Thuis
alle pijlers
Verhuizen of verbouwen - dilemma
woensdag 22 juli 2020 om 11:02
Mijn man en ik zitten met een lastige keuze. In onze ogen: financieel vs gevoel
Situatie:
We wonen nu ruim 6 jaar in een huis (BJ: 1986) wat we intussen bijna helemaal naar eigen smaak hebben aangepast. Daarnaast ook duurzaam gemaakt dmv isoleren en zonnepanelen. Toen gekocht voor 228.750 euro en intussen nog een hypotheek van 170.000 euro open staan (door een aantal extra aflossingen). Rente staat nu op 3,58% en loopt tot einde hypotheek (nog 24 jaar dus). Bruto maandlast van 899 euro per maand.
De geschatte verkoopwaarde (gezien andere huizen in de buurt) zit nu op zeker 350.000 euro.
Wat we fijn vinden aan dit huis:
- naar onze smaak en van deze tijd
- duurzaam/comfortabel leefklimaat
- super mooie ligging (vrij aan de voorkant met zicht op waterpartij) in doodlopende straat
- fijne buren
- centrale ligging centrum/supermarkt/trein/bus op loopafstand
Wat we niet fijn vinden aan dit huis:
- Qua leefruimte vinden we het te klein (120 m2 + 18 m2 garage) als we volgend jaar een tweede kindje krijgen
- de 2 buurten links en rechts van onze buurt zijn wat minder goed aangeschreven, we hebben er geen last van verder dus een groot issue is het zeker niet
Nu hebben we 2 opties in onze ogen:
- Verbouwen en blijven zitten. Garage afbreken en omtoveren tot grote leefkeuken. Er komt dan in totaal tussen de 25 en 30 m2 woonoppervlakte bij en van de garage blijft +/- 8 m2 garage over. We zullen dus een klein stukje van de tuin moeten opofferen en dat is voor ons geen probleem.
Er zal een tweede hypotheek moeten worden geregeld voor deze verbouwing. Geschatte kosten incl nieuwe keuken, vloer etc etc: 80.000 euro. Als we dit bedrag bij lenen voor 1.5% zijn de maandlasten ongeveer 300 euro bruto per maand. Dat maakt onze totale hypotheeklast 1299 euro bruto per maand. De waardevermeerdering van het huis zal naar schatting 50.000 euro bedragen. Dus +/- 400.000 euro totaal.
- Verhuizen en overwaarde gebruiken voor de aanschaf van een huis van +/- 525.000 euro. Totale bruto hypotheeklast zal ongeveer ook 1299 euro bedragen. De +/- 20.000 euro voor de verkoop + aankoop van het nieuwe huis financieren we zelf.
Misschien zien we iets over het hoofd maar dat zou dus betekenen dat we met dezelfde maandlast in een huis kunnen wonen wat 125.000 euro meer waard is. Er is echter heel weinig te koop en wat er te koop staat is niet naar onze smaak of niet duurzaam. Er zal dan alsnog geld bij moeten om het weer ons thuis te laten voelen.
Zoals we er nu in staan blijven we het liefste zitten en nemen de 125.000 euro die we minder opbouwen over de hele looptijd van de hypotheek op de koop toe. Maar is dat wel zo verstandig? Financieel gezien.
Voordeel van blijven zitten is wel dat het meer loont om eerder af te lossen en dus eerder hypotheekvrij te zijn. Wat we graag willen eigenlijk binnen 15 jaar max (dan zijn we 48 jaar oud).
Kan iemand zijn inzichten delen en misschien zijn er mensen die eerder voor dit soort keuzes hebben gestaan en hier hun keuze willen delen met de beweegredenen erachter.
Situatie:
We wonen nu ruim 6 jaar in een huis (BJ: 1986) wat we intussen bijna helemaal naar eigen smaak hebben aangepast. Daarnaast ook duurzaam gemaakt dmv isoleren en zonnepanelen. Toen gekocht voor 228.750 euro en intussen nog een hypotheek van 170.000 euro open staan (door een aantal extra aflossingen). Rente staat nu op 3,58% en loopt tot einde hypotheek (nog 24 jaar dus). Bruto maandlast van 899 euro per maand.
De geschatte verkoopwaarde (gezien andere huizen in de buurt) zit nu op zeker 350.000 euro.
Wat we fijn vinden aan dit huis:
- naar onze smaak en van deze tijd
- duurzaam/comfortabel leefklimaat
- super mooie ligging (vrij aan de voorkant met zicht op waterpartij) in doodlopende straat
- fijne buren
- centrale ligging centrum/supermarkt/trein/bus op loopafstand
Wat we niet fijn vinden aan dit huis:
- Qua leefruimte vinden we het te klein (120 m2 + 18 m2 garage) als we volgend jaar een tweede kindje krijgen
- de 2 buurten links en rechts van onze buurt zijn wat minder goed aangeschreven, we hebben er geen last van verder dus een groot issue is het zeker niet
Nu hebben we 2 opties in onze ogen:
- Verbouwen en blijven zitten. Garage afbreken en omtoveren tot grote leefkeuken. Er komt dan in totaal tussen de 25 en 30 m2 woonoppervlakte bij en van de garage blijft +/- 8 m2 garage over. We zullen dus een klein stukje van de tuin moeten opofferen en dat is voor ons geen probleem.
Er zal een tweede hypotheek moeten worden geregeld voor deze verbouwing. Geschatte kosten incl nieuwe keuken, vloer etc etc: 80.000 euro. Als we dit bedrag bij lenen voor 1.5% zijn de maandlasten ongeveer 300 euro bruto per maand. Dat maakt onze totale hypotheeklast 1299 euro bruto per maand. De waardevermeerdering van het huis zal naar schatting 50.000 euro bedragen. Dus +/- 400.000 euro totaal.
- Verhuizen en overwaarde gebruiken voor de aanschaf van een huis van +/- 525.000 euro. Totale bruto hypotheeklast zal ongeveer ook 1299 euro bedragen. De +/- 20.000 euro voor de verkoop + aankoop van het nieuwe huis financieren we zelf.
Misschien zien we iets over het hoofd maar dat zou dus betekenen dat we met dezelfde maandlast in een huis kunnen wonen wat 125.000 euro meer waard is. Er is echter heel weinig te koop en wat er te koop staat is niet naar onze smaak of niet duurzaam. Er zal dan alsnog geld bij moeten om het weer ons thuis te laten voelen.
Zoals we er nu in staan blijven we het liefste zitten en nemen de 125.000 euro die we minder opbouwen over de hele looptijd van de hypotheek op de koop toe. Maar is dat wel zo verstandig? Financieel gezien.
Voordeel van blijven zitten is wel dat het meer loont om eerder af te lossen en dus eerder hypotheekvrij te zijn. Wat we graag willen eigenlijk binnen 15 jaar max (dan zijn we 48 jaar oud).
Kan iemand zijn inzichten delen en misschien zijn er mensen die eerder voor dit soort keuzes hebben gestaan en hier hun keuze willen delen met de beweegredenen erachter.
woensdag 22 juli 2020 om 13:52
Ik zou nu zeggen verbouwen. Maar dat komt ook omdat ik nooit 5 ton zou uitgeven aan een huis met buren (zelfs als het vrijstaand is, tuinen grenzen nog aan elkaar vaak). Ik zou dan dus verhuizen naar het buitengebied en echt rust willen. Maar dat is met kinderen niet praktisch. Daarmee wil je bij scholen en vriendjes in de buurt wonen. Dus dan zou ik nu blijven zitten (en ik zou dan niet eens verbouwen, wij wonen op 113m2 en dat is prima) en later een groter huis kopen ergens vrij 
Bovendien weet je nu wat je hebt qua buren. Dat is mij heel veel waard. Maar goed, dat ben ik.
Bovendien weet je nu wat je hebt qua buren. Dat is mij heel veel waard. Maar goed, dat ben ik.
woensdag 22 juli 2020 om 14:01
De voordelen van je huis die je beschrijft, zijn echt wel groot. Een mooie ligging gaat ook voor altijd mee. De nadelen lijken mij beperkt en overkomelijk. Je kunt denk ik beter in een mooie buurt wonen met een minder mooie buurt ernaast, dan in een minder mooie buurt met een mooie buurt ernaast waarvan je steeds denkt: sh*t, had ik daar maar gewoond.
120 M2 is niet extreem groot, maar ook weer niet heel krap. Zeker niet wanneer je nog een aparte garage hebt.
120 M2 is niet extreem groot, maar ook weer niet heel krap. Zeker niet wanneer je nog een aparte garage hebt.
woensdag 22 juli 2020 om 14:49
Wij hebben dit ook gehad.
Hypotheek van 231.000
Geschatte verkoopwaarde 300.000 (ongeveer)
Verbouwen, ophogen met 60.000. Zou ons per maand ruim 300 euro p/m extra kosten en dan zouden we nog niet alles kunnen doen wat we zouden willen
Maandlast ongeveer 1050
Kunnen op onze salaris max 550.000 lenen, hebben nu een huis gekocht van 425.000,bouwdepot van 25.000 om een en ander naar onze zin te maken, bruto maandlast wordt ongeveer 1200
Van de overwaarde stoppen we in het huis, houden iets achter voor appeltje voor de dorst en de rest storten we terug in de hypotheek, waardoor maandlast ongeveer 100€ minder per maand wordt
Voor ons was het onder aan de streep voordeliger om te verhuizen.
Laat het financieel doorrekenen door een financieel adviseur, dan kan je op basis daarvan kijken wat het met je doet. Als je gevoel zegt ik wil blijven weet je wat te doen
Hypotheek van 231.000
Geschatte verkoopwaarde 300.000 (ongeveer)
Verbouwen, ophogen met 60.000. Zou ons per maand ruim 300 euro p/m extra kosten en dan zouden we nog niet alles kunnen doen wat we zouden willen
Maandlast ongeveer 1050
Kunnen op onze salaris max 550.000 lenen, hebben nu een huis gekocht van 425.000,bouwdepot van 25.000 om een en ander naar onze zin te maken, bruto maandlast wordt ongeveer 1200
Van de overwaarde stoppen we in het huis, houden iets achter voor appeltje voor de dorst en de rest storten we terug in de hypotheek, waardoor maandlast ongeveer 100€ minder per maand wordt
Voor ons was het onder aan de streep voordeliger om te verhuizen.
Laat het financieel doorrekenen door een financieel adviseur, dan kan je op basis daarvan kijken wat het met je doet. Als je gevoel zegt ik wil blijven weet je wat te doen
woensdag 22 juli 2020 om 15:23
Ik denk dat je je rijk rekent met speculatie. Ja je huis is nu meer waard als 6 jaar geleden, evenals alle andere huizen. Kortom alles wat je nu koopt is evengoed duurder geworden dus de 'winst' uit dit huis vervalt bij aankoop van een ander huis. Daarnaast koop je geen huis van €5 ton mer de garantie dat die stabiel blijft praat maar eens met mensen die in de crisis hun huis zwaar onder water hebben moeten verkopen met restschuld.
Daarnaast is verhuizen niet gratis, je hebt geld nodig voor de boodzakelijke dingen en misschien ook nog voor de smaakgerelateerde zaken. Reken dus maar dat je een leuke spaarpot mee moet nemen.
Ook denk ik dat je een rekenfout maakt mbt de hypotheeklast laat die dus even goed nakijken voor je er vanuitgaat dat die gelijk blijft.
Daarnaast is verhuizen niet gratis, je hebt geld nodig voor de boodzakelijke dingen en misschien ook nog voor de smaakgerelateerde zaken. Reken dus maar dat je een leuke spaarpot mee moet nemen.
Ook denk ik dat je een rekenfout maakt mbt de hypotheeklast laat die dus even goed nakijken voor je er vanuitgaat dat die gelijk blijft.
woensdag 22 juli 2020 om 15:26
.meatbracket schreef: ↑22-07-2020 13:43Daarentegen denk ik dat ons huidige heel snel verkocht zal worden (instapklaar, modern en duurzaam + uniek vrij zicht op water).
...
Zou het helpen om diverse makelaars in te lichten over wat voor huis ons wel over de streep zou kunnen trekken? Heeft dat zin?
Als je huidige huis echt zó populair is en je wilt dat door dezelfde makelaar laten verkopen dan zou ik dat zeker melden en wat voor ander huis je zoekt. Met jou als klant kunnen ze dan twee keer scoren.
woensdag 22 juli 2020 om 17:43
meatbracket schreef: ↑22-07-2020 13:43de 50k waardeverhoging is inderdaad met een makelaar besproken. Dat was een indicatie gezien het aantal m2 wat er bij komt als woonoppervlak.
Fijn dat er verschillende inzichten gegeven worden.
De garage ombouwen is eigenlijk de enige acceptabele manier voor ons om de benedenverdieping uit te bouwen. Daar missen we de meeste ruimte.
De school om de hoek zouden wij inderdaad niet voor kiezen. Toen ik zelf jong was zat ik ook niet op de dichtstbijzijnde school, dat was een km of 2,5 van huis en dat was eigenlijk nooit een probleem.
Verhuizen is voor ons nu ook wel ver weg... maar dat komt vooral omdat er echt geen huizen te koop staan waar we ons zelf zien wonen momenteel. Iemand zei het hier al; de mooie huizen krijgen we misschien wel niet eens te zien(?).
Daarentegen denk ik dat ons huidige heel snel verkocht zal worden (instapklaar, modern en duurzaam + uniek vrij zicht op water).
We hebben de funda zoekopdracht inderdaad al uitgezet een maand geleden. Daar komt de afgelopen 3 weken nagenoeg niets uit.
Zou het helpen om diverse makelaars in te lichten over wat voor huis ons wel over de streep zou kunnen trekken? Heeft dat zin?
Dat een makelaar je vérteld dat het 50K oplevert,wil niet zeggen dat het dan ook zo ís.
Een verbouwing levert alleen substantiële waardevermeerdering op als je volume vergoot. Tuurlijk wordt je woonoppervlak iets groter maar je rest (opslag, parkeren, (kinder-)fietsenstalling wordt juist kleiner.
Lood om oud ijzer......
Je geeft zelf aan dat je leefruimte op de begane grond mist. Die ga je met een grotere keuken niet substantieel verdienen.
Jullie huis blijft, zelfs met een 2x grotere keuken, wat het, een huis van ongeveer 120 m2, maar dan met een iets grotere kwukwn en langere eettafel. Tja.....
En als jouw kinderen groter worden, en een schommel in de tuin willen, of een zandbak, of een trampoline. Of een kinderfiets, een step, en een skateboard.....
Jij en je partner kunnen kleinere opslag of tuin waarderen, maar je kinderen? Ook als ze 14 zijn?
jouw leven is een keuze
woensdag 22 juli 2020 om 19:05
Waarschijnlijk zijn er speeltuinen in de buurt en kun je je kinderen uitleggen dat niet alles tegelijk kan. Dat is óók wat waard, net als af en toe opruimen. Tegelijkertijd schrijft TO dat zij en haar man uit een huis van 170m2 zijn opgegroeid. Mijn perspectief is een flatje van 70m2, dat is dus wel anders en kan ook begrijpen dat TO en haar man dus een ander gevoel daarbij hebben. Ik heb nooit ruimte gemist, ook niet toen ik 14 was en m'n eigen kamertje kreeg. Dus dat invullen voor je kinderen vind ik echt de grootste onzin, zeker gezien er nu pas 1 is en de 2e nog moet worden geboren. Als het echt zo ernstig is, kun je altijd over 10 jaar nog verhuizen. Dan heb je toch ook voldoende lol gehad van de verbouwing?
woensdag 22 juli 2020 om 21:06
Ik geloof dat je niet helemaal weet hoe groot onze tuin is en wat wij aan overige opslagmogelijkheden hebben.2east schreef: ↑22-07-2020 17:43Dat een makelaar je vérteld dat het 50K oplevert,wil niet zeggen dat het dan ook zo ís.
Een verbouwing levert alleen substantiële waardevermeerdering op als je volume vergoot. Tuurlijk wordt je woonoppervlak iets groter maar je rest (opslag, parkeren, (kinder-)fietsenstalling wordt juist kleiner.
Lood om oud ijzer......
Je geeft zelf aan dat je leefruimte op de begane grond mist. Die ga je met een grotere keuken niet substantieel verdienen.
Jullie huis blijft, zelfs met een 2x grotere keuken, wat het, een huis van ongeveer 120 m2, maar dan met een iets grotere kwukwn en langere eettafel. Tja.....
En als jouw kinderen groter worden, en een schommel in de tuin willen, of een zandbak, of een trampoline. Of een kinderfiets, een step, en een skateboard.....
Jij en je partner kunnen kleinere opslag of tuin waarderen, maar je kinderen? Ook als ze 14 zijn?
Tuin is groot genoeg voor alles wat je opnoemt, ook na verbouwing. Parkeren gaat niks minder worden, daar gebruiken we de garage niet voor en oprit blijft hetzelfde. Onze huidige keuken is 7 m2. Straks 25 tot 30m2. Dat is een behoorlijk verschil natuurlijk. De huidige plek van de keuken zal straks een speelhoek of werkplek worden. Hetgeen we nu missen.
Ik snap ook wel dat die 50k een inschatting is van de makelaar. Duh. De makelaar heeft het huis iig wel gezien en weet wat de plannen zijn.
Verder hebben we achterin de tuin een tuinhuis waar we de opslag van gereedschap, fietsen en evt een skelter kunnen plaatsen.
Dus misschien moet je vragen stellen hierover ipv te doen alsof je de situatie kent?
donderdag 23 juli 2020 om 09:24
...en misschien moet je eens open stellen voor serieuze kritiek op gezwets van een makelaar, in plaats van op een internetforum op zoek gaan maar bevestiging van een keuze die je tóch al gemaakt hebt, op basis van roze-wolk-drijfzand.....meatbracket schreef: ↑22-07-2020 21:06Ik geloof dat je niet helemaal weet hoe groot onze tuin is en wat wij aan overige opslagmogelijkheden hebben.
Tuin is groot genoeg voor alles wat je opnoemt, ook na verbouwing. Parkeren gaat niks minder worden, daar gebruiken we de garage niet voor en oprit blijft hetzelfde. Onze huidige keuken is 7 m2. Straks 25 tot 30m2. Dat is een behoorlijk verschil natuurlijk. De huidige plek van de keuken zal straks een speelhoek of werkplek worden. Hetgeen we nu missen.
Ik snap ook wel dat die 50k een inschatting is van de makelaar. Duh. De makelaar heeft het huis iig wel gezien en weet wat de plannen zijn.
Verder hebben we achterin de tuin een tuinhuis waar we de opslag van gereedschap, fietsen en evt een skelter kunnen plaatsen.
misschien moet je vragen stellen hierover ipv te doen alsof je de situatie kent?
Jij wil kritisch kunnnen beslissen? Zeik mij dan niet zo af! Sorry dat mijn mening niet in jouw plaatje past, maar je neemt een grote financiële beslissing, en vraag openbaar om meningen! sta dan ook open voor kritiek!
Mijn partner en ik doen dit voor de hobby. Kopen een bouwval verbouwen het in 2-4 jaar (zelf!) En verkopen weer met winst. Zijn nu net aan ons 5e en laatste huis begonnen. (Denken we...)
Ik weet een héél klein beetje hoe verbouwingen in de praktijk uitwerken in waarde.
Jouw makelaar lult uit zijn/haar spreekwoordelijke nek! Nú wordt je + 50K belooft en na de verbouwing; "tja valt toch tegen", "corona", "veranderende markt", "strengere hypotheekregels", naast kampioen 'snel-geld-verdienen' zijn makelaars ook kampioen 'kutsmoezen-om-nergen-verantwoordelijk-voor-te-zijn'.....
Gemiddelde, is een meerwaarde van een verbouwing 30% tot 50% van de kosten, met uitzondering van een volumevergroting. Dan is dát deel 75% meerwaarde.
Jouw verbouwing is geschat op 80.000, o.a. een nieuwe keuken van 25m2.
10% is overhead. Vergunningen, architect, constructeur, etc....
Zo'n keuken kost, als het een goedkope is, 15k daarvan, maar een goedkope keuken is ook maar 30% meerwaarde. Dus zeg 5K
Van die 57K die je over houdt is nog minstens 20K nodig voor noodzakleijke technische aanpassing voor verbouwing, uitbreiding groepenkast, inpassen huidige inrichting, etc. Hou je 37K over. Afwerking (vloeren, stoffering, schilderwerkt etc. 5K. 32K over en dáár 75% van is meerwaarde. Iets minder dan 25K
Plus die 5K keuken. Is 30K. En dan rekening nog positief. Want ik hoop toch dat je op een begroting van 80K geen keukentje van 15K gepland hebt.....
Verbouwingen leveren alleen een structurele te vermarkten meerwaarde op wanneer je achterstallige onderhoud wegwerkt (maar ik heb niet de indruk dat daar sprake van is) of wanneer je verduurzaamd, waarbij je een direct netto-resultaat terug vindt op een energierekening, dus 50% lagere energie-rekening.
De rest; keukens, badkamers, studeer- of werkkamers, tuinen, sauna's, zwembaden, is allemaal opsmuk, voor "de leuk". Banken (! En díe gaan er over!) Zien die aanpassingen niet als waarde. Niks, 0,0 nada!
Ons tweede huis verkochten we mét een zwembad, tuinhuis, sauna en dubbele dakkapel, en nieuwe keuken allemaal verbouwd en aangelegd door ons. Makelaar zag 80K meerwaarde. Uiteindelijk bleek alleen dakkapel écht meerwaarde, want extra ruimte, rest leverde nog geen 15K op. Totale meerwaarde op een verbouwing van 100.000 was 50K, voornamelijk door zonnepannelen, zonneboiler en isolatie. 70% energie-reductie, dát is geld waard!
Onze 1 jaar oude keuken is er door de kopers direct na overdracht uitgesloopt. 20K!!!! Hup de container in!!! Dát weten banken.......
Jou keuze is:
80K bijlenen óp de huidge hypotheek en maandlast óf huisverkopen, overwaarde "verzilveren" en op basis van je huidge maandlast een nieuwe (hogere!) Hypotheek.
Maar of dat is wat je wil horen......
jouw leven is een keuze
donderdag 23 juli 2020 om 11:57
Maar 2east, waarom hamer je daar zo op? Als ze gaan verbouwen doen ze dat voor hun eigen woongenot, en niet om alsnog te verhuizen en de overwaarde te cashen.
Dus zelfs als verbouwen helemaal niks aan waardestijging oplevert, dan wordt de totale hypotheek 170.000+80.000=260.000. Dat is hoe dan ook nog lang niet onder water én als je hypotheekvrij wil worden een stuk sneller te doen.
TO, misschien heb ik er overheen gelezen, maar is het een optie om alles over te sluiten en/of rente te middelen? Het klinkt alsof verbouwen je voorkeur heeft en misschien kom je zo nog wel gunstiger uit.
Dus zelfs als verbouwen helemaal niks aan waardestijging oplevert, dan wordt de totale hypotheek 170.000+80.000=260.000. Dat is hoe dan ook nog lang niet onder water én als je hypotheekvrij wil worden een stuk sneller te doen.
TO, misschien heb ik er overheen gelezen, maar is het een optie om alles over te sluiten en/of rente te middelen? Het klinkt alsof verbouwen je voorkeur heeft en misschien kom je zo nog wel gunstiger uit.
donderdag 23 juli 2020 om 12:05
Ze begint zèlf over geld. En dat sommetje staat vol annames en suggesties, en als je daar op wijst wordt er neerbuigend gereageerd.Positivevibes schreef: ↑23-07-2020 11:57Maar 2east, waarom hamer je daar zo op? Als ze gaan verbouwen doen ze dat voor hun eigen woongenot, en niet om alsnog te verhuizen en de overwaarde te cashen.
Dus zelfs als verbouwen helemaal niks aan waardestijging oplevert, dan wordt de totale hypotheek 170.000+80.000=260.000. Dat is hoe dan ook nog lang niet onder water én als je hypotheekvrij wil worden een stuk sneller te doen.
TO, misschien heb ik er overheen gelezen, maar is het een optie om alles over te sluiten en/of rente te middelen? Het klinkt alsof verbouwen je voorkeur heeft en misschien kom je zo nog wel gunstiger uit.
Tja......
Stel dan geen vragen!
jouw leven is een keuze
donderdag 23 juli 2020 om 12:15
Ik lees het toch echt anders. Zelfs in de eerste zin gaat het om het "gevoel" bij in hun huidige huis blijven.
donderdag 23 juli 2020 om 12:16
De echte aannames zijn de stukjes die ik van jou lees 2east.
Doe niet alsof ik niet open sta voor kritiek of andere suggesties. Er zijn genoeg goede reacties geweest maar dat waren geen zwetsverhalen zoals die van jou. Je doet alsof je de situatie kent en alsof de Makelaar niet capabel genoeg is om daar een richting aan te kunnen geven.
donderdag 23 juli 2020 om 12:24
2east schreef: ↑23-07-2020 09:24...en misschien moet je eens open stellen voor serieuze kritiek op gezwets van een makelaar, in plaats van op een internetforum op zoek gaan maar bevestiging van een keuze die je tóch al gemaakt hebt, op basis van roze-wolk-drijfzand.....
Jij wil kritisch kunnnen beslissen? Zeik mij dan niet zo af! Sorry dat mijn mening niet in jouw plaatje past, maar je neemt een grote financiële beslissing, en vraag openbaar om meningen! sta dan ook open voor kritiek!
Mijn partner en ik doen dit voor de hobby. Kopen een bouwval verbouwen het in 2-4 jaar (zelf!) En verkopen weer met winst. Zijn nu net aan ons 5e en laatste huis begonnen. (Denken we...)
Ik weet een héél klein beetje hoe verbouwingen in de praktijk uitwerken in waarde.
Jouw makelaar lult uit zijn/haar spreekwoordelijke nek! Nú wordt je + 50K belooft en na de verbouwing; "tja valt toch tegen", "corona", "veranderende markt", "strengere hypotheekregels", naast kampioen 'snel-geld-verdienen' zijn makelaars ook kampioen 'kutsmoezen-om-nergen-verantwoordelijk-voor-te-zijn'.....
Gemiddelde, is een meerwaarde van een verbouwing 30% tot 50% van de kosten, met uitzondering van een volumevergroting. Dan is dát deel 75% meerwaarde.
Jouw verbouwing is geschat op 80.000, o.a. een nieuwe keuken van 25m2.
10% is overhead. Vergunningen, architect, constructeur, etc....
Zo'n keuken kost, als het een goedkope is, 15k daarvan, maar een goedkope keuken is ook maar 30% meerwaarde. Dus zeg 5K
Van die 57K die je over houdt is nog minstens 20K nodig voor noodzakleijke technische aanpassing voor verbouwing, uitbreiding groepenkast, inpassen huidige inrichting, etc. Hou je 37K over. Afwerking (vloeren, stoffering, schilderwerkt etc. 5K. 32K over en dáár 75% van is meerwaarde. Iets minder dan 25K
Plus die 5K keuken. Is 30K. En dan rekening nog positief. Want ik hoop toch dat je op een begroting van 80K geen keukentje van 15K gepland hebt.....
Verbouwingen leveren alleen een structurele te vermarkten meerwaarde op wanneer je achterstallige onderhoud wegwerkt (maar ik heb niet de indruk dat daar sprake van is) of wanneer je verduurzaamd, waarbij je een direct netto-resultaat terug vindt op een energierekening, dus 50% lagere energie-rekening.
De rest; keukens, badkamers, studeer- of werkkamers, tuinen, sauna's, zwembaden, is allemaal opsmuk, voor "de leuk". Banken (! En díe gaan er over!) Zien die aanpassingen niet als waarde. Niks, 0,0 nada!
Ons tweede huis verkochten we mét een zwembad, tuinhuis, sauna en dubbele dakkapel, en nieuwe keuken allemaal verbouwd en aangelegd door ons. Makelaar zag 80K meerwaarde. Uiteindelijk bleek alleen dakkapel écht meerwaarde, want extra ruimte, rest leverde nog geen 15K op. Totale meerwaarde op een verbouwing van 100.000 was 50K, voornamelijk door zonnepannelen, zonneboiler en isolatie. 70% energie-reductie, dát is geld waard!
Onze 1 jaar oude keuken is er door de kopers direct na overdracht uitgesloopt. 20K!!!! Hup de container in!!! Dát weten banken.......
Jou keuze is:
80K bijlenen óp de huidge hypotheek en maandlast óf huisverkopen, overwaarde "verzilveren" en op basis van je huidge maandlast een nieuwe (hogere!) Hypotheek.
Maar of dat is wat je wil horen......
Misschien moet je je eerste berichten even teruglezen en dan opnieuw kijken waarom ik zo naar jou reageer. Ik kan echt niets met jouw zogenaamde goede adviezen.
Je zit vol met aannames en dat snap ik... je kent de situatie helemaal niet. Weet jij of die 80.000 euro een gangbare prijs is of dat deze veel lager is omdat we ook zelf dingen gaan doen of omdat we bijvoorbeeld een vriendenprijs voor bepaalde dingen hebben? Weet jij überhaupt in welke regio ik woon en wat de woningwaarde daar doet als je 25 tot 30 m2 extra woonruimte hebt?
Je vult ook veel te veel in voor mij... je zegt dingen die ik nog nooit gezegd heb? Hoe kom je er bij? Ohja, dat zijn weer aannames.
Projecteer je eigen ervaringen voor je eigen specifieke project dan niet op een ander project waar je geen details van weet.
Dus ik stop verder even om op jou te reageren als je het niet erg vind. Je roept allerlei bedragen maar aangezien je de plannen en situatie niet kent... kan ik daar natuurlijk niets mee.
donderdag 23 juli 2020 om 12:25
Dat heb je goed gelezen. Dankje.Positivevibes schreef: ↑23-07-2020 12:15Ik lees het toch echt anders. Zelfs in de eerste zin gaat het om het "gevoel" bij in hun huidige huis blijven.
donderdag 23 juli 2020 om 12:27
Rentemiddelen kan niet (meer) helaas. Oversluiten ga ik meenemen in ons gesprek met de hypotheekadviseur.Positivevibes schreef: ↑23-07-2020 11:57Maar 2east, waarom hamer je daar zo op? Als ze gaan verbouwen doen ze dat voor hun eigen woongenot, en niet om alsnog te verhuizen en de overwaarde te cashen.
Dus zelfs als verbouwen helemaal niks aan waardestijging oplevert, dan wordt de totale hypotheek 170.000+80.000=260.000. Dat is hoe dan ook nog lang niet onder water én als je hypotheekvrij wil worden een stuk sneller te doen.
TO, misschien heb ik er overheen gelezen, maar is het een optie om alles over te sluiten en/of rente te middelen? Het klinkt alsof verbouwen je voorkeur heeft en misschien kom je zo nog wel gunstiger uit.
Op dit moment neigen we inderdaad meer naar verbouwen maar dat komt vooral omdat we nog geen huis hebben gezien of gevonden waar we voor zouden willen verhuizen überhaupt.
zaterdag 25 juli 2020 om 14:18
Bedenk dat jullie nu nog kleine kinderen hebben. Maar die worden groter en gaan buiten in de buurt spelen. Dan komen ze dus aan 2 kanten in aanraking met kinderen uit een achterstandswijk waar jij ze zelfs niet op school wilt hebben? En jullie gaan bewust naar een betere school verderop. Je kunt een huis in een totaal andere prijscategorie betalen van 5+ ton. Daar horen andere mensen bij dan waar je nu woont.
Ik zou een huis zoeken in de buurt van een betere school. Waar de omgeving en huizen ook duurder zijn. Scheelt een grote verbouwing en je komt in een betere omgeving terecht.
Daarnaast is een garage voor veel mensen een meerwaarde bij een huis.
Ik zou een huis zoeken in de buurt van een betere school. Waar de omgeving en huizen ook duurder zijn. Scheelt een grote verbouwing en je komt in een betere omgeving terecht.
Daarnaast is een garage voor veel mensen een meerwaarde bij een huis.
