsgate gratis kan parkeren. Dat heb je daar in het centrum wel mazzel mee dat er gratis parkeerplaatsen naast je winkelpand zit waar je je schoonheidssalon wil starten.Echt een groot voordeel.
woensdag 18 juli 2018 om 14:05
Dat hangt er toch maar vanaf? Als iemand exclusieve schoonheidsbehandelingen verzorgt heb je misschien weinig aan het winkelend publiek van de Action. Tuurlijk, rijk of niet, we kopen allemaal wel eens wat bij de Action, maar soms kanhet marketingtechnisch nuttiger zijn om in een straat te zitten die er bekend om staat dat er veel luxere zaken in de buurt zitten.Habbekratz schreef: ↑18-07-2018 13:24De Action zit bij ons niet in het stadcentrum wel op een wijkwinkelcentrum zeg maar.Als je daarnaast zit zit je ook goed als middenstander:-))
Als schoenenzaak is het gunstiger om omringd te zijn door andere schoenenzaken, ook al zijn dat concurrenten. Het winkelend publiek weet dan; ik ben op zoek naar schoenen en in die straat vind ik altijd wel wat. Dus soms kun je beter tussen soortgelijke zaken zitten.
