Stort de woningmarkt in?

Elfilin schreef: ↑

07-09-2022 12:18

Ik houd het met interesse in de gaten. We hebben plannen te verhuizen binnen een jaar dus als de prijzen zakken dan is dat fijn. Anderzijds heeft dat dan ook weer invloed op de woning die we verkopen natuurlijk...

Nou ja, zolang het in balans is, is een lagere prijs beter als je moet financieren. Want per saldo koste de lening je dan minder en als je moeten oversluiten of de rente stijgt dan is het makkelijk met een lager bedrag dan met een hoog bedrag.

merano schreef: ↑

07-09-2022 13:40

Heeft er eigenlijk al iemand in de politiek of media het idee geopperd om te verbieden de hypotheek mee te nemen als je verhuist?

Dat zou het speelveld voor starters die met 5% rente straks weer behoorlijk op achterstand staan in vergelijking met andere kopers, zelf als de huizenprijzen dalen, mooi gelijk trekken.

En de huizenprijzen zakken verder in want niemand met een hypotheek van 1,5% haalt het nog in zijn hoofd om te gaan verhuizen.

Het is al wel zo dat je je lage rente vaak niet meer mee mag nemen, als je verhuist en je hypotheek mee wil verhuizen. Las ik in een krant vd week.

impala schreef: ↑

07-09-2022 15:41

Het is al wel zo dat je je lage rente vaak niet meer mee mag nemen, als je verhuist en je hypotheek mee wil verhuizen. Las ik in een krant vd week.

Klok/klepel.

Dat is alleen het geval als je maximaal leent en je resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar.

Als er gewoon in de voorwaarden van de bank staat dat je je lening mee mag nemen tegen de contractuele rente dan mag dat ALTIJD. Wat wel zo is, is dat de bank de leencapaciteit berekent op een fictieve rente van 5% en daardoor de leencapaciteit zakt en mensen dus dat huis van 8 ton niet meer kunnen financieren. De media maakt er dan weer van dat huizen het meeverhuizen van de lening blokkeren, maar daar is helemaal geen sprake van.


Stel:
Je hebt nog 3 ton hypotheek tegen 1.2%. En een overwaarde van 2 ton.

Je verhuist naar een woning van 6 ton. De overwaarde stop je daar meteen in, dus blijft er 4 ton over wat je moet lenen. Als je (gezamenlijke) leencapaciteit met 5% toetsrente hoger of gelijk is aan 4 ton is er niks aan de hand en kan de lening gewoon meeverhuizen.

Ga je echter naar een woning van 7 ton moet je dus (ex overwaarde) 5 ton lenen, wat over je leencapaciteit is met 5% toetsrente.. En dan krijg je de lening dus niet. Terwijl je hem misschien wel zou krijgen als er een toetsrente van 1.2% gebruikt zou worden.

Oplossing? Zelf meer inleggen (maar wie spaart er nou nog) of gewoon naar goedkopere woningen kijken.

In de praktijk is deze regel er vooral om mensen tegen zichzelf te beschermen. Even heel gechargeerd; Ik verhuis naar een woning van 7 ton en neem een hypotheekdeel van 3 ton mee wat nog 2 jaar loopt tegen 1.2%.. Lekker lage lasten.. Totdat de rentevaste periode afloopt en ik dat huis van 7 ton helemaal niet meer blijk te kunnen betalen omdat de kosten uit de pan rijzen.. Die 3 ton moet ik namelijk herfinancieren tegen 4 of 5% en daarmee ben ik honderden euro's duurder uit.. Die klap komt dus nu gewoon bij de verhuizing al en daardoor haken mensen af (terecht) in plaats van dat ze na een paar jaar in de problemen komen... Dit zal uiteindelijk ook weer bijdragen aan een afkoeling van de prijs, en dat is (wederom) terecht. Het geld was bijna gratis de afgelopen 3 jaar, vind je het gek dat de huizenprijs zo ontploft is.

Als jij gewoon een "bescheiden" stap maakt op de woningmarkt is het hele probleem er niet en kan je je bestaande hypotheek gewoon meenemen.

impala schreef: ↑

07-09-2022 15:41

Het is al wel zo dat je je lage rente vaak niet meer mee mag nemen, als je verhuist en je hypotheek mee wil verhuizen. Las ik in een krant vd week.

Ligt aan je bank en ze doen het soms ook niet goed. Ze willen gewoon cashen.

Ligt niet aan de bank, het ligt aan de regels van hypotheekverstrekking. Dit is gewoon per wet geregeld.

https://www.homefinance.nl/nieuws-blog/ ... -probleem/

Ik ben het met alles in dit artikel eens behalve de geboden oplossing (rentemiddeling).. Ja, daar werkt inderdaad niet elke bank aan mee.. Dus in die zin heb je gelijk (dat ze willen cashen).

Maar er wordt gedaan alsof het de enige oplossing is.. De andere oplossing is gewoon niet op je max lenen.. Dan kan de lening gewoon mee. Als hetgeen wat je wilt lenen gewoon past binnen de 5% toetsrente is er niks aan de hand.

Mbree schreef: ↑

07-09-2022 15:52

Klok/klepel.

Dat is alleen het geval als je maximaal leent en je resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar.

Als er gewoon in de voorwaarden van de bank staat dat je je lening mee mag nemen tegen de contractuele rente dan mag dat ALTIJD. Wat wel zo is, is dat de bank de leencapaciteit berekent op een fictieve rente van 5% en daardoor de leencapaciteit zakt en mensen dus dat huis van 8 ton niet meer kunnen financieren. De media maakt er dan weer van dat huizen het meeverhuizen van de lening blokkeren, maar daar is helemaal geen sprake van.


Stel:
Je hebt nog 3 ton hypotheek tegen 1.2%. En een overwaarde van 2 ton.

Je verhuist naar een woning van 6 ton. De overwaarde stop je daar meteen in, dus blijft er 4 ton over wat je moet lenen. Als je (gezamenlijke) leencapaciteit 6 ton is, geen probleem. Dan neem je die hypotheek van 3 ton mee en voor de laatste ton neem je een nieuwe lening tegen marktrente.

Ga je echter naar een woning van 8 ton moet je dus (ex overwaarde) 6 ton lenen, wat meteen je maximale leencapaciteit is. Wil je dan een leningdeel meenemen van 1.2% wat korter loopt dan 10 jaar mag dat dus niet. Nou ja, het mag wel, maar de leencapaciteit wordt bepaald op 5% fictieve rente.. Dat is ook om jezelf te beschermen. Als dat leningdeel trouwens langer loopt dan 10 jaar mag je hem WEL gewoon meenemen en wordt de leencapaciteit NIET berekend tegen 5%

In de praktijk is deze regel er vooral om mensen tegen zichzelf te beschermen. Even heel gechargeerd; Ik verhuis naar een woning van 8 ton en neem een hypotheekdeel van 3 ton mee wat nog 2 jaar loopt tegen 1.2%.. Lekker lage lasten.. Totdat de rentevaste periode afloopt en ik dat huis van 8 ton helemaal niet meer blijk te kunnen betalen omdat de kosten uit de pan rijzen.. Die 3 ton moet ik namelijk herfinancieren tegen 4 of 5% en daarmee ben ik honderden euro's duurder uit.. Die klap komt dus nu gewoon bij de verhuizing al en daardoor haken mensen af (terecht) in plaats van dat ze na een paar jaar in de problemen komen... Dit zal uiteindelijk ook weer bijdragen aan een afkoeling van de prijs, en dat is (wederom) terecht. Het geld was bijna gratis de afgelopen 3 jaar, vind je het gek dat de huizenprijs zo ontploft is.

Als jij gewoon een "bescheiden" stap maakt op de woningmarkt is het hele probleem er niet en kan je je bestaande hypotheek gewoon meenemen.

Ja dit dus. Ik heb daar geen last van want ik wil geen hogere hypotheek dan de huidige. Gewoon 1 ton meenemen tegen 1,85 procent, overwaarde van rond de 180K en wat eigen geld. Dan zou ik iets voor 260 kunnen kopen en dat is helemaal prima. Ik kan dan een slaapkamer en een balkon krijgen, misschien 10m2 meer uiteindelijk en hopelijk wat rust.

Tegen de tijd dat de rentevaste periode daarvan af loopt is er al een groot deel afgelost. Noge even doorsparen en de restsom zou ik over 10 jaar in 1x kunnen voldoen als er geen gekke dingen gebeuren. Sterker nog, ik zou volgens de adviseur zelfs minder gaan betalen per maand omdat je dan weer een hypotheek van 30 jaar aan gaat. Raar maar waar

Maar ja, die studieschuld maakt het moeilijk om iets fatsoenlijks te vinden. Dan zou ik eerder rond de 230 zitten en dan schiet je er weinig mee op om te verhuizen

Mbree schreef: ↑

07-09-2022 16:09

Ligt niet aan de bank, het ligt aan de regels van hypotheekverstrekking. Dit is gewoon per wet geregeld.

https://www.homefinance.nl/nieuws-blog/ ... -probleem/

Ik ben het met alles in dit artikel eens behalve de geboden oplossing (rentemiddeling).. Ja, daar werkt inderdaad niet elke bank aan mee.. Dus in die zin heb je gelijk (dat ze willen cashen).

Maar er wordt gedaan alsof het de enige oplossing is.. De andere oplossing is gewoon niet op je max lenen.. Dan kan de lening gewoon mee. Als hetgeen wat je wilt lenen gewoon past binnen de 5% toetsrente is er niks aan de hand.

Ja ik had het anders moeten formuleren

Dat dus..

Voor de mensen die hier benieuwd zijn, je kan het gewoon hier checken:

https://www.berekenhet.nl/hypotheek/max ... ml#calctop

Vul je gegevens in en zet het rente vakje op 5% (toets)rente.. Dan weet je precies wat je mag lenen en hoeveel je kan lenen voor een huis.. Of dat nou je 1e huis is of dat je een doorstromer bent, dat maakt verder geen verschil...

En ja, er zit behoorlijk wat verschil in leencapaciteit bij een toetsrente van 1.2% tov 5% procent.. Maar dat lijkt me verder alleen maar gezond.

Elfilin schreef: ↑

07-09-2022 13:56

Ik denk wel dat de krapte op de (studenten)huurmarkt wel mede ermee te maken heeft dat veel te veel mensen de laatste (tien?) jaar zijn blijven plakken in die studentenstad. Niet dat ik nou zeg dat iedereen dan maar naar Pekela of Delfzijl moet gaan, en voor een deel is het ook afhankelijk van wáár je dan een baan vindt, maar volgens mij - kan het mis hebben en heb geen concrete cijfers daarvoor - was het 15 of 20 jaar geleden of nog langer wel veel gebruikelijker dat het wonen in studentensteden vooral gedaan werd in de studententijd en dat daarna vaker buiten de stad een woning werd gevonden. Of teruggekeerd naar woonplaats/omgeving van herkomst en daar werk en woning gevonden werd.
Nu snap ik best dat veel mensen zeggen: no way dat ik (terug) ga naar Pekela! Maar dit zorgt er wel voor dat de vraag naar woningen in veel steden veel groter is dan het aanbod. En daarmee ook de prijs enorm omhoog is geschoten.

Tot COVID, was er sowieso een enorme trek richting de steden, ook de niet-studentensteden. Sinds COVID is dichtbij je werk wonen minder belangrijk geworden en meer ruimte in huis juist belangrijker. Toch geloof ik niet dat mensen opeens massaal voor dorpen gaan kiezen, tenzij ze geen keus hebben omdat steden simpelweg voor steeds meer mensen onbetaalbaar is geworden. Ik zie zeker in de provincie Groningen ook wel een enorm cultuurverschil tussen de stad en de krimpgebieden. De krimpregio’s hebben ook niet geprofiteerd van de behoefte aan ruimte sinds COVID. Door COVID zijn Amsterdammers en Utrechtenaren naar dorpen als Doorn verhuisd, maar die dorpen waren sowieso al populair.

Ik heb net even een kijkje genomen op funda en de prijsdaling is nu al evident. Ik kom best veel woningen tegen die met tienduizenden euro’s in prijs verlaagd zijn. Dat hoeft op zich geen ramp te zijn als die woningen langer dan 2 jaar gekocht zijn want toen waren ze ook niet zo duur als nu. Zo’n verlagingen kan je je dan permitteren.
Ik ben een leek op dit gebied maar volg wel het eea. Zelf verwacht ik dat er mogelijk weer een woningmarktcrisis gaat komen als de woningen die in de afgelopen 3 jaar gekocht zijn binnen nu en 3-5 jaar weer verkocht moeten worden. Gezien de recessie die eraan zit te komen zal wat voor velen een realiteit gaat worden helaas.

Lijkt me geen enkel probleem om nu een huis te kopen als je dat kan.
Je moet ergens wonen. Als t dak boven je hoofd is geregeld en je kan het betalen komt het wel goed