Geld & Recht
alle pijlers
Hypotheekvraag: gebruik overwaarde
maandag 11 mei 2020 om 12:18
Situatie is als volgt: we gaan een woning kopen, totale kosten 500k. We hebben aan eigen middelen ongeveer 100K. Daarnaast een woning die bij verkoop 150K overwaarde zal opleveren. Het plan is om eerst te kopen, en een half jaar later de oude woning te verkopen.
Oorspronkelijk plan: wij zouden de eigen middelen willen inbrengen en een hypotheek van 400K afsluiten. Onze liquide middelen zitten dan in de hypotheek, maar er komt weer geld terug uit de overwaarde bij de verkoop van de eerste woning.
En hier komt dan het probleem: om de volledige renteaftrek te houden, moet de overwaarde worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. Dan hebben we dus een lage hypotheek, maar ook weinig liquide middelen.
Alternatief is het eigen geld niet te gebruiken, en een hypotheek af te sluiten voor het volledige bedrag. Dat wordt krap. Je zou dan een overbruggingshypotheek kunnen afsluiten, hele bedrag lenen, eigen middelen niet gebruiken en na verkoop de overwaarde in de hypotheek stoppen. Probleem daarbij is dat geldverstrekkers niet gek zijn op overbruggingshypotheken en je krijgt ook taxatie- en notariskosten.
Wat is wijsheid? Als we er zelf niet uitkomen, gaan we naar een adviseur, maar misschien is dat niet nodig.
Oorspronkelijk plan: wij zouden de eigen middelen willen inbrengen en een hypotheek van 400K afsluiten. Onze liquide middelen zitten dan in de hypotheek, maar er komt weer geld terug uit de overwaarde bij de verkoop van de eerste woning.
En hier komt dan het probleem: om de volledige renteaftrek te houden, moet de overwaarde worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. Dan hebben we dus een lage hypotheek, maar ook weinig liquide middelen.
Alternatief is het eigen geld niet te gebruiken, en een hypotheek af te sluiten voor het volledige bedrag. Dat wordt krap. Je zou dan een overbruggingshypotheek kunnen afsluiten, hele bedrag lenen, eigen middelen niet gebruiken en na verkoop de overwaarde in de hypotheek stoppen. Probleem daarbij is dat geldverstrekkers niet gek zijn op overbruggingshypotheken en je krijgt ook taxatie- en notariskosten.
Wat is wijsheid? Als we er zelf niet uitkomen, gaan we naar een adviseur, maar misschien is dat niet nodig.
maandag 11 mei 2020 om 12:23
Geen idee of dit een betrouwbare site is, maar als je zoekt op 'overwaarde voorschieten' kom je o.a. dit tegen:
https://www.vofp.nl/kan-ik-een-overbrug ... nancieren/
https://www.vofp.nl/kan-ik-een-overbrug ... nancieren/
maandag 11 mei 2020 om 12:25
Ik denk dat je de overwaarderegeling niet helemaal helder hebt. Je moet dat geld niet perse in je hypotheek steken, je mag het ook liquide houden. De overwaarderegeling houdt in dat je voor dat bedrag geen renteaftrek hebt.
In jouw geval koop je een huis van 500.000 euro en mag je na verkoop van je oude huis met 150.000 overwaarde nog maar over (500.000-150.000=) 350.000 euro de rente aftrekken.
Sluit je een hypotheek af van 400.000 euro, dan mag je de rente over die laatste 50.000 euro niet aftrekken, de rest van de rente wel. Aangezien de rente toch laag is, maakt dat niet heel erg veel uit (3% rente is 1500 euro per jaar, en daar dan zo ongeveer 50% aftrek, dus het kost je 750 euro per jaar). En dan hou je dus mooi je geld liquide.
Dit is typisch iets wat een financieel adviseur je beter kan uitleggen dan ik. Het eerste oriënterende gesprek is over het algemeen gratis dus ik zou gewoon een adviseur raadplegen.
Waar haal je trouwens vandaan dat ze niet gek zijn op overbruggingshypotheken? Huis verkopen met zoveel overwaarde is een hoop zekerheid dat ze hun geld krijgen in deze tijd.
Taxatie- en notariskosten heb je sowieso, los van de overbruggingshypotheek.
In jouw geval koop je een huis van 500.000 euro en mag je na verkoop van je oude huis met 150.000 overwaarde nog maar over (500.000-150.000=) 350.000 euro de rente aftrekken.
Sluit je een hypotheek af van 400.000 euro, dan mag je de rente over die laatste 50.000 euro niet aftrekken, de rest van de rente wel. Aangezien de rente toch laag is, maakt dat niet heel erg veel uit (3% rente is 1500 euro per jaar, en daar dan zo ongeveer 50% aftrek, dus het kost je 750 euro per jaar). En dan hou je dus mooi je geld liquide.
Dit is typisch iets wat een financieel adviseur je beter kan uitleggen dan ik. Het eerste oriënterende gesprek is over het algemeen gratis dus ik zou gewoon een adviseur raadplegen.
Waar haal je trouwens vandaan dat ze niet gek zijn op overbruggingshypotheken? Huis verkopen met zoveel overwaarde is een hoop zekerheid dat ze hun geld krijgen in deze tijd.
Taxatie- en notariskosten heb je sowieso, los van de overbruggingshypotheek.
maandag 11 mei 2020 om 12:27
Het maakt hierbij uit wat de reden is om je oude woning pas over een half jaar te verkopen. Denk je dat hier een financieel voordeel aan vast zit? (dan kun je dat meewegen) Of is het om een andere reden?
Hetzelfde geldt voor je reden om veel middelen (150K of een groot deel daarvan) liquide te willen houden. Wat is daarvoor je reden? En is die urgent? Lage maandlasten geven je de kans op een redelijke termijn weer een flinke buffer op te bouwen.
Je zou ook een tussenweg kunnen kiezen. Wat vinden jullie een goede buffer, die je in cash beschikbaar wil houden? Zeg bijvoorbeeld dat dat 40K is (voorlopig).
Dan kun je de (100-40K =) 60K gebruiken voor de financiering van je huis, een hypotheek afsluiten voor 440. Én het geld van de toekomstige overwaarde gebruiken om af te lossen.
De hypotheekrente is zo laag dat je je op de aftrek niet blind moet staren. Stel je gebruikt 10 of 20K niet voor de aflossing. Hoeveel kost dat je werkelijk? En is dat het waard om het geld wel bij de hand te hebben?
Iets anders om rekening mee te houden is de volatiliteit van de huizenmarkt. Het kan goed dat je overwaarde (die nu slechts op papier bestaat) over een half jaar heel anders is dan je nu verwacht.
Hetzelfde geldt voor je reden om veel middelen (150K of een groot deel daarvan) liquide te willen houden. Wat is daarvoor je reden? En is die urgent? Lage maandlasten geven je de kans op een redelijke termijn weer een flinke buffer op te bouwen.
Je zou ook een tussenweg kunnen kiezen. Wat vinden jullie een goede buffer, die je in cash beschikbaar wil houden? Zeg bijvoorbeeld dat dat 40K is (voorlopig).
Dan kun je de (100-40K =) 60K gebruiken voor de financiering van je huis, een hypotheek afsluiten voor 440. Én het geld van de toekomstige overwaarde gebruiken om af te lossen.
De hypotheekrente is zo laag dat je je op de aftrek niet blind moet staren. Stel je gebruikt 10 of 20K niet voor de aflossing. Hoeveel kost dat je werkelijk? En is dat het waard om het geld wel bij de hand te hebben?
Iets anders om rekening mee te houden is de volatiliteit van de huizenmarkt. Het kan goed dat je overwaarde (die nu slechts op papier bestaat) over een half jaar heel anders is dan je nu verwacht.
maandag 11 mei 2020 om 12:28
Bij de huidige rente is het niet zo rampzalig om over een deel geen aftrek te krijgen. Als ik het goed heb onthouden, hoef je niet per se de overwaarde zelf in het huis te steken, maar krijg je enkel aftrek over het bedrag van je hypotheek - het bedrag dat je aan overwaarde had. Dat zou dus betekenen dat je over die 50k die je niet inbrengt (je wil 100k inbrengen) geen aftrek krijgt. Hoe het zit met de overbruggingsperiode kan ik je niet vertellen.
maandag 11 mei 2020 om 12:40
Het ligt ook aan hun prive situatie. Als ze beide zzp-er zijn dan is 50k ook niet zo een hele hoge buffer. Ik begrijp wel dat ze het dan wat ruimer willen houden.sparoodislekker schreef: ↑11-05-2020 12:23Nu 50000 aan eigen middelen gebruiken en daarna bij verkoop huidige woning hypotheek deels aflossen een optie?
Dan hou je nog 50000 aan liquide middelen over en heb je nog een prima buffer.
maandag 11 mei 2020 om 13:12
Ik snap hoe de overwaarde werkt: voor het deel van de overwaarde dat we niet gebruiken om de hypotheek af te lossen, krijgen we geen renteaftrek. In het voorbeeld dat jij geeft, komt dat neer op € 22.500 over de gehele looptijd na belastingvoordeel.Marana schreef: ↑11-05-2020 12:25Ik denk dat je de overwaarderegeling niet helemaal helder hebt. Je moet dat geld niet perse in je hypotheek steken, je mag het ook liquide houden. De overwaarderegeling houdt in dat je voor dat bedrag geen renteaftrek hebt.
In jouw geval koop je een huis van 500.000 euro en mag je na verkoop van je oude huis met 150.000 overwaarde nog maar over (500.000-150.000=) 350.000 euro de rente aftrekken.
Sluit je een hypotheek af van 400.000 euro, dan mag je de rente over die laatste 50.000 euro niet aftrekken, de rest van de rente wel. Aangezien de rente toch laag is, maakt dat niet heel erg veel uit (3% rente is 1500 euro per jaar, en daar dan zo ongeveer 50% aftrek, dus het kost je 750 euro per jaar). En dan hou je dus mooi je geld liquide.
Dit is typisch iets wat een financieel adviseur je beter kan uitleggen dan ik. Het eerste oriënterende gesprek is over het algemeen gratis dus ik zou gewoon een adviseur raadplegen.
Waar haal je trouwens vandaan dat ze niet gek zijn op overbruggingshypotheken? Huis verkopen met zoveel overwaarde is een hoop zekerheid dat ze hun geld krijgen in deze tijd.
Taxatie- en notariskosten heb je sowieso, los van de overbruggingshypotheek.
Bij een overbruggingshypotheek moet het onderpand van de overbrugging worden getaxeerd en er moet een hypotheek op dat pand worden gevestigd. Die kosten maak je niet zonder overbruggingshypotheek.
Aangezien het bedrag van de overbrugging klein wordt (ongeveer een ton) en de looptijd beperkt is, is de marge voor banken hierop klein. Dat compenseren ze door hoge eenmalige kosten te rekenen, of er gewoon niet aan te beginnen. Het is niet dat er een hoog risico is voor de hypotheekverstrekker, maar het wel al het werk van een normale hypotheek voor een bescheiden opbrengst.
maandag 11 mei 2020 om 13:49
maandag 11 mei 2020 om 14:28
Maar wat is er op tegen om om die €50.000 extra in de aflossing te stoppen. Dan hou je dus €50.000 ipv €100.000 aan liquide middelen over.
Jouw bedrag klopt alleen wanneer jullie niet van plan zijn om überhaupt af te lossen. Het advies tegenwoordig is toch om huizen te gaan aflossen.
Vaak krijg je ook vermindering van je rente wanneer je hypotheek lager is dan de taxatiewaarde. Bij een hypotheek van €400.000 zit je op 80% en bij een hypotheek van €350.000 zit je op 70% van de taxatiewaarde.
Jouw bedrag klopt alleen wanneer jullie niet van plan zijn om überhaupt af te lossen. Het advies tegenwoordig is toch om huizen te gaan aflossen.
Vaak krijg je ook vermindering van je rente wanneer je hypotheek lager is dan de taxatiewaarde. Bij een hypotheek van €400.000 zit je op 80% en bij een hypotheek van €350.000 zit je op 70% van de taxatiewaarde.
I can't control the wind but I can adjust the sail
explore, dream & discover
explore, dream & discover
maandag 11 mei 2020 om 14:28
maandag 11 mei 2020 om 14:32
Het wordt een normale annuïteitenhypotheek, dus gewoon aflossen (anders heb je geen renteaftrek). Aangezien ik al op het maximum leenbedrag zit en dit geen NHG-hypotheek wordt, kom je niet snel in een lagere risicoklasse.hamerhaai schreef: ↑11-05-2020 14:28Maar wat is er op tegen om om die €50.000 extra in de aflossing te stoppen. Dan hou je dus €50.000 ipv €100.000 aan liquide middelen over.
Jouw bedrag klopt alleen wanneer jullie niet van plan zijn om überhaupt af te lossen. Het advies tegenwoordig is toch om huizen te gaan aflossen.
Vaak krijg je ook vermindering van je rente wanneer je hypotheek lager is dan de taxatiewaarde. Bij een hypotheek van €400.000 zit je op 80% en bij een hypotheek van €350.000 zit je op 70% van de taxatiewaarde.
maandag 11 mei 2020 om 15:55
Dat lijkt me een beetje kort door de bocht. Op een hypotheek van 500.000 euro 5% willen aflossen is 25.000 euro. Bij de ING krijg je op dit moment voor elke 5% een kleine korting op je rente. Als je die 100.000 euro in je hypotheek steekt dan daalt je rente van 2,25 naar 2,07 (bij 20 jaar vast). (https://www.ing.nl/particulier/hypothek ... index.html). Op 4 ton scheelt dat bruto zo'n 40 euro (https://www.berekenhet.nl/hypotheek/hyp ... iging.html), per maand, 30 jaar lang. Dat is ook zo'n 14.400.sophie_emma schreef: ↑11-05-2020 14:32Het wordt een normale annuïteitenhypotheek, dus gewoon aflossen (anders heb je geen renteaftrek). Aangezien ik al op het maximum leenbedrag zit en dit geen NHG-hypotheek wordt, kom je niet snel in een lagere risicoklasse.
Maar als ik het goed begrijp heb je nog niet aan een hypotheekadviseur gevraagd wat de mogelijkheden zijn en ben je hier vooral om te laten bevestigen dat het inderdaad heel moeilijk is om een overbruggingshypotheek te krijgen?
maandag 11 mei 2020 om 16:18
sophie_emma schreef: ↑11-05-2020 14:28We (of preciezer, ik, want ik koop de woning alleen) moeten ongeveer een ton inbrengen. Maximum hypotheek die ik kan krijgen is rond 4 ton.
Kun jij die 4 ton ook krijgen als je nog een hypotheek hebt op je oude huis en die nog niet te koop hebt staan? Of staat de hypotheek van het oude huis niet op jouw naam?
Ben je in het geheel niet van plan om extra af te lossen gedurende die 30 jaar? Met jouw inkomen?
maandag 11 mei 2020 om 16:20
sophie_emma schreef: ↑11-05-2020 14:32Het wordt een normale annuïteitenhypotheek, dus gewoon aflossen (anders heb je geen renteaftrek). Aangezien ik al op het maximum leenbedrag zit en dit geen NHG-hypotheek wordt, kom je niet snel in een lagere risicoklasse.
Jawel, je krijgt wel een lagere risicoklasse als je hypotheek x % minder is dan de waarde van het huis. Ook als je op het maximale leenbedrag zit.
Waarom ga je niet een eerste gratis afspraak met een adviseur maken?
maandag 11 mei 2020 om 16:37
Hier totaal niet de ervaring dat banken moeilijk doen over een overbruggingskrediet. En de benodigde taxaties zijn niet duur. Helemaal niet als je zoveel eigen geld hebt en zo'n duur huis koopt.
Ik snap dan ook niet waarom je dit allemaal zonder hulp wilt doen.
Overigens mag je prima je overwaarde ook gebruiken voor verbouwing van het huis. Kits de waarde na verbouwing hoger is dan je hypotheek. Of gelijk, maar in ieder geval niet lager. Het makkelijkste is gewoon een overbruggingskrediet. Dan hoef je je eigen geld niet eerst op te maken. En voorkom je dus dat je of met weinig eigen geld komt te zitten of over een groot deel geen rente krijgt.
Gewoon naar een financieel adviseur gaan die alles keurig vanaf stap 1 voor jullie regelt.
Ik snap dan ook niet waarom je dit allemaal zonder hulp wilt doen.
Overigens mag je prima je overwaarde ook gebruiken voor verbouwing van het huis. Kits de waarde na verbouwing hoger is dan je hypotheek. Of gelijk, maar in ieder geval niet lager. Het makkelijkste is gewoon een overbruggingskrediet. Dan hoef je je eigen geld niet eerst op te maken. En voorkom je dus dat je of met weinig eigen geld komt te zitten of over een groot deel geen rente krijgt.
Gewoon naar een financieel adviseur gaan die alles keurig vanaf stap 1 voor jullie regelt.
maandag 11 mei 2020 om 17:28
Ga naar een financieel adviseur. Die kan ook allerlei varianten heel gemakkelijk doorrekenen.
Wij hebben uiteindelijk 2x een uur met een financieel adviseur gepraat en zijn daar heel veel wijzer van geworden (al zijn man en ik ook types die graag weten hoe onze hypotheek in elkaar zit en wat de voor- en nadelen van diverse varianten op korte en lange termijn zijn).
Wij hebben uiteindelijk 2x een uur met een financieel adviseur gepraat en zijn daar heel veel wijzer van geworden (al zijn man en ik ook types die graag weten hoe onze hypotheek in elkaar zit en wat de voor- en nadelen van diverse varianten op korte en lange termijn zijn).
maandag 11 mei 2020 om 17:34
Het oude huis is een klein appartement en hypotheekvrij. Verkoopprijs is dan overwaarde. Natuurlijk los ik wel af, als ik dat niet van plan zou zijn, is de hele vraag overbodig (want dan heb je geen renteaftrek)Marana schreef: ↑11-05-2020 16:18Kun jij die 4 ton ook krijgen als je nog een hypotheek hebt op je oude huis en die nog niet te koop hebt staan? Of staat de hypotheek van het oude huis niet op jouw naam?
Ben je in het geheel niet van plan om extra af te lossen gedurende die 30 jaar? Met jouw inkomen?
maandag 11 mei 2020 om 21:00
Wat is de WOZ waarde van het appartement? Als het appartement hypotheek vrij is kan ik me maar zo voorstellen dat je geen taxatie nodig hebt als je de WOZ waarde aanhoudt als max voor je overbruggingskrediet.
En verder vraag ik me nu ineens af, hoezo zou je niet je eigen liquide kunnen gebruiken als overbruggingshypotheek. Het is toch niet zo dat ze die euro's gaan oormerken? Dat ze zeggen, deze is van de hypotheek, deze is van je spaargeld. Volgens mij willen ze gewoon zien dat als je eigenaar bent van een huis en je eerder een ander huis had dat de waarde die opgebouwd was in de hypotheek in je nieuwe woning wordt gestopt, en willen ze alleen maar zien dat je voor aankoop van de nieuwe woning 150.000 euro woningwaarde had en 100.000 spaargeld en na aankoop van woning 350.000 euro hypotheek, 150.000 euro woningwaarde en 100.000 euro spaargeld ( of minder, maar in elk geval die 150.000 euro in je hypotheek gestoken). Disclaimer, ik ben geen financieel adviseur en ik heb nooit een overbruggingshypotheek gehad, dus dit hoeft niet waar te zijn.
En verder vraag ik me nu ineens af, hoezo zou je niet je eigen liquide kunnen gebruiken als overbruggingshypotheek. Het is toch niet zo dat ze die euro's gaan oormerken? Dat ze zeggen, deze is van de hypotheek, deze is van je spaargeld. Volgens mij willen ze gewoon zien dat als je eigenaar bent van een huis en je eerder een ander huis had dat de waarde die opgebouwd was in de hypotheek in je nieuwe woning wordt gestopt, en willen ze alleen maar zien dat je voor aankoop van de nieuwe woning 150.000 euro woningwaarde had en 100.000 spaargeld en na aankoop van woning 350.000 euro hypotheek, 150.000 euro woningwaarde en 100.000 euro spaargeld ( of minder, maar in elk geval die 150.000 euro in je hypotheek gestoken). Disclaimer, ik ben geen financieel adviseur en ik heb nooit een overbruggingshypotheek gehad, dus dit hoeft niet waar te zijn.
maandag 11 mei 2020 om 21:05
https://www.vofp.nl/kan-ik-een-overbrug ... nancieren/
Ik zie nu deze, hier lijkt het erop dat het gewoon kan, maar ik ken deze bron niet. Verder krijg ik niet zoveel gegoogled.
Ik zie nu deze, hier lijkt het erop dat het gewoon kan, maar ik ken deze bron niet. Verder krijg ik niet zoveel gegoogled.
maandag 11 mei 2020 om 21:23
Dus jullie hebben nu geen hypotheekkosten en een klein appartement en en je wilt naar een huis met hypotheek van €400.000. Realiseer je je ook dat heel veel andere kosten waarschijnlijk ook fors zullen stijgen? Verzekeringen, GWL, belastingdienst, onderhoud, etc. Je zal dan veel minder te besteden hebben per maand.sophie_emma schreef: ↑11-05-2020 17:34Het oude huis is een klein appartement en hypotheekvrij. Verkoopprijs is dan overwaarde. Natuurlijk los ik wel af, als ik dat niet van plan zou zijn, is de hele vraag overbodig (want dan heb je geen renteaftrek)
Of wil je nu gaan samenwonen, jij verkoopt je appartement en gaat samen met je partner een nieuw huis kopen. En je hebt geen zin om de volledige opbrengst van je appartement in je nieuwe woning te stoppen. Maar je hebt nu geen hypotheek, dan gelden er andere regels. Je bent dan niet verplicht om je "overwaarde" in je nieuwe woning te stoppen. Of ik moet het mis hebben.
Je weet nu hoe fijn het is om hypotheekvrij te zijn. Ik zou er toch naar streven om de hypotheeklasten weer zo snel mogelijk naar beneden te brengen.
I can't control the wind but I can adjust the sail
explore, dream & discover
explore, dream & discover
