Huis verkocht, gebrek

Hoe hebben ze deze gebreken ontdekt? Want als dat nu door diepgravend onderzoek naar voren is gekomen dan konden jullie het natuurlijk ook niet weten. Maar dat hangt erg van het gebrek af. Omgekeerd: als het gewoon heel duidelijk te zien is, dan hadden ze het zelf eerder op kunnen merken.

Ik zou het probleem in eerste instantie bij hen laten. Ondertussen kun je met de eigen makelaar overleggen wat te doen.

Er was geen voorbehoud bouwtechnische keuring opgenomen in de overeenkomst?

Jullie wisten niets van deze gebreken?

Hiervoor heb je een makelaar, deze kan je adviseren.

Pech voor de koper tenzij de koper kan aantonen dat je de mededelingsplicht geschonden hebt.

De koper heeft ook een wettelijk onderzoek plicht, vraag je makelaar hoe het zit als dit na de verkoop is gedaan. Wat ze in feite hebben gedaan is iets kopen en dan pas onderzoeken of het de prijs wel waard is, en als jullie je aan je meldingsplicht hebben gehouden, dan lijkt het me niet dat jullie aansprakelijk zijn.

Als verkoper ben je alleen aansprakelijk als de woning niet normaal gebruikt kan worden door het gebrek, of als je ervan wist maar het niet hebt gemeld.
Bron: https://www.juridischloket.nl/wonen-en- ... -gebreken/

Is het gebrek dusdanig dat er niet normaal geleefd kan worden?

Safrat schreef: ↑

10-03-2025 10:31

Pech voor de koper tenzij de koper kan aantonen dat je de mededelingsplicht geschonden hebt.

Hangt er wel vanaf hoor, dat een verkoper het zelf prima vindt om onder een lekkend dak te wonen wil niet automatisch zeggen dat de koper daar ook tevreden mee moet zijn.

Maar dit is echt iets waar een makelaar meer over kan zeggen.

pina schreef: ↑

10-03-2025 11:29

Hangt er wel vanaf hoor, dat een verkoper het zelf prima vindt om onder een lekkend dak te wonen wil niet automatisch zeggen dat de koper daar ook tevreden mee moet zijn.

Maar dit is echt iets waar een makelaar meer over kan zeggen.

Dat valt onder de mededelingsplicht en die heeft het over "normaal" kunnen wonen, een lekkend dak valt daar niet onder.

pina schreef: ↑

10-03-2025 11:29

Hangt er wel vanaf hoor, dat een verkoper het zelf prima vindt om onder een lekkend dak te wonen wil niet automatisch zeggen dat de koper daar ook tevreden mee moet zijn.

Maar dit is echt iets waar een makelaar meer over kan zeggen.

Het is niet relevant of de verkoper het gebrek prima vindt. Het gaat bij de mededelingsplicht om het melden van het gebrek.

Safrat schreef: ↑

10-03-2025 11:42

Het is niet relevant of de verkoper het gebrek prima vindt. Het gaat bij de mededelingsplicht om het melden van het gebrek.

Ik bedoelde, er zijn zaken geweest waar een verkoper iets niet als een gebrek ervoer, of wist dat dat als een gebrek zou kunnen gelden en dus ook niets te melden had, waar de rechter de verantwoordelijkheid wel bij de verkoper legde. Het hangt er vanaf waar kopers nu mee aan komen zetten.

Wat is er precies mis? En hadden de kopers het kunnen zien met een bouwtechnische keuring?

De dakpannen zijn 50 jaar oud en aan vervanging toe: géén verborgen gebrek.
Het dak is lek en jullie hebben verf gesmeerd om dat te verbergen: wél een verborgen gebrek én niet voldoen aan de meldingsplicht.

pina schreef: ↑

10-03-2025 11:52

Ik bedoelde, er zijn zaken geweest waar een verkoper iets niet als een gebrek ervoer, of wist dat dat als een gebrek zou kunnen gelden en dus ook niets te melden had, waar de rechter de verantwoordelijkheid wel bij de verkoper legde. Het hangt er vanaf waar kopers nu mee aan komen zetten.

Maar ook dan geldt de regel dat zichtbare gebreken niet gemeld hoeven te worden. De koper moet zelf die gebreken onderzoeken. Heb je een linkje van een uitspraak waaruit blijkt dat ondanks het verzaken van de onderzoeksplicht de verkoper aansprakelijk is voor de gebreken?

Hebben ze bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarden in het koopcontract?

Mijn eerste vraag aan TO: waarom hebben jullie de kopers een bouwtechnische keuring laten doen nádat de voorlopige koopakte getekend is? Die keuring hadden de kopers moeten doen voor ze het contract tekenden. Door de keuring ná het tekenen van het voorlopige koopcontract toe te staan hebben jullie jezelf onnodig in een situatie met 'gedoe' gemanoeuvreerd. Niet handig.

Hebben jullie een makelaar? Dan dit probleem bij de makelaar neerleggen en deze hiermee laten dealen; hier heb je (ook) een makelaar voor. (Hoewel ik het wel bijzonder vreemd zou vinden als jullie makelaar akkoord is gegaan met deze keuring.)

Als er in het voorlopig koopcontract geen, door de koper bedongen, voorbehouden zijn opgenomen wat betreft de (bouw)technische staat van de woning, dan zijn de problemen met de vloer en het dak nu het probleem van de koper - tenzij deze kan bewijzen dat jullie als verkoper op de hoogte waren van de gebreken.

Als je twijfels hebt bij het keuringsrapport waarmee de kopers op de proppen kwamen dan zou ik overwegen zelf óók een keuring uit te laten voeren. Dan weet je (voor jezelf) in ieder geval zeker of de kopers een punt hebben of dat ze de boel proberen te flessen.

Blijken het dak en de vloer inderdaad gebreken te hebben dan kan je overwegen of het billijk is de kopers alsnog tegemoet te komen, hoewel je dat juridisch, lijkt mij, niet per se hoeft te doen. De koper heeft nl. zelf niet voldaan aan zijn/haar onderzoeksplicht. (Dat gezegd hebbende: Nederlandse rechters hebben er nog wel eens een handje van een soort gulden-middenweg-oordeel te vellen... dus ik zou ook weer niet blind vertrouwen op de letter van de wet.)

Verwijs de kopers naar je makelaar en laat alle contact via de makelaar verlopen. En wees zo verstandig je koper niet nog meer bezoekjes aan de woning te laten brengen; toegang tot de woning krijgen ze ná de sleuteloverdracht.

Wat zijn die gebreken? Oude pannen die een keer vervangen moeten worden? Vloer die niet geïsoleerd is omdat ze dat in het bouwjaar nog niet deden? Dat soort dingen hadden ze natuurlijk gewoon kunnen weten. En als het zichtbaar was bij de bezichtiging is het überhaupt geen verborgen gebrek. Ik zou het voor nu bij hun laten. Zij hebben zonder voldoende onderzoek/ nadenken de grootste aankoop van hun leven gedaan en zij zijn dan ook gewoon gebonden aan de koopovereenkomst waar zij in hun volle verstand hun handtekening onder hebben gezet.

IJsschots schreef: ↑

10-03-2025 12:21

Mijn eerste vraag aan TO: waarom hebben jullie de kopers een bouwtechnische keuring laten doen nádat de voorlopige koopakte getekend is? Die keuring hadden de kopers moeten doen voor ze het contract tekenden. Door de keuring ná het tekenen van het voorlopige koopcontract toe te staan hebben jullie jezelf onnodig in een situatie met 'gedoe' gemanoeuvreerd. Niet handig.

Hebben jullie een makelaar? Dan dit probleem bij de makelaar neerleggen en deze hiermee laten dealen; hier heb je (ook) een makelaar voor. (Hoewel ik het wel bijzonder vreemd zou vinden als jullie makelaar akkoord is gegaan met deze keuring.)

Als er in het voorlopig koopcontract geen, door de koper bedongen, voorbehouden zijn opgenomen wat betreft de (bouw)technische staat van de woning, dan zijn de problemen met de vloer en het dak nu het probleem van de koper - tenzij deze kan bewijzen dat jullie als verkoper op de hoogte waren van de gebreken.

Als je twijfels hebt bij het keuringsrapport waarmee de kopers op de proppen kwamen dan zou ik overwegen zelf óók een keuring uit te laten voeren. Dan weet je (voor jezelf) in ieder geval zeker of de kopers een punt hebben of dat ze de boel proberen te flessen.

Blijken het dak en de vloer inderdaad gebreken te hebben dan kan je overwegen of het billijk is de kopers alsnog tegemoet te komen, hoewel je dat juridisch, lijkt mij, niet per se hoeft te doen. De koper heeft nl. zelf niet voldaan aan zijn/haar onderzoeksplicht. (Dat gezegd hebbende: Nederlandse rechters hebben er nog wel eens een handje van een soort gulden-middenweg-oordeel te vellen... dus ik zou ook weer niet blind vertrouwen op de letter van de wet.)

Verwijs de kopers naar je makelaar en laat alle contact via de makelaar verlopen. En wees zo verstandig je koper niet nog meer bezoekjes aan de woning te laten brengen; toegang tot de woning krijgen ze ná de sleuteloverdracht.

Als de kopers geen voorbehoud van bouwtechnische keuring hadden, dan had dit zéker niet gemoeten. Want dan hadden ze er alsnog na de bouwtechnische keuring onder de koop uit kunnen komen.
Dus juist na het tekenen (en de wettelijke bedenktijd) is het beste, want dan zitten ze al aan de koop vast.

Als er wel een voorbehoud is van bouwtechnische keuring, dan is dit precies de gebruikelijke gang van zaken. Je tekent wel, maar daarna kijk je of er geen grote kostenposten zijn waardoor je de koop alsnog wil afblazen.

Ben dus vooral benieuwd of dat voorbehoud er is TO.
Zo ja, dan moet je er samen uit zien te komen. Koper kan de koop afblazen, of jullie kunnen overeenkomen dat hij het voor minder geld koopt.
Als er geen voorbehoud is opgenomen dan hebben de kopers waarschijnlijk weinig poot om op te staan. Ze zijn akkoord te gaan om te kopen as is, en ze hebben niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Alleen als er (zoals eerder hier ook gezegd) een gebrek is waardoor het huis niet goed leefbaar is, dan hebben ze een punt.