Geld & Recht
alle pijlers
Woning erven. Verhuren of verkopen?
maandag 4 oktober 2021 om 22:23
Recentelijk is mijn grootvader overleden. Omdat één van mijn ouders (kind van...) ook al is overleden, ben ik een directe erfgenaam en deel ik mee in de erfenis. De erfenis omvat ook de voormalige woning waar mijn opa tot op het laatst toe heeft mogen wonen. Over die woning is nu een discussie ontstaan. Eén deel van de familie wil de woning houden en verhuren en je raadt het al... Het andere deel niet.
Degene die de woning willen houden, willen de woning opknappen (bekostigd vanuit de erfenis) en de woning verhuren. De baten gaan dan naar de erven. Ik vind dit eigenlijk maar niets: met een beetje geluk hou ik er maar een kleine 50 euro per maand aan over en dat staat in geen verhouding tot de opbrengst van de woning op dit moment OF de mogelijke risico's bij het verhuren van een woning. Denk aan de kosten voor onderhoud of schade, maar ook aan waardevermindering op langere termijn.
Voordat ik mijn zorgen deel met de familie, zou ik graag eerst jullie mening willen. Wat zouden jullie willen doen?
Degene die de woning willen houden, willen de woning opknappen (bekostigd vanuit de erfenis) en de woning verhuren. De baten gaan dan naar de erven. Ik vind dit eigenlijk maar niets: met een beetje geluk hou ik er maar een kleine 50 euro per maand aan over en dat staat in geen verhouding tot de opbrengst van de woning op dit moment OF de mogelijke risico's bij het verhuren van een woning. Denk aan de kosten voor onderhoud of schade, maar ook aan waardevermindering op langere termijn.
Voordat ik mijn zorgen deel met de familie, zou ik graag eerst jullie mening willen. Wat zouden jullie willen doen?
Dit is een blok tekst dat toegevoegd kan worden aan de berichten die je maakt. Er is limiet van 255 tekens.
dinsdag 5 oktober 2021 om 21:54
Die erfgenamen zitten er nu al warmpjes genoeg bij. Die erfbelasting zou geen probleem moeten vormen. Ook voor mij is het geen probleem: het zal hoogstens 2.000 euro aan erfbelasting zijn, dus dat is te overzien.
Dit is een blok tekst dat toegevoegd kan worden aan de berichten die je maakt. Er is limiet van 255 tekens.
dinsdag 5 oktober 2021 om 21:55
Uitkopen dus. Ik ga dit in de groep gooien als we zover zijn. Iedereen ontzettend bedankt voor het meedenken!
Dit is een blok tekst dat toegevoegd kan worden aan de berichten die je maakt. Er is limiet van 255 tekens.
woensdag 6 oktober 2021 om 09:22
Nog even een praktische tip: als je het huis wilt verkopen of je laten uitkopen, heb jij belang bij een zo hoog mogelijke taxatie, en de uitkopers bij een zo laag mogelijke (tenzij jullie samen besluiten dat de WOZ waarde goed genoeg is). Als je voorziet dat daar conflicten over zouden kunnen ontstaan, kun je voorstellen dat jullie beide (uit eigen zak) een taxatie laten doen, en daar het gemiddelde van nemen.
woensdag 6 oktober 2021 om 21:05
Ik zou inderdaad ook kiezen voor toedeling van de woning aan de erfgenamen die deze willen verhuren (scheelt voor die erfgenamen ook overdrachtsbelasting). Dit kan een notaris regelen (bij een akte van verdeling). Indien geen overeenstemming over de waarde van de woning wordt bereikt (en niet bij testament bepaald) zou ik voorstellen een ter plaatse deskundige (makelaar) de woning te laten taxeren.
woensdag 6 oktober 2021 om 21:27
Kan het zijn dat ze gevoelsmatig het huis van hun ouder niet van de hand willen doen?
donderdag 7 oktober 2021 om 11:13
Nooit uitgaan van de WOZ, want elke huiseigenaar probeert deze zo laag mogelijk te houden. Dus dit geeft geen realistisch beeld.gemberpannekoek schreef: ↑06-10-2021 09:22Nog even een praktische tip: als je het huis wilt verkopen of je laten uitkopen, heb jij belang bij een zo hoog mogelijke taxatie, en de uitkopers bij een zo laag mogelijke (tenzij jullie samen besluiten dat de WOZ waarde goed genoeg is). Als je voorziet dat daar conflicten over zouden kunnen ontstaan, kun je voorstellen dat jullie beide (uit eigen zak) een taxatie laten doen, en daar het gemiddelde van nemen.
donderdag 7 oktober 2021 om 11:49
Idd uitkopen en punt. Huren klinkt leuk, want je krijgt elke maand een paar Euro en de woning blijft in familiebezit. Maar wat een gedoe kun je als verhuurder krijgen zeg. Je bent overal verantwoordelijk voor en komt er bij gestront (bijvoorbeeld een asociale kuthuurder die niet betaald of de boel afbreekt) na heel veel getouwtrek bekaaid vanaf en/of trekt aan het kortste eind.
Ik had het wel geweten.
Ik had het wel geweten.
donderdag 7 oktober 2021 om 12:03
Voor de erfbelasting wordt sowieso wel uitgegaan van de WOZ.Spawater82 schreef: ↑07-10-2021 11:13Nooit uitgaan van de WOZ, want elke huiseigenaar probeert deze zo laag mogelijk te houden. Dus dit geeft geen realistisch beeld.
Er kan een situatie zijn waarin erfgenamen die uitgekocht willen worden het de erfgenamen die het huis willen houden 'gunnen' om het huis tegen een redelijke prijs te kunnen behouden, in die gevallen kan de WOZ waarde worden aangehouden, dat zal de belastingdienst accepteren. Lager gaan zitten niet, dan wordt het een schenking. Als je graag een marktconforme verkoopprijs wilt als erfgenamen, of zo hoog mogelijk wil uitkomen, kun je inderdaad beter een taxatie laten doen.
donderdag 7 oktober 2021 om 12:29
Ik woon hier pas 1,5 jaar en de WOZ waarde is 2 ton lager dan de taxatie waarde, zoals zoveel huizen momenteel dus daar moet je nooit mee akkoord gaan.gemberpannekoek schreef: ↑07-10-2021 12:03Voor de erfbelasting wordt sowieso wel uitgegaan van de WOZ.
Er kan een situatie zijn waarin erfgenamen die uitgekocht willen worden het de erfgenamen die het huis willen houden 'gunnen' om het huis tegen een redelijke prijs te kunnen behouden, in die gevallen kan de WOZ waarde worden aangehouden, dat zal de belastingdienst accepteren. Lager gaan zitten niet, dan wordt het een schenking. Als je graag een marktconforme verkoopprijs wilt als erfgenamen, of zo hoog mogelijk wil uitkomen, kun je inderdaad beter een taxatie laten doen.
donderdag 7 oktober 2021 om 21:07
In het testament is een regel opgenomen dat de erfgenamen de woning tegen de WOZ-waarde mogen overnemen. Zijn er meerdere erfgenamen die dat willen, dan wordt het dus bieden.
Maar ik sla sowieso over.
Maar ik sla sowieso over.
Dit is een blok tekst dat toegevoegd kan worden aan de berichten die je maakt. Er is limiet van 255 tekens.
donderdag 7 oktober 2021 om 21:41
Dan zou ik de WOZ waarde maar eens opzoeken, zeker als hij er 20 jaar woonde zal deze laag zijn.
donderdag 7 oktober 2021 om 22:08
Gelukkig is het een erfenis.TiumPerfectum schreef: ↑07-10-2021 21:41Dan zou ik de WOZ waarde maar eens opzoeken, zeker als hij er 20 jaar woonde zal deze laag zijn.
vrijdag 8 oktober 2021 om 12:58
Verkopen. De huizenprijzen zijn erg hoog, dus gunstig. Afbetaald huis dat al lang in bezit is.
Verhuren heeft meer haken en ogen en grotere kans op familieruzie. Een huurder heeft sterke rechten (uiteraard) en je moet het steeds met de andere erfgenamen eens zien te worden over o.m. (groot) onderhoud en de kosten daarvan, hoogte van de huurprijs en jaarlijkse aanpassing etc. etc.. Een huurder kan schade veroorzaken of een woning uitwonen. Je blijft ermee bezig.
Ook zou ik nu al veel verder vooruit kijken. Helaas heeft niemand het eeuwige leven. Dus kijken naar de huidige samenstelling erfgenamen qua leeftijden, wel/ geen gezin, wel of geen 'officiële' relatie of vrijgezel of al dan niet in gemeenschap van goederen getrouwd etc.. Stel dat een erfgenaam zoals een broer of zus overlijdt, wie zijn dan zijn/ haar erfgenamen? Misschien wel een echtgenoot waarmee moeilijk contact is of misschien meerdere kinderen met verschillende meningen hierover. Dit kan het nog veel meer gecompliceerder maken dan het nu al is.
Verhuren heeft meer haken en ogen en grotere kans op familieruzie. Een huurder heeft sterke rechten (uiteraard) en je moet het steeds met de andere erfgenamen eens zien te worden over o.m. (groot) onderhoud en de kosten daarvan, hoogte van de huurprijs en jaarlijkse aanpassing etc. etc.. Een huurder kan schade veroorzaken of een woning uitwonen. Je blijft ermee bezig.
Ook zou ik nu al veel verder vooruit kijken. Helaas heeft niemand het eeuwige leven. Dus kijken naar de huidige samenstelling erfgenamen qua leeftijden, wel/ geen gezin, wel of geen 'officiële' relatie of vrijgezel of al dan niet in gemeenschap van goederen getrouwd etc.. Stel dat een erfgenaam zoals een broer of zus overlijdt, wie zijn dan zijn/ haar erfgenamen? Misschien wel een echtgenoot waarmee moeilijk contact is of misschien meerdere kinderen met verschillende meningen hierover. Dit kan het nog veel meer gecompliceerder maken dan het nu al is.
vrijdag 8 oktober 2021 om 15:01
uitkopen kan lastig of nadelig voor jou uitpakken. A) de andere erfgenamen moeten het geld hebben om jou uit te kopen en B hoe stel je de uitkoopprijs vast? Jij wilt een zo hoog mogelijke of reele prijs en de andere erfgenamen die jou uitkopen een lagere prijs. Taxaties van makelaars zijn nogal eens subjectief. Men 'luistert' nogal eens de opdrachtgever die hen betaald om een pand hoger of lager te taxeren. WOZ-waarde is achterhaald. Gaat het pand in de vrije verkoop dan heb je goede kans dat er flink wordt overboden. Je loopt dan sowieso je aandeel over de overbieding van de vraagprijs mis.
vrijdag 8 oktober 2021 om 15:03
Die is op 1 januari 2021 nog gesteld hoor.TiumPerfectum schreef: ↑07-10-2021 21:41Dan zou ik de WOZ waarde maar eens opzoeken, zeker als hij er 20 jaar woonde zal deze laag zijn.
vrijdag 8 oktober 2021 om 17:34
Maar andersom: met de huidige rente levert verhuren meer op dan de rente op het geld wat je uit de verkoop haalt. En de verhuurperikelen kan je uitbesteden aan een professionele partij. Als je een huis in eigendom hebt met meerdere mensen is dat sowieso het beste om conflicten te voorkomen.
zaterdag 9 oktober 2021 om 11:51
Ja tuurlijk maar als de woning weinig tot geen wisselingen van eigenaar heeft gehad zal de WOZ waarde lager liggen dan als het huis een aantal keer verkocht is geweest.
zaterdag 9 oktober 2021 om 15:05
Dat lijkt mij niet. Bij vaststellen WOZ wordt ook gekeken naar soortgelijke panden in de buurt die wel verkocht zijn.TiumPerfectum schreef: ↑09-10-2021 11:51Ja tuurlijk maar als de woning weinig tot geen wisselingen van eigenaar heeft gehad zal de WOZ waarde lager liggen dan als het huis een aantal keer verkocht is geweest.
zaterdag 9 oktober 2021 om 15:07
Als je de opbrengst gebruikt voor je eigen woning (extra aflossing of nieuwe woning) heb je ook betere investering dan geld op de bank zetten.ca726647543 schreef: ↑08-10-2021 17:34Maar andersom: met de huidige rente levert verhuren meer op dan de rente op het geld wat je uit de verkoop haalt. En de verhuurperikelen kan je uitbesteden aan een professionele partij. Als je een huis in eigendom hebt met meerdere mensen is dat sowieso het beste om conflicten te voorkomen.
zaterdag 9 oktober 2021 om 19:47
Klopt. Hier is de woz waarde van ons huis gelijk aan die van de buurvrouw, die hier al sinds de jaren 80 woont. Ons huis daarentegen is de afgelopen 20 jaar zeker om de 4/5 jaar verkocht. Ze kijken ook niet binnen trouwens, qua badkamer keuken en afwerking.
zaterdag 9 oktober 2021 om 21:17
Het is toch echt zo, zeker wordt het op panden gebaseerd die in de buurt verkocht zijn maar die zijn nooit 100% gelijk. Onze buren hebben een WOZ die 3 ton lager ligt terwijl de huizen nagenoeg hetzelfde zijn, zij wonen er al langer dan wij. Zeker in de laatste jaren waarin de prijzen mega gestegen zijn is dat verschil groot. Je kunt ze trouwens gratis inzien op WOZwaardeloket.
