Huis verkocht, gebrek

Safrat schreef: ↑

10-03-2025 16:05

Het is pas een verborgen gebrek als de koper het gebrek niet had kunnen ontdekken zonder veel moeite te doen zoals sloopwerk etc. De gebreken die aan het licht komen bij een bouwkundige keuring vallen daar dus niet onder. TO heeft het over een inspectie. Ik ga er dan vanuit dat de koper niet alles overhoop heeft gehaald.

Helemaal niet, waar haal je dit soort non-informatie vandaan?

"Als u na de overdracht van uw nieuwe woning een gebrek ontdekt dat u niet eerder had gezien, kunt u dit melden aan de verkoper. Dit wordt een 'verborgen gebrek' genoemd. Als u en de verkoper er samen niet uitkomen, kunt u naar de rechter gaan."
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/ ... n-gebreken

Is de koopovereenkomst getekend? En de waarborgsom op de rekening van Notaris? (en geen voorbehoud van bouwkundig keuring). Dan zou ik er helemaal niks meedoen. Niet rechstreeks met koper communiceren en überhaupt communicatie via makelaar tot absoluut minimum. Als de verkoper de koop wil annuleren dan kunnen ze zelf dat process in gang zetten. En normaal gesproken krijg jij de waarborgsom en kun je het huis gewoon weer opnieuw te koop zetten.

Niet onderhandelen over de verkoop prijs en/of vergoeden "gebreken". Risico van de de koper. En als ze dat risico niet wouden hadden ze ondervoorbehoud bouwkundige keuring moeten tekenen.

Ze proberen het gewoon. Maar het is het risico dat je neemt als je zonder bouwtechnische inspectie koopt.

Karrota schreef: ↑

10-03-2025 16:20

Helemaal niet, waar haal je dit soort non-informatie vandaan?

"Als u na de overdracht van uw nieuwe woning een gebrek ontdekt dat u niet eerder had gezien, kunt u dit melden aan de verkoper. Dit wordt een 'verborgen gebrek' genoemd. Als u en de verkoper er samen niet uitkomen, kunt u naar de rechter gaan."
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/ ... n-gebreken

Het gaat erom of ze het hadden kunnen zien als ze hun best hadden gedaan (zoals met een bouwkundige keuring), niet of ze het hebben gezien. Iets dat gewoon waarneembaar en onderzoekbaar was maar de kopers overheen hebben gekeken is echt geen verborgen gebrek.

Catalina schreef: ↑

10-03-2025 16:58

Het gaat erom of ze het hadden kunnen zien als ze hun best hadden gedaan (zoals met een bouwkundige keuring), niet of ze het hebben gezien. Iets dat gewoon waarneembaar en onderzoekbaar was maar de kopers overheen hebben gekeken is echt geen verborgen gebrek.

Neehoor. Zelfde link: "Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten?"

Scheuren kun je ook met het blote oog zien.

Paramaribo3 schreef: ↑

10-03-2025 16:45

Dank voor jullie reacties.

Koopovk is al enige tijd geleden getekend (november). Nee, wij weten van niks. Kopers vinden dat het dak er niet goed uit ziet en de vloer ook niet. Er is in de koopovk overeengekomen dat de kopers geen bouwtechnische keuring wensen uit te voeren..

Nee klopt, alleen ik vind het ook raar om te zeggen dat ze niet langs mogen komen, maar goed, voor de volgende keer maar wel aangeven.

Ik ga de makelaar bellen.

Als ze geen bouwtechnische keuring wensten uit te voeren en de overeenkomst is al in november getekend, dan hebben ze geen poot om op te staan.

Karrota schreef: ↑

10-03-2025 16:20

Helemaal niet, waar haal je dit soort non-informatie vandaan?

"Als u na de overdracht van uw nieuwe woning een gebrek ontdekt dat u niet eerder had gezien, kunt u dit melden aan de verkoper. Dit wordt een 'verborgen gebrek' genoemd. Als u en de verkoper er samen niet uitkomen, kunt u naar de rechter gaan."
https://www.rechtspraak.nl/Onderwerpen/ ... n-gebreken

Jouw linkje geeft summiere informatie. Er zou eigenlijk moeten staan: had kunnen zien. Je kan namelijk volgens deze informatie ongezien een woning kopen en je dan beroepen op verborgen gebreken.

Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek.
https://www.juridischloket.nl/wonen-en- ... -gebreken/

Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn gebreken die niet direct zichtbaar zijn of die niet zonder nader onderzoek kunnen worden geconstateerd. Deze gebreken kunnen zich op elk onderdeel van de woning bevinden, zoals de bouwconstructie, de installaties, de afwerking of de grond.
Voorbeelden van verborgen gebreken

Enkele voorbeelden van verborgen gebreken zijn:
Gebreken aan de bouwconstructie, zoals houtrot, scheuren in muren of een slechte fundering.
Gebreken aan de installaties, zoals een lekend dak, een defecte cv-installatie of een slecht geïsoleerde woning.
Gebreken aan de afwerking, zoals scheuren in het stucwerk, loszittende tegels of een slechte schildering.
Gebreken aan de grond, zoals een verzakking of een vervuilde grond.

Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning
Als je een woning koopt, heb je een onderzoeksplicht. Met andere woorden; je bent verplicht om te onderzoeken of jouw nieuwe woning gebreken heeft. Veel gebreken zijn moeilijk te ontdekken. Daarom is het voor veel kopers lastig om dit zelf te doen. Hoe ouder de woning, hoe groter de kans op verborgen gebreken. Een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je de woning koopt is niet verplicht, maar zeker aan te raden.

Een bouwkundig inspecteur onderwerpt de woning aan een grondig onderzoek en schrijft zijn bevindingen in een rapport. Zo’n rapport heeft nog een groot voordeel: aantoonbare tekortkomingen kun je gebruiken bij het onderhandelen over de prijs van de woning. Als blijkt dat er gebreken zijn, maar je geen onderzoek hebt gedaan, draai je zelf op voor de schade.
https://www.arag.nl/wonen/aankoop-verko ... -koophuis/

Algemene gebreken

De eventueel na de koop/verkoop zichtbare gebreken kunnen worden verdeeld in de volgende categorieën:

Niet onderkende gebreken
Een niet onderkend gebrek is een gebrek dat WEL zichtbaar was, maar door beide partijen niet goed onderzocht en daarmee niet goed herkend. Na de koop blijkt de ernst van het probleem. Verkoper is dan (vaak) nog aansprakelijk voor de daarmee gemoeide schade. Het gaat dan om vrij ernstige gebreken, zoals roestvorming in een draagconstructie waardoor de draagkracht van stalen onderdelen niet meer toereikend is en er gevaar bestaat voor instorting (risico's inzake constructieve veiligheid).

Niet gemelde gebreken (die wel bij verkoper bekend waren)
Verkoper is in gebreken gebleven inzake zijn plicht openheid van zaken te geven. Verkoper is dan aansprakelijk. De grootte van het gebrek speelt dan geen rol. Bijvoorbeeld niet zichtbare schade aan wanden waar nog meubilair voor staat.

Niet zichtbare, dus verborgen gebreken
Een gebrek doet zich voor NA de verkoop. Het gebrek, de schade en/of de oorzaak van het gebrek was vooraf niet zichtbaar en ook niet te controleren of te constateren zonder destructief onderzoek. Bijvoorbeeld een lekkage en verstopping in een riolering onder maaiveld in de gevel als gevolg van zetting van het gebouw. Verkoper is verantwoordelijk en de herstelkosten zijn (vaak) voor rekening van de verkoper.
https://nl.wikipedia.org/wiki/Verborgen ... en_(recht)


Eisen aansprakelijkstelling bij verborgen gebrek

Indien u een verkoper aansprakelijk wilt stellen zijn de volgende factoren van belang.
Het gebrek was al aanwezig ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en/of is ontstaan voor de overdracht.
U als koper moet hebben voldaan aan uw onderzoeksplicht.
U dient aan te tonen dat het gaat om een gebrek dat u bij inspectie redelijkerwijs niet kon vaststellen.
Het gebrek moet het redelijk te verwachten gebruik van de woning verhinderen.
https://perfectkeur.nl/verborgen-gebreken/

Karrota schreef: ↑

10-03-2025 17:03

Neehoor. Zelfde link: "Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten?"

Scheuren kun je ook met het blote oog zien.

Ja hoor, dat is gewoon niet goed geformuleerd op die website. Het zou toch wat zijn als kopers gewoon kunnen zeggen: ik heb het niet gezien maar nu moet het betaald worden door de verkopers. Zo werkt het gelukkig niet.

Safrat schreef: ↑

10-03-2025 16:07

Als het gaat om zaken die niet staan in een bouwkundig rapport is het een ander verhaal, maar daar gaat het hier vooralsnog niet om. Het gaat nu om de gebreken uit het rapport die de kopers achteraf hebben aangevraagd.

Ja, daarmee schieten ze zichzelf in de voet, daarmee zeg je meteen dat iets wel vooraf gezien had kunnen worden. Het was me niet duidelijk dat het uit een rapport naar voren kwam.

Paramaribo3 schreef: ↑

10-03-2025 16:45

Dank voor jullie reacties.

Koopovk is al enige tijd geleden getekend (november). Nee, wij weten van niks. Kopers vinden dat het dak er niet goed uit ziet en de vloer ook niet. Er is in de koopovk overeengekomen dat de kopers geen bouwtechnische keuring wensen uit te voeren..

Nee klopt, alleen ik vind het ook raar om te zeggen dat ze niet langs mogen komen, maar goed, voor de volgende keer maar wel aangeven.

Ik ga de makelaar bellen.

Dan is het toch echt risico koper, ze hadden ook een ovb technische keuring kunnen opnemen. Wellicht dat de staat van het dak en de vloer ook past bij de leeftijd van de woning?

Laat het bij jullie makelaar, praat niet rechtstreeks met deze kopers.

Interessante informatie Safrat, heb me dat nooit zo gerealiseerd. In dit geval denk ik echter dat de nieuwe eigenaren nu ook geen "destructief onderzoek" hebben uitgevoerd dus zo diep kunnen de problemen niet liggen. Ook in dat geval geldt dat de koper voldaan moeten hebben aan hun onderzoeksplicht, wat niet het geval is. Vloer en dak hadden ze of zelf beter moeten bekijken, dan wel een bouwtechnische keuring moeten laten doen.

En inderdaad wat anderen al zeggen, leg het bij de makelaar neer!

Tahini schreef: ↑

10-03-2025 17:14

Interessante informatie Safrat, heb me dat nooit zo gerealiseerd. In dit geval denk ik echter dat de nieuwe eigenaren nu ook geen "destructief onderzoek" hebben uitgevoerd dus zo diep kunnen de problemen niet liggen. Ook in dat geval geldt dat de koper voldaan moeten hebben aan hun onderzoeksplicht, wat niet het geval is. Vloer en dak hadden ze of zelf beter moeten bekijken, dan wel een bouwtechnische keuring moeten laten doen.

Ik denk ook dat het een oppervlakkig onderzoek is geweest. Voor die gebreken is TO niet aansprakelijk. Je weet verder niet wat er nog komen kan natuurlijk.

Paramaribo3 schreef: ↑

10-03-2025 16:45

Dank voor jullie reacties.

Koopovk is al enige tijd geleden getekend (november). Nee, wij weten van niks. Kopers vinden dat het dak er niet goed uit ziet en de vloer ook niet. Er is in de koopovk overeengekomen dat de kopers geen bouwtechnische keuring wensen uit te voeren..

Nee klopt, alleen ik vind het ook raar om te zeggen dat ze niet langs mogen komen, maar goed, voor de volgende keer maar wel aangeven.

Ik ga de makelaar bellen.

Niets raars aan met dit soort zaken. Ik vind het ook een vrij bijzondere gang van zaken en zou geen contact willen zonder eigen makelaar/jurist erbij.

Mijn zus heeft dit soort figuren ook tegen het lijf gelopen met de verkoop van haar huis (ook verkoop zonder voorbehoud en naderhand een bouwkundig rapport laten maken waar zogenaamd van alles en nog wat naar boven kwam bij een huis van destijds koud tien jaar oud). Dat is een rechtszaak geworden waarbij de tegenpartij op alle punten in het ongelijk werd gesteld en zus dus geen cent heeft betaald. Zus heeft destijds ook die mensen eerst langs laten komen om te bekijken hoe en wat. Drie weken later kreeg ze een vaag mailtje waarin de ander nog even de ‘gemaakte mondelinge afspraken wilde bevestigen’. Er waren helemaal geen afspraken gemaakt maar die figuren meenden zo te kunnen aantonen dat er wel afspraken waren gemaakt. Jammer voor hen hadden ze zich niet goed verdiept in de verkopers .

Je wilt kopers wel de mogelijkheid geven om een verbouwing voor te bereiden, dus toegang met een aannemer oid zou ik best toestaan. Werd het jullie als bouwkundige keuring aangekondigd TO, of zijn de kopers misschien geschrokken van de kosten en doen ze nu een poging om jullie mee te laten betalen?

Misschien heb je wat aan ons verhaal....

17 jaar terug heeft vriend zijn huis gekocht, dat lukte hem net, geld voor een grote verbouwing had hij niet daar moest ie eerst flink voor sparen.
Die verbouwing is uiteindelijk begin november van start gegaan. Na 3 dagen werden we door de aannemer gebeld of we konden komen kijken..... wij naar het huis waar het plafond gesloopt was. Aannemer hoefde het niet eens te vertellen we zagen het zelf al: draagbalken waren gewoon door gezaagd en steunden soms maar op een 2cm dik wandje.... dat dat al die tijd goed is gegaan mag een wonder heten! Herstelkosten €17.000,-...

Mijn 1e vraag aan de aannemer was dan ook: als mijn vriend een bouwkundig rapport had laten opstellen was dit dan naar voren gekomen? Nee, was zijn antwoord, het plafond zag er prima uit, het voldeed alleen niet aan jullie smaak (balkenplafond), ze gaan niet iets slopen wat goed is om te kijken wat er achter zit....

En ook als mijn vriend direct na koop het balkenplafond had gesloopt waarbij het zichtbaar was dan nog was dat zo goed als schier onmogelijk, vriend moest dan aan tonen dat de vorige bewoner er van af wist en hoe toon je dat aan? Als hij zegt: ik wist er niets van zo zat het al toen ik het huis kocht dan houd het echt op....dat gaf ook wel een beetjevrust hoe vervelend het financieel ook was, hij/wij hadden er niets aan kunnen doen..

Ravintola schreef: ↑

10-03-2025 21:35

Je wilt kopers wel de mogelijkheid geven om een verbouwing voor te bereiden, dus toegang met een aannemer oid zou ik best toestaan.

Nou, ook dat soort voorbereidingen op een verbouwing/op klussen zou ik enigszins temperen. Zo had ik ooit een koper die alvast de precieze afmetingen van de woonkamer en de slaapkamers kwam opmeten. Hoor ik ineens een roetsj-geluid uit mijn slaapkamer: de koper wou weten of het behang makkelijk te verwijderen was en had een halve baan van de muur getrokken. Zat ik tot aan de overdracht (3 maanden later) tegen een een bezoedelde muur aan te kijken. De koper heb ik er gelijk uit gebonjourd: "tot bij de overdracht!"

Paramaribo3 schreef: ↑

10-03-2025 16:45

Dank voor jullie reacties.

Koopovk is al enige tijd geleden getekend (november). Nee, wij weten van niks. Kopers vinden dat het dak er niet goed uit ziet en de vloer ook niet. Er is in de koopovk overeengekomen dat de kopers geen bouwtechnische keuring wensen uit te voeren..

Nee klopt, alleen ik vind het ook raar om te zeggen dat ze niet langs mogen komen, maar goed, voor de volgende keer maar wel aangeven.

Ik ga de makelaar bellen.

Heb je uberhaupt nog trek om met die mensen te corresponderen? Ik zou het lekker aan de makelaar overlaten.

Het dak ziet er niet goed uit is geen argument. Gebrekkog wil zeggen dat het dak niet meer functioneert zoals een dak zou moeten functioneren. Op zicht hadden ze dat al moeten zien. Bovendien staat zo een bepaling toch ook in een koopcontract? Iets in de trant van, aanvaarding zoals op dat moment zichtbaar oid?
De koop is gesloten en daar komen ze niet zonder meer onder uit.
Zit er een ouderdomsclausule in het koopcontract?

Uit de vraag van TO wordt het mij niet duidelijk hoe de kopers er nu in staan. Willen die het koopcontract heronderhandelen? Of willen ze er nu helemaal van af?

Ik lees alleen maar dat ze dingen hebben ontdekt. Prima voor hun, kunnen ze vast offertes bij aannemers gaan aanvragen, of zelfs het werk alvast laten inplannen.

Ik zou me hier echt geen seconde zorgen over maken.
Hier heb je een makelaar voor, laat het aan hun over om dit professioneel af te handelen.

Op zich vind ik een keuring laten doen ondanks gebrek aan voorbehoud niet heel raar. Veel hypotheekverstrekkers eisen dat namelijk gewoon. Dan kun je heel moeilijk dwars gaan liggen als verkoper, maar daar schiet niemand iets mee op.
Dan moet je natuurlijk achteraf niet gaan komen klagen, of denken dat de prijs nog veranderd. Dat is dan wel weer raar.

Overigens lees ik hier ook weer: iets is een verborgen gebrek als de verkoper er van wist. Maar dat is niet waar. Ook als je als verkoper echt van niks wist, kan een ernstig gebrek na de verkoop voor jouw rekening komen (zelfs tot vijf jaar later!). Rot in balken, gevaarlijke elektra etc, ook al wist je oprecht van niks, kan toch ineens jouw probleem worden. En als het iets is dat een keuring ook niet had laten zien (rot ín een balk, elektraleidingen in de muur etc), maakt het niet uit dat de koper geen keuring heeft laten doen. Dan blijft het het financiële probleem van de verkoper.

nausicaa schreef: ↑

14-03-2025 19:23

Op zich vind ik een keuring laten doen ondanks gebrek aan voorbehoud niet heel raar. Veel hypotheekverstrekkers eisen dat namelijk gewoon. Dan kun je heel moeilijk dwars gaan liggen als verkoper, maar daar schiet niemand iets mee op.
Dan moet je natuurlijk achteraf niet gaan komen klagen, of denken dat de prijs nog veranderd. Dat is dan wel weer raar.

Overigens lees ik hier ook weer: iets is een verborgen gebrek als de verkoper er van wist. Maar dat is niet waar. Ook als je als verkoper echt van niks wist, kan een ernstig gebrek na de verkoop voor jouw rekening komen (zelfs tot vijf jaar later!). Rot in balken, gevaarlijke elektra etc, ook al wist je oprecht van niks, kan toch ineens jouw probleem worden. En als het iets is dat een keuring ook niet had laten zien (rot ín een balk, elektraleidingen in de muur etc), maakt het niet uit dat de koper geen keuring heeft laten doen. Dan blijft het het financiële probleem van de verkoper.

Precies, dat kan zeker het geval zijn. Anders zou je als verkoper bijna gek zijn enig onderhoud te plegen, want wat niet weet, wat niet deert.

Appletje schreef: ↑

14-03-2025 18:59

Uit de vraag van TO wordt het mij niet duidelijk hoe de kopers er nu in staan. Willen die het koopcontract heronderhandelen? Of willen ze er nu helemaal van af?

Ik lees alleen maar dat ze dingen hebben ontdekt. Prima voor hun, kunnen ze vast offertes bij aannemers gaan aanvragen, of zelfs het werk alvast laten inplannen.

Lijkt me dat ze het met een bedoeling aan TO melden.

nausicaa schreef: ↑

14-03-2025 19:23

Op zich vind ik een keuring laten doen ondanks gebrek aan voorbehoud niet heel raar. Veel hypotheekverstrekkers eisen dat namelijk gewoon. Dan kun je heel moeilijk dwars gaan liggen als verkoper, maar daar schiet niemand iets mee op.
Dan moet je natuurlijk achteraf niet gaan komen klagen, of denken dat de prijs nog veranderd. Dat is dan wel weer raar.

Overigens lees ik hier ook weer: iets is een verborgen gebrek als de verkoper er van wist. Maar dat is niet waar. Ook als je als verkoper echt van niks wist, kan een ernstig gebrek na de verkoop voor jouw rekening komen (zelfs tot vijf jaar later!). Rot in balken, gevaarlijke elektra etc, ook al wist je oprecht van niks, kan toch ineens jouw probleem worden. En als het iets is dat een keuring ook niet had laten zien (rot ín een balk, elektraleidingen in de muur etc), maakt het niet uit dat de koper geen keuring heeft laten doen. Dan blijft het het financiële probleem van de verkoper.

Heb je mijn verhaal hierboven gelezen? Leuk dat je schrijft dat als je als verkoper niks wist dit nog wel voor je rekening kan komen….. nou vergeet het maar. Je moet het zien te bewijzen dat ze er van af weten en dat is schier onmogelijk! Ga je écht niet voor elkaar krijgen. Was het eerste dat we vroegen aan onze aannemer toen we er achter kwamen! En vaak staat er een hele leuke clausule in de hypotheek akte, was vorig jaar nog op tv bij makelaar Alex, met een stel waarvan het huis was aangetast door zwammen. Konden ook niets verhalen op de vorige eigenaar vanwege deze clausule die volgens makelaar Alex zo ongeveer in alle aktes vermeld staat.