Geld & Recht
alle pijlers
Huis verkocht, gebrek
zondag 9 maart 2025 om 16:37
Hoi Allemaal,
Ons huis is verkocht (akte van levering is eind mei). Nu hebben kopers gewenst een inspectie uit te voeren voor vloer, dak en garage afgelopen week. Voor koopovk. hebben de kopers geen bouwtechnische keuring uitgevoerd.
Nu blijkt er, volgens de kopers, van alles te zijn aan het dak en de vloer.
Iemand hier ervaring mee? Wat kunnen we nu doen? We hebben hier prima geleefd altijd. Ik vind het een rare manier van zaken doen.
Ons huis is verkocht (akte van levering is eind mei). Nu hebben kopers gewenst een inspectie uit te voeren voor vloer, dak en garage afgelopen week. Voor koopovk. hebben de kopers geen bouwtechnische keuring uitgevoerd.
Nu blijkt er, volgens de kopers, van alles te zijn aan het dak en de vloer.
Iemand hier ervaring mee? Wat kunnen we nu doen? We hebben hier prima geleefd altijd. Ik vind het een rare manier van zaken doen.
vrijdag 14 maart 2025 om 21:58
Dat is niet zo hoor. De verkoper hoeft niet te weten van het verborgen gebrek en toch aansprakelijk zijn. Ook de ouderdomsclausule voorkomt niet dat je aansprakelijk gesteld kan worden. Je mag nog steeds verwachten dat je een bewoonbaar huis koopt.TheQuickBrownFox schreef: ↑14-03-2025 20:01Heb je mijn verhaal hierboven gelezen? Leuk dat je schrijft dat als je als verkoper niks wist dit nog wel voor je rekening kan komen….. nou vergeet het maar. Je moet het zien te bewijzen dat ze er van af weten en dat is schier onmogelijk! Ga je écht niet voor elkaar krijgen. Was het eerste dat we vroegen aan onze aannemer toen we er achter kwamen! En vaak staat er een hele leuke clausule in de hypotheek akte, was vorig jaar nog op tv bij makelaar Alex, met een stel waarvan het huis was aangetast door zwammen. Konden ook niets verhalen op de vorige eigenaar vanwege deze clausule die volgens makelaar Alex zo ongeveer in alle aktes vermeld staat.
In jouw geval is er na 17 jaar geen sprake meer van non-conformiteit.
zaterdag 15 maart 2025 om 00:34
Het is gewoon niet waar dat een verkoper alleen aansprakelijk zou zijn als hij/zij van een gebrek wist. Er zijn zaken waarbij dat wel belangrijk is, zeker als het relatief kleine dingen betreft. Maar als het huis niet als huis bruikbaar is, maakt het niet uit of de verkoper er van wist.TheQuickBrownFox schreef: ↑14-03-2025 20:01Heb je mijn verhaal hierboven gelezen? Leuk dat je schrijft dat als je als verkoper niks wist dit nog wel voor je rekening kan komen….. nou vergeet het maar. Je moet het zien te bewijzen dat ze er van af weten en dat is schier onmogelijk! Ga je écht niet voor elkaar krijgen. Was het eerste dat we vroegen aan onze aannemer toen we er achter kwamen! En vaak staat er een hele leuke clausule in de hypotheek akte, was vorig jaar nog op tv bij makelaar Alex, met een stel waarvan het huis was aangetast door zwammen. Konden ook niets verhalen op de vorige eigenaar vanwege deze clausule die volgens makelaar Alex zo ongeveer in alle aktes vermeld staat.
In jullie geval kun je moeilijk beweren dat het huis niet bewoonbaar was, want jullie (of in elk geval vriend) heeft er 17 jaar gewoond. Daarmee ben je wel heel ruim over de 5 jaar termijn heen, dus kun je het inderdaad niet verhalen.
Er kunnen inderdaad clausules in de akte staan die dit beperken. Als je een huis van 80 jaar oud koopt, kun je redelijkerwijs verwachten dat het dak misschien wel eens vervangen zal moeten worden, dat maakt het niet ‘onbruikbaar’. Als je dus een heel oud huis koopt, kun je veel minder verhalen als verborgen gebrek. En dat wordt vaak ondervangen met een ouderdomsclausule. Maar dat betekent niet dat elk gebrek afgedekt is, dat hangt af van de formulering, hoe oud het huis daadwerkelijk is etc.
zaterdag 15 maart 2025 om 14:25
Maar het ding is nu dat de kopers spreken over verborgen gebreken terwijl ze zeggen 'ziet er niet goed uit'. Dat zegt niets over veiligheid, functioneren of anderszins.
De kopers willen of korting bedingen, of in z'n geheel van de koop af om de reden dat de financiering niet lukt, zonder dat er een voorbehoud over is opgenomen, ze een ander huis op het oog hebben, of welke andere reden dan ook.
Sommige kopers doen gewoon moeilijk omdat ze eigenlijk doodsbenauwd zijn om grote uitgaven te doen met grote verantwoordelijkheden en dat ze bang zijn dat ze genaaid worden op welke manier dan ook.
Ohja, zolang de overdracht niet geweest is zou ik ze niet meer binnenlaten.
De kopers willen of korting bedingen, of in z'n geheel van de koop af om de reden dat de financiering niet lukt, zonder dat er een voorbehoud over is opgenomen, ze een ander huis op het oog hebben, of welke andere reden dan ook.
Sommige kopers doen gewoon moeilijk omdat ze eigenlijk doodsbenauwd zijn om grote uitgaven te doen met grote verantwoordelijkheden en dat ze bang zijn dat ze genaaid worden op welke manier dan ook.
Ohja, zolang de overdracht niet geweest is zou ik ze niet meer binnenlaten.
zaterdag 15 maart 2025 om 21:20
Echt super asociaal van die koperIJsschots schreef: ↑12-03-2025 13:03Nou, ook dat soort voorbereidingen op een verbouwing/op klussen zou ik enigszins temperen. Zo had ik ooit een koper die alvast de precieze afmetingen van de woonkamer en de slaapkamers kwam opmeten. Hoor ik ineens een roetsj-geluid uit mijn slaapkamer: de koper wou weten of het behang makkelijk te verwijderen was en had een halve baan van de muur getrokken. Zat ik tot aan de overdracht (3 maanden later) tegen een een bezoedelde muur aan te kijken. De koper heb ik er gelijk uit gebonjourd: "tot bij de overdracht!"
zondag 16 maart 2025 om 10:28
Zelfs al had mijn vriend het direct na de koop het plafond direct gesloopt waardoor het zichtbaar was, was het onmogelijk geweest om het te verhalen op de vorige eigenaar omdat het niet te bewijzen valt dat de vorige eigenaar er van af wist/heeft geweten.Safrat schreef: ↑14-03-2025 21:58Dat is niet zo hoor. De verkoper hoeft niet te weten van het verborgen gebrek en toch aansprakelijk zijn. Ook de ouderdomsclausule voorkomt niet dat je aansprakelijk gesteld kan worden. Je mag nog steeds verwachten dat je een bewoonbaar huis koopt.
In jouw geval is er na 17 jaar geen sprake meer van non-conformiteit.
zondag 16 maart 2025 om 10:54
Hypotheekacceptant hier. De enige reden om een bouwkundig rapport te eisen is als uit het taxatietapport blijkt dat de staat van onderhoud niet goed is. Normaal vraagt geen bank erom.nausicaa schreef: ↑14-03-2025 19:23Op zich vind ik een keuring laten doen ondanks gebrek aan voorbehoud niet heel raar. Veel hypotheekverstrekkers eisen dat namelijk gewoon. Dan kun je heel moeilijk dwars gaan liggen als verkoper, maar daar schiet niemand iets mee op.
Dan moet je natuurlijk achteraf niet gaan komen klagen, of denken dat de prijs nog veranderd. Dat is dan wel weer raar.
Overigens lees ik hier ook weer: iets is een verborgen gebrek als de verkoper er van wist. Maar dat is niet waar. Ook als je als verkoper echt van niks wist, kan een ernstig gebrek na de verkoop voor jouw rekening komen (zelfs tot vijf jaar later!). Rot in balken, gevaarlijke elektra etc, ook al wist je oprecht van niks, kan toch ineens jouw probleem worden. En als het iets is dat een keuring ook niet had laten zien (rot ín een balk, elektraleidingen in de muur etc), maakt het niet uit dat de koper geen keuring heeft laten doen. Dan blijft het het financiële probleem van de verkoper.
zondag 16 maart 2025 om 13:34
Als een verborgen gebrek normaal gebruik van de woning in de weg staat hoef je dat niet te bewijzen. Je moet wel bewijzen dat het gaat om een verborgen gebrek, dat het gebrek normaal gebruik in de weg staat, dat de ouderdomsclausule niet van toepassing is en vast nog meer. Ernstige gebreken die normaal gebruik in de weg staan moeten de verkoper worden verteld. Daar hoef je niet naar te vragen. Het is niet alleen wist/heeft geweten, maar ook had kunnen weten. Als je kan bewijzen dat de verkoper de mededelingsplicht heeft geschonden heeft dat gevolgen voor de hoogte van het eventuele schadebedrag.TheQuickBrownFox schreef: ↑16-03-2025 10:28Zelfs al had mijn vriend het direct na de koop het plafond direct gesloopt waardoor het zichtbaar was, was het onmogelijk geweest om het te verhalen op de vorige eigenaar omdat het niet te bewijzen valt dat de vorige eigenaar er van af wist/heeft geweten.
Dat is allemaal de theorie. In praktijk gaat de rechter niet vaak mee met de eiser omdat de gebreken kenbaar waren, het toch bewoonbaar is etc. Als je aan kunt tonen dat de mededelingsplicht is geschonden wordt het wel een stuk makkelijker. Wat dat betreft begrijp ik de aannemer wel. Bovendien kan de aannemer niet verder met zijn werkzaamheden, omdat je dan een ander traject ingaat.
zondag 16 maart 2025 om 14:44
“Verborgen gebrek” is niet hetzelfde als “bewust achtergehouden gebrek”. Niet voor alle gebreken doet het ertoe of de vorige eigenaar ervan op de hoogte was.TheQuickBrownFox schreef: ↑16-03-2025 10:28Zelfs al had mijn vriend het direct na de koop het plafond direct gesloopt waardoor het zichtbaar was, was het onmogelijk geweest om het te verhalen op de vorige eigenaar omdat het niet te bewijzen valt dat de vorige eigenaar er van af wist/heeft geweten.
zondag 16 maart 2025 om 16:22
Hmm, ik moest het toch echt aanleveren. Terwijl de taxatie gewoon netjes rond de vraagprijs zat, zonder rare dingen. Bij een gewone normale nederlandse hypotheekverstrekker, een paar jaar geleden.
zondag 16 maart 2025 om 16:31
Onlangs een woning verkocht zonder voorbehoud bouwkundig rapport. Kopers moeten een flinke lening afsluiten, taxatierapport is uiteraard wel gemaakt. Maar geen bouwkundig rapport als aanvulling gevraagd. Oude woning met o.a. ouderdomsclausule en niet zelfbewoningsclausule.
maandag 17 maart 2025 om 10:00
Misschien was de koopprijs/vraagprijs niet marktconform voor vergelijkbare woningen, heeft de woning een bepaalde leeftijd/bepaalde ligging, werd de taxateur/taxatie in twijfel getrokken, zit de gevraagde hypotheek op het randje van wat er gedragen kan worden/woning waard is etc. Sommige taxateurs zitten opvallend vaak exact op of riant over de verkoopprijs om zo er voor te zorgen dat hun klanten zeker de hypotheek krijgen. Of als de hypotheek op het randje zit en is er geen/weinig eigen vermogen in het pand gestoken (spaargeld, overwaarde vorige woning etc.) dan wil een verstrekker misschien meer informatie. Of vinden ze juist huizen uit de jaren 50/60/70 lastig ivm asbest en willen ze dat in kaart gebracht zien. Dat was een paar jaar geleden een dingetje dat dat allemaal gesaneerd zou moeten worden, ook in woningen waar het in beplating zit (en dus niet open en bloot). Inmiddels is dat beleid weer veranderd. En zo zijn er nog wel meer scenario's te bedenken waarom het toch wel gevraagd wordt. Maar standaard is het niet en verschilt per adviseur/verstrekker.
maandag 17 maart 2025 om 12:09
Oh, dat kan heel goed, dat het niet standaard is. Maar het is dus ook niet zo dat het nooit voorkomt of zo, mijn huis was weinig bijzonders aan, nam vrij veel overwaarde mee. Het enige was dat er wel aardig wat gemoderniseerd moest worden, misschien was het dat, geen idee. In elk geval moest ik het aanleveren.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
