Thuis
alle pijlers
Spaarhypotheek vergoeding gekoppeld aan rentestand
maandag 16 februari 2009 om 14:45
Hallo allemaal,
Ik heb een vraag over een spaarhypotheek en zelfs op de plaatselijke bank konden ze me niet goed uitleggen hoe dit werkt.
Stel: je hebt een hypotheek van 250.000 euro tegen 4% rente en een spaarverzekering die na 30 jaar gegarandeerd 200.000 uitkeert. De kosten van deze spaarverzekering zijn 282 per maand en je ontvangt over het gespaarde deel een rendement die gelijk is aan de rente die je betaalt op je hypotheek (in dit geval dus 4%).
De mevrouw op de bank vertelde me dat een spaarhypotheek relatief veilig is omdat als de rente stijgt dat je dan ook een hogere rente ontvangt op je spaartegoed. Dat begreep ik op zich wel. Maar hoeveel wordt de rentestijging dan goedgemaakt door de hogere vergoeding op het spaardeel?
(dit kon de mevrouw op de bank me niet voorrekenen zei ze... <zucht>)
In bovenstaande situatie betaal je 4% van 250.000 is 833 euro rente per maand en 282 euro spaarpremie; brutomaandlast is daarmee 1115.
Stel dat de rente na een rentevastperiode van 10 jaar stijgt naar 8%; dat betaal je dus ineens 1666 euro rente per maand; dit kan toch nooit meer goedgemaakt worden door een hogere rentevergoeding op het opgebouwde spaarsaldo?
Is er iemand die me kan uitleggen hoe die rentedemping werkt?
Ik heb een vraag over een spaarhypotheek en zelfs op de plaatselijke bank konden ze me niet goed uitleggen hoe dit werkt.
Stel: je hebt een hypotheek van 250.000 euro tegen 4% rente en een spaarverzekering die na 30 jaar gegarandeerd 200.000 uitkeert. De kosten van deze spaarverzekering zijn 282 per maand en je ontvangt over het gespaarde deel een rendement die gelijk is aan de rente die je betaalt op je hypotheek (in dit geval dus 4%).
De mevrouw op de bank vertelde me dat een spaarhypotheek relatief veilig is omdat als de rente stijgt dat je dan ook een hogere rente ontvangt op je spaartegoed. Dat begreep ik op zich wel. Maar hoeveel wordt de rentestijging dan goedgemaakt door de hogere vergoeding op het spaardeel?
(dit kon de mevrouw op de bank me niet voorrekenen zei ze... <zucht>)
In bovenstaande situatie betaal je 4% van 250.000 is 833 euro rente per maand en 282 euro spaarpremie; brutomaandlast is daarmee 1115.
Stel dat de rente na een rentevastperiode van 10 jaar stijgt naar 8%; dat betaal je dus ineens 1666 euro rente per maand; dit kan toch nooit meer goedgemaakt worden door een hogere rentevergoeding op het opgebouwde spaarsaldo?
Is er iemand die me kan uitleggen hoe die rentedemping werkt?
maandag 16 februari 2009 om 14:56
Ik denk dat je je druk maakt om niets. Vaak is het zelfs zo dat je na die tien jaar je hypotheek voor hetzelfde rentetarief mag laten vastzetten (heb ik me ooit laten vertellen). Ik kan me niet voorstellen dat de rente zo'n stijging maakt. Volgens mij is het overigens zo dat je niet echt rente krijgt over het geld wat je iedere maand in je spaarhypotheek stort, volgens mij is dit meer fictief en volgens mij heeft een rentestijging hier dan weer weinig invloed op, maar dat weet ik niet zeker hoor!
maandag 16 februari 2009 om 15:15
hmm, een rentestand van 8% is allerminst denkbeeldig. het fluctueert behoorlijk. overzicht van de afgelopen 30 jaar:
1979 10%
1981 12,8%
1986 7%
1991 10%
1999 5%
2005 3,8%
en nu zit hij alweer boven de 5%... kortom: er kan veel gebeuren in 10 jaar, ook een stijging van 4%.
Het klopt dat je niet rente ontvangt over alleen je inleg, maar ze rekenen met de huidige rentestand toe naar het eindpunt en bepalen zo welke premie nodig is om je spaardoel te halen. Maar mijn punt is dus dat de premie die je betaalt nu maximaal 282 euro lager kan worden terwijl de rente die je betaalt vele malen hoger kan uitvallen dan die 282 euro.
1979 10%
1981 12,8%
1986 7%
1991 10%
1999 5%
2005 3,8%
en nu zit hij alweer boven de 5%... kortom: er kan veel gebeuren in 10 jaar, ook een stijging van 4%.
Het klopt dat je niet rente ontvangt over alleen je inleg, maar ze rekenen met de huidige rentestand toe naar het eindpunt en bepalen zo welke premie nodig is om je spaardoel te halen. Maar mijn punt is dus dat de premie die je betaalt nu maximaal 282 euro lager kan worden terwijl de rente die je betaalt vele malen hoger kan uitvallen dan die 282 euro.
maandag 16 februari 2009 om 15:33
De premie wijzigt ook bij het opnieuw vast zetten van de rente van de gekoppelde hypotheek! Tenzij de rente idd hetzelfde blijft. Bij een nieuwe rente moet ik (ik werk op een bank) altijd een berekening maken wat dat de nieuwe premie wordt op basis van de nieuwe rente over de spaarpot.
Klant kwamen in het verleden (toen de rente nog erg laag was) nog wel eens blij naar de bank want nu konden ze eindelijk de rente opnieuw (lager) vastzetten. Dat klopt alleen de premie ging dat weer omhoog terwijl de rente vaak aftrekbaar was in box 1 en de premie niet dus per saldo waren ze dan dus toch weer niet zo blij.
Klant kwamen in het verleden (toen de rente nog erg laag was) nog wel eens blij naar de bank want nu konden ze eindelijk de rente opnieuw (lager) vastzetten. Dat klopt alleen de premie ging dat weer omhoog terwijl de rente vaak aftrekbaar was in box 1 en de premie niet dus per saldo waren ze dan dus toch weer niet zo blij.
anoniem_46027 wijzigde dit bericht op 16-02-2009 15:34
Reden: typefoutje
Reden: typefoutje
% gewijzigd
maandag 16 februari 2009 om 15:40
@sarah2006: bedankt ook voor je reactie. uit jouw verhaal kan ik maar 1 conclusie trekken: namelijk dat je in theorie bij een stijging van de rente van 4% naar 8% geen premie meer betaalt omdat je gebaseerd op het nieuwe percentage over de pot al genoeg hebt ingelegd voor de rest van de looptijd? (mits de rente 8% blijft)
maandag 16 februari 2009 om 17:59
Dubya: wat ze bedoelen is dat de premie berekend wordt aan de hand van de rente en je beoogde eingkapitaal.
Jij moet nu 30 jaar 282 per maand inleggen om die beoogde 250.000 (ga ik even vanuit) bij elkaar te sparen. Je spaart nu tegen 4% rente (ik heb het niet nagerekend, neem het maar even aan, want wellicht zit er ook nog een ORV-dekking bij in).
Als jou rente aan het einde van je rentecontract wijzigt naar 8%, ga je idd 8% rente betalen over je lening (die 1662). Dus een stuk meer dan die 833 nu. Van de rente die je meer betaalt, krijg je echter ook weer een flink deel terug van de belasting. Daarnaast is de spaarrente op je verzekering gekoppeld aan de rente over je lening. Dus die spaarrente wordt op dat moment ook 8%. je inleg van nu 282 per maand zal dus lager worden. Het moge duidelijk zijn dat je bij 8% spaarrente minder in hoeft te leggen per maand om aan hetzelfde eindkapitaal te komen tov 4% rentevergoeding.
Dit bedoelen ze met 'dempende werking' van zo'n gekoppelde rente. Per saldo ga je bij een gestegen rente absoluut meer betalen, maar de stijging wordt gedempt, doordat je van de rente weer een groot deel van de belasting terugkrijgt en je spaarpremie naar beneden gaat.
Hopelijk is het je nu een beetje duidelijk.
Jij moet nu 30 jaar 282 per maand inleggen om die beoogde 250.000 (ga ik even vanuit) bij elkaar te sparen. Je spaart nu tegen 4% rente (ik heb het niet nagerekend, neem het maar even aan, want wellicht zit er ook nog een ORV-dekking bij in).
Als jou rente aan het einde van je rentecontract wijzigt naar 8%, ga je idd 8% rente betalen over je lening (die 1662). Dus een stuk meer dan die 833 nu. Van de rente die je meer betaalt, krijg je echter ook weer een flink deel terug van de belasting. Daarnaast is de spaarrente op je verzekering gekoppeld aan de rente over je lening. Dus die spaarrente wordt op dat moment ook 8%. je inleg van nu 282 per maand zal dus lager worden. Het moge duidelijk zijn dat je bij 8% spaarrente minder in hoeft te leggen per maand om aan hetzelfde eindkapitaal te komen tov 4% rentevergoeding.
Dit bedoelen ze met 'dempende werking' van zo'n gekoppelde rente. Per saldo ga je bij een gestegen rente absoluut meer betalen, maar de stijging wordt gedempt, doordat je van de rente weer een groot deel van de belasting terugkrijgt en je spaarpremie naar beneden gaat.
Hopelijk is het je nu een beetje duidelijk.
maandag 16 februari 2009 om 18:05
quote:schoonheidsspecialiste schreef op 16 februari 2009 @ 14:56:
Ik denk dat je je druk maakt om niets. Vaak is het zelfs zo dat je na die tien jaar je hypotheek voor hetzelfde rentetarief mag laten vastzetten (heb ik me ooit laten vertellen). Ik kan me niet voorstellen dat de rente zo'n stijging maakt. Volgens mij is het overigens zo dat je niet echt rente krijgt over het geld wat je iedere maand in je spaarhypotheek stort, volgens mij is dit meer fictief en volgens mij heeft een rentestijging hier dan weer weinig invloed op, maar dat weet ik niet zeker hoor!
Ik zou idd maar een beetje oppassen wat je roept als advies aan iemand je het niet zeker weet.
Als je rentecontract afloopt, krijg je de huidige marktrente aangeboden. Als die ongeveer gelijk is of lager heb je geluk. Er is echter geen enkele garantie, omdat niemand weet wat de rente over 10 jaar is. Ik kan me dan ook niet voorstellen dat een adviseur tegen jou gezegd heeft dat je na 10 jaar wel voor hetzelfde tarief kunt verlengen.
Ik heb een half jaar geleden mensen gezien die van goed 3% naar bijna het dubbele gingen!
Nu is de rente afgelopen jaren maar licht gestegen, maar als je wat verder in de historie kijkt, die je dat in de jaren '80 er rentes van 13% waren en dat in de jaren '90 7% tot 9% heel normaal was.
Alleen de huidige generatie is nogal 'verwend' met rentes van 4% en lager.
Ik verwacht zelf op heel korte termijn geen forse stijging (want dan valt de hele woningmarkt stil), maar ook ik kan niet in de toekomst kijken. Als je een korte looptijd neemt voor je rentecontract, neem je een flink risico. Veel mensen gaan voor 10 jaar, omdat dat dat nog wel een redelijk tarief is en de gedachte is dat over 10 jaar het inkomen ook wel gestegen is en een eventuele rentestijging dan niet zo'n probleem is. Dat kan een prima afweging zijn.
Maar blijf je altijd bewust van het feit dat de rente over 10 jaar ook het dubbele kan zijn en als je dan net een paar kleine kinderen hebt kan dat heel beroerd uitkomen...
Ik denk dat je je druk maakt om niets. Vaak is het zelfs zo dat je na die tien jaar je hypotheek voor hetzelfde rentetarief mag laten vastzetten (heb ik me ooit laten vertellen). Ik kan me niet voorstellen dat de rente zo'n stijging maakt. Volgens mij is het overigens zo dat je niet echt rente krijgt over het geld wat je iedere maand in je spaarhypotheek stort, volgens mij is dit meer fictief en volgens mij heeft een rentestijging hier dan weer weinig invloed op, maar dat weet ik niet zeker hoor!
Ik zou idd maar een beetje oppassen wat je roept als advies aan iemand je het niet zeker weet.
Als je rentecontract afloopt, krijg je de huidige marktrente aangeboden. Als die ongeveer gelijk is of lager heb je geluk. Er is echter geen enkele garantie, omdat niemand weet wat de rente over 10 jaar is. Ik kan me dan ook niet voorstellen dat een adviseur tegen jou gezegd heeft dat je na 10 jaar wel voor hetzelfde tarief kunt verlengen.
Ik heb een half jaar geleden mensen gezien die van goed 3% naar bijna het dubbele gingen!
Nu is de rente afgelopen jaren maar licht gestegen, maar als je wat verder in de historie kijkt, die je dat in de jaren '80 er rentes van 13% waren en dat in de jaren '90 7% tot 9% heel normaal was.
Alleen de huidige generatie is nogal 'verwend' met rentes van 4% en lager.
Ik verwacht zelf op heel korte termijn geen forse stijging (want dan valt de hele woningmarkt stil), maar ook ik kan niet in de toekomst kijken. Als je een korte looptijd neemt voor je rentecontract, neem je een flink risico. Veel mensen gaan voor 10 jaar, omdat dat dat nog wel een redelijk tarief is en de gedachte is dat over 10 jaar het inkomen ook wel gestegen is en een eventuele rentestijging dan niet zo'n probleem is. Dat kan een prima afweging zijn.
Maar blijf je altijd bewust van het feit dat de rente over 10 jaar ook het dubbele kan zijn en als je dan net een paar kleine kinderen hebt kan dat heel beroerd uitkomen...
dinsdag 17 februari 2009 om 07:23
@DTJ: bedankt; daar heb ik wat aan! het is me inderdaad een stuk duidelijker geworden zo. slecht dat ze me dit bij de bank niet konden uitleggen.
eigenlijk is die dempende werking dus maar zeer beperkt, want in die 282 zit inderdaad een ORV en je betaalt ook altijd nog een soort 'transactiekosten'. als de rente verdubbelt dan wordt dat netto toch altijd nog een extra kostenpost per maand van een honderdje of 4. maar goed, op zich goed om te weten omdat dat wel zou kunnen.
@stapas: ja, vandaar ook mijn vraag. kan ik niet beter gewoon tegen een procentje extra de boel vastzetten voor de komende 30 jaar? dan ben ik meteen overal vanaf en weten we waar we aan toe zijn. maarja, een procentje op 250.000 is wel weer 2500 per jaar natuurlijk... lastig hoor.
eigenlijk is die dempende werking dus maar zeer beperkt, want in die 282 zit inderdaad een ORV en je betaalt ook altijd nog een soort 'transactiekosten'. als de rente verdubbelt dan wordt dat netto toch altijd nog een extra kostenpost per maand van een honderdje of 4. maar goed, op zich goed om te weten omdat dat wel zou kunnen.
@stapas: ja, vandaar ook mijn vraag. kan ik niet beter gewoon tegen een procentje extra de boel vastzetten voor de komende 30 jaar? dan ben ik meteen overal vanaf en weten we waar we aan toe zijn. maarja, een procentje op 250.000 is wel weer 2500 per jaar natuurlijk... lastig hoor.
dinsdag 17 februari 2009 om 09:21
dinsdag 17 februari 2009 om 11:07
hmm, ik word niet doodnerveus hoor. alleen wordt bij onze bank de indruk gewekt dat je door het afsluiten van een spaarhypotheek geen last zou hebben van een hogere rentestand als je rentevastperiode afloopt.
en omdat ik graag wil snappen wat me verteld wordt en de mevrouw van de bank me dat niet kon uitleggen was ik wel erg benieuwd wat er nu precies van klopte (en wat niet).
ben ik de enige die vindt dat medewerkers van een bank in sommige gevallen niet meer doen dan berekeningen maken in hun systeem zonder te snappen waar ze het over hebben? een kritische (wat lastigere) vraag wordt niet beantwoordt of ze maken zich er vanaf met: 'dat heeft op de lange termijn weinig invloed' zonder te onderbouwen.
dit is denk ik nu de 3e of 4e keer dat ik deze ervaring heb, bij verschillende banken.
en omdat ik graag wil snappen wat me verteld wordt en de mevrouw van de bank me dat niet kon uitleggen was ik wel erg benieuwd wat er nu precies van klopte (en wat niet).
ben ik de enige die vindt dat medewerkers van een bank in sommige gevallen niet meer doen dan berekeningen maken in hun systeem zonder te snappen waar ze het over hebben? een kritische (wat lastigere) vraag wordt niet beantwoordt of ze maken zich er vanaf met: 'dat heeft op de lange termijn weinig invloed' zonder te onderbouwen.
dit is denk ik nu de 3e of 4e keer dat ik deze ervaring heb, bij verschillende banken.
dinsdag 17 februari 2009 om 12:34
Eens met Pauline. Op zich is 10 jaar een hele acceptabele termijn. Maar het hangt ook van jezelf af. Ik wil het risico dat mijn lasten over 10 jaar fors stijgen niet, dus ik heb met hypotheekrente 30 jaar vastgezet in december. Moet ik er wel bijzeggen dat het verschil tussen 10 en 30 jaar toen heel erg minimaal was (scheelde maar 1 tiende ofzo) dus de keus was makkelijk. Maar ook als het meer gescheeld had, had ik het nog gedaan.
En Dubya: het is zeer belangrijk dat jij het zelf allemaal snapt, dus als die adviseur het ook na 3 keer uitleggen blijkbaar niet zo kan vertellen dat jij het snapt, doet ze iets fout. Feit dat je de uitleg hier wel begrijpt is voor mij voldoende duidelijk dat je niet één of andere malloot bent die het nooit gaat snappen (die zijn er nl helaas ook).
Ik heb ook wel eens 3 gesprekken extra gevoerd om mensen met een wat lager IQ alles toch zodanig uit te leggen dat ze het snappen. Als je dat niet kunt als adviseur doe je iets fout. Ik vind het altijd heel belangrijk dat mensen zelf ook snappen wat ze sluiten en zich niet maar wat aan laten praten. Ik geef advies, maar uiteindelijk moeten ze zelf beslissen en bepaalde keuzes maken.
En Dubya: het is zeer belangrijk dat jij het zelf allemaal snapt, dus als die adviseur het ook na 3 keer uitleggen blijkbaar niet zo kan vertellen dat jij het snapt, doet ze iets fout. Feit dat je de uitleg hier wel begrijpt is voor mij voldoende duidelijk dat je niet één of andere malloot bent die het nooit gaat snappen (die zijn er nl helaas ook).
Ik heb ook wel eens 3 gesprekken extra gevoerd om mensen met een wat lager IQ alles toch zodanig uit te leggen dat ze het snappen. Als je dat niet kunt als adviseur doe je iets fout. Ik vind het altijd heel belangrijk dat mensen zelf ook snappen wat ze sluiten en zich niet maar wat aan laten praten. Ik geef advies, maar uiteindelijk moeten ze zelf beslissen en bepaalde keuzes maken.
dinsdag 17 februari 2009 om 13:48
@DTJ: als ik het niet snap sluit ik het niet af, zo simpel is het ik kan aardig rekenen en ben niet dom dus daar maak ik me ook niet zo druk om.
ik ben 1 keer weggegaan omdat de bewuste medewerker gewoon niet wilde luisteren naar wat we te vertellen hadden. aan het begin hadden we gezegd:
- geen beleggingen/beleggingshypotheek;
- maandlasten maximaal 1000 netto;
- geen woonlastenverzekering.
dat ze ons toch een beleggingsproduct probeerde aan te smeren (na 3 vragen moest ze toegeven dat het obv aandelen was) kon ik nog snappen, maar toen ze als oplossing voor de in mijn ogen te hoge maandlasten (1150 netto) kwam met een woonlastenverzekering wilde ik echt weg. ze was ook nog gepikeerd omdat het haar zoveel tijd had gekost!?
ik denk dat we gewoon een paar keer pech hebben gehad, want de adviezen en informatie die ik hier krijg is vele malen beter dan bij de banken waar wij geweest zijn. thanx!
ik ben 1 keer weggegaan omdat de bewuste medewerker gewoon niet wilde luisteren naar wat we te vertellen hadden. aan het begin hadden we gezegd:
- geen beleggingen/beleggingshypotheek;
- maandlasten maximaal 1000 netto;
- geen woonlastenverzekering.
dat ze ons toch een beleggingsproduct probeerde aan te smeren (na 3 vragen moest ze toegeven dat het obv aandelen was) kon ik nog snappen, maar toen ze als oplossing voor de in mijn ogen te hoge maandlasten (1150 netto) kwam met een woonlastenverzekering wilde ik echt weg. ze was ook nog gepikeerd omdat het haar zoveel tijd had gekost!?
ik denk dat we gewoon een paar keer pech hebben gehad, want de adviezen en informatie die ik hier krijg is vele malen beter dan bij de banken waar wij geweest zijn. thanx!
dinsdag 17 februari 2009 om 14:07
Als ze het niet goed kunnen uitleggen moet je er inderdaad niets afsluiten. Ik heb dat ook gehad bij een hypotheek-adviseur die echt niet duidelijk was, totdat we een ander troffen die het heel duidelijk kon uitleggen. Ben zo blij dat we toch een second opinion hebben aangevraagd!
En over iets afsluiten voor tien jaar... Kijk, je kunt natuurlijk wachten tot de week voordat je hypotheek afloopt. Oversluiten voor het einde van de looptijd levert een boete op, maar die kun je meefinancieren. Als jij bijvoorbeeld in jaar 8 of 9 van je hypotheek overstapt, is de boete al lager.
Ik schrik wel van de rente die sommige betaalden. Ik lees 3%! Dan lijkt het net dat je een heel groot huis kunt betalen, maar bij rentestijging naar 6% zit je wel in de boot... Wij hebben in 2002 een spaarhypo afgesloten voor 5.8%. Onze ouders vonden dat wel sneu, aangezien zij veel lager zaten... Ik ben blij dat we toen voor een betaalbaar huis hebben gekozen.
En over iets afsluiten voor tien jaar... Kijk, je kunt natuurlijk wachten tot de week voordat je hypotheek afloopt. Oversluiten voor het einde van de looptijd levert een boete op, maar die kun je meefinancieren. Als jij bijvoorbeeld in jaar 8 of 9 van je hypotheek overstapt, is de boete al lager.
Ik schrik wel van de rente die sommige betaalden. Ik lees 3%! Dan lijkt het net dat je een heel groot huis kunt betalen, maar bij rentestijging naar 6% zit je wel in de boot... Wij hebben in 2002 een spaarhypo afgesloten voor 5.8%. Onze ouders vonden dat wel sneu, aangezien zij veel lager zaten... Ik ben blij dat we toen voor een betaalbaar huis hebben gekozen.
