Taxatie, executiewaarde, hypotheek verstrekken

Er moet altijd een taxatierapport worden opgemaakt, executiewaarde is 90% van de vrije verkoopwaarde, ook bij minder lenen dan executiewaarde wordt er nog steeds naar inkomen gekeken.

Wij hebben hier vorig jaar zelf ook mee te maken gehad en vonden het ook behoorlijk bespottelijk.

We zijn overgestapt naar een andere hypotheekverstrekker, zelfde hypotheekbedrag dat we al hadden, hypotheekbedrag ongeveer 60% van de executiewaarde (dus maar ongeveer de helft van de vrije verkoopwaarde), ergo: hypotheekverstrekker loopt geen enkel risico.



Man heeft inkomen waarbij hij, gemiddeld over de 3 voorgaande jaren, bovenop zijn vaste inkomen ruim 25.000 bonus per jaar had (dus zo'n 1000 netto per maand 'extra'); zelf werk ik free-lance (gemiddeld heb ik zo'n 1500 per maand netto) en daarboven hebben we nog een zeer ruim bedrag aan eigen geld.



Gaan ze rekenen met alleen zijn vaste inkomen!!!



Moest er nog een speciale verklaring ondertekend worden, waarom er afgeweken werd van de norm die een aantal jaren geleden is vastgelegd. Terwijl het hypotheekbedrag maar zo'n 30.000 hoger was dan wat we alleen op zijn vaste inkomen konden krijgen.



En ik ben bang dat ze alleen maar strenger zijn geworden met alle perikelen op de financiële markt wereldwijd.

okee even vanuit de bank geredeneerd:



1. een bank wil weten of jij de rente en evt aflossing of spaarpremies kan betalen



2. een bank wil weten of dat wanneer jij aan 1 niet meer voldoet, zij bij (gedwongen) verkoop nog wel hun centjes terugkrijgen.



waarbij 1. prioriteit heeft boven 2.



dus daar heb je je antwoord al.

ja, de bank wil graag een inkomensbepaling en ja, de bank wil graag een taxatierapport. een taxatierapport dat aan bepaalde eisen voldoet, en welke zowel de vrije verkoopwaarde als de executiewaarde weergeeft.

er zijn wel banken die alleen naar punt 2 kijken. dat is bijv. bij de rabo in het geval er een "opeetconstructie" wordt toegepast. de klant kan dan lenen tot 75% van de executiewaarde. maar dit is eigenlijk bedoeld voor de oudere klant welke in zijn laatste levensfase zit en zijn huis wil "opeten".



uiteraard zijn er uitzonderingen mogelijk maar bedenk dat ook een geldverstrekker aan bepaalde regelgeving moet voldoen. "goed bankierschap" "zorgplicht" enz...

ps banken mogen doorgaans ook de WOZ waarde hanteren. als excecutiewaarde wordt dan 90% van de WOZ waarde aangehouden

quote:Courage schreef op 28 september 2008 @ 14:00:

Hoop dat de experts vandaag in de zaal zitten.



1) Moet er voor het verstrekken van een hypotheek altijd een taxatierapport opgemaakt worden?



Bij aankoop van een huis: ja. Bij het verhogen van een bestaande hypotheek op hetzelfde huis, soms niet. Ligt eraan hoe hoog de WOZ-waarde op dat moment is.



2) Hoe wordt de executiewaarde bepaald? Ik weet dat dit een % (80%?) van de taxatiewaarde is, maar is hiervoor ook weer een taxatierapport nodig of wordt dit ook wel geschat?

(bijv. bij redelijk recht-toe-rechtaan-huizen).



De executiewaarde is altijd 85-90% van de vrije verkoopwaarde van een woning. De vrije verkoopwaarde is de prijs die de woning normaliter op de markt op zou moeten kunnen brengen, de executiewaarde is de prijs die je ongeveer zou moeten krijgen als je woning gedwongen geveild moet worden (dat heet een executieveiling). Als een taxateur een taxatierapport maakt, staat daar altijd de vrije verkoopwaarde in én de executiewaarde.



3) Als ik een huis wil kopen en ik heb aan hypotheek alleen het bedrag aan executiewaarde nodig (de rest is inbreng eigen geld), dan volgen er verder geen inkomenschecks e.d.? Omdat het huis als onderpand al voldoende is?



Het huis kan nog zoveel waard zijn, de waarde van een huis alleen betaalt de maandlast niet. Al heb je een huis dat je 20 jaar gelden hebt gekocht voor 150.000 en dat nu 450.000 waard is, als je geen baan meer hebt en moet leven van een WAO-uitkering, doe je niet zoveel met die waarde van 450.000. De hypotheekverstrekker wil toch echt maandelijks de hypotheekcenten zien.



Ik hoop dat iemand me verder kan helpen met deze vragen. Bedankt alvast!



N.B. uit de vraagstelling blijkt wel wat mijn denkrichting is. Voor de bezorgden onder ons: uiteraard heb ik voldoende inkomen om e.e.a. - zelfs op de normale manier, ben alleen zelfstandig ondernemer - te financieren.Hoelang ben je al zelfstandig ondernemer? Als je al minimaal 3 jaar bezig bent en je hebt je administratie goed op orde zodat je jaarcijfers kunt overleggen waaruit een persoonlijk inkomen gehaald kan worden, kun je in principe ook gewoon een hypotheek krijgen. Het ligt alleen aan de continuiteit van je bedrijf en aan de hoogte van het salaris dat jij aan jezelf uitkeert, hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

je kan geen hypotheek afsluiten zonder dat ze naar je inkomen kijken. Dit heeft niets te maken met de kredietcrisis en drama Fortis. Dit heeft er mee te maken dat er tegenwoordig mega veel veilingen zijn.



Je kan wel een hypotheek willen sluiten van een miljoen maar dan moet je ook ruim 10.000 euro aan rente betalen per maand. Dus de hoogte van je hypotheek heeft niets te maken met de waarde van je huis. het is de hoogte van je salaris die de hoogte van je hypotheek bepaalt.



Taxatierapport is altijd nodig ook als je een extra hypotheek afsluit als je er al woont. De bank wil weten hoeveel de woning waard is en wat ie opbrengt bij executieveiling.

Als je een hypotheek afsluit flink lager dan de executiewaarde, heb je vaak wel veel lagere rente omdat de bank dan minder risico loopt.

Taxatierapport is niet altijd nodig! Het bedrag wat wij aan hypotheek wilden was lager dan de WOZ waarde van de woning die we toen aankochten. Wij konden volstaan met de WOZ beschikking waaruit de waarde bleek.

quote:traincha2 schreef op 29 september 2008 @ 20:49:

Taxatierapport is niet altijd nodig! Het bedrag wat wij aan hypotheek wilden was lager dan de WOZ waarde van de woning die we toen aankochten. Wij konden volstaan met de WOZ beschikking waaruit de waarde bleek.



Dat verschilt dan misschien per hypotheekverstrekker. In eenzelfde situatie moest er bij ons wel een taxatierapport komen.

Maar goed, dat maakt op zich niet zoveel uit.

Natuurlijk zijn ze wel strenger geworden, maar mijn inziens al voor de kredietcrisis echt losbarstte.

Zoals Dopey zegt zijn er veel meer gedwongen verkopen en dat heeft 2 hoofdoorzaken: enerzijds scheidingen en anderzijds het feit dat sommige hypotheekverstrekkers veel te hoge leningen gaven. Het bekende verhaal van wel 6 of 7 keer het jaarinkomen.

Naar aanleiding daarvan is toen een standaard opgesteld om de leencapaciteit te berekenen. Dit had al als gevolg dat het maximale leenbedrag flink naar beneden werd bijgesteld.

Er waren natuurlijk nog steeds aanbieders die het met deze richtlijn niet zo nauw namen, maar deze zullen in de huidige situatie ook wat huiveriger worden.



Ik ben het met je eens dat alles wat enigszins afwijkt van 'standaard' nog een keer extra wordt bekeken.



Hopelijk komt het allemaal goed! Veel succes en ik lees graag hoe het is afgelopen.

Ik ben zelf werkzaam bij een hypotheek-intermediair en mijn ervaring is dat banken net zo streng zijn als altijd. Het is toch ook volkomen logisch dat er naar inkomen wordt gekeken? Dat is zelfs het allerbelangrijkste voor een hypotheekverstrekker. Wat ik zelf een beetje vreemd vind is dat men vaak steen en been klaagt over hypotheekadviseurs die mensen veel te hoge leningen 'aansmeren' (kijk maar naar programma's als radar en oplichting etc.), maar dat men het maar overdreven vindt dat er zo streng naar (zelfstandige) inkomens wordt gekeken. Het gaat in de meeste gevallen over vreselijk veel geld, waarschijnlijk het allergrootste bedrag dat je ooit zult lenen in je leven. Lijkt me dan niet meer dan logisch dat een hypotheekverstrekker probeert alle risico's zoveel mogelijk uit te sluiten. Of er nu sprake is van een kredietcrisis of niet.

Het kijken naar je salaris heeft echt niets te maken met de kredietcrisis. Nu niet en vroeger ook niet. Daarom kan ik het zo stellig zeggen. Ze kijken puur of jij het huis wel kan betalen of je nu in loondienst bent, of een "rare" situatie zoals je het zelf noemt. en dat ze dadelijk niet met een veiling zitten, geloof me, daar zitten banken gewoon niet op te wachten.



Banken zijn echt niet strenger dan normaal hoor, ze mogen alleen niet zo veel meer uitlenen aan hypotheek dan dat ze vroeger mochten.