Nu een huis kopen, juist wel of beter niet?!

quote:nukje schreef op 28 april 2009 @ 11:10:

Het huis dat wij op het oog hebben staat iets meer dan 2 maanden te koop. De verkopers zijn op zoek naar een nieuw huis, maar hebben nog niks gekocht en willen hier een half jaar de tijd voor. In die zin hebben ze dus geen haast en moeten ze er niet vanaf.

Ik vind het alleen zo shockerend dat het verschil tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs zo ontzettend hoog is! De WOZ is inderdaad van pijljaar 2008. De kwaliteit van de woning is wel erg goed, daar niet van, maar dan nóg...



Maar jullie hebben wel gelijk, ik denk ook niet dat ze er nog veel af zullen doen. We zitten er wel over te denken om dan toch maar een aankoopmakelaar in de hand te nemen. Of zou dat in principe niks uitmaken?



Ik heb een half jaar geleden een huis gekocht in utrecht en het verschil was een stuk minder. Sterker nog ik vind de WOZ van ons huis behoorlijk aan de hoge kant. Ik ben wel nieuwsgierig waar je wil kopen want dat maakt een groot verschil.

Ook kun je zelf de uiteindelijke verkoopprijzen van huizen in de omgeving opvragen. Zo weet je of je met een te hoge vraagprijs zit, of dat het een "groei" buurt is waar de prijzen nog steeds stijgen. Er worden soms wel echt belachelijke prijzen gevraagd hoor!

Maar een betrouwbare aankoop makelaar brengt vaak zijn geld wel op hoor.

Ik weet niet wat nu de rentetarieven zijn, maar als je nu koopt voor 240 en je betaald 5% rente en over een half jaar koop je voor 220 en je betaald 6% rente dan maakt het toch geen bal uit wat nu de vraagprijs is voor een huis? Per saldo kost het jou hetzelfde. En als je de rente lang vastzet, heb je helemaal geen zorgen.

Hoe lang wil je in het huis blijven wonen? Het lijkt me zeer onwaarschijnlijk dat als je er 10 jaar blijft wonen, dat je er dan minder voor krijgt dan je nu betaald. En als dat al zo is, is jou huis niet het enige wat minder waard is geworden, maar koop je ook een huis terug wat minder waard is dan het nu is.

Hypothetisch (leuk ook in deze context, maar is het goed gespeld?) is het enige wat je kan gebeuren een restschuld van een paar duizend. Maar omdat je dan ook weer een huis terugkoopt wat geen 350 maar 320 waard is, is die restschuld ook weer relatief.

Gewoon doen dus, als dat het huis is wat je hebben wilt, zou ik zeggen. Helemaal als je starter bent, want je hebt niks te verliezen.

.

Vaar ook niet blind op een WOZ-waarde; het huis van mensen in de straat is begin vorig jaar voor 472.000 verkocht.

Ik hoorde toevallig dat de nieuwe bewoners dit jaar een WOZ-beschikking kregen voor 426.000.



Blijkbaar houdt onze gemeente de WOZ-waardes aan de lage kant om veel bezwaren voor te blijven.

als je je huis vindt en je kan betalen, dan zou ik zeggen kopen.

Dus je hebt al heel veel huizen bekeken en dit is de eerste waar je allebei warm voor loopt? Waar twijfel je nog over? Doen!

Wij hebben nu 2x een huis gekocht zonder aankopend makelaar. Het enige waarmee die je voordeel kan zijn is bij "geborgen gebreken", maar die zou je eventueel ook met een bouwtechnische keuring boven water kunnen krijgen. Overigens zou ik dat altijd laten uitvoeren.

Het hangt er heel erg vanaf hoe goed je bent in onderhandelen. Ik ben daar absoluut niet goed in, en mijn vriend ook niet, dus wij vonden het heel prettig om dat onderhandelen aan iemand anders over te laten. Ook denk ik, idd dat het ons geldt heeft gescheeld, juist omdat we niet goed zijn in onderhandelen. Dat maakt dat als wij een openingsbod op de woning hadden gedaan, dat een heel ander bedrag was geweest dan de makelaar deed.

Ik denk dat als wij het zelf hadden gedaan, we een openingsbod hadden gedaan waar we nu uiteindelijk op zijn uitgekomen. Dat houdt in dat als we het zelf hadden gedaan we waarschijnlijk op een kleine 10 000 onder de vraagprijs waren uitgekomen, terwijl dat nu 20 000 was. De makelaar koste ons uiteindelijk iets van 4000 euro.

Dus wat ons betreft heeft het inschakelen van een makelaar ons 6000 euro opgeleverd (verschil is 10 000 - de makelaarskosten).

Maar als je zelf/vriend kan onderhandelen, dan heb je voor dat onderdeel juist geen makelaar nodig. En zeker als je idd een bod doet onder voorbehoud doet van bouwkundige keuring en financiering, lijkt me dat geen punt.

Nukje: ik zou wel een aankoopmakelaar in de arm nemen. Je koopt voor het eerst een huis en twijfelt heel erg over zaken. Je vindt bv het verschil tussen de WOZ waarde en de vraagprijs erg hoog. De WOZ is tegenwoordig een stuk realistischer dan een paar jaar geleden, maar er zijn ook best huizen waar hij nog veel te laag is. Net zoals er huizen zijn waar hij veel te hoog is. Een makelaar kan vaak wat beter inschatten wat een woning echt waard is.

Zelf heb je snel de neiging om te denken dat er 'ongeveer 10.000,-' af kan (of een ander bedrag) en dat als gemiddelde voor alle woningen te nemen in de prijscategorie waar de kijkt. Terwijl de één de vraagprijs bewust heel hoog zet om te proberen of ze meer kunnen krijgen (zien wel wat de gek geeft) en de ander hem juist heel scherp prijst, maar er dan ook weinig ruimte is voor onderhandeling. Een makelaar kan de werkelijke waarde beter inschatten (die is daarvoor opgeleid nl). In tegenstelling tot wat hierboven als argument genoemd wordt, biedt een makelaar geen enkele garantie tegen verborgen gebreken. Ze kunnen je wellicht attenderen op (zichtbare) dingen die jou niet op zouden vallen, maar je kunt nooit iets op hem verhalen. Wil je meer zekerheid, dan zul je toch echt een bouwkundige keuring moeten laten doen.



Om terug te komen op je eerste vraag: ja, wel nu kopen. Als dit het huis is waar jullie schik mee hebben en je het goed kunt betalen, waarom dan wachten? Ik denk ook niet dat de prijzen in jullie segment veel zullen dalen. Met name de duurdere huizen dalen, omdat daarvoor minder kopers zijn. Wij hebben zelf september een huis gekocht en getwijfeld of dat wel een goed moment was en ik ben erg blij dat we het gedaan hebben. We hebben nu een huis waar ik super blij mee ben voor een betaalbare prijs (mensen zijn wel flink gezakt, want waren al nieuw aan het bouwen) en ik heb de rente fijn voor 30 jaar vaststaan. Had ik dat nu gedaan, dan was die 30-jaars rente al een half procent hoger geweest (de lange termijnrentes zijn nl wel gestegen, alleen de kortere rvp zijn gedaald).



Een woning is een lange termijn investering en hij stijgt echt wel in waarde over een langere periode. Maar je moet niet verwachten dat je hem over 3 jaar met dikke winst verkoopt. Als je dus echt een starterswoning koopt die je ws over 5 jaar weer wilt verkopen, moet je er wel goed bij nadenken dat je dan wellicht de kosten koper er nog niet uit hebt.

Wij hebben daarom bewust een iets duurdere woning gekocht, zodat we er ook nog kunnen blijven wonen als we ooit kinderen krijgen.

Ik ben nu eenmaal niet goed in kort en bondig formuleren...

Begin 30 is ook nog niet heel oud. Ik ben 28, maar mijn man is 39 en voor hem is het ook zijn eerste koopwoning. Als je na je 35e koopt moet je er ook weer rekening mee houden dat ze bij een hypotheek standaard een looptijd van 30 jaar nemen (ook voor kapitaalopbouw) en dat je dan wellicht al binnen die 30 jaar met pensioen gaat. Over het algemeen is het wel handig als voor of uiterlijk op je pensioendatum ook een deel van de hypotheek afgelost is en dus moet je dan de looptijd weer inkorten (wat hogere maandlasten betekent).



En prijzen zijn soms bizar. ik ben erg blij dat wij in de achterhoek wonen. Daar zijn huizen niet zo goedkoop als in Zeeland of Friesland ofzo, maar in vergelijking met utrecht of amsterdam nog heel erg betaalbaar.

Heel veel succes!!!

oke, hier dan toch een azijnzeiker die naar de economische omstandigheden kijkt;



Om 14.30u werd in de VS bekend dat de Amerikaanse economie in het eerste kwartaal niet met 4,7% is gekrompen zoals werd verwacht, maar met 6,1%.



Oeps.



Als Amerika niest krijgt Nederland longontsteking dus die crisis is zeker niet overgewaaid of voorbij. Verwachting voor Nederland is dat de werkloosheid volgend jaar tussen de 6% en 9% uitkomt (!). Iedereen die dus een jaar of wat geleden in een top hypotheek is getrapt en onverhoopt het komende jaar zijn/haar baan kwijt raakt zal dan helaas zijn huis moeten verkopen. met een beetje pech nog onder de aankoopwaarde, wat mensen met een restschuld laat zitten.



Basis economische wet; als het aanbod groter wordt, daalt de prijs.



Kans is dus inderdaad reeel dat huizenprijzen blijven zakken.



Om toch niet alleen maar doemscenarios te schetsen; locatie is alles. Als jij nu in een zeer gewilde buurt je droomhuis ziet staan, is de kans groot dat deze niet een jaar te koop blijft staan. Ook hier gaat een universele wet op, iets wat gewild is, is zo weg.



Succes met je keuze

Ach je hebt m al gemaakt, spannend!

Booyah: er zit wel een kern van waarheid in je redenatie, maar als je het echt goed wilt doen, moet je meer aspecten meenemen. Jij zegt dat het aanbod groter wordt, de prijs daalt. Die redenatie klopt over het algemeen wel, maar wie zegt dat het aanbod zoveel groter wordt?

Niet iedereen die zijn baan verliest blijft langdurig werkloos en moet zijn woning verkopen. Het komt best wel voor, maar niet zo massaal als jij het nu schetst. Daarnaast gaan mensen die het eigenlijk wel van plan waren nu hun woning toch nog maar niet verkopen, omdat ze de markt niet gunstig vinden (ik ben hypotheekadviseur en je wilt niet weten hoeveel mensen ik de laatste tijd al heb gesproken die die keuze maken). Er zijn best nog wel mensen die met 2 huizen zitten, maar de meesten gaan nu eerst rustig hun woning verkopen voor ze wat anders aankopen en als ze hun woning niet kwijt worden of tenminste niet voor de prijs die ze ervoor willen hebben, blijven ze gewoon zitten. Als je niet moet, ga je meestal niet heel veel zakken. Door deze 2 factoren neemt het aanbod aan de andere kant af, waardoor het per saldo niet zo drastisch toeneemt als jij verwacht (of er in werkelijke cijfers een toe- of afname is weet ik niet hoor. Volgens mij is het totaal aantal woningen dat te koop staat redelijk gelijk gebleven, maar is de duur wat een woning te koop staat toegenomen).

Je vergeet dat in Amerika een enorm woningoverschot is en men daar massaal een 2e woning kocht ter speculatie (ze kennen daar geen overdrachtsbelasting en het risico voor de klant is veel kleiner, want als je het niet meer kon betalen, leverde je gewoon je sleutel in bij de bank en je was ermee klaat!). In Nederland is de woningmarkt heel anders. Ik ben ook van mening dat de woningen hier te duur zijn, maar er is geen gigantisch overschot aan woningen (eerder nog een tekort volgens mij), dus als de prijzen echt gaan zakken gaan mensen die niet moeten helemaal niet meer verkopen en afwachten tot betere tijden.

Ik voorzie wel een flinke daling als de overheid van de één op de andere dag de hypotheekrenteaftrek af gaat schaffen, maar ik hoop dat ze dat niet zo drastisch doen.

Nou, vorig jaar deze tijd stonden er (op funda) zo'n 144.000 huizen te koop, nu zijn dat er zo'n 193.000. Ik kan me niet voorstellen dat het merendeel daarvan rustig kan afwachten tot hun woning verkocht wordt.



Bovendien zie ik het om me heen, straten waar een wildgroei aan te Koop borden staan. En bijzonder weinig Verkocht bordjes. Daarbij komt ook nog is dat banken nu een stuk zuiniger zijn met het verstrekken van een hypotheek, dus op termijn zal er echt wel een ruimer aanbod komen. Tenzij de economie aantrekt, maar daar wijst vooralsnog niets op, dat wil iedereen graag geloven, de cijfers laten toch echt een hele andere werkelijkheid zien.



Daarom heb ik het voorbeeld Amerika erbij gehaald, niet om een vergelijk met de huizenmarkt te trekken, maar om te laten zien dat Amerika nog (lang) niet hersteld is van die crisis, en de rest van de wereld dus ook niet.



En wat de hypo aftrek betreft, stel die wordt nu subiet afgeschaft. dat treft eigenlijk alleen de mensen die grofweg na 2004 hebben gekocht, die blijven zitten met een veel te duur huis.Degenen die de jaren 90 boem op de huizenmarkt hebben meegemaakt voelen dat niet eens, die honderden procenten winst, die moet dan maar het 'verlies' goedmaken. Besef je ook dat dan voor iedereen huizen goedkoper worden, dus per saldo wordt alleen die recente kopers groep er slechter van. Als we die nou compenseren middels de beruchte koopsubsidie (overdrachtsbelasting) is echt makkelijk die idiote aftrek af te schaffen. Die heeft er o.m. gezorgd dat de huizenmarkt muurvast zit. Zelfs de bank vindt 90m2 aan opgestapelde stenen geen minimaal 200 k waard....Scary.

Als starter zou ik nog even wachten, tenzij je je absolute droomhuis tegenkomt dat je tegen elke prijs wilt hebben en waar je nooit meer weggaat.

Dat zal waarschijnlijk niet het geval zijn en dan kun je volgens mij dus nog wachten.

Kijk, als de prijzen in de komende maanden niet veel verder zakken, zullen ze - denk ik - zeker ook niet veel stijgen.



Huizen die mijns inziens nog in prijs kunnen zakken, zijn huizen van mensen die óf echt móeten verkopen omdat ze dubbele lasten hebben, óf mensen die hun huis grotendeels of helemaal vrij van hypotheek hebben.

Ik kan niet zo goed inschatten hoeveel procent dat betreft van de totale markt.

Andere mensen kunnen meestal niet veel zakken, want ze zetten het huis te koop omdat ze wat anders willen kopen en dat is meestal niet een goedkoper huis. Dus zullen ze toch flink wat moeten krijgen voor hun huidige huis.

Als ik naar mezelf kijk: ik zit hier prima, hoef niet weg. Dat neemt niet weg dat ik wel af en toe fantaseer en in andere plaatsen kijk, naar oude huizen want daar hou ik nu eenmaal van en wij hebben een vrij saai, jaren zestig huis. Geen haar op mijn hoofd echter die eraan denkt iets te kopen zonder dat ons eigen huis eerst verkocht is. En aangezien we niet actief bezig zijn wat huizen betreft, doen we niets.

Als we wel graag een ander huis zouden willen kopen, zouden we ook niet zakken in prijs omdat het huis dat we zouden willen, niet goedkoper zou zijn dan ons huidige huis.

Zo houdt alles elkaar in een min of meer wankel evenwicht.

Ik zie niet in hoe de prijzen echt zouden kunnen kelderen, zonder dat half Nederland failliet gaat.

En waar zouden die failliete mensen dan moeten wonen? Huren is vaak net zo duur als een hypotheek, per saldo vaak nog duurder.

Anyway. Zo lang het in Nederland niet volstaat met leegstaande betaalbare huizen, geloof ik niet dat de prijzen verder dan nog een procent of 5 tot hooguit 10, gemiddeld, zullen zakken.

Dus: als starter zou ik zelf nog een paar maanden tot een jaar de markt aankijken want veel risico loop je dan m.i. niet. Als je tussen 5 en 10% minder betaalt, scheelt dat evenwel toch wat.

xx lisa.

Nukje, ik zou in elk geval alvast wel de financiën in orde laten maken. Hypotheekverstrekker zoeken, je laten voorlichten etc. Maar wellicht heb je dat ook al gedaan. Niets zo vervelend in elk geval dan een huis willen en dat dat allemaal dan nog moet.



Er zijn altijd redenen te bedenken waarom je snel een huis zou willen, maar net zoveel om er nog even mee te wachten. Een pandemie... als je zelf ziek wordt, zal dat wellicht niet langer duren dan een goeie week? Als het daar vanaf moet hangen... ziek worden kan altijd, pandemie of niet. De kans is zelfs vele malen groter dat je 'gewoon' ergens een keer ziek van wordt dan tijdens een eventuele pandemie, volgens mij.



Oh, zie nu dus dat je echt al aan het onderhandelen bent. Spannend! Als je eenmaal je zinnen gezet hebt... ik ken het, dan is het lastig je nog met andere zaken bezig te houden.

xx lisa.

quote:Booyahh schreef op 29 april 2009 @ 17:03:

Nou, vorig jaar deze tijd stonden er (op funda) zo'n 144.000 huizen te koop, nu zijn dat er zo'n 193.000. Ik kan me niet voorstellen dat het merendeel daarvan rustig kan afwachten tot hun woning verkocht wordt.

Goed, er is dus wel een toename van aanbod. Dat komt ook doordat huizen nu langer te koop staan en er natuurlijk ook nieuw aanbod bij komt.



Bovendien zie ik het om me heen, straten waar een wildgroei aan te Koop borden staan. En bijzonder weinig Verkocht bordjes. Daarbij komt ook nog is dat banken nu een stuk zuiniger zijn met het verstrekken van een hypotheek, dus op termijn zal er echt wel een ruimer aanbod komen. Tenzij de economie aantrekt, maar daar wijst vooralsnog niets op, dat wil iedereen graag geloven, de cijfers laten toch echt een hele andere werkelijkheid zien.

Dat banken een stuk zuiniger zijn valt ook best wel mee. Alleen de afwijkende gevallen worden nu moeilijker goedgekeurd (mensen die veel meer willen lenen dan ze eigenlijk kunnen, mensen met BKR-achterstanden, etc). Dat is alleen maar goed, want daardoor komen mensen juist in de problemen. Ik ben zelf hypotheekadviseur en bij ons zijn de regels echt niet veranderd. Alleen de rente is hoger dan een paar jaar geleden en daardoor kunnen mensen minder lenen dan toen en dat verwarren veel mensen met dat banken veel strenger zouden zijn, maar dat valt in praktijk best mee.



Daarom heb ik het voorbeeld Amerika erbij gehaald, niet om een vergelijk met de huizenmarkt te trekken, maar om te laten zien dat Amerika nog (lang) niet hersteld is van die crisis, en de rest van de wereld dus ook niet.



En wat de hypo aftrek betreft, stel die wordt nu subiet afgeschaft. dat treft eigenlijk alleen de mensen die grofweg na 2004 hebben gekocht, die blijven zitten met een veel te duur huis.Degenen die de jaren 90 boem op de huizenmarkt hebben meegemaakt voelen dat niet eens, die honderden procenten winst, die moet dan maar het 'verlies' goedmaken. Besef je ook dat dan voor iedereen huizen goedkoper worden, dus per saldo wordt alleen die recente kopers groep er slechter van. Als we die nou compenseren middels de beruchte koopsubsidie (overdrachtsbelasting) is echt makkelijk die idiote aftrek af te schaffen. Die heeft er o.m. gezorgd dat de huizenmarkt muurvast zit. Zelfs de bank vindt 90m2 aan opgestapelde stenen geen minimaal 200 k waard....Scary.

Dat vind ik dus ook weer veel te kort door de bocht. Ik ben echt niet perse tegen afschaffing van de hypotheekrenteaftrek (liever niet, want ik heb net een huis gekocht en heb er dus veel voordeel van, maar ik spaar het geld, dus we betalen altijd de bruto lasten en kunnen dat prima). Maar in 1x lijkt me geen goed idee. Wat jij zegt 'alleen de mensen die na 2004 een huis gekocht hebben'. Besef je wel hoeveel dat er zijn? En veel van de mensen die eerder een huis gekocht hebben zijn toen doorgestroomd naar een duurder huis. Als je de economie nog verder om zeep wilt helpen moet je dat nodig in 1x gaan doen. Dat het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek noodzakelijk is op termijn snap ik ook wel, maar wel gefaseerd. En het heeft ook geen zin, want de huizen zakken dan wel in 1x flink in prijs, maar omdat je geen fiscaal voordeel hebt, kun je dan een stuk minder lenen dan nu met fiscaal voordeel want dat rekenen banken mee, dus als dat huis nu dan niet betaalbaar is, is het dat straks ook niet. (als de rente niet aftrekbaar is (dus lening zgn box3 is, kun je ca 1/3 minder lenen dus als de huizen dan 1/3 goedkoper worden, kun je per saldo hetzelfde huis kopen...)