Amsterdamse erfpacht, omzetten of helemaal afkopen?

patsy--stone donderdag 5 januari 2023 om 16:36

Dit is een Amsterdam-specifieke vraag. Ik moet mijn keuze maken voor de overstap naar het eeuwigdurend erfpachtstelsel. Canon of afkopen per 2051? Voor wie het helemaal leest, alvast dank voor je aandacht!

Wat zou je kiezen en vooral waarom?

Situatie:
- Woning gekocht in 2008
- Erfpacht was al afgekocht tot 2051
- Blijven hangen in het vorige ("voortdurend") erfpachtsysteem is sowieso erg ongunstig (ook voor de kopers na mij), dan stijgt de canon met nog grotere stappen.
- Mijn keuze die ik nu al moet maken is dus, vanaf 2051:
óf (1) nieuwe erfpachtcanon, schatting in eeuwigdurend stelsel is nu €450 per jaar, maar plus inflatie! Vooral door hoge inflatie kan die €450 dus vele malen hoger worden per jaar.
óf (2) ik kan het nu eeuwigdurend afkopen voor ongeveer €7000.
- Notariskosten heb ik sowieso.
- Stel dat ik hier blijf wonen, vanaf 2039 komt mijn 'bankspaarlening' (binnen hypotheek) van €100.000 vrij die ik boetevrij extra mag aflossen, waardoor mijn woonlasten met €370 per maand dalen (als ik ondertussen niks zelf éxtra aflos). Ik ga tegen die tijd ook richting pensioenleeftijd.
- Via mijn werk bouw ik pensioen op maar dat zal ook weer geen vetpot zijn.
- Als ik nu kies voor canon (eeuwigdurend stelsel) dan kan een volgende koper alsnog kiezen voor afkoop tegen de dan geldende voorwaarden (wel veel duurder dan €7000).

Zelf neig ik nu naar eeuwigdurend AFKOPEN voor €7000. Ik had er al rekening mee gehouden qua spaargeld.
Maar ik twijfel omdat het wel een smak geld is waarmee ik ook andere dingen kan doen, en omdat in Amsterdam de waarde van woningen vooral bestaat uit "lucht" > hoe de markt toevallig net op dat moment is. Dus ga ik die €7000 wel terugzien in de waarde van de woning als ik hem verkoop?

Andere punten die ik meeweeg:
- Klimaatverandering, angst bij kopers dat het westen van Nederland onder water komt te staan > woningwaarde sowieso weg
- Kijken kopers wel écht naar of de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht of letten ze daar eigenlijk niet zo goed op? Zitten hier toevallig makelaars die dit weten?
- Hoe groot de kans is dat ik hier zelf nog woon in 2051 (geen idee, ben dan bejaard... ik schat 50/50 kans).

Dank voor het meedenken!

You can never have too many hats, gloves and shoes

Loosduinen donderdag 5 januari 2023 om 16:38

Ik zou absoluut nu afkopen. Dan ben je ervan af en heb je er later geen gedoe mee als je de woning verkoopt.

Anoniem_659524b8adbd8 donderdag 5 januari 2023 om 16:43

Ik zou het 100% afkopen.

Eigenlijk hetzelfde wat Loosduinen zegt.

Je weet niet wat ze over 10 jaar opeens bedenken en een koper zou bij 2 soortgelijke huizen eerder voor een afgekochte erfpacht gaan.

DingDong donderdag 5 januari 2023 om 16:43

Afkopen en doorberekenen met verkoop. De kans is ook natuurlijk groot dat Amsterdam de afkoop gaat verhogen in de toekomst. Ik zou me niet zo druk maken over het klimaat, er blijft altijd een woning tekort en de meeste mensen geloven er toch niet in.

Anoniem_659524b8adbd8 donderdag 5 januari 2023 om 16:44

7000 vind ik een koopje.

Wij waren 10,000 kwijt.

impala donderdag 5 januari 2023 om 16:46

Voor 7000 afkopen is een buitenkansje volgens mij. Zeker doen. Kopers kijken daar zeker wel naar. Ook voor 2050. Lijkt mij dan. Ik ben geen makelaar, maar ik zou er zelf wel op letten.

.

Anoniem_66fe539526f72 donderdag 5 januari 2023 om 16:54

Ik zou altijd gaan voor afkopen, zelfs als je het geld niet had. Stel dat het beleid verandert en/of de inflatie toeneemt, dan kan de toekomstige erfpacht stijgen. Afgekocht is afgekocht.
En het klopt dat de markt in A'dam heel erg wisselt, maar huizen zonder erfpacht zijn altijd meer in trek dan met. Ik ben geen makelaar maar wel met makelaar op pad geweest en die rekende bij elk huis de erfpacht voor me door. En erfpachtsgewijs is 1951 best dichtbij voor nieuwe koper (Stel dat die een nieuwe hypotheek afsluit van 30 jaar, dan zit er binnen die looptijd van 30 jaar een erfpachtverhoging aan te komen en juist die onzekerheid maakt je huis minder waard dan een huis zonder erfpacht).

apppie donderdag 5 januari 2023 om 16:54

Afkopen natuurlijk, 7k is peanuts.

Stromboli donderdag 5 januari 2023 om 17:01

Zonder ook maar enig verstand hiervan zou ik onmiddellijk voor afkopen kiezen. Oh en als koper zou erfpacht me niet direct afschrikken, maar bij gelijkwaardige huizen zou mijn voorkeur zeker gaan naar een huis zonder erfpacht.

Miek_ donderdag 5 januari 2023 om 17:12

Wij hebben voor het canon vastzetten in plaats van afkopen gekozen. De reden hiervoor is omdat er een onderzoek van vele jaren is gedaan naar de verkoopprijzen van woningen die op eigen grond stonden en op erfpachtgrond met daarbij het onderscheid jaarlijks canon of afgekocht. Het maakte voor de m2 prijs helemaal niets uit. In andere woorden, je krijgt het niet terugbetaald in de verkoop. Het had in mindere economische tijden wel invloed op hoe lang de woning te koop stond.

Een andere overwegingen die wij nog hadden was dat wanneer onze huidige erfpachtperiode afloopt (later nog dan die van jou) we dik in de 70 zijn en de woning dan volledig is afbetaald (scheelt weer € 960 per maand). De kans dat wij hier dan nog wonen is klein, we hebben vooral voor deze woning gekozen vanwege onze kinderen (kindvriendelijke buurt, aan een speeltuin) en die zijn tegen die tijd al lang en breed het huis uit. Wie dan leeft wie dan zorgt. Het spaargeld wat het ons kost om het af te kopen kunnen we nu beter besteden. Dan investeer ik dat geld liever in zonnepanelen en andere energiebesparende maatregelen voor mijn woning of in het studiepotje voor de kinderen.

Muselet donderdag 5 januari 2023 om 17:23

Afkopen, wat van jou is is van jou

De sterren wandlen, de tijd gaat, de klok zal slaan,.

impala donderdag 5 januari 2023 om 17:25

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 17:12
Wij hebben voor het canon vastzetten in plaats van afkopen gekozen. De reden hiervoor is omdat er een onderzoek van vele jaren is gedaan naar de verkoopprijzen van woningen die op eigen grond stonden en op erfpachtgrond met daarbij het onderscheid jaarlijks canon of afgekocht. Het maakte voor de m2 prijs helemaal niets uit. In andere woorden, je krijgt het niet terugbetaald in de verkoop. Het had in mindere economische tijden wel invloed op hoe lang de woning te koop stond.

Een andere overwegingen die wij nog hadden was dat wanneer onze huidige erfpachtperiode afloopt (later nog dan die van jou) we dik in de 70 zijn en de woning dan volledig is afbetaald (scheelt weer € 960 per maand). De kans dat wij hier dan nog wonen is klein, we hebben vooral voor deze woning gekozen vanwege onze kinderen (kindvriendelijke buurt, aan een speeltuin) en die zijn tegen die tijd al lang en breed het huis uit. Wie dan leeft wie dan zorgt. Het spaargeld wat het ons kost om het af te kopen kunnen we nu beter besteden. Dan investeer ik dat geld liever in zonnepanelen en andere energiebesparende maatregelen voor mijn woning of in het studiepotje voor de kinderen.

Heb jij het nu ook over Amsterdam?

Ik ben ervan overtuigd dat je die afloop bij verkoop dubbel en dwars terugverdient. En TO is volgens mij vniet dik in de 70 op dat moment.

.

Marianneke donderdag 5 januari 2023 om 18:07

Met 450 euro per jaar betaal je tot aan 2039 ook 7000 euro maar ben je er nog niet vanaf

marianneke wijzigde dit bericht op 05-01-2023 18:14

3.83% gewijzigd

Coffee is never my cup of tea

Stromboli donderdag 5 januari 2023 om 18:12

Marianneke schreef: ↑
05-01-2023 18:07
Met 450 euro per jaar betaal je tot aan 2039 ook 7000 euro maar ben je er nog niet vanaf

Dacht ik eerst ook, maar gaat volgens mij pas vanaf 2051 in.

Marianneke donderdag 5 januari 2023 om 18:14

Stromboli schreef: ↑
05-01-2023 18:12
Dacht ik eerst ook, maar gaat volgens mij pas vanaf 2051 in.

Ooh nee het zit nog anders, het is al afgekocht tot 2051 dus tot die tijd heeft TO geen erfpacht te betalen, ik zat fout

Coffee is never my cup of tea

appelientjexx donderdag 5 januari 2023 om 18:23

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 17:12
Wij hebben voor het canon vastzetten in plaats van afkopen gekozen. De reden hiervoor is omdat er een onderzoek van vele jaren is gedaan naar de verkoopprijzen van woningen die op eigen grond stonden en op erfpachtgrond met daarbij het onderscheid jaarlijks canon of afgekocht. Het maakte voor de m2 prijs helemaal niets uit. In andere woorden, je krijgt het niet terugbetaald in de verkoop. Het had in mindere economische tijden wel invloed op hoe lang de woning te koop stond.

Een andere overwegingen die wij nog hadden was dat wanneer onze huidige erfpachtperiode afloopt (later nog dan die van jou) we dik in de 70 zijn en de woning dan volledig is afbetaald (scheelt weer € 960 per maand). De kans dat wij hier dan nog wonen is klein, we hebben vooral voor deze woning gekozen vanwege onze kinderen (kindvriendelijke buurt, aan een speeltuin) en die zijn tegen die tijd al lang en breed het huis uit. Wie dan leeft wie dan zorgt. Het spaargeld wat het ons kost om het af te kopen kunnen we nu beter besteden. Dan investeer ik dat geld liever in zonnepanelen en andere energiebesparende maatregelen voor mijn woning of in het studiepotje voor de kinderen.

Eens, was ook onze reden. Niet afgekocht maar vastgeklikt. En die erfpacht loopt bij ons pas af over 40 jaar, ik denk dat kopers binnen nu en 20 jaar daar écht niet op letten. Tenzij ik pas over 35 jaar verkoop als ik 75 ben, maar dat gaat niet gebeuren.
Wij hadden dat geld ook niet eens, wij vonden de verplichte notariskosten voor het vastklikken irritant genoeg.

Miek_ donderdag 5 januari 2023 om 18:25

impala schreef: ↑
05-01-2023 17:25
Heb jij het nu ook over Amsterdam?

Ik ben ervan overtuigd dat je die afloop bij verkoop dubbel en dwars terugverdient. En TO is volgens mij vniet dik in de 70 op dat moment.

Jazeker. Cijfers zeggen iets anders. Wellicht dat dit in de toekomst veranderd, maar voor nu maakt het dus niets uit.

Miek_ donderdag 5 januari 2023 om 18:27

appelientjexx schreef: ↑
05-01-2023 18:23
Eens, was ook onze reden. Niet afgekocht maar vastgeklikt. En die erfpacht loopt bij ons pas af over 40 jaar, ik denk dat kopers binnen nu en 20 jaar daar écht niet op letten. Tenzij ik pas over 35 jaar verkoop als ik 75 ben, maar dat gaat niet gebeuren.
Wij hadden dat geld ook niet eens, wij vonden de verplichte notariskosten voor het vastklikken irritant genoeg.

Echt he, die zijn absurd hoog. Kan niet anders dan dat er prijsafspraken gemaakt zijn.

Avena donderdag 5 januari 2023 om 18:29

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 17:12
Wij hebben voor het canon vastzetten in plaats van afkopen gekozen. De reden hiervoor is omdat er een onderzoek van vele jaren is gedaan naar de verkoopprijzen van woningen die op eigen grond stonden en op erfpachtgrond met daarbij het onderscheid jaarlijks canon of afgekocht. Het maakte voor de m2 prijs helemaal niets uit. In andere woorden, je krijgt het niet terugbetaald in de verkoop. Het had in mindere economische tijden wel invloed op hoe lang de woning te koop stond.

Het klopt dat kopers voorheen (vreemd genoeg) bijna niet op erfpacht letten. Maar het zou me niks verbazen als dat aan het veranderen is. Het (nieuwe) erfpachtstelsel heeft erg veel aandacht gekregen de afgelopen jaren en het wordt ook veel hoger dan het was (voor wie nu niet afkoopt). Dus mijn inschatting zou zijn dat je die 7000 euro in de toekomst met gemak gaat terugverdienen.

The impossible just takes a little longer.

appelientjexx donderdag 5 januari 2023 om 18:30

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 18:25
Jazeker. Cijfers zeggen iets anders. Wellicht dat dit in de toekomst veranderd, maar voor nu maakt het dus niets uit.

Precies. Die huizenmarkt is toch op hol in Amsterdam, men let daar echt niet op eventuele erfpacht kosten over 30-40 jaar. Vastklikken is denk ik al een heel fijn idee voor de toekomstige kopers, bij ons wordt de erfpacht na 40 jaar 2x zo laag (van 2000 nu naar 1000 over 40 jaar). En inflatie maakt toch niet uit? Salaris gaat ook mee omhoog.

appelientjexx wijzigde dit bericht op 05-01-2023 18:32

0.47% gewijzigd

appelientjexx donderdag 5 januari 2023 om 18:32

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 18:27
Echt he, die zijn absurd hoog. Kan niet anders dan dat er prijsafspraken gemaakt zijn.

Ja belachelijk dat je daar überhaupt geld voor moet betalen. Echt geldklopperij van die notarissen en de gemeente.

Miek_ donderdag 5 januari 2023 om 18:33

Avena schreef: ↑
05-01-2023 18:29
Het klopt dat kopers voorheen (vreemd genoeg) bijna niet op erfpacht letten. Maar het zou me niks verbazen als dat aan het veranderen is. Het (nieuwe) erfpachtstelsel heeft erg veel aandacht gekregen de afgelopen jaren en het wordt ook veel hoger dan het was (voor wie nu niet afkoopt). Dus mijn inschatting zou zijn dat je die 7000 euro in de toekomst met gemak gaat terugverdienen.

Zou kunnen, het blijft koffiedik kijken en ik heb ook geen glazen bol. feit blijft dat er een enorm woningtekort is en woningen bij ons in de wijk nog steeds als warme broodjes over de toonbak gaan.

ShaunTheSheep donderdag 5 januari 2023 om 18:34

Er is al een langzame verschuiving te zien dat mensen wel eerder kiezen voor een woning met (lang) afgekocht ipv een jaarcanon. Zeker sinds de optie er is van eeuwigdurend afgekocht. Dat ga je terugzien in de waardes.

Ik verwacht dat dit in de toekomst alleen maar meer gaat worden en dat de banken zich hier ook in gaan mengen met de hypotheekmogelijkheden.

Die 7k zul je niet meteen een op een terugzien in de waarde maar wel op iets langere termijn. Bovendien is 7k misschien wel veel geld, maar echt een ‘koopje’ voor eeuwigdurend afgekocht.

Kwam laatst iemand tegen die voor 110k kon afkopen, nieuwbouw in Zuid. Even ter vergelijking.

appelientjexx donderdag 5 januari 2023 om 18:37

Miek_ schreef: ↑
05-01-2023 18:33
Zou kunnen, het blijft koffiedik kijken en ik heb ook geen glazen bol. feit blijft dat er een enorm woningtekort is en woningen bij ons in de wijk nog steeds als warme broodjes over de toonbak gaan.

En die woningtekorten gaan niet opgelost worden, gelet op de immigratie die voort zal duren omdat daar geen beleid op is. Daar valt niet tegenop de bouwen.
Plus “vastklikken” is toch ook al een soort zekerheid voor de toekomstige bewoners? En wie weet is er over 40 jaar weer een heel ander systeem of plannen, wordt erfpacht helemaal afgeschaft weet jij veel.
Maar goed, als je 7000 euro op de plank hebt liggen en het kan missen, kan het een goede investering zijn. Ik kan ook niet in de toekomst kijken natuurlijk.
Overigens vind ik 450 erfpacht bizar laag. Bij nieuwbouwhuizen betaal je zo 4000 per jaar. Zou zo’n laag bedrag mensen echt afschrikken?

appelientjexx wijzigde dit bericht op 05-01-2023 19:11

8.05% gewijzigd

essychan donderdag 5 januari 2023 om 18:51

Zeker weten afkopen voor maar €7000. Ik zie nieuwbouwwoningen in Amsterdam waarbij erfpacht afkopen voor 50 jaar al €90.000 kost. Toen ik voor een woning keek wilde ik absoluut geen erpacht, dus voor mij en veel mensen die ik ken in Amsterdam maakt het erfpacht afkopen ook echt wel uit.
Ik vind het ook zo jammer wanneer ik op Funda zie dat ze de erfpacht hebben vastgeklikt. Shit denk ik dan, want ik zou zelfs bereid zijn om ook wel €20.000 te betalen voor afgekochte erfpacht als het mijn woning was geweest. Dan hoef je nooit meer zorgen te maken over onbekende kosten in de toekomst. €7000 is echt peanuts, de mensen die het niet doen snap ik niks van hun korte-termijn gedachtegang.

Amsterdamse erfpacht, omzetten of helemaal afkopen?

Actieve topics