Geld & Recht
alle pijlers
Huurverhoging terugwerkende kracht
zaterdag 28 september 2019 om 14:31
Sinds december 2016 huur ik een woning in de vrije sector.
In het huurcontract staat vermeld: “Het eerste jaar zal de huur niet wijzigen, daarna normaal geïndexeerd worden.”
Maart 2018 kreeg ik een brief in de bus dat de huur al vier maanden geleden verhoogd had moeten worden, maar dat de huurbaas dit was vergeten en dat hij mij deze maanden schonk. De nieuwe huurprijs werd met 20 euro verhoogd (2,5 %).
Afgelopen week kreeg ik weer een brief waarin mij mede werd gedeeld dat de huur ten gevolgd van jaarlijkse indexering (plus 3%) per mei was verhoogd en dat ik over de afgelopen maanden 96 euro moest betalen en per oktober de nieuwe huur.
Door te googelen kwam ik erachter dat terugwerkende kracht niet mag, maar ik weet niet zo goed wat ik moet doen. Als ik weiger die 96 euro te betalen, heeft de huurbaas dan de mogelijkheid om volgend jaar “wraak” te nemen door de huur veel meer te verhogen?
Heeft iemand hier verstand van? Bij voorbaat hartelijk dank voor jullie tips en advies.
In het huurcontract staat vermeld: “Het eerste jaar zal de huur niet wijzigen, daarna normaal geïndexeerd worden.”
Maart 2018 kreeg ik een brief in de bus dat de huur al vier maanden geleden verhoogd had moeten worden, maar dat de huurbaas dit was vergeten en dat hij mij deze maanden schonk. De nieuwe huurprijs werd met 20 euro verhoogd (2,5 %).
Afgelopen week kreeg ik weer een brief waarin mij mede werd gedeeld dat de huur ten gevolgd van jaarlijkse indexering (plus 3%) per mei was verhoogd en dat ik over de afgelopen maanden 96 euro moest betalen en per oktober de nieuwe huur.
Door te googelen kwam ik erachter dat terugwerkende kracht niet mag, maar ik weet niet zo goed wat ik moet doen. Als ik weiger die 96 euro te betalen, heeft de huurbaas dan de mogelijkheid om volgend jaar “wraak” te nemen door de huur veel meer te verhogen?
Heeft iemand hier verstand van? Bij voorbaat hartelijk dank voor jullie tips en advies.
zaterdag 28 september 2019 om 14:35
Hij doet het niet met terugwerkende kracht, hij doet het met ingang van volgende maand en hij doet het met ruim een jaar er tussen. Volgens de Rijksoverheid is er geen termijn voor, dus ik denk dat het gewoon kan.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Echter het bedrag van de tweede keer over de laatste maanden kan niet. Of je er last mee krijgt weet ik niet, verhoogt hij maximaal? Anders zou hij dat wel kunnen doen.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Echter het bedrag van de tweede keer over de laatste maanden kan niet. Of je er last mee krijgt weet ik niet, verhoogt hij maximaal? Anders zou hij dat wel kunnen doen.
blauwe_emmer wijzigde dit bericht op 28-09-2019 14:37
21.30% gewijzigd
zaterdag 28 september 2019 om 14:37
zaterdag 28 september 2019 om 14:37
Nee hoor.blauwe_emmer schreef: ↑28-09-2019 14:35Hij doet het niet met terugwerkende kracht, hij doet het met ingang van volgende maand en hij doet het met ruim een jaar er tussen. Volgens de Rijksoverheid is er geen termijn voor, dus ik denk dat het gewoon kan.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Over de afgelopen maandag 96 euro betalen lijkt mij met terugwerkende kracht.
Reik niet naar de hemel - maar haal hem naar je toe, Karin Bloemen.
zaterdag 28 september 2019 om 14:39
Was al aan het verbeterenLelietje-van-Dalen schreef: ↑28-09-2019 14:37Nee hoor.
Over de afgelopen maandag 96 euro betalen lijkt mij met terugwerkende kracht.
zaterdag 28 september 2019 om 14:40
Volgens mij mag dit gewoon. De huurverhoging d.m.v. indexering staat in het contract dus je wist al dat die ging komen. Zie ook de link van de Rijksoverheid die hierboven is geplaatst, daar staat het duidelijk uitgelegd:
Bij een indexeringsclausule hoeft de verhuurder geen huurverhoging voor te stellen. Door de huurovereenkomst te ondertekenen, bent u immers al aan het begin van de huur akkoord gegaan met de huurverhoging. De verhuurder hoeft alleen te laten weten met welk bedrag de huurprijs omhoog gaat. En hoe de verhoging is berekend. Er is geen termijn waarbinnen de verhuurder u deze informatie moet geven.
Bij een indexeringsclausule hoeft de verhuurder geen huurverhoging voor te stellen. Door de huurovereenkomst te ondertekenen, bent u immers al aan het begin van de huur akkoord gegaan met de huurverhoging. De verhuurder hoeft alleen te laten weten met welk bedrag de huurprijs omhoog gaat. En hoe de verhoging is berekend. Er is geen termijn waarbinnen de verhuurder u deze informatie moet geven.
zaterdag 28 september 2019 om 14:40
In de brief staat dat de huur per mei verhoogd is en dat ik daarom 96 euro moet betalen (4x24).blauwe_emmer schreef: ↑28-09-2019 14:35Hij doet het niet met terugwerkende kracht, hij doet het met ingang van volgende maand en hij doet het met ruim een jaar er tussen. Volgens de Rijksoverheid is er geen termijn voor, dus ik denk dat het gewoon kan.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Echter het bedrag van de tweede keer over de laatste maanden kan niet. Of je er last mee krijgt weet ik niet, verhoogt hij maximaal? Anders zou hij dat wel kunnen doen.
Mijn vraag is eigenlijk ook hoeveel hij maximaal kan verhogen, gelet op de tekst in het originele contract waar wordt geschreven “dat er normaal geindexeerd zal worden”.
Ik heb geen idee wat binnen “normaal” valt.
zaterdag 28 september 2019 om 14:43
Het staat er wat vaag denk ik, geïndexeerd volgens wat? Hier wat meer info over verhogingen.Yabanci schreef: ↑28-09-2019 14:40In de brief staat dat de huur per mei verhoogd is en dat ik daarom 96 euro moet betalen (4x24).
Mijn vraag is eigenlijk ook hoeveel hij maximaal kan verhogen, gelet op de tekst in het originele contract waar wordt geschreven “dat er normaal geindexeerd zal worden”.
Ik heb geen idee wat binnen “normaal” valt.
https://www.woonbond.nl/vraagbaak/huurv ... ije-sector
zaterdag 28 september 2019 om 14:48
De indexering heeft met inflatie te maken en wordt door het CBS bepaald. Je kunt het zelf ook narekenen:
https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/ ... drijfspand
zaterdag 28 september 2019 om 14:51
@Blauwe emmer, die link had ik inderdaad gevonden maar het is mij niet helemaal duidelijk hoe de berekening werkt. Als ik oude huur invul en alle velden ongewijzigd laat, kom ik op een huur van 828 euro, een verhoging van 1,7 procent. Lager dus dan zijn 3 procent.
Maar het is mij niet helder of die 1,7 procent de “normale” indexering is of niet.
Maar het is mij niet helder of die 1,7 procent de “normale” indexering is of niet.
zaterdag 28 september 2019 om 14:54
Yabanci schreef: ↑28-09-2019 14:40In de brief staat dat de huur per mei verhoogd is en dat ik daarom 96 euro moet betalen (4x24).
Mijn vraag is eigenlijk ook hoeveel hij maximaal kan verhogen, gelet op de tekst in het originele contract waar wordt geschreven “dat er normaal geindexeerd zal worden”.
Ik heb geen idee wat binnen “normaal” valt.
In de vrije sector is dit vrij en kan je dus niet terugvallen op wat 'normaal' is. Maar daarom worden huurcontracten in de vrije sector doorgaans wel gekoppeld aan een vaste indexering. Er wordt bijvoorbeeld verwezen naar CPI of naar de ROZ voorwaarden. Meestal is het zo geregeld dat een verhuurder 1x per jaar een huurverhoging mag aankondigen en doorberekenen op basis van de afgesproken indexering. Als die datum verstrijkt telt de huurverhoging pas vanaf de volgende keer dat die datum weer aan de orde is.
Maar in de vrije sector is dat wel afhankelijk van wat er hierover in je huurcontract staat. Als er in jouw huurcontract geen verwijzing is naar een indexering EN er ook geen andere vorm van indexering is omschreven heb je waarschijnlijk een beetje een houtje-touwtje-huurcontract?
zaterdag 28 september 2019 om 14:58
Yabanci schreef: ↑28-09-2019 14:51@Blauwe emmer, die link had ik inderdaad gevonden maar het is mij niet helemaal duidelijk hoe de berekening werkt. Als ik oude huur invul en alle velden ongewijzigd laat, kom ik op een huur van 828 euro, een verhoging van 1,7 procent. Lager dus dan zijn 3 procent.
Maar het is mij niet helder of die 1,7 procent de “normale” indexering is of niet.
In principe mag je er van uit gaan dat indexering volgens het CBS/CPI de standaard norm is voor vrije-sector-huurindexering.
Maar als in je huurcontract geen koppeling is gemaakt met het CPI of ROZ is 'normaal' een rekbaar begrip.
zaterdag 28 september 2019 om 15:02
zaterdag 28 september 2019 om 15:05
Bedankt voor je input.
Mijn contract is inderdaad houtje-touwtje, nl vier regels in totaal. Ik was al bang dat ‘normaal’ een rekbaar begrip is en dat weigering van die 96 euro misschien leidt tot een veel hogere verhoging volgend jaar.
Hmm, dilemma.
zaterdag 28 september 2019 om 15:06
Dat doen ze toch ook niet? Hij is 1x verhoogd in 2018 en nu nog een keer in 2019. Precies zoals in het contract staat.
De communicatie erover is een beetje onhandig maar dat maakt niet uit, betalen moet je toch.
zaterdag 28 september 2019 om 15:07
April 2018 was de laatste verhoging. In september gaf hij dus aan dat de huur per afgelopen mei verhoogd had moeten worden en ik dus met terugwerkende kracht de verhoging moet betalen.
zaterdag 28 september 2019 om 15:09
Op basis waarvan denk jij dat je die 96 euro niet hoeft te betalen dan? Er staat toch in je contract dat de huur jaarlijks verhoogd wordt?
zaterdag 28 september 2019 om 15:17
Volgens mij is deze info duidelijk. Lijkt mij dat je had kunnen weten dat het verhoogd zou worden. Het enige wat het lastig maakt is dat er geen precieze beschrijving van de indexering in staat.
Bel maandag voor de zekerheid het juridisch loket even. Maar ik denk dat je wel moet betalen
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Bel maandag voor de zekerheid het juridisch loket even. Maar ik denk dat je wel moet betalen
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
zaterdag 28 september 2019 om 15:22
Omdat huurverhoging wettelijk gezien nooit met terugwerkende kracht mag.
Ik ben alleen bang dat als ik weiger die 96 euro te betalen, dat hij dat volgend jaar dubbel en dwars terugpakt.
zaterdag 28 september 2019 om 15:24
Ik zou de huurverhoging niet rechtstreeks aanvechten, maar wel het moment aangrijpen om er nu afspraken over te maken. Geef bijvoorbeeld aan dat je graag zicht wil op je (toekomstige) woonlasten en dat je dus graag wil weten waar de huurverhoging op wordt gebaseerd. Je kan best aangeven dat de verhoging hoger is dan je verwacht had aangezien je uit ging van 'normale' indexering en dat indexering volgens het CPI de meest standaard/normale indexering is voor vrije-sector-huur. Dus dat je daarom dan graag wil weten waarom de verhuurder daar van af wijkt en wat je de komende jaren kan verwachten.
Als je het zo stelt wordt het al wat lastiger voor een verhuurder om te stellen; ik doe dit omdat het kan'.
Als je nu afspraken maakt dan zit je in de toekomst niet meer met dat onheilspellende 'ik zal maar niks zeggen anders wordt de huur verhoogd'.
zaterdag 28 september 2019 om 15:29
Dat hebben we hierboven toch al ontkracht? Heb je de link van de Rijksoverheid niet gelezen?
zaterdag 28 september 2019 om 15:33
@Shifty, mooi geformuleerd. Klinkt inderdaad als de beste aanpak, dank je wel.
Uiteraard weet ik dat de huur verhoogd kan worden, maar aangezien ik afgelopen mei honderden euro’s heb uitgegeven aan het aanzien van de voortuin, had ik aaangenomen dat dat misschien een reden was voor hem om geen verhoging door te voeren.
Toen ik hier kwam wonen, was de voortuin een jungle. Nu ligt die er keurig bij met grint en perkjes. De enige reden dat ik dit gedaan heb, was omdat ik mij schaamde voor het aanzicht (dorp). Het huis zelf is het eigenlijk niet waard om er ook maar één cent aan uit te geven want het wordt slecht onderhouden.
Maar ja, je moet toch ergens wonen als je onverwacht na tig jaar buitenland terugkomt.
Uiteraard weet ik dat de huur verhoogd kan worden, maar aangezien ik afgelopen mei honderden euro’s heb uitgegeven aan het aanzien van de voortuin, had ik aaangenomen dat dat misschien een reden was voor hem om geen verhoging door te voeren.
Toen ik hier kwam wonen, was de voortuin een jungle. Nu ligt die er keurig bij met grint en perkjes. De enige reden dat ik dit gedaan heb, was omdat ik mij schaamde voor het aanzicht (dorp). Het huis zelf is het eigenlijk niet waard om er ook maar één cent aan uit te geven want het wordt slecht onderhouden.
Maar ja, je moet toch ergens wonen als je onverwacht na tig jaar buitenland terugkomt.
zaterdag 28 september 2019 om 15:34
Dit is echt onzin en totaal geen reden om van een huurverhoging af te zien.Yabanci schreef: ↑28-09-2019 15:33@Shifty, mooi geformuleerd. Klinkt inderdaad als de beste aanpak, dank je wel.
Uiteraard weet ik dat de huur verhoogd kan worden, maar aangezien ik afgelopen mei honderden euro’s heb uitgegeven aan het aanzien van de voortuin, had ik aaangenomen dat dat misschien een reden was voor hem om geen verhoging door te voeren.
Toen ik hier kwam wonen, was de voortuin een jungle. Nu ligt die er keurig bij met grint en perkjes. De enige reden dat ik dit gedaan heb, was omdat ik mij schaamde voor het aanzicht (dorp). Het huis zelf is het eigenlijk niet waard om er ook maar één cent aan uit te geven want het wordt slecht onderhouden.
Maar ja, je moet toch ergens wonen als je onverwacht na tig jaar buitenland terugkomt.
zaterdag 28 september 2019 om 15:38
Voldoet je huis verder wel aan alle ‘punten’ dan? Is de huur überhaupt overeenkomstig het puntensysteem? Zijn er onderhoudsgebreken?
Ik had het niet goed gelezen dan. Ik dacht dat er stond vorig jaar en nu april weer. Als in december ofzo
met halve migraine forummen is niet zo handig blijkt wel.
Ik had het niet goed gelezen dan. Ik dacht dat er stond vorig jaar en nu april weer. Als in december ofzo
met halve migraine forummen is niet zo handig blijkt wel.
De term: "help" in caps-lock als topic-titel is over het algemeen omgekeerd evenredig aan de ernst van het betreffende probleem.
