Amsterdamse erfpacht, omzetten of helemaal afkopen?

patsy--stone donderdag 5 januari 2023 om 16:36

Dit is een Amsterdam-specifieke vraag. Ik moet mijn keuze maken voor de overstap naar het eeuwigdurend erfpachtstelsel. Canon of afkopen per 2051? Voor wie het helemaal leest, alvast dank voor je aandacht!

Wat zou je kiezen en vooral waarom?

Situatie:
- Woning gekocht in 2008
- Erfpacht was al afgekocht tot 2051
- Blijven hangen in het vorige ("voortdurend") erfpachtsysteem is sowieso erg ongunstig (ook voor de kopers na mij), dan stijgt de canon met nog grotere stappen.
- Mijn keuze die ik nu al moet maken is dus, vanaf 2051:
óf (1) nieuwe erfpachtcanon, schatting in eeuwigdurend stelsel is nu €450 per jaar, maar plus inflatie! Vooral door hoge inflatie kan die €450 dus vele malen hoger worden per jaar.
óf (2) ik kan het nu eeuwigdurend afkopen voor ongeveer €7000.
- Notariskosten heb ik sowieso.
- Stel dat ik hier blijf wonen, vanaf 2039 komt mijn 'bankspaarlening' (binnen hypotheek) van €100.000 vrij die ik boetevrij extra mag aflossen, waardoor mijn woonlasten met €370 per maand dalen (als ik ondertussen niks zelf éxtra aflos). Ik ga tegen die tijd ook richting pensioenleeftijd.
- Via mijn werk bouw ik pensioen op maar dat zal ook weer geen vetpot zijn.
- Als ik nu kies voor canon (eeuwigdurend stelsel) dan kan een volgende koper alsnog kiezen voor afkoop tegen de dan geldende voorwaarden (wel veel duurder dan €7000).

Zelf neig ik nu naar eeuwigdurend AFKOPEN voor €7000. Ik had er al rekening mee gehouden qua spaargeld.
Maar ik twijfel omdat het wel een smak geld is waarmee ik ook andere dingen kan doen, en omdat in Amsterdam de waarde van woningen vooral bestaat uit "lucht" > hoe de markt toevallig net op dat moment is. Dus ga ik die €7000 wel terugzien in de waarde van de woning als ik hem verkoop?

Andere punten die ik meeweeg:
- Klimaatverandering, angst bij kopers dat het westen van Nederland onder water komt te staan > woningwaarde sowieso weg
- Kijken kopers wel écht naar of de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht of letten ze daar eigenlijk niet zo goed op? Zitten hier toevallig makelaars die dit weten?
- Hoe groot de kans is dat ik hier zelf nog woon in 2051 (geen idee, ben dan bejaard... ik schat 50/50 kans).

Dank voor het meedenken!

You can never have too many hats, gloves and shoes

patsy--stone zondag 8 januari 2023 om 16:18

Voor meelezers...
- voor wie jaloers was over de €7000, het blijkt €8000 te zijn. Nog steeds wel te overzien maar toch weer een hele vakantie minder.

- voor wie ook nog moet kiezen: wat je blijkbaar ook moet meenemen in de afwegingen is dat het afkoopbedrag niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, en canonbetalingen wel. Alleen als je een lening afsluit voor de afkoopsom, is wellicht de rente daarop aftrekbaar.

You can never have too many hats, gloves and shoes

essychan zondag 8 januari 2023 om 17:12

patsy--stone schreef: ↑
08-01-2023 16:18
Voor meelezers...
- voor wie jaloers was over de €7000, het blijkt €8000 te zijn. Nog steeds wel te overzien maar toch weer een hele vakantie minder.
- voor wie ook nog moet kiezen: wat je blijkbaar ook moet meenemen in de afwegingen is dat het afkoopbedrag niet aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, en canonbetalingen wel. Alleen als je een lening afsluit voor de afkoopsom, is wellicht de rente daarop aftrekbaar.

Ook €8000 vind ik een koopje. En dat het niet aftrekbaar is en de canonbetalingen wel, was ik ook al bewust van.
Ik blijf nog altijd bij het standpunt: zeker weten afkopen!

Positive_vibes zondag 8 januari 2023 om 17:48

essychan schreef: ↑
08-01-2023 17:12
Ook €8000 vind ik een koopje. En dat het niet aftrekbaar is en de canonbetalingen wel, was ik ook al bewust van.
Ik blijf nog altijd bij het standpunt: zeker weten afkopen!

Eens met jou

appelientjexx zondag 8 januari 2023 om 17:56

Het is misschien relatief een koopje, maar toch kan je op dit moment een hoop andere dingen doen met 8000 euro. En of je het er echt uit haalt, weet je gewoon niet. Daar is geen hard bewijs voor. Hangt helemaal van de markt af op het moment van verkopen. Over het algemeen kijken kopers niet verder dan een jaar of 10 mbt eventuele erfpacht (las ik). Ik denk dat je huis energiezuiniger maken winstgevender is.

patsy--stone woensdag 11 januari 2023 om 11:53

appelientjexx schreef: ↑
08-01-2023 17:56
Ik denk dat je huis energiezuiniger maken winstgevender is.

Dank je. Ik verbruik ongeveer een kwart van wat een gemiddeld eenpersoonshuishouden verbruikt! (Geen idee hoe al die andere mensen 4x zoveel gebruiken, en dat is dan nog gemiddeld dus er zijn ook alleenstaanden die 8x zoveel verbruiken!)
Weliswaar heeft mijn woning energielabel B 1,28 dus het zou nog beter kunnen, maar als appartement met aan 4 kanten buren (onder, boven, zijkanten) profiteer ik al mee van hun stoken. Ook zitten er grote plannen van de (heel grote, logge) VvE aan te komen en kan ik beter daarin meeliften dan zelf van alles gaan investeren en uitzoeken. Bijvoorbeeld nieuwe kozijnen zitten al in de planning.

You can never have too many hats, gloves and shoes

patsy--stone woensdag 11 januari 2023 om 12:07

Voor de meelezers voeg ik nog het advies van mijn financieel adviseur toe, die ook nauw samenwerkt met een makelaarskantoor. (Ik dacht eerder dat hij geld zou vragen voor zijn advies en vroeg het daarom eerst hier. De meningen hier vind ik ook fijn en nuttig hoor!)

Of kopers wel of niet meewegen of erfpacht is afgekocht (of dat de tuin op het zuiden ligt of wat dan ook), ligt volledig aan de markt op dat moment. In de afgelopen jaren van een "verkopersmarkt" keken veel kopers in Amsterdam bij wijze van spreken "nergens" naar, als ze maar een huis konden scoren. Daarbij was een ton overbieden geen uitzondering.

Maar nu het weer richting "kopersmarkt" gaat, ziet hij dat mensen meer de tijd nemen en wel op details letten. En dan is eeuwigdurend afgekochte erfpacht wel degelijk gunstiger (maar of je precies die €8.000 + notariskosten eruit haalt is ook de vraag).

Hij laat de keuze aan mij omdat hij natuurlijk ook niet weet wanneer ik ooit wil verkopen en hoe de markt dan is. Hij geeft wel mee dat €8.000 nú meer waard is (en voelt als grotere pijn) dan tegen die tijd dat ik verkoop (dan 'voelt' dat geld vanwege de inflatie misschien als €6.500 of €7.000). En ik heb toch al overwaarde dus de hypotheek aflossen zal ook het probleem niet zijn.

--

(eigen mening)
Uiteraard zijn er ook mensen (zoals ik zelf) die tijdens de verkopersmarkt toch ook op erfpacht letten, alleen kan je niet zoveel met die wetenschap als je toch gedwongen mee moet in de gekte van het overbieden... behalve bepaalde woningen echt vermijden.

Los hiervan lijken delen van mijn hypotheek weer omgebouwd te kunnen worden (zonder grote boete) om mijn maandlasten te verlagen dus dan kan ik zeker die gespaarde €8.000 wel missen.

Ik ga de erfpacht eeuwigdurend afkopen want ook al voelt dat nu als best grote pijn, met slechts 0,22% rente op die spaarekening en hoge inflatie wordt het sowieso minder waard, dan kan ik het beter investeren in iets wat uiteindelijk echt iets betekent, voor mezelf mocht ik er nog wonen als bejaarde, of voor een volgende koper. Maar dit is natuurlijk een mening, en speculeren.

You can never have too many hats, gloves and shoes

Anoniem_64fdbe80e296d woensdag 11 januari 2023 om 16:09

dank je wel voor het delen, ik sta voor hetzelfde dilemma en dit is echt heel nuttig.

appelientjexx zaterdag 14 januari 2023 om 00:24

patsy--stone schreef: ↑
11-01-2023 11:53
Dank je. Ik verbruik ongeveer een kwart van wat een gemiddeld eenpersoonshuishouden verbruikt! (Geen idee hoe al die andere mensen 4x zoveel gebruiken, en dat is dan nog gemiddeld dus er zijn ook alleenstaanden die 8x zoveel verbruiken!)
Weliswaar heeft mijn woning energielabel B 1,28 dus het zou nog beter kunnen, maar als appartement met aan 4 kanten buren (onder, boven, zijkanten) profiteer ik al mee van hun stoken. Ook zitten er grote plannen van de (heel grote, logge) VvE aan te komen en kan ik beter daarin meeliften dan zelf van alles gaan investeren en uitzoeken. Bijvoorbeeld nieuwe kozijnen zitten al in de planning.

Haha herkenbaar! Wij verbruiken ook vele malen minder dan gemiddeld qua energie en qua water. Geen idee hoe het anderen lukt om zoveel te verbruiken, want wij doen we niet eens moeite voor. Wij gebruiken bv maar 76 liter water per persoon per dag. Het gemiddelde is maar liefst 125 liter water!

terwijl we gewoon douchen en de was doen. Hoe dan??

Miek_ zaterdag 14 januari 2023 om 11:10

appelientjexx schreef: ↑
14-01-2023 00:24
Haha herkenbaar! Wij verbruiken ook vele malen minder dan gemiddeld qua energie en qua water. Geen idee hoe het anderen lukt om zoveel te verbruiken, want wij doen we niet eens moeite voor. Wij gebruiken bv maar 76 liter water per persoon per dag. Het gemiddelde is maar liefst 125 liter water! terwijl we gewoon douchen en de was doen. Hoe dan??

Ligt denk ik ook heel erg aan je gezinssamenstelling. Dit hadden wij ook totdat we kinderen kregen. Zitten nu op of iets onder hert gemiddelde maar het was een stuk lager. We wassen ondertussen het driedubbele, kinderen gaan meestal in bad ipv de douche, droger erbij gekomen.

Ik kan mij ook voorstellen dat wanneer je een zwaarder fysiek beroep hebt je vaker wast, doucht, etc. Dan loopt het aardig op.

appelientjexx zaterdag 14 januari 2023 om 12:03

Miek_ schreef: ↑
14-01-2023 11:10
Ligt denk ik ook heel erg aan je gezinssamenstelling. Dit hadden wij ook totdat we kinderen kregen. Zitten nu op of iets onder hert gemiddelde maar het was een stuk lager. We wassen ondertussen het driedubbele, kinderen gaan meestal in bad ipv de douche, droger erbij gekomen.

Ik kan mij ook voorstellen dat wanneer je een zwaarder fysiek beroep hebt je vaker wast, doucht, etc. Dan loopt het aardig op.

Wij hebben ook twee kinderen, een bad en een droger. Dus ik snap het nog steeds niet! Want daar heeft het bij ons dus niks mee te maken. Maar we douchen niet lang en niet dagelijks, ik gooi de handdoek niet na slechts 1 keer gebruik in de was etc. Maar dat kost me geen enkele moeite, deed ik toch al nooit.

Anoniem_669679bf76515 zaterdag 14 januari 2023 om 15:52

Miek_ schreef: ↑
14-01-2023 11:10
Ligt denk ik ook heel erg aan je gezinssamenstelling. Dit hadden wij ook totdat we kinderen kregen. Zitten nu op of iets onder hert gemiddelde maar het was een stuk lager. We wassen ondertussen het driedubbele, kinderen gaan meestal in bad ipv de douche, droger erbij gekomen.

Ik kan mij ook voorstellen dat wanneer je een zwaarder fysiek beroep hebt je vaker wast, doucht, etc. Dan loopt het aardig op.

Mijn moeder heeft een uitkering en heeft eens moeten uitleggen waarom zij ineens veel meer water gebruikte.
Dat kan duiden op een extra huisgenoot.
Die medewerker had vaker met het bijltje gehakt en wilde gelukkig meedenken.
Wat bleek: mijn zusje deed toen een opleiding waarbij ze dagelijks met een set hele smerige kleding thuiskwam, en twee keer per dag douchte.
Daarnaast dweilde mijn moeder vaker vanwege vieze schoenen in de gang enzo.
Die man wist uit ervaring dat als een kind/huisgenoot ineens stage gaat lopen of een bepaald soort bijbaan krijgt, dat gelijk te zien is op het water en energiegebruik.
Schijnen zelfs rechtszaken wb fraude mee gewonnen te zijn.

appelientjexx zaterdag 14 januari 2023 om 19:03

Surebaby schreef: ↑
14-01-2023 15:52
Mijn moeder heeft een uitkering en heeft eens moeten uitleggen waarom zij ineens veel meer water gebruikte.
Dat kan duiden op een extra huisgenoot.
Die medewerker had vaker met het bijltje gehakt en wilde gelukkig meedenken.
Wat bleek: mijn zusje deed toen een opleiding waarbij ze dagelijks met een set hele smerige kleding thuiskwam, en twee keer per dag douchte.
Daarnaast dweilde mijn moeder vaker vanwege vieze schoenen in de gang enzo.
Die man wist uit ervaring dat als een kind/huisgenoot ineens stage gaat lopen of een bepaald soort bijbaan krijgt, dat gelijk te zien is op het water en energiegebruik.
Schijnen zelfs rechtszaken wb fraude mee gewonnen te zijn.

Ook met een opleiding waarbij je vies wordt kan je toch best 1x per dag douchen?

Jaja007 maandag 16 januari 2023 om 09:34

Stromboli schreef: ↑
05-01-2023 17:01
Zonder ook maar enig verstand hiervan zou ik onmiddellijk voor afkopen kiezen. Oh en als koper zou erfpacht me niet direct afschrikken, maar bij gelijkwaardige huizen zou mijn voorkeur zeker gaan naar een huis zonder erfpacht.

Dit.

Autopsies tonen onomstotelijk de injectieschade aan.

meisjeviva33 maandag 16 januari 2023 om 10:00

Afkopen. Paar jaar geleden zelf aan de hand gehad in Amsterdam en je kan het beter afkopen voor als je het ooit wil verkopen, zeker voor die prijs meteen doen. Tegenwoordig zijn enkele hypotheek verstrekkers niet happig op erfpacht en kunnen dan moeilijk doen met een financiering. Als je dan gaat verkopen kan je het mee berekenen al denk ik niet dat je in Amsterdam snel moet inleveren op de prijs dus je verdiend het altijd wel terug.
Wij hebben de mazzel gehad toen dat de 2e geïnteresseerde het zo kon aftikken want 1e die het voor zichzelf wilde kopen kreeg het door die erfpacht niet rond. Nieuwe eigenaar heeft de erfpacht vervolgens volledig afgekocht na flink onderhandelen.

Geniet van vandaag want je weet nooit of morgen je gegeven is...

Miek_ maandag 16 januari 2023 om 14:49

meisjeviva33 schreef: ↑
16-01-2023 10:00
Afkopen. Paar jaar geleden zelf aan de hand gehad in Amsterdam en je kan het beter afkopen voor als je het ooit wil verkopen, zeker voor die prijs meteen doen. Tegenwoordig zijn enkele hypotheek verstrekkers niet happig op erfpacht en kunnen dan moeilijk doen met een financiering. Als je dan gaat verkopen kan je het mee berekenen al denk ik niet dat je in Amsterdam snel moet inleveren op de prijs dus je verdiend het altijd wel terug.
Wij hebben de mazzel gehad toen dat de 2e geïnteresseerde het zo kon aftikken want 1e die het voor zichzelf wilde kopen kreeg het door die erfpacht niet rond. Nieuwe eigenaar heeft de erfpacht vervolgens volledig afgekocht na flink onderhandelen.

Dit geldt alleen voor particuliere erfpacht. Gemeentelijke erfpacht in Amsterdam valt hier niet onder gelukkig.

Actieve topics