Geld & Recht
alle pijlers
VVE: Dakraam perikelen
dinsdag 22 september 2009 om 18:05
Vandaag kreeg ik een brief in de bus van mijn VVE.
Hierin stond dat mijn dakraam afwijkt (lees: groter is) dan het standaard dakraam. Mij werd verzocht om het een en ander in oude staat te herstellen.
Waarom deze brief?
Omdat 1 van mijn buren in een juridisch conflict ligt met de VVE omdat hij een gigantisch dakraam heeft geplaatst. (de mijne wijkt slechts enkele centimeters af...). De advocaat van mijn buurman gooit het nu op willekeur en om te bewijzen dat het geen willekeur is, ben ik nu dus de klos.
Uiteraard heb ik geen zin om mijn huidige dakraam te vervangen en al helemaal niet om voor de kosten op te draaien! Mijn dakraam zat er (al lang) in voordat ik er in trok.
Iemand advies hoe hier mee om te gaan?
alvast bedankt!
Hierin stond dat mijn dakraam afwijkt (lees: groter is) dan het standaard dakraam. Mij werd verzocht om het een en ander in oude staat te herstellen.
Waarom deze brief?
Omdat 1 van mijn buren in een juridisch conflict ligt met de VVE omdat hij een gigantisch dakraam heeft geplaatst. (de mijne wijkt slechts enkele centimeters af...). De advocaat van mijn buurman gooit het nu op willekeur en om te bewijzen dat het geen willekeur is, ben ik nu dus de klos.
Uiteraard heb ik geen zin om mijn huidige dakraam te vervangen en al helemaal niet om voor de kosten op te draaien! Mijn dakraam zat er (al lang) in voordat ik er in trok.
Iemand advies hoe hier mee om te gaan?
alvast bedankt!
dinsdag 22 september 2009 om 18:32
@Twinkel:
Allereerst is het mij niet duidelijk wat wordt bedoeld met 'oorspronkelijke staat', is dat een kleiner dakraam of geen dakraam?
Begin eerst met het in kaart brengen van de feiten:
- Ga na op welk moment het dakraam is geplaatst, dan wel vervangen voor een groter dakraam (In ieder geval eerder dan dat jij de woning hebt gekocht. Ga na bij de gemeente of er vergunning is verleend voor het dakraam of dat er - voor 2003 - melding van is gemaakt.
- Ga na op basis van welk besluit of document de VVE een standaardafmeting van het raam kan 'handhaven'. Is er een apart document met bouwregels? Zo ja, op welk moment is dit document door de VVE aangenomen?
- Ga na of het dakraam voldoet aan de regels van de gemeente (bestemmingsplan / welstand) of dat het valt onder het vergunningsvrije bouwen.
Aanpak
Dien een formeel verzoek in aan de VVE om in jouw geval af te wijken van de 'regels' of de regels aan te passen. Afhankelijk van de antwoorden op bovenstaande vragen, kun je de volgende argumenten aandragen:
1) er is sprake van door gewoonte ontstaan recht, het dakraam is er al jaren en er is niet eerder opgetreden door de VVE.
2) Als de regels van later datum zijn dan het dakraam, bepleit dan bij de VVE dat het onjuist is dat er bij het opstellen van de regels geen rekening is gehouden met al bestaande dakramen. Bij een besluit van de gemeente is er sprake van overgangsrecht, ik weet niet of dat voor een VVE besluit ook geldt.
3) Het dakraam past in de regels van de gemeente / regels rijksoverheid voor vergunningsvrij bouwen, het is daarom onredelijk van de VVE om strengere eisen te stellen.
4) Er is sprake van een geringe afwijking. Daarom is het geen probleem om van de regels af te wijken, dan wel om de regels aan te passen.
Ik heb geen verstand van privaatrecht, ik hoop dat er een juridisch ingestelde forummer (Zwieber?) is die hier iets over kan zeggen.
Allereerst is het mij niet duidelijk wat wordt bedoeld met 'oorspronkelijke staat', is dat een kleiner dakraam of geen dakraam?
Begin eerst met het in kaart brengen van de feiten:
- Ga na op welk moment het dakraam is geplaatst, dan wel vervangen voor een groter dakraam (In ieder geval eerder dan dat jij de woning hebt gekocht. Ga na bij de gemeente of er vergunning is verleend voor het dakraam of dat er - voor 2003 - melding van is gemaakt.
- Ga na op basis van welk besluit of document de VVE een standaardafmeting van het raam kan 'handhaven'. Is er een apart document met bouwregels? Zo ja, op welk moment is dit document door de VVE aangenomen?
- Ga na of het dakraam voldoet aan de regels van de gemeente (bestemmingsplan / welstand) of dat het valt onder het vergunningsvrije bouwen.
Aanpak
Dien een formeel verzoek in aan de VVE om in jouw geval af te wijken van de 'regels' of de regels aan te passen. Afhankelijk van de antwoorden op bovenstaande vragen, kun je de volgende argumenten aandragen:
1) er is sprake van door gewoonte ontstaan recht, het dakraam is er al jaren en er is niet eerder opgetreden door de VVE.
2) Als de regels van later datum zijn dan het dakraam, bepleit dan bij de VVE dat het onjuist is dat er bij het opstellen van de regels geen rekening is gehouden met al bestaande dakramen. Bij een besluit van de gemeente is er sprake van overgangsrecht, ik weet niet of dat voor een VVE besluit ook geldt.
3) Het dakraam past in de regels van de gemeente / regels rijksoverheid voor vergunningsvrij bouwen, het is daarom onredelijk van de VVE om strengere eisen te stellen.
4) Er is sprake van een geringe afwijking. Daarom is het geen probleem om van de regels af te wijken, dan wel om de regels aan te passen.
Ik heb geen verstand van privaatrecht, ik hoop dat er een juridisch ingestelde forummer (Zwieber?) is die hier iets over kan zeggen.
dinsdag 29 september 2009 om 09:46
Ik ben er inmiddels achter dat er door mijn voorgangers nooit toestemming is gevraagd voor het plaatsen van mijn dakraam. Niet bij de VVE en niet bij de gemeente.
Dus ik heb geen idee hoe lang het dakraam er al in zit. Dit is nergens vastgelegd.
Hebben jullie enig idee hoe sterk ik nu sta? Kan ik nu werkelijk verplicht worden het dakraam (op mijn kosten) in oude staat te herstellen??
Dus ik heb geen idee hoe lang het dakraam er al in zit. Dit is nergens vastgelegd.
Hebben jullie enig idee hoe sterk ik nu sta? Kan ik nu werkelijk verplicht worden het dakraam (op mijn kosten) in oude staat te herstellen??
dinsdag 29 september 2009 om 17:52
@ColeTurner
Yep, erg fijn jouw uitgebreide reactie van de vorige keer!
Ben nog in de onderzoeksfase en heb nog geen verweer opgesteld.
Helaas is nergens waar dan ook (in de VVE stukken of bij de gemeente) vastgelegd dat mijn dakraam is aangepast. Niemand wist van niets, tot nog toe..
Naast het bestuderen van de stukken, heb ik gesproken met mijn buren die een zelfde dakraam hebben als ik. Die hebben wel toestemming gevraagd, maar ook zij zijn verzocht zijn het eea in oude staat te herstellen. En verder heb ik gesproken met de VVE beheerder. Hij adviseerde mij juridisch advies in te winnen omdat de VVE dit verzoek naar mij toe wel degelijk wil doordrukken...
Volgens hem is anders het einde zoek en gaat iedereen zijn goddelijke gang maar..
Feit is wel dat de VVE pas goed wakker is geworden nu een andere buurman een dakraam van 5x zo groot heeft geplaatst..
Wat zijn mijn kansen nu?!
Als ik met behulp van jouw argumenten een verweer opstel, is dat genoeg? en maak ik dus enige kans?!
Ben behoorlijk pissig dat ik ' de sjaak' ben om de zaak van de VVE sterker te maken ten opzichte mijn 'losgeslagen' buurman!
Yep, erg fijn jouw uitgebreide reactie van de vorige keer!
Ben nog in de onderzoeksfase en heb nog geen verweer opgesteld.
Helaas is nergens waar dan ook (in de VVE stukken of bij de gemeente) vastgelegd dat mijn dakraam is aangepast. Niemand wist van niets, tot nog toe..
Naast het bestuderen van de stukken, heb ik gesproken met mijn buren die een zelfde dakraam hebben als ik. Die hebben wel toestemming gevraagd, maar ook zij zijn verzocht zijn het eea in oude staat te herstellen. En verder heb ik gesproken met de VVE beheerder. Hij adviseerde mij juridisch advies in te winnen omdat de VVE dit verzoek naar mij toe wel degelijk wil doordrukken...
Volgens hem is anders het einde zoek en gaat iedereen zijn goddelijke gang maar..
Feit is wel dat de VVE pas goed wakker is geworden nu een andere buurman een dakraam van 5x zo groot heeft geplaatst..
Wat zijn mijn kansen nu?!
Als ik met behulp van jouw argumenten een verweer opstel, is dat genoeg? en maak ik dus enige kans?!
Ben behoorlijk pissig dat ik ' de sjaak' ben om de zaak van de VVE sterker te maken ten opzichte mijn 'losgeslagen' buurman!
dinsdag 29 september 2009 om 19:15
@Twinkel: Hoeveel buren hebben eenzelfde dakraam als jij? Ik zou proberen om een gezamenlijke brief te sturen naar de VVE. Heb jij of hebben jouw buren een rechtsbijstandverzekering? Je kunt de argumenten die ik genoemd heb in een eerste gesprek met de juridisch adviseur bespreken.
Zoek in ieder geval uit of het dakraam vergunningsvrij is gebouwd.
http://www.interzet.nl/bo ... es/Vergunning/dakraam.jpg
Dakkapellen en dakramen
Als u een dakkapel wilt plaatsen aan de achterkant van uw woning dan mag dat bouwvergunningsvrij. Ook het plaatsen van een dakraam aan de achterkant mag zonder bouwvergunning. De dakkapel en het dakraam moeten in dat geval echter wel voldoen aan een aantal eisen met betrekking tot de afstand tot de randen van het dak (deze moet tenminste 0,5 meter zijn) en de hoogte (een dakkapel mag maximaal 1,5 meter hoog zijn).
Een dakraam plaatsen? Dat mag bouwvergunningsvrij of het nu aan de voor-, zijof achterkant van uw woning is. U mag het dakvlak echter niet geheel volbouwen met dakramen. bron: folder VROM
Ik vermoed dat jouw dakraam vergunningvrij is gebouwd. Tenzij het gebouw in kwestie een monument is of valt onder beschermd stad of dorpstoezicht.
Zoek in ieder geval uit of het dakraam vergunningsvrij is gebouwd.
http://www.interzet.nl/bo ... es/Vergunning/dakraam.jpg
Dakkapellen en dakramen
Als u een dakkapel wilt plaatsen aan de achterkant van uw woning dan mag dat bouwvergunningsvrij. Ook het plaatsen van een dakraam aan de achterkant mag zonder bouwvergunning. De dakkapel en het dakraam moeten in dat geval echter wel voldoen aan een aantal eisen met betrekking tot de afstand tot de randen van het dak (deze moet tenminste 0,5 meter zijn) en de hoogte (een dakkapel mag maximaal 1,5 meter hoog zijn).
Een dakraam plaatsen? Dat mag bouwvergunningsvrij of het nu aan de voor-, zijof achterkant van uw woning is. U mag het dakvlak echter niet geheel volbouwen met dakramen. bron: folder VROM
Ik vermoed dat jouw dakraam vergunningvrij is gebouwd. Tenzij het gebouw in kwestie een monument is of valt onder beschermd stad of dorpstoezicht.
woensdag 30 september 2009 om 22:01
@coleturner
In de brief wordt alleen aangegeven dat er nooit toestemming is gegeven voor het afwijkende formaat.
Daarmee is het plaatsen van het nieuwe dakraam in strijd met de splitsingsakte, met het huishoudelijk reglement en artikel 5:108 lid 1 BW, waarin is bepaald dat appartementseigenaren verplicht zijn om het gebouw in stand te houden zoals in de splitsingsakte is bepaald.
Aldus de brief...
Ik denk dat het huishoudelijk reglement de regels van de gemeente met betrekking tot de bouwvergunning 'over rulen' ?? (namelijk dat je eerst/ook toestemming dient te vragen aan de VVE)
In de brief wordt alleen aangegeven dat er nooit toestemming is gegeven voor het afwijkende formaat.
Daarmee is het plaatsen van het nieuwe dakraam in strijd met de splitsingsakte, met het huishoudelijk reglement en artikel 5:108 lid 1 BW, waarin is bepaald dat appartementseigenaren verplicht zijn om het gebouw in stand te houden zoals in de splitsingsakte is bepaald.
Aldus de brief...
Ik denk dat het huishoudelijk reglement de regels van de gemeente met betrekking tot de bouwvergunning 'over rulen' ?? (namelijk dat je eerst/ook toestemming dient te vragen aan de VVE)
woensdag 30 september 2009 om 23:02
Je buren hebben destijds wel om toestemming gevraagd schrijf je, hebben ze dat gekregen? Wanneer was dat?
Zo ja, dan kunnen ze jou niet verplichten om het op eigen kosten te gaan aanpassen lijkt mij!
Zo nee en hebben je buren het toch gedaan, dan hadden ze eerder al aan de bel moeten trekken bij je buren destijds en niet nu pas gaan zeuren.
Daarnaast heb jij het zo gekocht van de vorige bewoner en dan mag jij nu voor de kosten opdraaien om het aan te laten passen? Jij heb destijds ter goeder trouw gehandeld.
Hoop dat je wat heb aan de post van Cole Turner. Vrag anders ook eens raad bij het juridisch loket!
Ik zou het belachelijk vinden als jij nu voor de kosten moet opdraaien. Succes, ben benieuwd hoe dit verhaal afloopt!
Zo ja, dan kunnen ze jou niet verplichten om het op eigen kosten te gaan aanpassen lijkt mij!
Zo nee en hebben je buren het toch gedaan, dan hadden ze eerder al aan de bel moeten trekken bij je buren destijds en niet nu pas gaan zeuren.
Daarnaast heb jij het zo gekocht van de vorige bewoner en dan mag jij nu voor de kosten opdraaien om het aan te laten passen? Jij heb destijds ter goeder trouw gehandeld.
Hoop dat je wat heb aan de post van Cole Turner. Vrag anders ook eens raad bij het juridisch loket!
Ik zou het belachelijk vinden als jij nu voor de kosten moet opdraaien. Succes, ben benieuwd hoe dit verhaal afloopt!
