Geld & Recht
alle pijlers
Hoe overbieden financieren?
vrijdag 1 maart 2024 om 15:01
We hebben volgende week een afspraak met een financieel adviseur maar wil weten of ik dit droomhuis uit mijn hoofd kan zetten of dat er een kans is.
Ik zal de situatie schetsen, weet niet of hypotheekhoogte er toe doet maar zal volledig zijn: wij kunnen 650.000 aan hypotheek krijgen. Wij willen een bod doen op een huis van 500.000, een realistisch bod zou 530.000 zijn. We hebben dan met alle kosten ongeveer 20.000 voor de aankoopkosten nodig + 30.000 voor het overbieden.
We hebben 30.000 spaargeld. Helaas kan familie ons niet helpen met de rest op dit moment. Is het mogelijk een lening af te sluiten voor 20.000 of zal geen bank dat doen?
Ik zal de situatie schetsen, weet niet of hypotheekhoogte er toe doet maar zal volledig zijn: wij kunnen 650.000 aan hypotheek krijgen. Wij willen een bod doen op een huis van 500.000, een realistisch bod zou 530.000 zijn. We hebben dan met alle kosten ongeveer 20.000 voor de aankoopkosten nodig + 30.000 voor het overbieden.
We hebben 30.000 spaargeld. Helaas kan familie ons niet helpen met de rest op dit moment. Is het mogelijk een lening af te sluiten voor 20.000 of zal geen bank dat doen?
vrijdag 1 maart 2024 om 15:42
GinnyDamrak schreef: ↑01-03-2024 15:41In het geval van TO waarschijnlijk dus niet; bank schat in dat zij 650 aan hypotheek kunnen dragen. Zij nemen een hypotheek van 530 + 20 persoonlijke lening = 550 in totaal (= is grofweg veel minder dan 650). In TO haar geval zou een "goedkopere" woning en dus lagere hypotheek met een losse lening ipv een hogere hypotheek zonder lening dus wellicht ook goed kunnen.
Los van het feit of je een maximale hypotheek moet willen...
TO: zou het even voorleggen aan hypotheek- of financieel adviseur. Ik denk dat er wel mogelijkheden zijn passend bij jullie situatie.
Onder water betekent: de hypotheek is hoger dan de waarde van het huis.
Dat staat dus los van wat ze kunnen lenen op basis van hun inkomen.
Coffee is never my cup of tea
vrijdag 1 maart 2024 om 15:43
GinnyDamrak schreef: ↑01-03-2024 15:29Ligt toch aan de financiële situatie van TO en partner? Als het maandbedrag aan hypotheek en leningskosten voor hen goed te dragen is, waarom dan niet?
Omdat er altijd nog kosten bijkomen om te verhuizen en een nieuwe woning in te richten. Er dingen kunnen tegenzitten als een wasmachine die kapotgaat of een dakgoot die toch minder goed is dan gedacht en direct gerepareerd moet worden. Verbouwingen bijna nooit evenveel opleveren aan meerwaarde als ze kosten (en daarom meestal maar deels meegenomen kunnen worden in de hypotheek).
Als je ook nog, zoals TO, een tijdelijk contract hebt, word je wel erg kwetsbaar voor tegenslagen.
vrijdag 1 maart 2024 om 15:43
Gaat dat niet tegen het hele idee van bieden in? Ik bied meer dan Piet, tenzij de taxateur...Marianneke schreef: ↑01-03-2024 15:39En de verkopende partij zegt ook dat je 530.000 moet bieden om het huis te kunnen kopen?
Ik zou bieden onder voorbehoud van taxatie.
Dan gaat het huis natuurlijk naar Piet die duizend minder biedt zonder mitsen of maren.
fairway wijzigde dit bericht op 01-03-2024 15:44
6.50% gewijzigd
vrijdag 1 maart 2024 om 15:44
Je huis staan in die zin wel ‘onder water’.GinnyDamrak schreef: ↑01-03-2024 15:41In het geval van TO waarschijnlijk dus niet; bank schat in dat zij 650 aan hypotheek kunnen dragen. Zij nemen een hypotheek van 530 + 20 persoonlijke lening = 550 in totaal (= is grofweg veel minder dan 650). In TO haar geval zou een "goedkopere" woning en dus lagere hypotheek met een losse lening ipv een hogere hypotheek zonder lening dus wellicht ook goed kunnen.
Los van het feit of je een maximale hypotheek moet willen...
TO: zou het even voorleggen aan hypotheek- of financieel adviseur. Ik denk dat er wel mogelijkheden zijn passend bij jullie situatie.
Bedankt zover voor alle reacties! Mijn beeld bij een persoonlijke vind ik toch pittig naast een hypotheek.
Eigen taxatie doen is dus wel een goed idee.
Volgende week zien we de adviseur en ben benieuwd wat zij adviseert.
vrijdag 1 maart 2024 om 15:49
We hebben dan nog wel 5.000 spaargeld achter de hand en huis lijkt instapklaar. Maar inderdaad kan toch nog tegenvallen.Ravintola schreef: ↑01-03-2024 15:43Omdat er altijd nog kosten bijkomen om te verhuizen en een nieuwe woning in te richten. Er dingen kunnen tegenzitten als een wasmachine die kapotgaat of een dakgoot die toch minder goed is dan gedacht en direct gerepareerd moet worden. Verbouwingen bijna nooit evenveel opleveren aan meerwaarde als ze kosten (en daarom meestal maar deels meegenomen kunnen worden in de hypotheek).
Als je ook nog, zoals TO, een tijdelijk contract hebt, word je wel erg kwetsbaar voor tegenslagen.
vrijdag 1 maart 2024 om 15:59
Ja die kans is wel groot, als je echt hoger biedt dan wat de verkoper inschat dat de taxatie wordt. Maar ja, zonder die voorwaarde kan TO dus niet meer bieden dan de nu geschatte taxatiewaarde.
Coffee is never my cup of tea
vrijdag 1 maart 2024 om 15:59
Onder waarde betekent dat de waarde van de woning lager is dan je hypotheek. en zij nemen geen hypotheek van 550, want de aankoopkosten betalen ze zelf. Ze staan dan 30.000 onder water. Dit heeft niks met je maximale hypotheek te maken,GinnyDamrak schreef: ↑01-03-2024 15:41In het geval van TO waarschijnlijk dus niet; bank schat in dat zij 650 aan hypotheek kunnen dragen. Zij nemen een hypotheek van 530 + 20 persoonlijke lening = 550 in totaal (= is grofweg veel minder dan 650). In TO haar geval zou een "goedkopere" woning en dus lagere hypotheek met een losse lening ipv een hogere hypotheek zonder lening dus wellicht ook goed kunnen.
Los van het feit of je een maximale hypotheek moet willen...
TO: zou het even voorleggen aan hypotheek- of financieel adviseur. Ik denk dat er wel mogelijkheden zijn passend bij jullie situatie.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:00
Bij ons ging het als volgt:
Vraagprijs: 650.000
Ons bod: 675.000
Hypotheekadviseur: “Oh voor zo’n soort huis en die waarde vraag ik die specifieke taxateur. Dan komt het wel goed.”
Je moet een huis sowieso zelf laten taxeren voor de hypotheekverstrekker. 30.000 op 500.000 is niet enorm veel er overheen.
Je kunt altijd bieden onder voorbehoud van financiering natuurlijk.
Vraagprijs: 650.000
Ons bod: 675.000
Hypotheekadviseur: “Oh voor zo’n soort huis en die waarde vraag ik die specifieke taxateur. Dan komt het wel goed.”
Je moet een huis sowieso zelf laten taxeren voor de hypotheekverstrekker. 30.000 op 500.000 is niet enorm veel er overheen.
Je kunt altijd bieden onder voorbehoud van financiering natuurlijk.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:03
Dat laatste lijkt me sowieso verstandig.prinses30 schreef: ↑01-03-2024 16:00Bij ons ging het als volgt:
Vraagprijs: 650.000
Ons bod: 675.000
Hypotheekadviseur: “Oh voor zo’n soort huis en die waarde vraag ik die specifieke taxateur. Dan komt het wel goed.”
Je moet een huis sowieso zelf laten taxeren voor de hypotheekverstrekker. 30.000 op 500.000 is niet enorm veel er overheen.
Je kunt altijd bieden onder voorbehoud van financiering natuurlijk.
Je weet niet hoe reëel die 500.000 is die de verkoper noemt.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:04
5000 euro inclusief de kosten voor verhuizing etc? Dat is niet heel veel. Iedereen roept hier wel altijd: ‘oh, ik huur gewoon een busje, kost niks’, maar in realiteit kost een verhuizing altijd best wat geld. Je hebt toch nog dozen nodig, of verpakkingsmateriaal. Zelfs een busje huren is niet gratis. Er gaat iets kapot, je moet gordijnen ophangen (dus rails en ophangoogjes). Een beetje verf hier en een nieuw gordijn daar, er moet een extra lamp bij, je kast valt uit elkaar met verhuizen. Dan moet je nog bij Jan en alleman aansluitkosten betalen, dat kan je zo alleen al honderden euro’s kosten. Je bent zo een paar duizend verder, en een klein beetje geld achter de hand in een ‘nieuw’ huis is wel handig. Er is toch altijd iets dat vervanging nodig heeft wat niet voorzien was, of je wasmachine overleeft de verhuizing maar gaat twee weken later stuk.
En dan heb je dus nog 0 nieuwe meubels, want heel vaak blijken toch niet al je oude spullen goed te passen.
En dan heb je dus nog 0 nieuwe meubels, want heel vaak blijken toch niet al je oude spullen goed te passen.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:05
nausicaa schreef: ↑01-03-2024 16:045000 euro inclusief de kosten voor verhuizing etc? Dat is niet heel veel. Iedereen roept hier wel altijd: ‘oh, ik huur gewoon een busje, kost niks’, maar in realiteit kost een verhuizing altijd best wat geld. Je hebt toch nog dozen nodig, of verpakkingsmateriaal. Zelfs een busje huren is niet gratis. Er gaat iets kapot, je moet gordijnen ophangen (dus rails en ophangoogjes). Een beetje verf hier en een nieuw gordijn daar, er moet een extra lamp bij, je kast valt uit elkaar met verhuizen. Dan moet je nog bij Jan en alleman aansluitkosten betalen, dat kan je zo alleen al honderden euro’s kosten. Je bent zo een paar duizend verder, en een klein beetje geld achter de hand in een ‘nieuw’ huis is wel handig. Er is toch altijd iets dat vervanging nodig heeft wat niet voorzien was, of je wasmachine overleeft de verhuizing maar gaat twee weken later stuk.
En dan heb je dus nog 0 nieuwe meubels, want heel vaak blijken toch niet al je oude spullen goed te passen.
Nee, die 5000 hebben ze over na dit: We hebben dan met alle kosten ongeveer 20.000 voor de aankoopkosten nodig + 30.000 voor het overbieden. We hebben 30.000 spaargeld. Helaas kan familie ons niet helpen met de rest op dit moment. Is het mogelijk een lening af te sluiten voor 20.000 of zal geen bank dat doen? (quote uit OP)
De kk zijn geen 20.000, dus daar zullen de verhuiskosten wel bij in zitten (eerste koophuis voor TO dus geen overdrachtsbelasting)
marianneke wijzigde dit bericht op 01-03-2024 16:07
Reden: geen vrijstelling, want huis is duurder dan 510.000, foutje van mij
Reden: geen vrijstelling, want huis is duurder dan 510.000, foutje van mij
4.77% gewijzigd
Coffee is never my cup of tea
vrijdag 1 maart 2024 om 16:06
vrijdag 1 maart 2024 om 16:07
Het is hoger dan het bedrag waarvoor je zonder overdrachtsbelasting mag kopen dus helaas met belasting.Marianneke schreef: ↑01-03-2024 16:05Nee, die 5000 hebben ze over na dit: We hebben dan met alle kosten ongeveer 20.000 voor de aankoopkosten nodig + 30.000 voor het overbieden. We hebben 30.000 spaargeld. Helaas kan familie ons niet helpen met de rest op dit moment. Is het mogelijk een lening af te sluiten voor 20.000 of zal geen bank dat doen? (quote uit OP)
De kk zijn geen 20.000, dus daar zullen de verhuiskosten wel bij in zitten (eerste koophuis voor TO dus geen overdrachtsbelasting)
Vriend heeft wel eerder appartement gekocht dus weet ook niet of het überhaupt zou kunnen.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:07
eerst het gesprek met de financieel adviseur afwachten.Whadiepooh schreef: ↑01-03-2024 16:06Het is een straat verder dus het verhuizen komt wel goed. Meubels zijn allemaal vrij nieuw maargoed ik snap je punt absoluut. Zou het ook geen fijn gevoel vinden om evt helemaal geen geld te hebben een mogelijk on af huis.
Wat zouden jullie doen?
vrijdag 1 maart 2024 om 16:09
vrijdag 1 maart 2024 om 16:10
Mijn punt was dus dat het niet het busje is waar de kosten in zitten, maar als die andere miljoen kleine dingen bij elkaar. En die worden niet minder omdat het maar een paar straten verder is.Whadiepooh schreef: ↑01-03-2024 16:06Het is een straat verder dus het verhuizen komt wel goed. Meubels zijn allemaal vrij nieuw maargoed ik snap je punt absoluut. Zou het ook geen fijn gevoel vinden om evt helemaal geen geld te hebben een mogelijk on af huis.
Wat zouden jullie doen?
vrijdag 1 maart 2024 om 16:12
Whadiepooh schreef: ↑01-03-2024 16:09Nee weet ik nog niet!
Maandelijkse lasten zijn netto 2100 dacht ik, we hebben nu een huur van 1900 exclusief.
Houd er wel rekening mee dat je naast die hypotheekkosten ook geld opzij moet zetten voor onderhoud, wat je nu bij een huurwoning niet hebt.
Coffee is never my cup of tea
vrijdag 1 maart 2024 om 16:26
Ik zou als eerste met een financieel adviseur in gesprek gaan.
En verder: ja, er komen nog een hoop kosten aan, maar vraag is hoe snel dat moet. Kan er later geschilderd worden? Moeten gordijnen direct opgehangen worden? Wat moet echt direct vervangen worden als het stuk gaat? Kan die extra lamp of andere tafel nog een paar maanden later etc. Probeer dat goed in te schatten.
Misschien is het niet gek om 25.000 te lenen als jullie dat goed kunnen dragen, zodat er meer is voor onvoorziene kosten. Maar bespreek dat vooral met de adviseur.
Liever leen ik niet, maar dit is ook een kans om vermogen op te gaan bouwen ipv nog een jaar sparen en erachter komen dat huizenprijzen er gestegen zijn etc.
Risico de andere kant op heb je ook, maar gezien jullie zeker nog niet op de max zitten qua lenen, ga ik er vanuit dat ook wanneer het negatief uitpakt, jullie het kunnen betalen.
En verder: ja, er komen nog een hoop kosten aan, maar vraag is hoe snel dat moet. Kan er later geschilderd worden? Moeten gordijnen direct opgehangen worden? Wat moet echt direct vervangen worden als het stuk gaat? Kan die extra lamp of andere tafel nog een paar maanden later etc. Probeer dat goed in te schatten.
Misschien is het niet gek om 25.000 te lenen als jullie dat goed kunnen dragen, zodat er meer is voor onvoorziene kosten. Maar bespreek dat vooral met de adviseur.
Liever leen ik niet, maar dit is ook een kans om vermogen op te gaan bouwen ipv nog een jaar sparen en erachter komen dat huizenprijzen er gestegen zijn etc.
Risico de andere kant op heb je ook, maar gezien jullie zeker nog niet op de max zitten qua lenen, ga ik er vanuit dat ook wanneer het negatief uitpakt, jullie het kunnen betalen.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:27
In deze situatie moet je sowieso niet bieden zonder voorbehoud. Je bent gewoon afhankelijk van wat de taxateur doet. En die doen vaak niet moeilijk hoor (je aankoopbedrag is immers een reflectie van de marktwaarde) maar het is niet zonder risico. Zeker niet als je flink gaat overbieden. Verder zou ik het gesprek afwachten. Dan weet je wat realistisch is (en wat je maandlasten gaan zijn). Hou daarin rekening met de bruto maandlasten want de kans is zeer aanwezig dat de hypotheekrenteaftrek er op korte termijn af gaat.
vrijdag 1 maart 2024 om 16:30
Voor de financiering zijn loan to value en loan to income van belang. LTV is een maatstaf voor het risico dat de bank loopt door de waarde van het onderpand. Als jullie meer bieden dan het huis volgens de bank (!!) waard is, krijg je een LTV die groter is dan 1. Anders gezegd, bij executie gaat de bank dan een verlies moeten nemen. Dat vinden banken zelden erg grappig.
LTI gaat over het risico dat de bank loopt als gevolg van het feit dat jij je aflossing niet kan betalen uit jouw inkomen. Als de bank denkt dat je 650K kan betalen, en je wil minder financieren, dan zit het het met de LTI dus wel goed.
Als je nu de LTV gaat verlagen, door een deel niet hypothecair te financieren, maar bijvoorbeeld vanuit een persoonlijke lening, dan schiet de bank daar vrij weinig mee op. Je gaat dan een hogere rente moeten betalen vanwege het hogere risico, maar de bank krijgt geen hypotheek op je huis voor dat bedrag en loopt daarmee dus weer een hoger risico.
Dikke kans dat het slimmer is met je bank (of hypotheekadviseur) te kijken naar een oplossing waarbij je mogelijk een risico-opslag betaalt vanwege de te hoge LTV, maar waarbij wel de hele financiering hypothecair gedekt is. Of, nog beter natuurlijk, als je andere bronnen van financiering hebt zodat de LTV echt omlaag gaat.
* overigens is alles onder voorbehoud van de grenzen die toezichthouders stellen. Daar valt beroerd mee te onderhandelen.
LTI gaat over het risico dat de bank loopt als gevolg van het feit dat jij je aflossing niet kan betalen uit jouw inkomen. Als de bank denkt dat je 650K kan betalen, en je wil minder financieren, dan zit het het met de LTI dus wel goed.
Als je nu de LTV gaat verlagen, door een deel niet hypothecair te financieren, maar bijvoorbeeld vanuit een persoonlijke lening, dan schiet de bank daar vrij weinig mee op. Je gaat dan een hogere rente moeten betalen vanwege het hogere risico, maar de bank krijgt geen hypotheek op je huis voor dat bedrag en loopt daarmee dus weer een hoger risico.
Dikke kans dat het slimmer is met je bank (of hypotheekadviseur) te kijken naar een oplossing waarbij je mogelijk een risico-opslag betaalt vanwege de te hoge LTV, maar waarbij wel de hele financiering hypothecair gedekt is. Of, nog beter natuurlijk, als je andere bronnen van financiering hebt zodat de LTV echt omlaag gaat.
* overigens is alles onder voorbehoud van de grenzen die toezichthouders stellen. Daar valt beroerd mee te onderhandelen.
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
