Extra inleg VVE t.b.v. wooncomfort , hoe de balans opmaken?

Ik twijfelde even of ik mijn vraag hier moest plaatsen of onder 'thuis'... mocht dit niet de juiste pijler zijn, excuus!

Vier jaar geleden heb ik een appartement gekocht met een behoorlijk hoge VVE, vind ik zelf. Ik betaal maandelijks €170,- en tot nu toe is er in die vier jaar weinig gebeurd qua onderhoud. Dit komt doordat er in het verleden een slecht beheer is geweest, waardoor er meer geld is uitgegeven dan binnenkwam, en de laatste jaren zijn we bezig om de pot weer aan te vullen.

Het appartementencomplex bestaat uit zes woningen. Twee van de zes bewoners zijn nooit aanwezig bij de vergaderingen en interesseren zich er volgens mij ook totaal niet voor, dus hun stem hebben we eigenlijk al niet. Eigenlijk heb ik alleen contact met de bewoners van de andere drie complexen en wij liggen vaak wel redelijk op één lijn.

Nu hebben wij in de laatste vergadering wat wensen aangegeven qua onderhoud en dergelijke. Waaronder het vervangen van kozijnen in de appartementen. We hebben nu aan één zijde (waar de woonkamer zit) van onze appartementen nog houten kozijnen. Deze verkeren in matige tot slechte staat. De achterkant van de appartementen (slaapkamers) zijn voorzien van kunststof kozijnen. We hebben in de woonkamer een groot raam, welke niet open kan. Wel een balkondeur die we open kunnen zetten, maar dat is ook niet zo prettig bij kouder weer. En in het najaar hebben we last van schimmel- en vochtproblemen.

De beheerder heeft offertes opgevraagd voor het vervangen van de kozijnen voor kunststof kozijnen met HR++ of triple glas. Bestaande problemen, zoals geen tot weinig ventilatie-voorzieningen, slecht sluitende balkondeuren, koudeval et cetera zullen daarmee opgelost worden. Het wooncomfort zal toenemen en de stookkosten zullen afnemen. En ik vermoed dat het toekomstige verkoop van je appartement ook ten goede zal komen, wanneer je deze netjes onderhoudt? Maar dat vind ik lastig om een inschatting van te maken.

Ik ben dus voorstander van kozijnvervanging. Maar... we hebben niet genoeg geld in de pot. We zouden €9.000 in totaal extra moeten inleggen, dus zo'n €1.500 per appartement, en dan is de pot dus ook leeg. In het meerjarenonderhoudsplan staan nog meerdere dingen op de planning voor de komende 10 jaar, waaronder het vervangen van het dak in 2028. De VVE beheerder heeft drie versies uitgewerkt van het MJOP om verschillende scenario's te schetsen:

Scenario 1: GEEN extra inleg -> betekent dat we in 2027 pas genoeg geld hebben om de kozijnen te laten vervangen. In 2028 is het dak vervolgens aan de beurt en dan hebben we een tekort van 23k.
Scenario 2: GEEN extra inleg en kozijnvervanging WEL dit jaar -> zitten we per direct met een tekort van 9k en in 2028 een tekort van 28k.
Scenario 3: WEL extra inleg -> nu laten uitvoeren, in 2028 weer een tekort van een kleine 10k. Dus komende jaren weer wat opzij zetten zodat we het dak dan kunnen laten doen.

In mijn ogen komt het erop neer dat we vroeg of laat toch wel de rekening gepresenteerd krijgen van het slechte beheer uit het verleden. Of we leggen nu extra bij, of we krijgen in 2028 de deksel op onze neus. De kozijnen moeten toch een keer vervangen worden, en nu krijg ik er tenminste nog wooncomfort voor terug. En als ik wil verkopen en het appartement verkeert straks alleen maar in slechtere staat en er zit geen geld in de pot, is dat ook niet gunstig. Maar dat is mijn gevoel/beeld erbij. Dit is de eerste keer dat ik met zoiets te maken heb en ik merk dat mijn medebewoners hier ook niet per se een duidelijke mening over hebben, dus mijn vraag is wat jullie zouden doen? Zie ik nog iets over het hoofd? Zijn er dingen die ik nog moet uitvragen, waar ik rekening mee moet houden? Hoe kan ik hier een gedegen beslissing in nemen?

Lady_Day schreef: ↑

01-10-2024 21:35

Als er geen acuut probleem is dan is het lastig als je niet de stemmen krijgt die je nodig hebt. Ik zit zelf ook met een dergelijk iets. Ons intercomsysteem is verouderd. Ik zou graag willen dat we er eentje krijgen met video. Zeker ook omdat ik wel eens iemand heb binnen gelaten in de veronderstelling dat het een familielid was. De intercom functioneerde niet naar behoren en ik hoorde niets. Echter, in ons geval moet iedereen het er mee eens zijn en momenteel is dat niet het geval. Dus jammer voor mij en ben ik genoodzaakt een plakbel te gebruiken. Prima want het staat niet in de fik maar iets als kozijnen kan toch echt zorgen voor lekkage en dan ben je nog verder van huis want dan is het wel acuut en moet de reparatie onmiddellijk uitgevoerd worden, of je het er nu mee eens bent of niet.

Overigens vind ik 170 euro ook niet een heel hoge bijdrage.

Ja, vervelend is dat. Ik snap wel dat je dat wilt voor de veiligheid. Zo wil ik een nieuwe voordeur, want die maak je zo open en er komt ontzettend veel tocht onderdoor en er zit enkel glas in. Maar ja, vindt ook niemand noodzakelijk natuurlijk, dus ik heb maar een Ring deurbel opgehangen voor de veiligheid.

Wat wel gek is, dat ze onze maandelijkse bijdrage hebben verlaagd (met 5 euro, maar toch). Misschien omdat het oorspronkelijke plan was om de houten kozijnen eens in de zoveel tijd te laten schilderen en we daarna riepen dat we dan liever nieuwe kozijnen hebben. Maar goed. Ik heb stof tot nadenken en uitzoeken.

NomenNesci0 schreef: ↑

01-10-2024 21:32

Wat ik aangaf, google en je vindt tig links. Hier is er eentje https://www.svn.nl/vve/op-zoek-naar-een ... duurzamen/
Het is het meest logisch als je onderhoudsmomenten aangrijpt om te verduurzamen. Vervang je de kozijnen? Vervang dan meteen het glas voor HR++ glas om zo gebruik te kunnen maken van subsidies. Dan ben je onderaan de streep een stuk goedkoper uit dan wanneer je slechter glas zonder subsidies laat plaatsen.

Idem voor het dak: maak er gebruik van door goede isolatie aan te brengen. Hierop krijg je subsidie. Veel gemeenten hebben coaches die je kunnen raadplegen. Ook zijn er vaak VVE coaches te vinden. Gewoon een beetje rondvragen, bellen etc.
Succes!

Ja, dat zijn wel goede tips. Zeker met oog op het dak. Dank!

poohtjesschrijft schreef: ↑

02-10-2024 09:02

oh de ellende van een vve, het heeft ons meer dan 40K gekost, onvoorzien omdat de makelaar van de appartementen een akkoordje had met de beheerder van de vve om vooral mensen niet in te lichten over de enorme tekorten in het budget.

Ik zou die 1500 euro wel nu inleggen zodat het werk nu gedaan kan worden, mocht je willen verkopen heb je ook een logisch verhaal namelijk.

Poeh, dat is vervelend zeg. Jullie reacties bevestigen mijn gevoel wel: gewoon inleggen. Onderhoudskosten heb je sowieso en een gezonde VVE is ook veel waard.

Catalina schreef: ↑

02-10-2024 12:14

Ik vind 170 per maand voor de VVE eigenlijk best weinig. Ik weet natuurlijk niet hoe duur het appartement is (hoef je ook niet te zeggen) maar bij normaal onderhoud wordt er geadviseerd om 1% van de waarde per jaar voor onderhoud te reserveren, dus dat is al snel een paar duizend euro (bij de prijzen van tegenwoordig) en bij achterstallig onderhoud is dat meer natuurlijk.

Oh, ik vind het best veel, maar goed dat kan aan mij liggen. Ik heb mijn apt vier jaar geleden voor 175.000 gekocht.
Krijg net een mail dat we een nieuwe VvE manager hebben… de derde sinds ik hier woon Ik ben benieuwd hoe hij tegen deze plannen en alles aankijkt, want ik was wel heel tevreden over de vorige.

GeweldigWeer schreef: ↑

02-10-2024 14:06

@Purake

Hebben jullie ook een lift in jullie appartementencomplex? En zo ja, heeft deze al eens een modernisering gehad?

Nee, geen lift. Het is een open complex met trappen.