Geld & Recht
alle pijlers
VVE patstelling - wat te doen?
maandag 31 juli 2023 om 16:51
December vorig jaar ben ik verhuisd naar een nieuw koop-appartement wat deel uitmaakt van een kleine VVE met 3 leden. De overige 2 appartementen worden door de eigenaren verhuurd aan expats en zij wonen er niet zelf. Ik ben dus de enige eigenaar die er daadwerkelijk zelf woont. Een van andere eigenaren woont en werkt in Azië en de ander woont wel in de buurt en komt af en toe een kijkje nemen.
De vorige eigenaar van mijn appartement regelde al jaren de VVE. Toen hij aankondigde te gaan verkopen heeft hij eerst de eigenaren van de andere appartementen gevraagd of ze interesse hadden dit van hem over te nemen. Dit wilden ze niet en aangezien ik in mijn vorige woning ook al jaren de VVE zaken regelde vond ik het uiteindelijk geen probleem dit weer op mij te nemen.
Maar nu woon ik er een half jaar en ben inmiddels 4 lekkages verder. In 2021 is het pannendak vernieuwd, wat de hele pot heeft gekost. Inmiddels is deze net weer een beetje aan het aanvullen dus ik snap dat ze geen zin hebben om weer geld te steken in reparaties, maar niks doen is natuurlijk ook geen optie. De eerste problemen (lekkende kozijnen) heb ik destijds al op eigen kosten laten verhelpen, omdat ik niet direct de VVE pot weer op wilde maken en ik het snel gerepareerd wilde hebben. Maar nu blijkt dat eigenlijk ook het bitumen dak vervangen moet worden, de dakgoot bij mij naar binnen lekt en de dakkapel ook aangepakt moet worden. We hebben nu alleen blijkbaar het punt bereikt dat er op mijn mailtjes niet meer gereageerd word en ik ben een beetje de wanhoop nabij.
Ik beheer het geld en er is geld in kas om reparaties uit te laten voeren, maar in mijn eentje heb ik niet de meerderheid van de stemmen. Er is geen reglement waarin staat dat in noodgevallen een bepaald bedrag voor reparatie uitgegeven mag worden zonder vergadering.
Heeft iemand tips hoe ik dit het beste aan kan pakken? Ik snap dat het voor de andere leden allemaal niet zo urgent is (ik zit namelijk onder het dak en met alle problemen en zij wonen er zelf niet en hebben nergens last van), maar ik ben er gewoon klaar mee om continu met de mankementen van mijn nieuwe woning bezig te moeten zijn. Ik ben bijna zo wanhopig dat ik overweeg alles maar op eigen kosten uit te laten voeren, wat natuurlijk nergens op slaat. Maar bij iedere regenbui schiet ik nu in de stress (en dat zijn er deze zomer helaas nogal wat) en ik wil zo graag ook kunnen gaan genieten van mijn nieuwe appartement...
De vorige eigenaar van mijn appartement regelde al jaren de VVE. Toen hij aankondigde te gaan verkopen heeft hij eerst de eigenaren van de andere appartementen gevraagd of ze interesse hadden dit van hem over te nemen. Dit wilden ze niet en aangezien ik in mijn vorige woning ook al jaren de VVE zaken regelde vond ik het uiteindelijk geen probleem dit weer op mij te nemen.
Maar nu woon ik er een half jaar en ben inmiddels 4 lekkages verder. In 2021 is het pannendak vernieuwd, wat de hele pot heeft gekost. Inmiddels is deze net weer een beetje aan het aanvullen dus ik snap dat ze geen zin hebben om weer geld te steken in reparaties, maar niks doen is natuurlijk ook geen optie. De eerste problemen (lekkende kozijnen) heb ik destijds al op eigen kosten laten verhelpen, omdat ik niet direct de VVE pot weer op wilde maken en ik het snel gerepareerd wilde hebben. Maar nu blijkt dat eigenlijk ook het bitumen dak vervangen moet worden, de dakgoot bij mij naar binnen lekt en de dakkapel ook aangepakt moet worden. We hebben nu alleen blijkbaar het punt bereikt dat er op mijn mailtjes niet meer gereageerd word en ik ben een beetje de wanhoop nabij.
Ik beheer het geld en er is geld in kas om reparaties uit te laten voeren, maar in mijn eentje heb ik niet de meerderheid van de stemmen. Er is geen reglement waarin staat dat in noodgevallen een bepaald bedrag voor reparatie uitgegeven mag worden zonder vergadering.
Heeft iemand tips hoe ik dit het beste aan kan pakken? Ik snap dat het voor de andere leden allemaal niet zo urgent is (ik zit namelijk onder het dak en met alle problemen en zij wonen er zelf niet en hebben nergens last van), maar ik ben er gewoon klaar mee om continu met de mankementen van mijn nieuwe woning bezig te moeten zijn. Ik ben bijna zo wanhopig dat ik overweeg alles maar op eigen kosten uit te laten voeren, wat natuurlijk nergens op slaat. Maar bij iedere regenbui schiet ik nu in de stress (en dat zijn er deze zomer helaas nogal wat) en ik wil zo graag ook kunnen gaan genieten van mijn nieuwe appartement...
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 16:57
Lees de akte van splitsing, statuten en reglement eens goed na. Ik kan me bijna niet voorstellen dat er geen machtiging is voor noodgevallen. Overigens behoort het uitvoeren van noodreparaties voor zover ik weet tot de normale taken van een dagelijks bestuur. Je hebt daar geen toestemming voor nodig.
Als dit niet werkt: schrijf een vergadering van eigenaren uit, en neem de juiste termijnen in acht.
Als dit niet werkt: schrijf een vergadering van eigenaren uit, en neem de juiste termijnen in acht.
maandag 31 juli 2023 om 17:02
Kan je nog contact opnemen met de vorige eigenaar hoe hij dit vroeger oploste?
Of je dus stappen mag zetten zonder vergadering?
Ik neem aan dat hij / zij er ook wel geregeld tegenaan liep dat het de anderen geen barst kon schelen en tegelijk elke cent aan herstellingen te veel was.
Dat is namelijk zo'n beetje in elk (klein) flatgebouw
.
Of je dus stappen mag zetten zonder vergadering?
Ik neem aan dat hij / zij er ook wel geregeld tegenaan liep dat het de anderen geen barst kon schelen en tegelijk elke cent aan herstellingen te veel was.
Dat is namelijk zo'n beetje in elk (klein) flatgebouw
.
Is dit nu later?
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
maandag 31 juli 2023 om 17:16
Ik heb de foto's van de bezichtigingen uitvoerig gecheckt, de lekkage aan de dakgoot is pas daarna ontstaan. Sowieso zie ik dat 2 maanden de (redelijke) termijn is voor het melden van verborgen gebreken. Ik denk echt dat het gewoon domme pech is dat alles nu tegelijkertijd opspeelt. Ik heb laatst een overbuurman gesproken en die zei ook al dat hij er jaren woont en er altijd problemen met de daken zijn.
In de bouwkundige keuring kwamen deze punten ook naar boven als "reken op de lange termijn (binnen 5 jaar) op kosten voor onderhoud". Maar dat het allemaal direct al zo urgent zou worden, had ik nooit verwacht.
Er is een MJOP, maar dat is niet meer dan een excel die door de vorige eigenaar in elkaar is gezet "omdat ze een MJOP moesten hebben". Het bitumen dak staat daarin pas voor 2030 gepland, de dakgoten voor 2028. De dakkapel zou in 2021 met het pannendak opnieuw zijn geschilderd, maar daar is nu weinig meer van te zien.
Ik weet dat het dak eigendom is van ons allen. Maar de eigenaar van de begane grond (die zelf nota bene aannemer is, en het dus eigenlijk ook hoort te weten) heeft ooit een uitbouw gemaakt die volgens de splitsingsakte niet onder de VVE valt. En hij is er nu dus heilig van overtuigd dat alle platte daken de verantwoordelijkheid zijn van diegene die er onder woont. Ik heb hem al de splitsingsaktes toegestuurd en helemaal uiteengezet hoe de regelgeving in elkaar zit en dat het dak toch echt van de VVE is. Sindsdien hoor ik dus niks meer. En de buurman in Azië laat ook niks meer van zich horen.
s7rin wijzigde dit bericht op 31-07-2023 17:27
12.61% gewijzigd
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 17:19
Dit had ik idd ook al in mijn hoofd. Maar ik twijfel of dat rechtsgeldig is. Eventueel betaal ik mijn bijdrages voor de rest van het jaar vooruit om de pot voor nu een beetje extra te vullen.PoesmetLaarzen schreef: ↑31-07-2023 16:55Nog een keer mailen dat je zonder tegenbericht ervanuit gaat dat ze akkoord geven en dat je de noodzakelijke reparaties laat uitvoeren.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 17:21
Ik had hem op voorhand al gevraagd hoe de beide andere partijen waren met toestemming geven om kosten te maken. En hij zei dat ze daarin heel makkelijk waren en er nooit problemen waren.Wissewis schreef: ↑31-07-2023 17:02Kan je nog contact opnemen met de vorige eigenaar hoe hij dit vroeger oploste?
Of je dus stappen mag zetten zonder vergadering?
Ik neem aan dat hij / zij er ook wel geregeld tegenaan liep dat het de anderen geen barst kon schelen en tegelijk elke cent aan herstellingen te veel was.
Dat is namelijk zo'n beetje in elk (klein) flatgebouw
Maar ik heb ook het vermoeden dat hij gewoon deed wat nodig was en geld uit gaf zonder het echt met de anderen te overleggen.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 17:25
Splitsing heb ik al doorgelezen. Daarin staat alleen wat opgenomen over de verdeling (ik heb 3/7 en zij ieder 2/7). Reglement is er niet, maar ik weet niet of dan het standaardreglement automatisch van toepassing is.Champoo schreef: ↑31-07-2023 16:57Lees de akte van splitsing, statuten en reglement eens goed na. Ik kan me bijna niet voorstellen dat er geen machtiging is voor noodgevallen. Overigens behoort het uitvoeren van noodreparaties voor zover ik weet tot de normale taken van een dagelijks bestuur. Je hebt daar geen toestemming voor nodig.
Als dit niet werkt: schrijf een vergadering van eigenaren uit, en neem de juiste termijnen in acht.
Overigens behoort het uitvoeren van noodreparaties voor zover ik weet tot de normale taken van een dagelijks bestuur. Dit lijkt mij ook, maar ik kan nergens zwart op wit vinden dat ik hiermee wettelijk ook in mijn gelijk sta.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 17:26
Ze zijn gewoon verplicht om aan deze reparaties mee te betalen, en jij hebt de plicht als bestuurder om het behoorlijk uit te laten voeren. Het feit dat een machtiging niet goed is afgegeven maakt geen bal uit, dat kan achteraf alsnog. En ook als de rest bezwaar maakt kun je gewoon betaling eisen. Jij laat immers noodzakelijke werkzaamheden verrichten.
Laat in je correspondentie duidelijk merken wat je taak is, dat uit de akte een gezamenlijke betaalplicht voor herstel blijkt en dat je al lang met ze in contact probeert te komen.
maandag 31 juli 2023 om 17:30
Als je twijfelt dan kun je na een laatste aanmaning de reparatie ook gewoon zelf laten verrichten en achteraf van de VVE terugvorderen. Lekkage kan tot meer schade leiden dan er al is, en je hebt als bestuurder de taak dat te voorkomen.S7rin schreef: ↑31-07-2023 17:25Splitsing heb ik al doorgelezen. Daarin staat alleen wat opgenomen over de verdeling (ik heb 3/7 en zij ieder 2/7). Reglement is er niet, maar ik weet niet of dan het standaardreglement automatisch van toepassing is.
Overigens behoort het uitvoeren van noodreparaties voor zover ik weet tot de normale taken van een dagelijks bestuur. Dit lijkt mij ook, maar ik kan nergens zwart op wit vinden dat ik hiermee wettelijk ook in mijn gelijk sta.
maandag 31 juli 2023 om 17:35
Correctie: in de splitsingsakte van 1974 staat dat ik werkzaamheden met een spoedeisend karakter zonder toestemming kan laten uitvoeren tot een bedrag van 1000 gulden. Daarboven is toestemming van de vergadering vereist.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 17:41
Die 1.000 gulden (500 euro? ) is natuurlijk al 25 keer geïndexeerd
.Ik zou het er dus op wagen en zeggen dat het wel degelijk een spoedeisend karakter had.
Is dit nu later?
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
maandag 31 juli 2023 om 17:47
Heb je al een bericht uitgestuurd met een deadline? Zo ja, dan zou ik nog een bericht sturen met een vergaderafspraak en aankondiging dat als ze niet bij vergadering zijn of binnen 14 dagen reageren op bijgevoegde offerte, jij namens VVE opdracht geeft tot werk XYZ omdat er gevolgschade ontstaat door de lekkages die je anders ook gaat verhalen op de VVE.
Deze kosten horen gewoon door de VVE gedragen te worden en als er door eigen keuzes van de leden niet voldoende in kas zit, dan betekent dat bijlappen.
Deze kosten horen gewoon door de VVE gedragen te worden en als er door eigen keuzes van de leden niet voldoende in kas zit, dan betekent dat bijlappen.
maandag 31 juli 2023 om 17:48
Niet alleen dat, ik heb net ook dit gevonden:
Dus ik sta in mijn recht om alles uit te laten voeren.Modelreglement 1973 (artikel 37.2) In de akte staat tot welk bedrag het bestuur bevoegd is. Is de reparatie duurder, dan is toestemming nodig van de voorzitter van de vergadering of de vergadering.
Hartelijk dank iedereen voor alle reacties. Het heeft mij zeer goed op weg geholpen en ik weet nu ook dat ik het gewoon op een andere manier moet gaan communiceren: minder vragen, meer verantwoordelijkheid nemen.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 18:01
Kan je hier niks vinden? In deze casus is de VVE aansprakelijk gesteld voor de schade door de lekkages. Misschien zijn de andere eigenaren daar gevoelig voor.
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/ ... chtschade/
Oh mosterd je had al wat gevonden
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/ ... chtschade/
Oh mosterd je had al wat gevonden
allymcbeal wijzigde dit bericht op 31-07-2023 18:02
27.19% gewijzigd
I like being a mess. It's who I am.
maandag 31 juli 2023 om 18:01
Het klinkt alsof er in het verleden slecht beheer is gevoerd, waardoor jullie nu kampen met achterstallig onderhoud. Neem foto's van de schade en stuur die naar de andere eigenaren. Een professioneel MJOP is ook geen overbodige luxe zo te lezen. Je bent van rechtswege verplicht zo'n plan te hebben, en wat een van je buren dan bij wijze van spreken op een achternamiddag op een virtueel bierviltje klad, heeft daar weinig mee te maken. Bovendien ben je je buren ergens ook verplicht om te zorgen dat hun woning in hun afwezigheid de waarde behoudt en niet achteruit gaat vanwege achterstallig onderhoud en oplopende schade. Zitten er huurders in die appartementen trouwens? Je kunt nog overwegen om het beheer professioneel uit te besteden. Zoveel kost dat nou ook weer niet.
Maar voor nu zou ik ze nogmaals een gepeperde mail schrijven waarin je dit allemaal op een rijtje zet en ik zou ook gewoon je frustratie hierin benoemen. Je zult toch een doorbraak moeten forceren.
Ben je lid van VEH om advies in te winnen?
Maar voor nu zou ik ze nogmaals een gepeperde mail schrijven waarin je dit allemaal op een rijtje zet en ik zou ook gewoon je frustratie hierin benoemen. Je zult toch een doorbraak moeten forceren.
Ben je lid van VEH om advies in te winnen?
No one ever made a difference by being like everyone else.
maandag 31 juli 2023 om 18:08
Ja, er zitten huurders in hun appartementen.intothewild schreef: ↑31-07-2023 18:01Zitten er huurders in die appartementen trouwens? Je kunt nog overwegen om het beheer professioneel uit te besteden. Zoveel kost dat nou ook weer niet.
Maar voor nu zou ik ze nogmaals een gepeperde mail schrijven waarin je dit allemaal op een rijtje zet en ik zou ook gewoon je frustratie hierin benoemen. Je zult toch een doorbraak moeten forceren.
Ben je lid van VEH om advies in te winnen?
Met professioneel beheer heb ik zelf helaas alleen maar slechte ervaringen. Ten eerste zijn er maar weinig bereid om zo'n kleine VVE in hun bestand op te nemen (niet winstgevend genoeg) en in de praktijk bleek het voor mij nóg een extra partij om achter de vodden aan te zitten. Tot zo'n punt dat de vaste contracten die wij mee hadden genomen (bijv. schilder) bij ons navraag kwamen doen waarom de professioneel beheerder niet op hun betalingsherinneringen reageerde.
Er zit hier in Amsterdam ook een adviesorgaan. Daar ga ik morgen eerst even contact mee op nemen.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 18:10
Het lijkt mij dat de eigenaren vooral zelf verplicht zijn de waarde van hun appartement op punt te houden.intothewild schreef: ↑31-07-2023 18:01Bovendien ben je je buren ergens ook verplicht om te zorgen dat hun woning in hun afwezigheid de waarde behoudt en niet achteruit gaat vanwege achterstallig onderhoud en oplopende schade.
Door akkoord te gaan met noodzakelijke herstellingen én die te financieren.
Of akkoord te gaan dat ze uit de gemeenschappelijke pot - die er is - betaald worden.
En niet elke keer mails straal negeren of niet akkoord te gaan als er melding gemaakt wordt van noodzakelijke herstellingen.
Waarschijnlijk enkel omdat ze mogelijk vroeg of laat extra in de pot zullen mogen gooien.
Ze zetten gewoon zichzelf een hak.
Als ze hun appartement toch ooit te koop zetten gaat de volgende ook wel eens informeren hoeveel er in kas is.
Eens te meer bij een appartement uit (waarschijnlijk) 1974.
Het is niet dat ze een nieuwbouw-flat uit 2015 in hun bezit hebben.
Is dit nu later?
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
Ik snap geen donder van het leven
Ik weet nog steeds niet wie ik ben
maandag 31 juli 2023 om 18:19
Vóór je geld gaat uitgeven inderdaad eerst even informeren bij VEH. Er staat me bij dat je vervangende toestemming bij de rechter zou moeten vragen. Dit natuurlijk om te voorkomen dat jij bijvoorbeeld het dak zou willen laten beleggen met bladgoud en de andere eigenaren aan zo iets onzinnigs mee laat betalen. Maar die vervangende toestemming is bij dit soort lekkages en achterstallig onderhoud natuurlijk makkelijk geregeld.
maandag 31 juli 2023 om 18:32
Formeel is de voorzitter van de vve niet ze voorzitter van de vergadering. Kan wel dezelfde persoon zijn maar het is niet dezelfde rol. De voorzitter van de vergadering wordt door de leden gekozen if aangewezen. De voorzitter van het bestuur wordt door het bestuur bepaald. De leden kiezen alleen bestuursleden, de bestuursfuncties worden onderling verdeld. De andere leden zouden (als ze willen) moeilijk kunnen gaan doen.S7rin schreef: ↑31-07-2023 17:48Niet alleen dat, ik heb net ook dit gevonden:
Dus ik sta in mijn recht om alles uit te laten voeren.
Hartelijk dank iedereen voor alle reacties. Het heeft mij zeer goed op weg geholpen en ik weet nu ook dat ik het gewoon op een andere manier moet gaan communiceren: minder vragen, meer verantwoordelijkheid nemen.
maandag 31 juli 2023 om 18:53
Of een vergadering uitschrijven en als er niemand komt een 2e dan mag je zelf besluiten lijkt het.
Onder modelreglementen 1972 tot en met 1992 moet in elke vergadering minimaal de helft van de leden (van de ‘stemmen‘) aanwezig zijn. Is minder dan de helft van de stemmen aanwezig, dan kan er niet vergaderd worden en moet een tweede vergadering uitgeschreven worden. In die vergadering kunnen besluiten worden genomen, ongeacht het aantal aanwezige leden. Klik hier voor meer informatie over de tweede vergadering.
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/ ... ring-tips/
Onder modelreglementen 1972 tot en met 1992 moet in elke vergadering minimaal de helft van de leden (van de ‘stemmen‘) aanwezig zijn. Is minder dan de helft van de stemmen aanwezig, dan kan er niet vergaderd worden en moet een tweede vergadering uitgeschreven worden. In die vergadering kunnen besluiten worden genomen, ongeacht het aantal aanwezige leden. Klik hier voor meer informatie over de tweede vergadering.
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/ ... ring-tips/
I like being a mess. It's who I am.
maandag 31 juli 2023 om 20:30
Vervelend zeg, zo weinig betrokkenheid en verantwoordelijkheid.
Je kan ook met de VVE lid worden van Vereniging Eigen Huis, hebben alle leden wat aan.
En op deze site staat een voorbeeld reglement en met tips speciaal voor kleine vve's. https://www.notaris.nl/nieuws/samenvatt ... kleine-vve
Elk jaar of half jaar (zoom) vergaderen en taken rouleren helpt misschien ook, nu sta je er wel erg alleen voor terwijl je de kar natuurlijk niet alleen hoeft te trekken. En jaarlijks vergaderen is sowieso verplicht.
En mjop versneld voeren, blijkbaar klopt de planning niet met de actualiteit.
Succes, Buren gedoe kan zo bepalend zijn.
Je kan ook met de VVE lid worden van Vereniging Eigen Huis, hebben alle leden wat aan.
En op deze site staat een voorbeeld reglement en met tips speciaal voor kleine vve's. https://www.notaris.nl/nieuws/samenvatt ... kleine-vve
Elk jaar of half jaar (zoom) vergaderen en taken rouleren helpt misschien ook, nu sta je er wel erg alleen voor terwijl je de kar natuurlijk niet alleen hoeft te trekken. En jaarlijks vergaderen is sowieso verplicht.
En mjop versneld voeren, blijkbaar klopt de planning niet met de actualiteit.
Succes, Buren gedoe kan zo bepalend zijn.
maandag 31 juli 2023 om 20:44
De andere heren zijn al gevraagd en hebben geweigerd, dus rouleren zie ik ook niet zo 1,2,3 gebeuren. Bovendien (je zou het niet zeggen) houd ik met zulke desinteresse liever de touwtjes in handen. Anders gaat er natuurlijk helemaal niks meer gebeuren.MissJohnson schreef: ↑31-07-2023 20:30
Elk jaar of half jaar (zoom) vergaderen en taken rouleren helpt misschien ook, nu sta je er wel erg alleen voor terwijl je de kar natuurlijk niet alleen hoeft te trekken. En jaarlijks vergaderen is sowieso verplicht.
En mjop versneld voeren, blijkbaar klopt de planning niet met de actualiteit.
Succes, Buren gedoe kan zo bepalend zijn.
Digitaal vergaderen is voor VVE's sinds februari 2023 wettelijk niet meer toegestaan. Dat was een Corona-dingetje: https://www.vvebelang.nl/nieuws/digitaa ... -verlengd/ Er wordt wel gewerkt aan een nieuw wetsvoorstel om het weer mogelijk te maken, maar daar heb ik nu niks aan.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
