Geld & Recht
alle pijlers
VVE patstelling - wat te doen?
maandag 31 juli 2023 om 16:51
December vorig jaar ben ik verhuisd naar een nieuw koop-appartement wat deel uitmaakt van een kleine VVE met 3 leden. De overige 2 appartementen worden door de eigenaren verhuurd aan expats en zij wonen er niet zelf. Ik ben dus de enige eigenaar die er daadwerkelijk zelf woont. Een van andere eigenaren woont en werkt in Azië en de ander woont wel in de buurt en komt af en toe een kijkje nemen.
De vorige eigenaar van mijn appartement regelde al jaren de VVE. Toen hij aankondigde te gaan verkopen heeft hij eerst de eigenaren van de andere appartementen gevraagd of ze interesse hadden dit van hem over te nemen. Dit wilden ze niet en aangezien ik in mijn vorige woning ook al jaren de VVE zaken regelde vond ik het uiteindelijk geen probleem dit weer op mij te nemen.
Maar nu woon ik er een half jaar en ben inmiddels 4 lekkages verder. In 2021 is het pannendak vernieuwd, wat de hele pot heeft gekost. Inmiddels is deze net weer een beetje aan het aanvullen dus ik snap dat ze geen zin hebben om weer geld te steken in reparaties, maar niks doen is natuurlijk ook geen optie. De eerste problemen (lekkende kozijnen) heb ik destijds al op eigen kosten laten verhelpen, omdat ik niet direct de VVE pot weer op wilde maken en ik het snel gerepareerd wilde hebben. Maar nu blijkt dat eigenlijk ook het bitumen dak vervangen moet worden, de dakgoot bij mij naar binnen lekt en de dakkapel ook aangepakt moet worden. We hebben nu alleen blijkbaar het punt bereikt dat er op mijn mailtjes niet meer gereageerd word en ik ben een beetje de wanhoop nabij.
Ik beheer het geld en er is geld in kas om reparaties uit te laten voeren, maar in mijn eentje heb ik niet de meerderheid van de stemmen. Er is geen reglement waarin staat dat in noodgevallen een bepaald bedrag voor reparatie uitgegeven mag worden zonder vergadering.
Heeft iemand tips hoe ik dit het beste aan kan pakken? Ik snap dat het voor de andere leden allemaal niet zo urgent is (ik zit namelijk onder het dak en met alle problemen en zij wonen er zelf niet en hebben nergens last van), maar ik ben er gewoon klaar mee om continu met de mankementen van mijn nieuwe woning bezig te moeten zijn. Ik ben bijna zo wanhopig dat ik overweeg alles maar op eigen kosten uit te laten voeren, wat natuurlijk nergens op slaat. Maar bij iedere regenbui schiet ik nu in de stress (en dat zijn er deze zomer helaas nogal wat) en ik wil zo graag ook kunnen gaan genieten van mijn nieuwe appartement...
De vorige eigenaar van mijn appartement regelde al jaren de VVE. Toen hij aankondigde te gaan verkopen heeft hij eerst de eigenaren van de andere appartementen gevraagd of ze interesse hadden dit van hem over te nemen. Dit wilden ze niet en aangezien ik in mijn vorige woning ook al jaren de VVE zaken regelde vond ik het uiteindelijk geen probleem dit weer op mij te nemen.
Maar nu woon ik er een half jaar en ben inmiddels 4 lekkages verder. In 2021 is het pannendak vernieuwd, wat de hele pot heeft gekost. Inmiddels is deze net weer een beetje aan het aanvullen dus ik snap dat ze geen zin hebben om weer geld te steken in reparaties, maar niks doen is natuurlijk ook geen optie. De eerste problemen (lekkende kozijnen) heb ik destijds al op eigen kosten laten verhelpen, omdat ik niet direct de VVE pot weer op wilde maken en ik het snel gerepareerd wilde hebben. Maar nu blijkt dat eigenlijk ook het bitumen dak vervangen moet worden, de dakgoot bij mij naar binnen lekt en de dakkapel ook aangepakt moet worden. We hebben nu alleen blijkbaar het punt bereikt dat er op mijn mailtjes niet meer gereageerd word en ik ben een beetje de wanhoop nabij.
Ik beheer het geld en er is geld in kas om reparaties uit te laten voeren, maar in mijn eentje heb ik niet de meerderheid van de stemmen. Er is geen reglement waarin staat dat in noodgevallen een bepaald bedrag voor reparatie uitgegeven mag worden zonder vergadering.
Heeft iemand tips hoe ik dit het beste aan kan pakken? Ik snap dat het voor de andere leden allemaal niet zo urgent is (ik zit namelijk onder het dak en met alle problemen en zij wonen er zelf niet en hebben nergens last van), maar ik ben er gewoon klaar mee om continu met de mankementen van mijn nieuwe woning bezig te moeten zijn. Ik ben bijna zo wanhopig dat ik overweeg alles maar op eigen kosten uit te laten voeren, wat natuurlijk nergens op slaat. Maar bij iedere regenbui schiet ik nu in de stress (en dat zijn er deze zomer helaas nogal wat) en ik wil zo graag ook kunnen gaan genieten van mijn nieuwe appartement...
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
maandag 31 juli 2023 om 20:53
Pel je situatie af.
Je hebt verschillende problemen:
1. Eén buurman denkt dat het gezamelijke dak niet van hem is
2. 66% of 2 eigenaren reageert niet op je mails.
3. De 2 eigenaren willen niet betalen voor noodzakelijk en urgent onderhoud.
4. Jij hebt geen meerderheid van stemmen!
Peuter die problemen uit elkaar!
Neem een kop koffie. Ga googelen. Breek je probleem in stukjes, misschien zijn er méér problemen dan deze 4.
Eventueel kun je bij een advocaat of een professionele VVE-beheerder advies vragen. Hierboven zijn al goede tips gegeven.
Enkele aanvliegroutes:
Dwingen te betalen:
Elke VVE is verplicht (wettelijk) een bedrag voor groot onderhoud te reserveren.
Dit is dus niet iets dat je weg kunt stemmen.
Dit bedrag is 0.5% van de herbouwwaarde of een bedrag gebaseerd op het MJOP.
Dit bedrag is dus sowieso verplicht om te betalen.
Je kunt de MJOP natuurlijk updaten. Dan volgt ook update van de betaalverplichting.
Als er een wettelijke betaalverplichting is kun je de betaling dus ook wettelijk afdwingen.
Het enige probleem in dit plan is de MJOP die je moet updaten zonder meerderheid.
Maar wat je kunt doen is dit:
- update de MJOP.
- mail/stuur ieder wat de nieuwe betaling is.
- zeg dat dit wettelijk verplicht is
- en dat je doodleuk een deurwaarder op ze afstuurt en dat de bijkomende kosten voor hen zijn (wedden dat ze dan wel reageren?)
Besluiten zonder meerderheid:
Briljante suggestie van hierboven. Zoek dat uit, schrijf die mensen aan, per mail en per post. Wederom, vertel ze wat je gaat doen en over welke zaken je gaat besluiten.
En als ze niet reageren doe je in je eentje een vergadering. Mét besluiten.
Let wel, ik weet niet of dat per wet geregeld is. Mogelijk moet dit in je regelement staan. Als ze het 'modelregelement' hebben overgenomen staat het er waarschijnlijk in.
Buurman die het platte dak niet van hem vindt:
Eerst negeren tot het ter sprake komt.
Dan: Geen welles-nietes, niet hem overtuigen van jouw gelijk, maar draai het om. Hier is de splitsingsakte, ik ben dom, ik snap het niet, wijs het mij maar aan.
Niet vertellen hoe het zit, maar alles in vraagvorm.
Je hebt verschillende problemen:
1. Eén buurman denkt dat het gezamelijke dak niet van hem is
2. 66% of 2 eigenaren reageert niet op je mails.
3. De 2 eigenaren willen niet betalen voor noodzakelijk en urgent onderhoud.
4. Jij hebt geen meerderheid van stemmen!
Peuter die problemen uit elkaar!
Neem een kop koffie. Ga googelen. Breek je probleem in stukjes, misschien zijn er méér problemen dan deze 4.
Eventueel kun je bij een advocaat of een professionele VVE-beheerder advies vragen. Hierboven zijn al goede tips gegeven.
Enkele aanvliegroutes:
Dwingen te betalen:
Elke VVE is verplicht (wettelijk) een bedrag voor groot onderhoud te reserveren.
Dit is dus niet iets dat je weg kunt stemmen.
Dit bedrag is 0.5% van de herbouwwaarde of een bedrag gebaseerd op het MJOP.
Dit bedrag is dus sowieso verplicht om te betalen.
Je kunt de MJOP natuurlijk updaten. Dan volgt ook update van de betaalverplichting.
Als er een wettelijke betaalverplichting is kun je de betaling dus ook wettelijk afdwingen.
Het enige probleem in dit plan is de MJOP die je moet updaten zonder meerderheid.
Maar wat je kunt doen is dit:
- update de MJOP.
- mail/stuur ieder wat de nieuwe betaling is.
- zeg dat dit wettelijk verplicht is
- en dat je doodleuk een deurwaarder op ze afstuurt en dat de bijkomende kosten voor hen zijn (wedden dat ze dan wel reageren?)
Besluiten zonder meerderheid:
Briljante suggestie van hierboven. Zoek dat uit, schrijf die mensen aan, per mail en per post. Wederom, vertel ze wat je gaat doen en over welke zaken je gaat besluiten.
En als ze niet reageren doe je in je eentje een vergadering. Mét besluiten.
Let wel, ik weet niet of dat per wet geregeld is. Mogelijk moet dit in je regelement staan. Als ze het 'modelregelement' hebben overgenomen staat het er waarschijnlijk in.
Buurman die het platte dak niet van hem vindt:
Eerst negeren tot het ter sprake komt.
Dan: Geen welles-nietes, niet hem overtuigen van jouw gelijk, maar draai het om. Hier is de splitsingsakte, ik ben dom, ik snap het niet, wijs het mij maar aan.
Niet vertellen hoe het zit, maar alles in vraagvorm.
Geef mensen geen informatie waar ze niet mee om kunnen gaan.
maandag 31 juli 2023 om 22:20
Dat het weer mogelijk wordt gemaakt is wel belangrijk. Iedereen is zo gewend aan digitaal vergaderen dat steeds minder mensen zin hebben om naar een zaaltje te komen.S7rin schreef: ↑31-07-2023 20:44Digitaal vergaderen is voor VVE's sinds februari 2023 wettelijk niet meer toegestaan. Dat was een Corona-dingetje: https://www.vvebelang.nl/nieuws/digitaa ... -verlengd/ Er wordt wel gewerkt aan een nieuw wetsvoorstel om het weer mogelijk te maken, maar daar heb ik nu niks aan.
dinsdag 1 augustus 2023 om 08:29
Ik zou toch nog even juridisch advies inwinnen. Het lijkt erop dat je met het uitschrijven van vergaderingen (en niemand die op komt dagen) je het dichttimmert om te mogen besluiten de reparaties uit te voeren, maar dat zou ik toch wel even zeker willen weten. Je ziet al dat je met de term 'voorzitter' al de mist in gaat, dus vandaar toch juridisch advies inwinnen.
dinsdag 1 augustus 2023 om 09:55
Ik heb me er al in verdiept:S-Groot schreef: ↑01-08-2023 08:29Ik zou toch nog even juridisch advies inwinnen. Het lijkt erop dat je met het uitschrijven van vergaderingen (en niemand die op komt dagen) je het dichttimmert om te mogen besluiten de reparaties uit te voeren, maar dat zou ik toch wel even zeker willen weten. Je ziet al dat je met de term 'voorzitter' al de mist in gaat, dus vandaar toch juridisch advies inwinnen.
De voorzitter van de VVE kan ook de voorzitter van de vergadering zijn, maar is niet automatisch dezelfde persoon.
De voorzitter van de vergadering wordt vastgesteld bij opening van de vergadering. Als daar maar 1 persoon aanwezig is (namelijk ik), dan ben ik zowel voorzitter van de VVE als voorzitter van de vergadering.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
dinsdag 1 augustus 2023 om 10:33
S7rin schreef: ↑01-08-2023 09:55Ik heb me er al in verdiept:
De voorzitter van de VVE kan ook de voorzitter van de vergadering zijn, maar is niet automatisch dezelfde persoon.
De voorzitter van de vergadering wordt vastgesteld bij opening van de vergadering. Als daar maar 1 persoon aanwezig is (namelijk ik), dan ben ik zowel voorzitter van de VVE als voorzitter van de vergadering.
Ja dat snap ik, maar dan moet je die vergadering dus wel eerst juridisch juist belegd hebben. Maar daar zul je met een beetje zoeken wel de juiste zinnen voor kunnen vinden, hoe te beleggen en hoe te communiceren indien de anderen niet reageren of aangeven niet te kunnen etc.
dinsdag 1 augustus 2023 om 13:42
Nou, de uitnodiging voor de ALV is verstuurd. Ik zal jullie op de hoogte proberen te houden.
Verder ben ik via !WOON informatie & advies doorverwezen naar VvE Belang. Die sluiten beter aan op de wensen en behoeften van VvE's dan Vereniging Eigen Huis en zouden eventueel ook Incasso's uit kunnen voeren. Dus daar ga ik de VvE waarschijnlijk bij aanmelden.
Verder ben ik via !WOON informatie & advies doorverwezen naar VvE Belang. Die sluiten beter aan op de wensen en behoeften van VvE's dan Vereniging Eigen Huis en zouden eventueel ook Incasso's uit kunnen voeren. Dus daar ga ik de VvE waarschijnlijk bij aanmelden.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
dinsdag 1 augustus 2023 om 21:05
Interessant, houd ons op de hoogte.
Wat betreft digitaal vergaderen, ik lees inderdaad iets op wat VVE-websites maar dat is eigenlijk heel raar. Het is heel ongebruikelijk dat de wet voorschrijft hoe je iets moet doen - bijvoorbeeld dat een vergadering persé in een zaaltje moet zijn.
Ik heb de wettekst snel gescand op 'aanwezig' en op 'vergadering', en er staat niets over de vorm - alleen dat je in je reglement kunt regelen hoe de vergadering in elkaar zit (ook bv hoeveel stemmen iedereen heeft).
Ik denk eerder dat de noodwet die nu ten einde komt, het mogelijk heeft gemaakt om toch digitaal te vergaderen als er in je reglement staat dat mensen persoonlijk aanwezig moeten zijn.
Het klinkt veel logischer dat een VVE best online mag vergaderen als iedereen dat goed vindt - dat lijkt me eigenlijk heel logisch.
(En het klinkt helemáál logisch dat zo'n regeltje misbruikt wordt door mensen die graag teksten letterlijk lezen als ze daarmee iemand anders dwars kunnen zitten)
Wat betreft digitaal vergaderen, ik lees inderdaad iets op wat VVE-websites maar dat is eigenlijk heel raar. Het is heel ongebruikelijk dat de wet voorschrijft hoe je iets moet doen - bijvoorbeeld dat een vergadering persé in een zaaltje moet zijn.
Ik heb de wettekst snel gescand op 'aanwezig' en op 'vergadering', en er staat niets over de vorm - alleen dat je in je reglement kunt regelen hoe de vergadering in elkaar zit (ook bv hoeveel stemmen iedereen heeft).
Ik denk eerder dat de noodwet die nu ten einde komt, het mogelijk heeft gemaakt om toch digitaal te vergaderen als er in je reglement staat dat mensen persoonlijk aanwezig moeten zijn.
Het klinkt veel logischer dat een VVE best online mag vergaderen als iedereen dat goed vindt - dat lijkt me eigenlijk heel logisch.
(En het klinkt helemáál logisch dat zo'n regeltje misbruikt wordt door mensen die graag teksten letterlijk lezen als ze daarmee iemand anders dwars kunnen zitten)
Geef mensen geen informatie waar ze niet mee om kunnen gaan.
donderdag 3 augustus 2023 om 10:42
Is er dan wel voldoende quorum? Zo niet, dan is de stemming niet geldig.S7rin schreef: ↑01-08-2023 09:55Ik heb me er al in verdiept:
De voorzitter van de VVE kan ook de voorzitter van de vergadering zijn, maar is niet automatisch dezelfde persoon.
De voorzitter van de vergadering wordt vastgesteld bij opening van de vergadering. Als daar maar 1 persoon aanwezig is (namelijk ik), dan ben ik zowel voorzitter van de VVE als voorzitter van de vergadering.
donderdag 3 augustus 2023 om 11:27
volgens mij werkt het zo, dat op de vergadering van de VvE er voldoende stemmen aanwezig moeten zijn om een rechtsgeldig besluit te nemen. Zijn die er niet, dan kan er weldirect een tweede vergadering uitgeschreven worden, waarin de aanwezige stemmen dan voldoende zijn om een besluit te nemen.
het is echt zaak om een heel goed geadviseerd hier in te worden. Overigens kun je als voorzitter denk ik wel geld inzetten van de VvE om dat advies aan te vragen en te betalen?
het is echt zaak om een heel goed geadviseerd hier in te worden. Overigens kun je als voorzitter denk ik wel geld inzetten van de VvE om dat advies aan te vragen en te betalen?
donderdag 3 augustus 2023 om 13:18
Nee, heel plat uitgelegd: bij de eerste vergadering moet je een meerderheid van de stemmen aanwezig hebben. Zo niet, kan de vergadering niet plaats vinden. Dan wordt er een tweede vergadering uitgeschreven en daarbij geldt de quorum niet. Zelfs als een minderheid aanwezig is, mogen deze besluiten nemen.AprilLudgate schreef: ↑03-08-2023 10:42Is er dan wel voldoende quorum? Zo niet, dan is de stemming niet geldig.
Ik heb mij nu aangesloten bij VVE Belang en die hebben mij deze gang van zaken geadviseerd. Een gang naar de rechter is pas nodig als een meerderheid van de stemmen tegen het noodzakelijk onderhoud stemt. Dan kan een rechter dit besluit nietig verklaren.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
donderdag 3 augustus 2023 om 18:11
Er is een onverwachte wending; de buurman uit Azië is in Nederland en wil met mij vergaderen. En niet alleen dat: hij is het ook nog eens met mij eens dat het dak beter direct goed aangepakt kan worden er bereid daarvoor extra geld te storten om de reserves weer op peil te krijgen. En samen hebben we de meerderheid van de stemmen! Dus het ziet er goed uit 
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
donderdag 3 augustus 2023 om 18:21
Dat is heel erg fijn!S7rin schreef: ↑03-08-2023 18:11Er is een onverwachte wending; de buurman uit Azië is in Nederland en wil met mij vergaderen. En niet alleen dat: hij is het ook nog eens met mij eens dat het dak beter direct goed aangepakt kan worden er bereid daarvoor extra geld te storten om de reserves weer op peil te krijgen. En samen hebben we de meerderheid van de stemmen! Dus het ziet er goed uit
I like being a mess. It's who I am.
vrijdag 4 augustus 2023 om 08:03
Mooi dat hij er wat aan wil doen. Dat is hij namelijk ook verplicht. Tip: meteen dat bedrag dat je idt zelf betaalde ter sprake brengen.S7rin schreef: ↑03-08-2023 18:11Er is een onverwachte wending; de buurman uit Azië is in Nederland en wil met mij vergaderen. En niet alleen dat: hij is het ook nog eens met mij eens dat het dak beter direct goed aangepakt kan worden er bereid daarvoor extra geld te storten om de reserves weer op peil te krijgen. En samen hebben we de meerderheid van de stemmen! Dus het ziet er goed uit
vrijdag 4 augustus 2023 om 09:30
De oproeptermijn is 7 volle dagen volgens ons modelregelement (1973). De dag van de uitschrijving en de dag van vergadering niet meetellend. Of 8 dagen vantevoren. Het wordt op verschillende manieren beschreven, maar komt op dezelfde dagen neer. Hoe dan ook gaan we dat aantal dagen makkelijk halen.
Disclaimer: ik heb een mannelijk brein.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
