Geld & Recht
alle pijlers
Onderhandeling bedrijfspand tips?
zaterdag 25 april 2020 om 22:41
Hoi,
Heeft iemand hier wat ervaring in vastgoed/makelaardij ed?
In het kort: man en ik willen een bedrijfspand gaan huren voor onze bedrijven, en hebben op een bedrijven terrein een mooi pandje gezien. Op dit terrein staan ongeveer nog 6 (van de 32) pandjes te huur, met allemaal andere afmetingen. Nu is ons oog gevallen voor de grootste op de hoek, waar we veel zichtbaarheid hebben vanaf de weg (de andere zitten aan de achterkant)
Maar nu, wat is reëel om te onderhandelen? De (vraag)prijs bedraagt €875,- per maand (staat +6 mnd te huur) Het is volledig casco en alles moet worden verbouwd/ingericht. Een huurvrije periode lijkt ons sowieso een goed begin, maar we willen eigenlijk ook kijken of we een huurkorting/ingroeiregeling kunnen treffen. Wat is hier mogelijk te bieden zonder dat we niet serieus worden genomen?
Light me up! Alvast bedankt voor het lezen!
Heeft iemand hier wat ervaring in vastgoed/makelaardij ed?
In het kort: man en ik willen een bedrijfspand gaan huren voor onze bedrijven, en hebben op een bedrijven terrein een mooi pandje gezien. Op dit terrein staan ongeveer nog 6 (van de 32) pandjes te huur, met allemaal andere afmetingen. Nu is ons oog gevallen voor de grootste op de hoek, waar we veel zichtbaarheid hebben vanaf de weg (de andere zitten aan de achterkant)
Maar nu, wat is reëel om te onderhandelen? De (vraag)prijs bedraagt €875,- per maand (staat +6 mnd te huur) Het is volledig casco en alles moet worden verbouwd/ingericht. Een huurvrije periode lijkt ons sowieso een goed begin, maar we willen eigenlijk ook kijken of we een huurkorting/ingroeiregeling kunnen treffen. Wat is hier mogelijk te bieden zonder dat we niet serieus worden genomen?
Light me up! Alvast bedankt voor het lezen!
zaterdag 25 april 2020 om 23:23
Fizz schreef: ↑25-04-2020 23:19Utrecht is een dure provincie, dus het ligt eraan of het een gewilde locatie is of ergens in een kleinere plaats. Als het een gewilde locatie (A-locatie) is dan zal de verhuurder waarschijnlijk niet veel water bij de wijn willen doen. Ik zou een begroting maken van wat de noodzakelijke aanpassingen zouden kosten als je man die zelf zou uitvoeren en dan om de tafel gaan zitten met de verhuurder. Deze heeft er namelijk wel voordeel van als er basisvoorzieningen in zijn pand worden aangebracht, dus wellicht wil hij een bijdrage daaraan leveren. Hij zou bijvoorbeeld het materiaal kunnen vergoeden dat je man nodig heeft voor de verbouwing. Ik denk dat daar wel ruimte is.
Het is heel gebruikelijk om bij bedrijfspanden zelf voor die voorzieningen te moeten zorgen. Je kunt het vragen, natuurlijk, maar TO heeft er zo te lezen niet veel belang bij en de verhuurder waarschijnlijk ook niet.
zaterdag 25 april 2020 om 23:27
Ik zie toch heel vaak dat verhuurders met huurders daarover in overleg gaan en dat daarover afspraken worden gemaakt, zeker als het om verhuur voor een langere termijn gaat.
zaterdag 25 april 2020 om 23:29
Als de huurder daar wel belang bij heeft, ja. En dan gaat de huurprijs meestal een tikje omhoog. TO heeft er geen belang bij, ze kan er prima zelf voor zorgen en wil juist graag een lagere huurprijs.
zaterdag 25 april 2020 om 23:32
Een lagere huurprijs vragen is mogelijk; maar de prijs is best keurig; ook voor een casco ruimte.
Volgens mij is een huurvrije periode wel zeker redelijk aangezien het casco is; je hebt een aantal maanden nodig voordat je het überhaupt in gebruik kan nemen. En dat is ook zeker niet ongebruikelijk om te vragen. Het is redelijk normaal om dat af te stemmen op de periode die je nodig hebt om het gebruiksklaar te maken.
Ik denk dat je veel te winnen/verliezen kan hebben met de voorwaarden waaronder je huurt:
- algemene roz voorwaarden bedrijfspanden --> niet voor winkelruimten.
- indexering --> CPI
- huurtermijnen --> let op verhuurder kan ook opzeggen.
- Bijkomende kosten/servicekosten --> liefst geen/minimaal.
- Bankgarantie --> liefst niet want dan staat je geld vast. Eventueel een maand vooruit betalen?
- Staat van levering --> ook bij opzegging huur.
Dit laatst kan zeker ook belangrijk zijn om nu vast te leggen. Hoe wordt het nu geleverd en hoe moet je het straks weer opleveren. Standaard is dat je het weer in de oude staat (casco) moet terugbrengen. Dat wil je niet; dan ben je nu alles er in aan het timmeren en dan moet je het er straks weer uit slopen als je weg gaat. Leg vast wat je afbouwplannen zijn en leg vast dat je dit mag achterlaten.
Volgens mij is een huurvrije periode wel zeker redelijk aangezien het casco is; je hebt een aantal maanden nodig voordat je het überhaupt in gebruik kan nemen. En dat is ook zeker niet ongebruikelijk om te vragen. Het is redelijk normaal om dat af te stemmen op de periode die je nodig hebt om het gebruiksklaar te maken.
Ik denk dat je veel te winnen/verliezen kan hebben met de voorwaarden waaronder je huurt:
- algemene roz voorwaarden bedrijfspanden --> niet voor winkelruimten.
- indexering --> CPI
- huurtermijnen --> let op verhuurder kan ook opzeggen.
- Bijkomende kosten/servicekosten --> liefst geen/minimaal.
- Bankgarantie --> liefst niet want dan staat je geld vast. Eventueel een maand vooruit betalen?
- Staat van levering --> ook bij opzegging huur.
Dit laatst kan zeker ook belangrijk zijn om nu vast te leggen. Hoe wordt het nu geleverd en hoe moet je het straks weer opleveren. Standaard is dat je het weer in de oude staat (casco) moet terugbrengen. Dat wil je niet; dan ben je nu alles er in aan het timmeren en dan moet je het er straks weer uit slopen als je weg gaat. Leg vast wat je afbouwplannen zijn en leg vast dat je dit mag achterlaten.
zaterdag 25 april 2020 om 23:37
Op zich is dit wel een gunstige tijd om in onderhandeling te gaan; heel veel staat nu stil; dus ook de verhuur van bedrijfspanden stagneert.
Je zou ook een balletje op kunnen gooien en kijken wat er gebeurt; je hoeft niet te bang te zijn dat je niet serieus wordt genomen. In het ergste geval wordt je voorstel afgewezen en is er nog niks aan de hand.
Ondanks dat de huurprijs niet slecht is zou je misschien ook best 80 euro/m2 kunnen vragen (= 8.320/jaar = 693/maand) voor een huurperiode van minimaal 5 jaar ? Als verhuurder is leegstand erger dan een lage huur.
Je zou ook een balletje op kunnen gooien en kijken wat er gebeurt; je hoeft niet te bang te zijn dat je niet serieus wordt genomen. In het ergste geval wordt je voorstel afgewezen en is er nog niks aan de hand.
Ondanks dat de huurprijs niet slecht is zou je misschien ook best 80 euro/m2 kunnen vragen (= 8.320/jaar = 693/maand) voor een huurperiode van minimaal 5 jaar ? Als verhuurder is leegstand erger dan een lage huur.
zaterdag 25 april 2020 om 23:56
-Shifty- schreef: ↑25-04-2020 23:37Op zich is dit wel een gunstige tijd om in onderhandeling te gaan; heel veel staat nu stil; dus ook de verhuur van bedrijfspanden stagneert.
Je zou ook een balletje op kunnen gooien en kijken wat er gebeurt; je hoeft niet te bang te zijn dat je niet serieus wordt genomen. In het ergste geval wordt je voorstel afgewezen en is er nog niks aan de hand.
Ondanks dat de huurprijs niet slecht is zou je misschien ook best 80 euro/m2 kunnen vragen (= 8.320/jaar = 693/maand) voor een huurperiode van minimaal 5 jaar ? Als verhuurder is leegstand erger dan een lage huur.
zondag 26 april 2020 om 00:39
Jij verpest het door jouw gebruik van grammatica. Het is maar waar je je plezier uithaalt. . . . . . .HelloSunshine87 schreef: ↑25-04-2020 23:07Zucht, vermoeiend mens. Dat je mag reageren betekend niet dat je het ook moet doen. Je verpest het voor een ander door jou manier van reageren. Het is maar waar je je plezier uithaalt...
zondag 26 april 2020 om 07:36
zondag 26 april 2020 om 08:38
HelloSunshine87 schreef: ↑25-04-2020 23:14Ja, dat begrijp ik, en we zullen ook zeker nog advies inwinnen. Ben alleen benieuwd wat redelijk is om te verwachten wat we kunnen onderhandelen. Dan kunnen we inschatten of we ermee verder gaan, of toch voor een kleiner pandje aan de achterkant kiezen, voordat we alles inzetten op deze.
Je bent daar minder zichtbaar, is dat een probleem?
En je hebt daar minder ruimte, dus een lagere huurprijs is dan logisch. Maar nog steeds dezelfde huur per m2 denk ik.
Hoeveel ‘te groot’ is het pand op de hoek nu? Hebben jullie dat in de toekomst nodig?
Is het pand op de hoek ook beter bereikbaar met een aanhanger bijvoorbeeld?
Hebben jullie er voordeel bij om zichtbaar te zijn vanaf de weg, qua ‘reclame’ of qua veiligheid?
Ik heb geen wespentaille, ik heb een bijenrompje
zondag 26 april 2020 om 08:48
Mijn ervaring is dat het onderhandelen vaak gaat over: Huurprijs versus de duur van het contract. Als de verhuurder met deze huurprijs een duur van 5 jaar (en steeds een verlenging voor 5 jaar) voor ogen heeft, dan valt er over investeren over faciliteiten die TO wil (en waar de huurder niets aan heeft) vaak niet te onderhandelen. Als TO een langere eerste huurtermijn inzet, kan ze daar tegenover een tegemoetkoming voor de kosten van het aanleggen van sanitair en een keukentje zetten of een vermindering in huurprijs bedingen.
Ik ben een goede onderhandelaar maar meer dan 10 % van de gevraagde prijs heb ik er nooit 'af' gekregen. Extra investeringen van de verhuurder kreeg ik makkelijker voor elkaar.
Maar TO: het is al gezegd: de gevraagde prijs is echt heel ok voor de oppervlakte en locatie.
Als het gras bij de buren altijd groener is dan is het kunstgras
zondag 26 april 2020 om 09:36
Wat is de m2 prijs per jaar, en is dit een normaal bedrag bij jou in de regio?
Met de corona crisis is er wel veel veranderd. Hoe crisisbestendig is je eigen bedrijf? Hoe veel vraag is er op dit moment naar bedrijfspanden?
Wil je alleen in prijs onderhandelen, of wil je ook onderhandelen over contractduur, eventuele aanpassingen en verbouwingen van het pand?
Met de corona crisis is er wel veel veranderd. Hoe crisisbestendig is je eigen bedrijf? Hoe veel vraag is er op dit moment naar bedrijfspanden?
Wil je alleen in prijs onderhandelen, of wil je ook onderhandelen over contractduur, eventuele aanpassingen en verbouwingen van het pand?
I can't control the wind but I can adjust the sail
explore, dream & discover
explore, dream & discover
zondag 26 april 2020 om 09:54
hamerhaai schreef: ↑26-04-2020 09:36Wat is de m2 prijs per jaar, en is dit een normaal bedrag bij jou in de regio?
Met de corona crisis is er wel veel veranderd. Hoe crisisbestendig is je eigen bedrijf? Hoe veel vraag is er op dit moment naar bedrijfspanden?
Wil je alleen in prijs onderhandelen, of wil je ook onderhandelen over contractduur, eventuele aanpassingen en verbouwingen van het pand?
Of je leest gewoon even het topic, zoveel posts zijn het nou ook weer niet...
zondag 26 april 2020 om 10:19
Voor mijn bedrijf is reclame zichtbaar op het pand wel heel erg gunstig, al krijg ik de meeste klanten via mond op mond reclame. Aan de achterkant is geen doorgaande weg, dus valt reclame op het pand snel weg.himalaya schreef: ↑26-04-2020 08:38Je bent daar minder zichtbaar, is dat een probleem?
En je hebt daar minder ruimte, dus een lagere huurprijs is dan logisch. Maar nog steeds dezelfde huur per m2 denk ik.
Hoeveel ‘te groot’ is het pand op de hoek nu? Hebben jullie dat in de toekomst nodig?
Is het pand op de hoek ook beter bereikbaar met een aanhanger bijvoorbeeld?
Hebben jullie er voordeel bij om zichtbaar te zijn vanaf de weg, qua ‘reclame’ of qua veiligheid?
Voor mijn man is het gunstig om meer ruimte te hebben, maar geen must.
Aan de achterkant is de m2 prijs €80,- en aan de voorkant €100,-. Hier ga ik wel even kijken of we daar wat mee kunnen.
Bedankt voor al jullie reacties en meedenken!
zondag 26 april 2020 om 10:21
HelloSunshine87 schreef: ↑25-04-2020 23:14Ja, dat begrijp ik, en we zullen ook zeker nog advies inwinnen. Ben alleen benieuwd wat redelijk is om te verwachten wat we kunnen onderhandelen. Dan kunnen we inschatten of we ermee verder gaan, of toch voor een kleiner pandje aan de achterkant kiezen, voordat we alles inzetten op deze.
Nog even hierover; advies vragen is altijd goed maar houd er maar vast rekening mee dat een (bedrijfs-)makelaar niks toevoegt.
Verder moet je er een beetje mee rekenen dat bij een grotere locatie niet alleen de hogere huur maar ook de grotere oppervlakte kosten veroorzaakt. Een groter pand kost meer om af te bouwen en af te werken, maar ook meer in bijvoorbeeld energiekosten.
Maar de basiskosten bij een groter of kleiner pand zijn in principe weer gelijk (verzekering/cv-ketel/pantry/etc).
Dus in algemene zin: als het grote pand op het randje is van wat je financieel denkt aan te kunnen; dan moet je je afvragen of je dat wel moet doen aangezien je er met de huur alleen niet bent. Als je beide locaties financieel kan dragen zou je voor de grotere locatie kunnen gaan aangezien je toch al de basiskosten hebt en dus voor relatief weinig meerkosten meer ruimte hebt.
