Overig
alle pijlers
Gemeentelijke gewilligheid extra pad nieuwbouwwijk
zondag 3 maart 2019 om 20:21
Hallo lezers,
Omdat ik er via Google niet uitkomen hoop ik dat jullie misschien ervaringen kunnen delen.
De situatie is zo: wij hebben een nieuwbouwwoning op het oog, een hoekhuis. Echter, bij het ontwerp zit een overpad voor 2 buren. Deze grond hoort bij ons huis maar kunnen we dus niet echt gebruiken (pad loopt achter tuinen langs en dan in de lengte naast onze tuin naar de straat). Nu zit ik heel erg met het zijstuk. Dit is namelijk 38m2 pad waar ik ruim 25000 euro voor zal moeten betalen en waar ik dus niks aan heb. Zelf heb ik het stuk niet eens nodig omdat ik nog een paadje langs het huis heb wat niet onder het overpad valt. Het is dus volledig ten gunste van de 2 buurtjes maar ik betaal er volledig voor.
Achter de tuin (en het overpad wat daar ook loopt, maar dat is niet zo een grote oppeevlakte) zetten ze een hek en daarachter willen ze een parkje aanleggen (open park met paadje erdoor, gras, weinig bomen, speeltuin). Nu wil ik graag, omdat ik 25000 euro best veel vind om te betalen voor eigenlijk niks, de gemeente vragen of ze een paadje extra willen maken naar de andere zijkant van het huis (totaal 4 huizen, maar pad is dan misschien 1 huis en zijkant huis lang aan de andere kant van de rij) en 1 hekstuk dan willen laten vervallen als opening. Er is heel veel ruimte omdat er geen huizen worden gebouwd daar en de stoep de hele straat gelijk op het parkje aansluit. Op die manier hoeven de buren geen gebruik te maken van mijn grond en is overpad niet nodig.
Nu mijn vraag. Ik heb een afspraak bij de gemeente staan, maar ik verwacht dat er weken over heen gaat voordat ik iets terug hoor. Ondertussen moet ik wel de keuze maken of ik het huis wil kopen. Denken jullie dat een dergelijke vraag een kans maakt bij de gemeente of kiepen ze zoiets gelijk in de prullenbak?
Ik weet dat elke gemeente anders is, maar gemeente blijft gemeente en die doen toch vaak moeilijk??
En eventueel onderhandelingen met de ontwikkelingsmakelaar over de grondprijs van dat deel?
Ik hoop dat iemand mij íets kan vertellen of hier ervaring mee heeft .
Jinxie
Omdat ik er via Google niet uitkomen hoop ik dat jullie misschien ervaringen kunnen delen.
De situatie is zo: wij hebben een nieuwbouwwoning op het oog, een hoekhuis. Echter, bij het ontwerp zit een overpad voor 2 buren. Deze grond hoort bij ons huis maar kunnen we dus niet echt gebruiken (pad loopt achter tuinen langs en dan in de lengte naast onze tuin naar de straat). Nu zit ik heel erg met het zijstuk. Dit is namelijk 38m2 pad waar ik ruim 25000 euro voor zal moeten betalen en waar ik dus niks aan heb. Zelf heb ik het stuk niet eens nodig omdat ik nog een paadje langs het huis heb wat niet onder het overpad valt. Het is dus volledig ten gunste van de 2 buurtjes maar ik betaal er volledig voor.
Achter de tuin (en het overpad wat daar ook loopt, maar dat is niet zo een grote oppeevlakte) zetten ze een hek en daarachter willen ze een parkje aanleggen (open park met paadje erdoor, gras, weinig bomen, speeltuin). Nu wil ik graag, omdat ik 25000 euro best veel vind om te betalen voor eigenlijk niks, de gemeente vragen of ze een paadje extra willen maken naar de andere zijkant van het huis (totaal 4 huizen, maar pad is dan misschien 1 huis en zijkant huis lang aan de andere kant van de rij) en 1 hekstuk dan willen laten vervallen als opening. Er is heel veel ruimte omdat er geen huizen worden gebouwd daar en de stoep de hele straat gelijk op het parkje aansluit. Op die manier hoeven de buren geen gebruik te maken van mijn grond en is overpad niet nodig.
Nu mijn vraag. Ik heb een afspraak bij de gemeente staan, maar ik verwacht dat er weken over heen gaat voordat ik iets terug hoor. Ondertussen moet ik wel de keuze maken of ik het huis wil kopen. Denken jullie dat een dergelijke vraag een kans maakt bij de gemeente of kiepen ze zoiets gelijk in de prullenbak?
Ik weet dat elke gemeente anders is, maar gemeente blijft gemeente en die doen toch vaak moeilijk??
En eventueel onderhandelingen met de ontwikkelingsmakelaar over de grondprijs van dat deel?
Ik hoop dat iemand mij íets kan vertellen of hier ervaring mee heeft .
Jinxie
zondag 3 maart 2019 om 20:55
In principe zou ik het wel kopen maar dan alleen als ik via de onderhandelingen wat voor elkaar krijg voor de prijs. Ook een eventuele verkoop is namelijk lastig in de toekomst door deze constructie.
Daarnaast vind ik ook dat het een gemeentelijke verantwoordelijk is om mijn buren toegang te verschaffen tot een achterom en niet de mijne.. ik heb er namelijk niet voor gekozen dat ze een achter hebben, maar ik mag wel opdraaien voor alle kosten en lasten daarvan. Als de kosten nou gedeeld waren was het weer wat anders.. maar dat is niet het geval.
zondag 3 maart 2019 om 20:57
Waarschijnlijk heeft de gemeente die verantwoordelijkheid bij de project ontwikkelaar ondergebracht, dus dat hij op dat stuk grond x huizen mag bouwen met de noodzakelijke voorzieningen (zoals een achterom) en heeft die project ontwikkelaar ervoor gekozen het zo op te lossen. Dus in dat opzicht heeft de gemeente gewoon aan haar verantwoordelijkheden voldaanJinxie schreef: ↑03-03-2019 20:55In principe zou ik het wel kopen maar dan alleen als ik via de onderhandelingen wat voor elkaar krijg voor de prijs. Ook een eventuele verkoop is namelijk lastig in de toekomst door deze constructie.
Daarnaast vind ik ook dat het een gemeentelijke verantwoordelijk is om mijn buren toegang te verschaffen tot een achterom en niet de mijne.. ik heb er namelijk niet voor gekozen dat ze een achter hebben, maar ik mag wel opdraaien voor alle kosten en lasten daarvan. Als de kosten nou gedeeld waren was het weer wat anders.. maar dat is niet het geval.
zondag 3 maart 2019 om 21:00
die verantwoordelijkheid is genomen door vergunningverlening. recht van overpad is gewoon een legale veelgebruikte constructie het is dus gewoon geregeld. Jij bent geen partij want je hebt het huis niet eens. Je bent een mogelijke koper en als je het niet wilt dan is er wel een anderJinxie schreef: ↑03-03-2019 20:55In principe zou ik het wel kopen maar dan alleen als ik via de onderhandelingen wat voor elkaar krijg voor de prijs. Ook een eventuele verkoop is namelijk lastig in de toekomst door deze constructie.
Daarnaast vind ik ook dat het een gemeentelijke verantwoordelijk is om mijn buren toegang te verschaffen tot een achterom en niet de mijne.. ik heb er namelijk niet voor gekozen dat ze een achter hebben, maar ik mag wel opdraaien voor alle kosten en lasten daarvan. Als de kosten nou gedeeld waren was het weer wat anders.. maar dat is niet het geval.
zondag 3 maart 2019 om 21:00
preciesflorence13 schreef: ↑03-03-2019 20:57Waarschijnlijk heeft de gemeente die verantwoordelijkheid bij de project ontwikkelaar ondergebracht, dus dat hij op dat stuk grond x huizen mag bouwen met de noodzakelijke voorzieningen (zoals een achterom) en heeft die project ontwikkelaar ervoor gekozen het zo op te lossen. Dus in dat opzicht heeft de gemeente gewoon aan haar verantwoordelijkheden voldaan
zondag 3 maart 2019 om 21:01
Dus ik kan beter de energie stoppen in het afdingen bij de projectontwikkelaar als ik je zo goed begrijp?florence13 schreef: ↑03-03-2019 20:57Waarschijnlijk heeft de gemeente die verantwoordelijkheid bij de project ontwikkelaar ondergebracht, dus dat hij op dat stuk grond x huizen mag bouwen met de noodzakelijke voorzieningen (zoals een achterom) en heeft die project ontwikkelaar ervoor gekozen het zo op te lossen. Dus in dat opzicht heeft de gemeente gewoon aan haar verantwoordelijkheden voldaan
zondag 3 maart 2019 om 21:02
zondag 3 maart 2019 om 21:04
Heb je dit eigenlijk besproken met de verkopende partij (de projectontwikkelaar)? Dan weet je misschien al waarom ze het zo bedacht hebben. Kan zomaar zijn dat er iets anders achter zit wat jij nu niet bedenkt. Wij hebben ook een stukje grond wat officieel recht van overpad is. Wij hebben daar niks aan want loopt buiten de poort. Onze buren kunnen ook vanaf een andere kant het pad op en hun huizen bereiken. Toch mag dit recht van overpad niet verdwijnen zodat wij het pad bij de tuin zouden kunnen trekken. Heeft te maken met brandveiligheid. Het moet aan twee kanten open zijn. Ik vind het geen probleem. We hebben het huis zo gekocht dus wisten waar we aan begonnen.
Ik heb geprobeerd een plaatje te vormen van je omschrijving maar het lukt niet goed. Vraag je nu eigenlijk van de gemeente om een stukje grond wat anders park zou zijn te gebruiken als pad? Wat zou er anders met de grond gebeuren als jouw idee niet doorgaat?
Ik heb geprobeerd een plaatje te vormen van je omschrijving maar het lukt niet goed. Vraag je nu eigenlijk van de gemeente om een stukje grond wat anders park zou zijn te gebruiken als pad? Wat zou er anders met de grond gebeuren als jouw idee niet doorgaat?
zondag 3 maart 2019 om 21:14
Ja ik denk zelf ook dat de gemeente het niet wilt hoor, maar dat is wel de hoop. Het gaat trouwens echt maar een klein paadje, ipv een klein stukje gras (in vergelijking met grootte park is het echt niks). Ik ga morgen de projectontwikkelaar opnieuw contacten voor een afspraak. Ik ga het dan navragen. Ze zeiden er in eerste instantie niks over alleen dat het een minpunt was.. als er een veiligheidsredenen voor was hadden ze dit wel erbij gemeld denk ik.. maar je weet het nooit, ik ga extra navragen!duizel schreef: ↑03-03-2019 21:04Heb je dit eigenlijk besproken met de verkopende partij (de projectontwikkelaar)? Dan weet je misschien al waarom ze het zo bedacht hebben. Kan zomaar zijn dat er iets anders achter zit wat jij nu niet bedenkt. Wij hebben ook een stukje grond wat officieel recht van overpad is. Wij hebben daar niks aan want loopt buiten de poort. Onze buren kunnen ook vanaf een andere kant het pad op en hun huizen bereiken. Toch mag dit recht van overpad niet verdwijnen zodat wij het pad bij de tuin zouden kunnen trekken. Heeft te maken met brandveiligheid. Het moet aan twee kanten open zijn. Ik vind het geen probleem. We hebben het huis zo gekocht dus wisten waar we aan begonnen.
Ik heb geprobeerd een plaatje te vormen van je omschrijving maar het lukt niet goed. Vraag je nu eigenlijk van de gemeente om een stukje grond wat anders park zou zijn te gebruiken als pad? Wat zou er anders met de grond gebeuren als jouw idee niet doorgaat?
zondag 3 maart 2019 om 21:18
Dat is zeker een optie. Of een lagere prijs voor dat deel van de grond wat overpad is (ik wil er best wel wat voor betalen als het echt moet hoor, gewoon niet de volle pond). Desnoods wil ik ook wel een bedrag verrekenen met het meerwerk wat we zouden laten uitvoeren á 27000. Alleen weet ik die constructies niet precies tussen ontwikkeling en aannemer die dat uitvoert.. dus weet niet of dat kan. Maar een beetje ruimte voor onderhandeling is waar ik op hoop...
En misschien voor mij 12 anderen maar er wordt heel veel gebouwd hier dus voor mij komt anders ook nog wel weer wat op m'n pad..
Keuzes keuzes..
zondag 3 maart 2019 om 21:24
de enige met wie je kan onderhandelen is je ontwikkelaar, hij heeft de grond gekocht dus hij wil daar ook geld voor ontvangen. maar in deze markt zal je waarschijnlijk weinig tot geen onderhandelingsruimte hebbenJinxie schreef: ↑03-03-2019 21:18Dat is zeker een optie. Of een lagere prijs voor dat deel van de grond wat overpad is (ik wil er best wel wat voor betalen als het echt moet hoor, gewoon niet de volle pond). Desnoods wil ik ook wel een bedrag verrekenen met het meerwerk wat we zouden laten uitvoeren á 27000. Alleen weet ik die constructies niet precies tussen ontwikkeling en aannemer die dat uitvoert.. dus weet niet of dat kan. Maar een beetje ruimte voor onderhandeling is waar ik op hoop...
En misschien voor mij 12 anderen maar er wordt heel veel gebouwd hier dus voor mij komt anders ook nog wel weer wat op m'n pad..
Keuzes keuzes..
zondag 3 maart 2019 om 21:26
ja dat dacht ik al. je blijft hangen op die grondprijs van het overpad maar zo is het niet, je koopt een huis en geen bouwkavel toch? bij dat huis hoort grond en je betaalt de prijs als jij dat huis graag wilt hebben. als je het huis niet wilt hebben voor dat geld dan gaat waarschijnlijk het feest aan je voorbij, maar dan wil je het ook niet zo graag
zondag 3 maart 2019 om 22:05
Beste Jinxi, dat snap ik. Ik heb je een PB gestuurd. Ik wil best met je meekijken of dit kansrijk kan zijn of er wellicht een andere oplossing kan zijn.
woensdag 6 maart 2019 om 11:37
Ik wil het huis wel. Alleen dat stuk grond niet voor die prijs. Je gaat een mooie discussie aan maar uiteindelijk heb ik er niks aan. Ipv dat je gewoon tips geeft of iets dergelijks is jouw doel volgens mij een hele andere in dit topic. Ik stop er ook mee. Ik ben inmiddels met beide partijen is gesprek. Heb tevens een makelaar gesproken. Die vertelde mij overigens wel dat een prijsvermindering van dát stuk grond meestal is inbegrepen in de prijs. Als de ontwikkelingsmakelaar dat ook aantoont aan mij (ik mag immers weten wat ik betaal voor de grond) dan is t probleem opgelost, want nogmaals, betalen is niet erg maar niet de volle pond. Ik mag er immers ook niet mee doen wat ik wil. Is dit toch niet het geval ga ik proberen te onderhandelen en zal ik, indien daar geen ruimte voor is, toch eieren voor m'n geld kiezen en naar een ander huis zoeken. Tevens heb ik het bij de gemeente neergelegd, wat ook een advies was van een specialist. Je weet het nooit hoe een koe een haas vangt was zijn motto.S-Meds schreef: ↑03-03-2019 21:26ja dat dacht ik al. je blijft hangen op die grondprijs van het overpad maar zo is het niet, je koopt een huis en geen bouwkavel toch? bij dat huis hoort grond en je betaalt de prijs als jij dat huis graag wilt hebben. als je het huis niet wilt hebben voor dat geld dan gaat waarschijnlijk het feest aan je voorbij, maar dan wil je het ook niet zo graag
woensdag 6 maart 2019 om 12:24
je brengt het leuk maar je koopt een huis op een perceel, dat is dus inclusief de nadelen. De kernvraag is of jij de vraagprijs er voor over hebt. Zo niet dan kan je onderhandelen maar in de huidige markt heb je niet veel onderhandelingsruimte. Voor de gemeente ben je geen partij want je bent geen eigenaar, slechts een aspirant koperJinxie schreef: ↑06-03-2019 11:37Ik wil het huis wel. Alleen dat stuk grond niet voor die prijs. Je gaat een mooie discussie aan maar uiteindelijk heb ik er niks aan. Ipv dat je gewoon tips geeft of iets dergelijks is jouw doel volgens mij een hele andere in dit topic. Ik stop er ook mee. Ik ben inmiddels met beide partijen is gesprek. Heb tevens een makelaar gesproken. Die vertelde mij overigens wel dat een prijsvermindering van dát stuk grond meestal is inbegrepen in de prijs. Als de ontwikkelingsmakelaar dat ook aantoont aan mij (ik mag immers weten wat ik betaal voor de grond) dan is t probleem opgelost, want nogmaals, betalen is niet erg maar niet de volle pond. Ik mag er immers ook niet mee doen wat ik wil. Is dit toch niet het geval ga ik proberen te onderhandelen en zal ik, indien daar geen ruimte voor is, toch eieren voor m'n geld kiezen en naar een ander huis zoeken. Tevens heb ik het bij de gemeente neergelegd, wat ook een advies was van een specialist. Je weet het nooit hoe een koe een haas vangt was zijn motto.
woensdag 6 maart 2019 om 21:51
@Jinxi, bedankt voor de link. Mooi huis! De oplossing met het achterpad vindt ik ook erg merkwaardig. Ik snap je gevoel dus volledig.
Het is gebruikelijk dat een achterpad wordt toegewezen en meeverkocht aan de aangrenzende woningen die er gebruik van zullen maken. Meestal zijn dat dan kleine stukjes ter breedte van je eigen kavel en dan de helft van de breedte van het pad. Je bent dan met de gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud van het pad, bijvoorbeeld voor ophogingen o.i.d.
In dit geval is er echter wel heel erg veel strekkende meters pad aan dit kavel toebedeeld. Het is ook erg raar dat de twee-onder-een-kap- woningen geen stukje pad toebedeeld hebben gekregen. Je kunt er immers donder op zeggen dat zij ook een poort op dit pad zullen gaan maken. Wel de lusten, maar niet de lasten zeg maar. Ik denk dat bij de kadastale toewijzing van de percelen niet echt goed is nagedacht hierover. Ik ben alleen bang dat daar nu weinig maar aan te doen is. De oplossing voor een extra stukje pad wat door de gemeente wordt aangelegd zie ik in deze situatie niet snel gebeuren. De gemeente gaat dit nl. niet onderhouden en het nu achteraf nog verkopen aan de andere buren zal ook lastig gaan.
Of je het wil betalen voor dit kavel kun je alleen zelf bepalen, maar de prijs staat niet in verhouding tot de andere woningen en al helemaal niet tot de andere hoekwoning. Dat kavel is ietsje kleiner, maar wel volledig bruikbaar, een eigen oprit, meer vloeroppervlakte in de woning en is nog goedkoper ook. Nee, ik snap heel goed jullie gevoel dat je hier niet voor wilt betalen. Succces met de keuze.
Het is gebruikelijk dat een achterpad wordt toegewezen en meeverkocht aan de aangrenzende woningen die er gebruik van zullen maken. Meestal zijn dat dan kleine stukjes ter breedte van je eigen kavel en dan de helft van de breedte van het pad. Je bent dan met de gezamenlijke eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud van het pad, bijvoorbeeld voor ophogingen o.i.d.
In dit geval is er echter wel heel erg veel strekkende meters pad aan dit kavel toebedeeld. Het is ook erg raar dat de twee-onder-een-kap- woningen geen stukje pad toebedeeld hebben gekregen. Je kunt er immers donder op zeggen dat zij ook een poort op dit pad zullen gaan maken. Wel de lusten, maar niet de lasten zeg maar. Ik denk dat bij de kadastale toewijzing van de percelen niet echt goed is nagedacht hierover. Ik ben alleen bang dat daar nu weinig maar aan te doen is. De oplossing voor een extra stukje pad wat door de gemeente wordt aangelegd zie ik in deze situatie niet snel gebeuren. De gemeente gaat dit nl. niet onderhouden en het nu achteraf nog verkopen aan de andere buren zal ook lastig gaan.
Of je het wil betalen voor dit kavel kun je alleen zelf bepalen, maar de prijs staat niet in verhouding tot de andere woningen en al helemaal niet tot de andere hoekwoning. Dat kavel is ietsje kleiner, maar wel volledig bruikbaar, een eigen oprit, meer vloeroppervlakte in de woning en is nog goedkoper ook. Nee, ik snap heel goed jullie gevoel dat je hier niet voor wilt betalen. Succces met de keuze.
woensdag 6 maart 2019 om 21:56
redbulletje schreef: ↑06-03-2019 12:28Grond die voor gemeenschappelijk gebruik is zou ik in elk geval niet kopen. Als je het koopt zou ik er 'n heg omheen zetten. Als ze een pad voor algemeen gebruik willen aanleggen hadden ze daar rekening mee moeten houden voordat ze de bouwpercelen gingen indelen.
Zie ook mijn reactie hierboven. Het is vrij gebruikelijk dat een achterpad wordt meeverkocht met de woning. Met elkaar ben je dan verantwoordelijk voor het onderhoud van zo’n pad. Meestal zijn dat echter kleine stukjes, maar in dit geval is het meer dan 10% van het kavel.
donderdag 14 maart 2019 om 21:51
Dankje voor de reactie!!Eames6 schreef: ↑06-03-2019 21:56Zie ook mijn reactie hierboven. Het is vrij gebruikelijk dat een achterpad wordt meeverkocht met de woning. Met elkaar ben je dan verantwoordelijk voor het onderhoud van zo’n pad. Meestal zijn dat echter kleine stukjes, maar in dit geval is het meer dan 10% van het kavel.
Fijn dat iemand 'met verstand' mijn gevoel begrijpt.
We hebben inmiddels toch maar besloten het wel te kopen. Ondanks dat wij de verhouding ook niet helemaal eerlijk vinden, is dit wel een buurt (ruimtelijk, groen) die je helaas niet meer snel zal tegenkomen hier.. en inderdaad vinden wij het ook vreemd met de andere hoek en de bijhorende prijs, maar die tuin vinden wij wel écht te klein achter en ook onhandig ivm schuin afgesneden. Maar nogmaals fijn dat je het deelt dat het wat vreemd is allemaal.
We hebben inmiddels ook een creatieve oplossing bedacht voor het overpad
op die manier kunnen we er wel gebruik van maken én de privacy behouden die we willen. Alleen natuurlijk geen spullen stallen want dan kunnen ze er niet meer langs, maargoed, daar komen we wel overheen Heel erg bedankt voor je advies!
