Thuis
alle pijlers
Toestemming tot verhuren???
dinsdag 17 juni 2008 om 16:04
Ik wilde net een adreswijziging doorgeven bij de hypotheekverstrekker. De dame vroeg mij ineens of ik wel een toestemming tot verhuur had doorgegeven destijds.. nee, dat heeft mijn man niet dacht ik in ene (zei ik tegen mezelf). Nu ging ik kijken bij Westland Utrecht, onze verstrekker, en zag ik dit staan op de website:
U kunt in de situatie komen dat u tijdelijk uw huis wilt verhuren aan derden. Misschien gaat u een aantal jaren naar het buitenland omdat uw werkgever u uitzendt. Of u heeft een huis gekocht in het buitenland, maar wilt uw huis in Nederland (vooralsnog) aanhouden.
Onder bepaalde voorwaarden kan WestlandUtrecht Hypotheekbank akkoord gaan met de tijdelijke verhuur van uw huis. Die toestemming zal altijd schriftelijk gegeven worden, waarbij geldt dat u ons op voorhand een kopie van de (concept) huurovereenkomst toestuurt.
Gaat u uw woning verhuren dan zijn er ook fiscale consequenties waarmee u rekening houden. De hypotheekrente is niet langer fiscaal aftrekbaar en uw woning valt niet langer in Box I, maar komt in Box III terecht. Dit betekent dat u over de waarde van uw woning minus de hypotheekschuld (de ‘netto’ waarde) vermogensrendementsheffing verschuldigd kunt zijn (een en ander is afhankelijk van uw vrijstelling).
Kan iemand mij vertellen wat dit dan inhoudt? Ik wil niet de adviseur bellen omdat ik mezelf dan misschien verraadt of in de problemen breng...
U kunt in de situatie komen dat u tijdelijk uw huis wilt verhuren aan derden. Misschien gaat u een aantal jaren naar het buitenland omdat uw werkgever u uitzendt. Of u heeft een huis gekocht in het buitenland, maar wilt uw huis in Nederland (vooralsnog) aanhouden.
Onder bepaalde voorwaarden kan WestlandUtrecht Hypotheekbank akkoord gaan met de tijdelijke verhuur van uw huis. Die toestemming zal altijd schriftelijk gegeven worden, waarbij geldt dat u ons op voorhand een kopie van de (concept) huurovereenkomst toestuurt.
Gaat u uw woning verhuren dan zijn er ook fiscale consequenties waarmee u rekening houden. De hypotheekrente is niet langer fiscaal aftrekbaar en uw woning valt niet langer in Box I, maar komt in Box III terecht. Dit betekent dat u over de waarde van uw woning minus de hypotheekschuld (de ‘netto’ waarde) vermogensrendementsheffing verschuldigd kunt zijn (een en ander is afhankelijk van uw vrijstelling).
Kan iemand mij vertellen wat dit dan inhoudt? Ik wil niet de adviseur bellen omdat ik mezelf dan misschien verraadt of in de problemen breng...
dinsdag 17 juni 2008 om 16:15
Wat dit inhoudt? Heel simpel: dat je toestemming nodig hebt van je hypotheekverstrekker. En dat je meer belasting moet betalen. Doe je het eerste niet, dan zal er wel een soort clausule zijn dat ze je hypotheek kunnen intrekken. En doe je het tweede niet, dan maak je je schuldig aan belastingfraude, da's strafbaar en je kan daarnaast nog tot jaren later een fikse naheffing verwachten.
Kortom: adviseur bellen dus
Kortom: adviseur bellen dus
dinsdag 17 juni 2008 om 16:25
Ik heb geprobeerd om toestemming te vragen bij de bank voor de verhuur van ons appartement toen we naar het buitenland vertrokken. Wij konden niet voldoen aan de eisen die de Rabobank stelde. Zij zagen er namelijk aanleiding in om een nieuwe hypotheek (met een hogere rente) af te sluiten. Hiervoor zouden we moeten bewijzen dat we voldoende inkomen zouden hebben en inkomen in het buitenland telde niet mee (ons inkomen komt momenteel voor 100% uit het buitenland, dus dat schiet niet op). De medewerker raadde ons off the record aan om het stiekem te doen, omdat de bank volgens hem toch nooit controleert, tenzij er een betalingsachterstand is oid. Wij vonden het uiteindelijk te veel gedoe, ook omdat je rekening moet houden met huurdersrechten e.d. en hebben besloten het huis te koop te zetten.
Als je toch wilt verhuren moet je met dat belastingsverhaal gewoon rekening houden als je de hoogte van de huur bepaalt. Dit is niet zo moeilijk, want huur ligt over het algemeen toch een stuk hoger dan de rente die je maandelijks betaalt voor je hypotheek.
Je vindt veel info over haken en ogen e.d. op sites van mensen die een jaar op reis gaan. Misschien is het zinvol om daar eens op te googelen.
Als je toch wilt verhuren moet je met dat belastingsverhaal gewoon rekening houden als je de hoogte van de huur bepaalt. Dit is niet zo moeilijk, want huur ligt over het algemeen toch een stuk hoger dan de rente die je maandelijks betaalt voor je hypotheek.
Je vindt veel info over haken en ogen e.d. op sites van mensen die een jaar op reis gaan. Misschien is het zinvol om daar eens op te googelen.
dinsdag 17 juni 2008 om 16:33
Bijvoorbeeld hier:
http://www.aroundtheglobe...e/voorbereidingen/35/177/
En op deze site een heleboel links naar sites van wereldreizigers. Veel van hen schrijven onder het kopje 'voorbereidingen' wat ze hebben geregeld omtrent de verhuur van hun huis:
http://www.bolletjeom.nl/
http://www.aroundtheglobe...e/voorbereidingen/35/177/
En op deze site een heleboel links naar sites van wereldreizigers. Veel van hen schrijven onder het kopje 'voorbereidingen' wat ze hebben geregeld omtrent de verhuur van hun huis:
http://www.bolletjeom.nl/
dinsdag 17 juni 2008 om 16:39
Oh ja, bij de Rabobank was het ook beleid dat ze geen toestemming gaven voor verhuur langer dan een jaar ivm huurrechten die kunnen worden opgebouwd. Verder moest er een zgn diplomatenclausule (via google te achterhalen) worden opgenomen in het huurcontract, dat ook door de bank goedgekeurd zou moeten worden van tevoren.
dinsdag 17 juni 2008 om 16:52
dinsdag 17 juni 2008 om 16:55
Oh ze heeft het al verhuurd.... Niet helemaal goed gelezen..
In dat geval heeft ze alleen maar iets aan de off the record opmerking van de Rabo-medewerker en mag ze hopen dat het ook voor haar hypotheekverstrekker geldt.
Maar ik denk dat het inderdaad moeilijk 'netjes' op te lossen valt, als ik me de starre houding van de Rabo in ons geval voor de geest haal... (begrijpelijk overigens gezien de sterke rechten van huurders en het feit dat een verhuurd huis aanzienelijk minder waard is)
Voor hoe lang heb je het huis verhuurd en verblijf je in Nederland?
In dat geval heeft ze alleen maar iets aan de off the record opmerking van de Rabo-medewerker en mag ze hopen dat het ook voor haar hypotheekverstrekker geldt.
Maar ik denk dat het inderdaad moeilijk 'netjes' op te lossen valt, als ik me de starre houding van de Rabo in ons geval voor de geest haal... (begrijpelijk overigens gezien de sterke rechten van huurders en het feit dat een verhuurd huis aanzienelijk minder waard is)
Voor hoe lang heb je het huis verhuurd en verblijf je in Nederland?
dinsdag 17 juni 2008 om 17:10
Ik kom net terug van een middagje cursus..... fiscaliteiten.
De geldverstrekker neemt op in de hypotheekstukken dat er niet verhuurd mag worden omdat de waarde bij gedwongen verkoop veel lager is dan wanneer er geen huurder in zit. Koop breekt geen huur, dus de koper van de woning krijgt de huurder er "gratis" bij en kan de woning niet zelf betrekken.
Ook is de hypotheekrente niet aftrekbaar op het moment dat je de woning verhuurt. De woning is op dat moment niet aangewend als "eigen woning" (jouw hoofdverblijf) en dus mag je de rente niet in mindering brengen op jouw inkomen in box 1.
Ook moet je er rekening mee houden dat de huurder beschermd is en dat je een huurder niet te pas en te onpas uit de woning kunt zetten. Een huurder heeft veel rechten! Ook een huurcontract voor bepaalde tijd is niet zomaar van de kant van verhuurder opzegbaar tegen het einde van de huurperiode.
Tijdelijk verhuren klinkt dus erg leuk maar er zitten flink wat addertjes onder het gras.
De geldverstrekker neemt op in de hypotheekstukken dat er niet verhuurd mag worden omdat de waarde bij gedwongen verkoop veel lager is dan wanneer er geen huurder in zit. Koop breekt geen huur, dus de koper van de woning krijgt de huurder er "gratis" bij en kan de woning niet zelf betrekken.
Ook is de hypotheekrente niet aftrekbaar op het moment dat je de woning verhuurt. De woning is op dat moment niet aangewend als "eigen woning" (jouw hoofdverblijf) en dus mag je de rente niet in mindering brengen op jouw inkomen in box 1.
Ook moet je er rekening mee houden dat de huurder beschermd is en dat je een huurder niet te pas en te onpas uit de woning kunt zetten. Een huurder heeft veel rechten! Ook een huurcontract voor bepaalde tijd is niet zomaar van de kant van verhuurder opzegbaar tegen het einde van de huurperiode.
Tijdelijk verhuren klinkt dus erg leuk maar er zitten flink wat addertjes onder het gras.
dinsdag 17 juni 2008 om 17:24
Met een beetje pech heeft die dame overigens efficiënt gehandeld en gelijk aantekening gemaakt van het feit dat je je woning hebt verhuurd. Dan meldt de hypotheekverstrekker en/of belastingdienst zich vanzelf met een claim op je (nieuwe) stoep. Dan kan je ze maar beter voor zijn door met gezwinde spoed alles zoveel mogelijk in orde te maken.
woensdag 18 juni 2008 om 08:49
Als de huurovereenkomst eerder gelsoten is dan de hypotheek, heeft de huurder bescherming. Dan geldt de regel koop breekt geen huur.
Als het hypotheek eerder gesloten is, wordt de huurder bij eventuele veiling op straat gezet. De bank moet hiervoor wel toestemming hebben van de rechter. Door deze kosten en door de vertraging heeft de bank extra kostenposten. Daarnaast kan de huurder schadevergoeding vragen aan de eigenaar van de woning, omdat het huurcontract niet geldig blijkt te zijn. Ook deze schadevergoeding komt in mindering op de veilingopbrengst. Al met al zal er maar weinig van de veilingopbrengst overblijven en dat wil de bank niet. Daarom eerst toestemming vragen.
Als de bank er wel achterkomt dat je verhuurt zonder toestemming, kunnen ze meestal de schuld meteen opeisen.
Als het hypotheek eerder gesloten is, wordt de huurder bij eventuele veiling op straat gezet. De bank moet hiervoor wel toestemming hebben van de rechter. Door deze kosten en door de vertraging heeft de bank extra kostenposten. Daarnaast kan de huurder schadevergoeding vragen aan de eigenaar van de woning, omdat het huurcontract niet geldig blijkt te zijn. Ook deze schadevergoeding komt in mindering op de veilingopbrengst. Al met al zal er maar weinig van de veilingopbrengst overblijven en dat wil de bank niet. Daarom eerst toestemming vragen.
Als de bank er wel achterkomt dat je verhuurt zonder toestemming, kunnen ze meestal de schuld meteen opeisen.
woensdag 18 juni 2008 om 20:51
quote:Junee schreef op 17 juni 2008 @ 17:10:
Ik kom net terug van een middagje cursus..... fiscaliteiten.
De geldverstrekker neemt op in de hypotheekstukken dat er niet verhuurd mag worden omdat de waarde bij gedwongen verkoop veel lager is dan wanneer er geen huurder in zit. Koop breekt geen huur, dus de koper van de woning krijgt de huurder er "gratis" bij en kan de woning niet zelf betrekken.
Ook is de hypotheekrente niet aftrekbaar op het moment dat je de woning verhuurt. De woning is op dat moment niet aangewend als "eigen woning" (jouw hoofdverblijf) en dus mag je de rente niet in mindering brengen op jouw inkomen in box 1.
Ook moet je er rekening mee houden dat de huurder beschermd is en dat je een huurder niet te pas en te onpas uit de woning kunt zetten. Een huurder heeft veel rechten! Ook een huurcontract voor bepaalde tijd is niet zomaar van de kant van verhuurder opzegbaar tegen het einde van de huurperiode.
Tijdelijk verhuren klinkt dus erg leuk maar er zitten flink wat addertjes onder het gras.Klopt, mijn zus had een woning gehuurd en de eigenaar had het zonder haar medeweten te koop gezet. De koper wilde geen huurder in de woning en uiteindelijk heeft de eigenaar mijn zus een schadevergoeding moeten betalen om haar toch het huis uit te krijgen. (o.a. verhuiskosten, compensatie omdat ze minstens 2 jaar lang een duurdere huurwoning in de particuliere sector moet huren) Het was voor hem altijd nog goedkoper dan 10% van de koopsom betalen, maar ik denk dat hij er goed ziek van is geweest.
Ik kom net terug van een middagje cursus..... fiscaliteiten.
De geldverstrekker neemt op in de hypotheekstukken dat er niet verhuurd mag worden omdat de waarde bij gedwongen verkoop veel lager is dan wanneer er geen huurder in zit. Koop breekt geen huur, dus de koper van de woning krijgt de huurder er "gratis" bij en kan de woning niet zelf betrekken.
Ook is de hypotheekrente niet aftrekbaar op het moment dat je de woning verhuurt. De woning is op dat moment niet aangewend als "eigen woning" (jouw hoofdverblijf) en dus mag je de rente niet in mindering brengen op jouw inkomen in box 1.
Ook moet je er rekening mee houden dat de huurder beschermd is en dat je een huurder niet te pas en te onpas uit de woning kunt zetten. Een huurder heeft veel rechten! Ook een huurcontract voor bepaalde tijd is niet zomaar van de kant van verhuurder opzegbaar tegen het einde van de huurperiode.
Tijdelijk verhuren klinkt dus erg leuk maar er zitten flink wat addertjes onder het gras.Klopt, mijn zus had een woning gehuurd en de eigenaar had het zonder haar medeweten te koop gezet. De koper wilde geen huurder in de woning en uiteindelijk heeft de eigenaar mijn zus een schadevergoeding moeten betalen om haar toch het huis uit te krijgen. (o.a. verhuiskosten, compensatie omdat ze minstens 2 jaar lang een duurdere huurwoning in de particuliere sector moet huren) Het was voor hem altijd nog goedkoper dan 10% van de koopsom betalen, maar ik denk dat hij er goed ziek van is geweest.
