Verkoper in gebreken stellen

Falafel vrijdag 24 mei 2024 om 22:42

Dag allemaal,

Eind maart heb ik mijn eerste koopwoning gekocht. Het huis valt onder een VVE-constructie. Vanaf de maand april zijn er flink wat plensbuien geweest, waardoor aan het licht kwam dat het grondwater in de kelder omhoog komt. Bij een bui zoals vandaag staat het water centimeters hoog.

In de koopakte heeft de verkoper aangegeven dat er geen lekkages waren en er geen sprake was van opkomend grondwater. Nu wil ik proberen om de verkoper in gebreken te stellen, aangezien het me erg onwaarschijnlijk lijkt dat deze kwestie pas sinds maart speelt. Ik ben me er van bewust dat ik hier zelf bewijs voor moet aanleveren.

Nu vraag ik me af wat de juiste volgorde is.
Moet ik het eerst via de VVE proberen op te lossen? Moet ik eerst een lek detectie bedrijf oid inschakelen om te kijken hoe 'oud' de schade is? Moet ik verkopende partij nu al aanspreken, of eerst wachten tot ik voldoende bewijsmateriaal heb?

Mijn inkomen is te hoog voor het juridisch loket en rechtsbijstand kan mij niet verder helpen, betekent dit dat ik het beste op eigen kosten een advocaat kan inschakelen?
Zoals blijkt heb ik hier echt 0,0 verstand van en loop ik een beetje vast. Tips of advies over 'de juiste route' zijn dan ook zeer welkom.

flatverkopen zaterdag 25 mei 2024 om 07:50

Ben je misschien lid van Vereniging Eigen Huis? Zij kunnen je denk ik verder helpen. En ik zou ook denken dat rechtsbijstand hier wel degelijk van toepassing is.

Dahlia74 zaterdag 25 mei 2024 om 07:50

Vraag dit eens bij Vereniging eigen Huis.

MissDelacour zaterdag 25 mei 2024 om 07:54

Inhoudelijk kan ik je niet verder helpen helaas, maar ik weet wel dat het dit jaar uitzonderlijk veel heeft geregend. Het zou dus zomaar kunnen dat dat dit de eerste keer is dat de kelder blank staat. Ik ken diverse mensen met een huis van 20+ jaar oud waarvan de kelder altijd droog is gebleven, en die nu voor het eerst water in de kelder hebben staan.

himalaya zaterdag 25 mei 2024 om 07:56

Toen je het huis kocht was de kelder droog? Ook geen sporen van eerder vocht op de muren?

Hier in de buurt is het ook een groot probleem, al jaren. Met deze klimaatveranderingen schijnt er niet veel aan te doen te zijn behalve op eigen kosten je ieder helemaal laten impregneren.

Hebben andere bewoners er ook last van? Wat zegt de VVE er van, is er een plan om hier iets aan te doen?
En ‘rechtsbijstand kan me niet helpen’. Waarom niet? Ze kunnen je toch helpen met het beoordelen van het contract en dan het opstellen van een aandprakelijkheidsbrief?

Ik heb geen wespentaille, ik heb een bijenrompje

apiejapie zaterdag 25 mei 2024 om 07:57

Het kan heel goed dat dit eerder geen probleem was. Ons huis is zo'n 20 jaar oud. Voor het eerst dat we aan het pompen zijn. Al maandenlang pompen we 3 keer per dag het grondwater weg, het water blijft hoog staan. Soms een dag dat het niet nodig is, maar het is zo extreem qua waterval geweest het laatste half jaar dat de grond zo verzadigd is dat het niet weg kan trekken. Ik zou dus niet zomaar overtuigd zijn dat het een verborgen gebrek is. De kans is echt aannemelijk dat dit de eerste keer is dat het grondwater zo hoog staat (ofwel, het water de grond niet in kan trekken en in de bovenste lagen blijft).
Het is een heel vervelend probleem. We moeten er meerdere keren per dag aan denken de pomp aan en uit te zetten, anders krijgen we flink water in de kelder.

Kattengekje zaterdag 25 mei 2024 om 07:58

flatverkopen schreef: ↑
25-05-2024 07:50
Ben je misschien lid van Vereniging Eigen Huis? Zij kunnen je denk ik verder helpen. En ik zou ook denken dat rechtsbijstand hier wel degelijk van toepassing is.

Lijkt mij ook een vraag voor de rechtsbijstand, maar misschien is TO niet verzekerd voor " Wonen"?

S7rin zaterdag 25 mei 2024 om 08:01

Vereniging Eigen Huis is meer voor particuliere woningeigenaars en niet voor VVE's.

Je zou de vraag ook neer kunnen leggen bij Stichting VVE Beheer.

In Amsterdam hebben we ook WOON! Wellicht heeft jouw gemeente ook zo'n instantie.

En anders zou ik, denk ik, als eerste contact op nemen met de rechtsbijstandverzekering.

Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.

WaterGirl zaterdag 25 mei 2024 om 08:13

Wij wonen nu 20 jaar in ons huis. Nog nooit last gehad van water in de kelder. Door de heftige regenbuien van de afgelopen maanden hadden we ook een inpandig zwembad. Net als heel erg veel andere huizen in onze regio. Het grondwater kon gewoon niet weg.

Toen je het appartement ging kopen, hoe zag de kelder eruit? Alles van de grond en in stellingen? Of hadden ze gewoon dozen op de grond staan? Zijn de buren bekend met water in de kelder?

Eve zaterdag 25 mei 2024 om 08:15

Ik zou beginnen om bij buren met een kelder te vragen of het hoge grondwater van nu een uitzondering is, of dat dit vaker zo is.

Kaarsjevoordesfeer zaterdag 25 mei 2024 om 08:20

Eve schreef: ↑
25-05-2024 08:15
Ik zou beginnen om bij buren met een kelder te vragen of het hoge grondwater van nu een uitzondering is, of dat dit vaker zo is.

Dit!
En daarna even informeren wat het kost om het probleem te verhelpen. Misschien kost dat wel minder dan het met een advocaat verhalen op de vorige eigenaar.

Naomir zaterdag 25 mei 2024 om 08:44

Eve schreef: ↑
25-05-2024 08:15
Ik zou beginnen om bij buren met een kelder te vragen of het hoge grondwater van nu een uitzondering is, of dat dit vaker zo is.

Ik zou hier ook mee beginnen, kan best zijn dat ze er afgelopen jaren geen last van hebben gehad. Ik weet niet hoe je relatie is met de verkopers, maar ik heb het eerste jaar nog best wat contact met ze gehad in de zin van "hoe zit dit?" of "hoe werkt dit?" je zou ze ook kunnen vragen, ik zie dit, hadden jullie hier ook weleens last van? Je merkt aan de reactie meestal wel of ze het wisten of niet.

Falafel zaterdag 25 mei 2024 om 09:33

Bedankt voor de reacties tot nu toe!

Ik ben een beetje bang dat ik dingen, achteraf gezien, niet goed heb aangepakt. Zo was er tijdens het bezichtigen wel een vochtplek te zien, maar merendeel van het water stroomt ook door betegelde muren in wat ik toen niet kon zien. Ik heb geen bouwkundige keuring gedaan (starter, wilde heel graag en eindelijk een kans - dus geen keuring gedaan. Dom. Daarnaast een hele moeizame koop die in totaal een half jaar duurde ivm een gedoe tussen vorige bewoner en vve.)

Ook had ik voor het vaststellen van de lekkages nog geen rechtsbijstand. Ook een beetje dom. De dame aan de telefoon vertelde mij dat ik geen rechtsbijstand kan aanvragen na het constateren van de schade, dat had ik eerder moeten doen.

Mijn kelder loopt door onder de appartementen van mijn buren, dus of zij last hebben van het grondwater weet ik niet, maar dan zal ik vandaag eerst even langs gaan om te informeren.
Voorzitter van de vve is tijdelijk in het buitenland, dus die kan ik pas over 2 weken weer spreken. Ook de tip van vereniging eigen huis zal ik opvolgen!
Thanks!

margreetder zaterdag 25 mei 2024 om 09:33

Zoek eerst uit of dit probleem onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt door bij het bestuur een melding in te dienen. In de regel is de VvE verantwoordelijk voor een lekvrije kelder en valt dit onder de opstal van de VvE. Voor een kruipruimte ligt dit anders.

margreetder wijzigde dit bericht op 25-05-2024 09:35

7.91% gewijzigd

Daphne zaterdag 25 mei 2024 om 09:34

Wij wonen nu zo'n 7 jaar in ons huism Dit is het eerste jaar dat wij water in de kruipruimte hebben staan. Ook onder de trampoline is het hoge grondwaterpeil zichtbaar, het water kan niet meer wegzakken. Grote kans dus dat bewoners dit ook echt niet wisten of konden weten.

GeweldigWeer zaterdag 25 mei 2024 om 09:37

S7rin schreef: ↑
25-05-2024 08:01
Vereniging Eigen Huis is meer voor particuliere woningeigenaars en niet voor VVE's.

Je zou de vraag ook neer kunnen leggen bij Stichting VVE Beheer.

In Amsterdam hebben we ook WOON! Wellicht heeft jouw gemeente ook zo'n instantie.

En anders zou ik, denk ik, als eerste contact op nemen met de rechtsbijstandverzekering.

Nee hoor, ook VEH heeft een VvE-tak, waarvan wij al diverse malen (als VvE) gebruik van hebben gemaakt.

Catalina zaterdag 25 mei 2024 om 09:45

Je hebt als koper een onderzoeksplicht dus als het (gedeeltelijk) te zien was en je geen keuring hebt laten doen is het niet waarschijnlijk dat de verkopers aansprakelijk zijn voor iets wat zij hoogstwaarschijnlijk ook niet wisten (want de regenval van de afgelopen tijd is inderdaad uitzonderlijk). Je zegt zelf dat je dingen achteraf gezien 'niet goed hebt aangepakt'. Waarom denk je nu dan dat anderen verantwoordelijk zijn voor de gevolgen daarvan?

Gryla zaterdag 25 mei 2024 om 10:00

Falafel schreef: ↑
25-05-2024 09:33
Ik ben een beetje bang dat ik dingen, achteraf gezien, niet goed heb aangepakt. Zo was er tijdens het bezichtigen wel een vochtplek te zien, maar merendeel van het water stroomt ook door betegelde muren in wat ik toen niet kon zien. Ik heb geen bouwkundige keuring gedaan (starter, wilde heel graag en eindelijk een kans - dus geen keuring gedaan. Dom. Daarnaast een hele moeizame koop die in totaal een half jaar duurde ivm een gedoe tussen vorige bewoner en vve.)

Het lijkt er op dat je door dit gedoe een vooroordeel (en hekel) hebt aan de verkoper en dat je daardoor in de kramp naar hen/haar/hem schiet. Wat ik overigens heel goed snap, iets soortgelijks meegemaakt vroeger.

Maar zoek eerst uit wat er echt aan de hand is. Is het bekend bij de VVE (sla oude verslagen er op na) en informeer bij de buren. Iemand anders opperde het al: mss is de oplossing goedkoper dan de verkoper in gebreke stellen. Handel naar geluk, niet perse naar je gelijk.

margreetder zaterdag 25 mei 2024 om 10:04

Catalina schreef: ↑
25-05-2024 09:45
Je hebt als koper een onderzoeksplicht dus als het (gedeeltelijk) te zien was en je geen keuring hebt laten doen is het niet waarschijnlijk dat de verkopers aansprakelijk zijn voor iets wat zij hoogstwaarschijnlijk ook niet wisten (want de regenval van de afgelopen tijd is inderdaad uitzonderlijk). Je zegt zelf dat je dingen achteraf gezien 'niet goed hebt aangepakt'. Waarom denk je nu dan dat anderen verantwoordelijk zijn voor de gevolgen daarvan?

Zoals TO aangeeft valt haar woning onder een VvE. Door een verkoop of aankoop vervalt de verantwoordelijkheid van zaken die onder de VvE niet.

Catalina zaterdag 25 mei 2024 om 10:13

margreetder schreef: ↑
25-05-2024 10:04
Zoals TO aangeeft valt haar woning onder een VvE. Door een verkoop of aankoop vervalt de verantwoordelijkheid van zaken die onder de VvE niet.

Dan heeft het toch niets met geen onderzoek doen of verborgen gebreken te maken. Dan is de VVE altijd verantwoordelijk geweest en heeft het ook geen zin om de verkoper aansprakelijk te stellen.

margreetder zaterdag 25 mei 2024 om 10:17

Catalina schreef: ↑
25-05-2024 10:13
Dan heeft het toch niets met geen onderzoek doen of verborgen gebreken te maken. Dan is de VVE altijd verantwoordelijk geweest en heeft het ook geen zin om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Toevallig heb ik als voorzitter van de VvE met een soortgelijk geval te maken gehad. Nieuwe eigenaar meldde zich met een lekkage. Die is door de VvE opgepakt en via de opstalverzekering opgelost.

meisje85 zaterdag 25 mei 2024 om 10:22

Je kansen lijken me vrij klein. Die vochtplek negeren en geen keuring laten uitvoeren, zijn dingen die onder jouw onderzoeksplicht vallen. En ik neem aan dat je voor de koop ook stukken als oude VVE-verslagen hebt kunnen lezen? Als er iets speelde, zou het daarin moeten staan. Zoals meerderen al schrijven, is het op zich niet heel vreemd dat er nu water omhoog komt. Daarnaast moeten ze het, áls het al eerder speelde, ook zelf hebben geweten en dat kun jij lastig aantonen, in een kelder kom je doorgaans niet dagelijks.

meisje85 zaterdag 25 mei 2024 om 10:26

margreetder schreef: ↑
25-05-2024 10:17
Toevallig heb ik als voorzitter van de VvE met een soortgelijk geval te maken gehad. Nieuwe eigenaar meldde zich met een lekkage. Die is door de VvE opgepakt en via de opstalverzekering opgelost.

Maar dat is een andere vraag. TO vraagt zich af of de verkopers in gebreke (zonder N) kunnen worden gesteld omdat zij een gebrek niet hebben gemeld waar dat wel had gemoeten. Dan gaat het er om dat de verkopers hiervan wisten en het opzettelijk niet hebben gemeld. Dat schade na/door een lekkage mogelijk onder de VVE-verzekering valt, staat daar los van. En ik denk dat nog maar de vraag is of de opstalverzekering dit überhaupt dekt.

Pelle zaterdag 25 mei 2024 om 13:21

Ik zou eerst contact opnemen met de VVE.
Als deze niks voor je kan betekenen, contact opnemen met de verkoper. Eerst kijken of je samen tot een oplossing kunt komen.

https://www.juridischloket.nl/wonen-en ... -gebreken/

Verkoper in gebreken stellen

Actieve topics