bouwdepot of niet?

Hallo allemaal,

Ik zou graag onze huidige situatie willen voorleggen zodat jullie met mij mee kunnen denken over wat te doen en waarom.

Afspraak met een adviseur is al gemaakt maar laat nog anderhalve week op zich wachten. Ik wil goed beslagen ten ijs komen dus alle tips en tricks zijn welkom.


In 2014 een huis gekocht. Hiervoor een NHG annuïteiten hypotheek afgesloten bij AEON van 221.500 euro. Rentestand is nu 3,58% en staat vast tot einde looptijd (2044). Op dit moment is het openstaande bedrag nog +/- 147.000 euro. Dit komt ook omdat we afgelopen jaren extra hebben afgelost op de hypotheek (ivm relatief hoog rentepercentage loont dit ons inziens). Maandlast is nu 800 euro bruto. Hypotheek ingeschreven op 275.000 euro dus onderhandse (zonder dat we notaris nodig hebben) opnameruimte is dus nog 128.000 euro. Dit bedrag kunnen we met onze inkomsten zeker lenen.

Onze twee onder één kap woning is momenteel, geschat, ongeveer 400.000 euro waard. Sinds we er wonen is het helemaal onder handen genomen en volledig verduurzaamd (gas/elektra kost ons nog maar pakweg 50 euro per maand).
Gezien de locatie en het geld wat we er in hebben gestopt hebben we besloten te gaan verbouwen in plaats van te verhuizen.
Ons luxeprobleem is namelijk dat we meer ruimte willen op de benedenverdieping, nu we 2 kinderen hebben lijkt ons dit erg prettig. Boven is alles in orde. Dit is door een verbouwing goed te realiseren. We geven dan een halfsteense garage op van 18m2 en krijgen er 30m2 keuken en 8m2 berging voor terug.

Geschatte kosten volgens een aannemer zijn 70.000 euro maar daar komt een nieuwe keuken, vloer en wat dingen in de afwerking en aankleding nog bij. Ik reken dus even met 100.000 á 110.000 euro.

Nu wil ik het liefst 128.000 euro lenen. De aanbouw realiseren met een aannemer. en het geld wat er over blijft aflossen op ons eerste hypotheekdeel met 3,58% rente. Dit kan echter niet bij een bouwdepot dus dan zou ik het geld zonder bouwdepot moeten lenen.
Alles wat we niet aan de verbouwing uitgeven is niet aftrekbaar, dat is bekend.

Als we zonder bouwdepot verder gaan en als we 128.000 euro opnemen dan komt de totale hypotheekschuld op 275.000 euro. Als de waarde dan ook echt 400.000 euro voor verbouwing blijkt te zijn dan vallen we onder risicoklasse <70%. Dit is de op 1 na goedkoopste klasse buiten NHG om. NHG is voor tweede deel niet mogelijk. Voordeel om het zonder bouwdepot te doen is dat we het geld ook voor andere zaken kunnen gebruiken dan alleen bouwgerelateerde facturen. Bijv. extra aflossen hypotheekdeel met hoge rente. Of bijvoorbeeld om sommige zaken zwart te betalen. Nadeel is dat we waarschijnlijk in een hogere risico klasse vallen en dus meer rente betalen. Ook is een deel niet aftrekbaar waardoor het netto ook duurder is dan met bouwdepot.

Als we een bouwdepot kiezen van 128.000 euro dan vragen ze ook om taxatie na verbouwing. Stel dat dit dan pakweg 460.000 euro is dan zitten we in klasse: <60% mbt het tweede hypotheekdeel. Dit zal ongeveer 0,13% rente schelen. Nadeel is echter dat alles op factuur moet en we het geld niet voor niet bouw gerelateerde zaken kunnen gebruiken.

Heeft iemand hier ervaring mee?

Wat zouden jullie doen? Welke vragen zou je stellen aan de adviseur?

Iemand goede ideeën / tips / tricks?

puntillita schreef: ↑

12-01-2022 16:47

Wat voor rentepercentage kun je krijgen op die ‘nieuwe’ lening en hoe lang staat die vast? En hoe lang heb je nog recht op hypotheekrenteaftrek (max 30 jaar)?

Hypotheekrenteaftrek is lager als je rente lager is, dus loont het wel?

afhankelijk van de risicoklasse maar ik denk ergens rond 1,3 á 1,4%. DIt is dus minder dan de helft van wat we nu hebben op ons eerste deel.

We ontvangen nu vanaf 2014 dus hypotheekrenteaftrek.

suzyqfive schreef: ↑

12-01-2022 16:59

Loont oversluiten niet de moeite daarbij? Daar zit weliswaar vaak een boete op maar met de huidige rentepercentages kan dat vaak wel uit.

Omdat huidige rente tot einde looptijd vast ligt is die boete dermate hoog dat het niet interessant is. Daarnaast heb ik ook zeker 100.000 euro nodig voor de verbouwing.

petra123456 schreef: ↑

12-01-2022 17:04

Ik ben in de veronderstelling dat dit een 2e hypotheek is.

Ik zou een redelijk bedrag hypotheek aanvragen. Zoeken naar een aannemer die volgens voorjaar al tijd heeft. Zoveel mogelijk sparen komend jaar en dan volgend voorjaar de verbouwing doen.
(Of als je pech hebt 2024. Stikdruk echt)

Dan zoveel mogelijk boetevrij aflossen of beide hypotheekdelen. En dat blijven doen.

(Wij gaan naar 40% hypotheek resterend deze week)

Tweede hypotheek, klopt.
Ik heb een aannemer die na de zomer zou kunnen starten. Ken ik omdat hij bij vrienden vorig jaar ook verbouwd heeft en dat is top gegaan.
Zoveel mogelijk aflossen doen we zeker en dat zijn we aankomende jaren ook nog van plan.

katrien31 schreef: ↑

12-01-2022 17:13

Dus je wilt met opnieuw geleend geld de oude lopende hypotheek aflossen? Gekke constructie. Als je een 2e hypotheek neemt of de ruimte in je huidige hypotheek heb je sowieso een taxatierapport nodig, ontkom je niet aan. Tevens kan je de ruimte in je huidige hypotheek niet “zomaar” opnemen. Je wordt weer helemaal doorgelicht, salaris, werkgeversstrook, taxatierapport etc.

Ik zou eens uit laten rekenen of oversluiten niet voordeliger is

Dat klopt. Gek wil ik het niet noemen. Op het ene deel zit 3,58% rente en op het andere deel, waarmee je dus een deel aflost, slechts 1,3 of 1,4%.
Taxatierapport heb je inderdaad nodig, met of zonder bouwdepot. Maar dat is ook niet erg, dat zijn aftrekbare kosten die ik toch moet maken voor een verbouwing. Taxatie na verbouwing is bij de makelaar gratis erbij. Dus dat kost mij niets extra.
Zoals gesteld in OP ben ik mij bewust dat zomaar opnemen niet kan maar qua inkomsten kan het makkelijk. Ook is er voldoende onderhandse ruimte etc.

Oversluiten is vanwege de lange rentevast periode op deel 1 niet interessant.

gioia82 schreef: ↑

12-01-2022 17:28

Als je je huidige hypotheek verhoogt dan kun je de extra hypotheekrente toch nog steeds aftrekken van de belasting? Dus ik begrijp niet goed waarom je schrijft dat dit netto duurder is. Bovendien heb je voor beide opties een taxatie nodig en je moet afsluitingskosten betalen. Dat kan overigens best duur zijn (in ons geval was het 1500 euro).

Als ik je goed begrijp dan val je met een bouwdepot nog onder de NHG en met een extra leningdeel niet. Dat lijkt me een vrij simpel rekensommetje voor je adviseur wat het verschil in kosten is. Als het verschil klein is dan zou ik kiezen voor een extra leningdeel, want daarmee ben je veel flexibeler. Het is overigens niet de bedoeling om daarmee af te gaan lossen op je oorspronkelijke hypotheek. Volgens onze adviseur kun je dat met een beperkt bedrag wel doen als je onverwacht geld over houdt, maar niet met een groter bedrag (geen idee of de bank dat echt tegen kan houden overigens).

Als ik 30.000 euro over houd waar ik 1,3% rente over betaal en ik los dit af op het deel met 3,58% rente. Dan is dat netto goedkoper.
Taxatie staat hier eigenlijk los van. Is ook aftrekbaar en heb ik sowieso nodig voor de verbouwing, met of zonder bouwdepot. Ook de advies/afsluitkosten zijn aftrekbaar dus kost je netto pakweg 800 euro.

Tweede hypotheek kan niet onder NHG vallen. Zie woning waarde voor en na verbouwing (schattingen). Ruim boven de bovengrens.

Een bank kan de herkomst van die extra aflossing toch niet controleren. Zonder bouwdepot welteverstaan. Met bouwdepot kan dat inderdaad niet. Snap dat 'het niet de bedoeling' is maar het kan net zo goed spaargeld zijn wat ik voor de extra aflossing wilde gebruiken.

Due-scimmie schreef: ↑

12-01-2022 17:26

Waarom is oversluiten niet gunstig als je nog 20+ jaar moet? Scheelt je toch zo wel 1,5% rente minstens gok ik. Dat loopt in die tijd behoorlijk op.

Omdat de rente nog ruim 20 jaar vast staat is het boetebedrag dermate hoog dat het niet interessant is.
Daarnaast heb ik extra geld nodig en los ik het eerste hypotheekdeel al versneld af. Ik verwacht binnen 10 jaar dat deel volledig afbetaald te hebben. Daarmee spaar ik al veel te betalen rente uit.

Sarai- schreef: ↑

12-01-2022 18:17

Oversluiten loont vrijwel altijd. Wij hebben het net gedaan, twee keer zelfs. En echt het loont met deze lage rentes altijd.

Niet als je al versneld aflost zoals wij. En ook omdat de rente nog meer dan 20 jaar vast staat is het boetebedrag erg hoog.

Vorig jaar al bekeken samen met adviseur.

petra123456 schreef: ↑

12-01-2022 18:19

Als je grote bedragen aflost is de verstrekker verplicht na te vragen waar het geld vandaan komt. (Je zult toch een keer iets erven en ermee aflossen, ik bedoel wie antwoordt er met ik ben drugsgeld aan het witwassen?)

Ik heb al een aantal keer veel geld extra afgelost. 15000 per keer. Nooit die vraag gekregen. Ik kan die resterende 30k ook in 3 termijnen versneld aflossen bij wijze van.

Daarnaast verstrekken ze het geld op basis van de woningwaarde en zal het hen een rotzorg zijn waar ik het aan besteed. Auto, luxe vakantie, etc.. Extra aflossen is dan mijn goed recht.

gioia82 schreef: ↑

12-01-2022 18:32

Maar hoe kun je 30.000 overhouden? Je moet toch specificeren waar je het geld voor nodig hebt? Dat je daar iets naast zit ok, maar 30.000??? Daar krijg je echt wel vragen over.

Ik dacht trouwens dat een bouwdepot onder NHG alleen maar kon als de waarde na verbouwing onder de NHG grens viel. Maar daar kan de adviseur meer over zeggen.

Dat kan alleen als je geen bouwdepot neemt. Dan krijg je geen vragen over waar ik het geld voor nodig heb. Dan verstrekken ze het op basis van de huidige overwaarde/woningwaarde.

Nogmaals. Tweede hypotheek valt niet onder de NHG ivm woningwaarde. Dus het klopt wat je hierboven bevestigd.

nausicaa schreef: ↑

12-01-2022 18:39

Nee, extra aflossen is heel vaak aan regels gebonden. En een van die regels is vaak dat het alleen onbeperkt kan met eigen geld, dat dus niet afkomstig is uit een lening elders. Of dat bij jou ook zo is zou je moeten uitzoeken, maar er is best een kans dat het dus gewoon niet mag. Het feit dat ze eerder niet aan de bel getrokken hebben, betekent nog niet dat alles dus altijd kan.

Snap wat je zegt maar het is simpelweg niet uit te zoeken omdat het straks een mix zal zijn van geleend geld en eigen geld. Zou niet weten hoe ze dat willen of kunnen controleren. Dit natuurlijk alleen als we niet gaan voor een bouwdepot natuurlijk.