Geld & Recht
alle pijlers
Onterrechte rekening verhuurder, incassobureau, dagvaarding!
woensdag 16 december 2009 om 12:33
Volgende vraag heb ik naar een juridisch adviseur gestuurd maar graag wil ik ook hier advies aangezien deze zaak nogal op mn zenuwen werkt.
Geachte heer/mevrouw,
Het volgende is aan de hand; Meneer ... was de verhuurder van mijn voormalige woning. Hij heeft geen contact opgenomen na het opzeggen van de huur, wat ruim optijd, via een aangetekende brief is gebeurd. Waarna wij een ruime week voor de verhuizing contact hebben gezocht met dhr ...wat betreft de oplevering.
Hij verzocht ons de sleutel in te leveren bij een medebewoner omdat hij geen tijd had hiervoor. Oftewel dhr ... is nalatig geweest in zowel de voorinspectie betreffende de oplevering als bij de eindinspectie.
Nu, ruim 3 maanden later ontvang ik meerdere brieven van een incassobureau met daarin een rekening van dhr... en meerdere vorderingen/herinneringen en verhogingen van het bedrag wat ik volgens dhr...nog zou moeten betalen, deze zijn eerder naar een oud woonadres van mij verzonder waardoor ik ze nu voor het eerst zie, ook is er geen telefonisch contact gezocht met mij door dhr... In de brief staat dat ik nog een openstaande rekening zou moeten betalen die als volgt is opgemaakt; 2 maanden huur ¤1400,- Eindschoonmaak/herstelwerkzaamheden ¤125,-
Glas ¤232,50
Deel niet betaalde huur aug 2007 ¤150,-
Bij het ingaan van het contract heb ik 1 maand huur vooruit betaald + een borg van ¤700,- waardoor mijn mening is dat dat te verekenen is met de 2 maanden huur. Eindschoonmaak/herstelwerkzaamheden/glas daarvan weet ik niet wat dhr... daaronder verstaat.
De woning is opgeleverd in de staat zoals bij het aangaan van de overeenkomst, tevens is er geen rapport van de staat opgemaakt en is dhr... nalatig geweest in zijn eigen verantwoording wat betreft de voor- en eindinspectie.
Het enige waarvan ik weet wat klopt is de huur van 2007, deze heb ik bewust ingehouden ivm nalatige herstelwerkzaamheden en het ongewenst betreden van mijn woning waardoor ik op dat moment erg onveilig voelde. Maar hiervan heb ik destijds nooit iets gehoord.
Bijkomende kosten zijn nu kosten die het incassobureau in rekening brengt (incasso/dossierkosten) Ik heb contact opgenomen met het incassobureau en die geven aan mij een dagvaarding te sturen omdat ik het er niet mee eens ben. Hierop kan ik schriftelijk of in de rechtbank reageren. Wat is uw advies, hoe kan ik het beste een brief schrijven (of is het beter persoonlijk naar de rechtbank te gaan?)
Na me hier heel druk over te hebben gemaakt e.e.a uitgezocht, nu blijkt dat de verhuurder voor het pand geen ontrekkingsvergunning heeft waardoor hij waarschiijnlijk de woning niet mag verhuren op de manier waarop hij het nu verhuurt (kamerbewoning aan minimaal 3 personen) kan ik iets met dit gegeven? Of heeft het geen betrekking op mijn dagvaardig? (lijkt me toch wel omdat het gaat over de woning die ik huurde)
En nu??? Advies/reactie's en jullie gedachtes hierover graag!
Geachte heer/mevrouw,
Het volgende is aan de hand; Meneer ... was de verhuurder van mijn voormalige woning. Hij heeft geen contact opgenomen na het opzeggen van de huur, wat ruim optijd, via een aangetekende brief is gebeurd. Waarna wij een ruime week voor de verhuizing contact hebben gezocht met dhr ...wat betreft de oplevering.
Hij verzocht ons de sleutel in te leveren bij een medebewoner omdat hij geen tijd had hiervoor. Oftewel dhr ... is nalatig geweest in zowel de voorinspectie betreffende de oplevering als bij de eindinspectie.
Nu, ruim 3 maanden later ontvang ik meerdere brieven van een incassobureau met daarin een rekening van dhr... en meerdere vorderingen/herinneringen en verhogingen van het bedrag wat ik volgens dhr...nog zou moeten betalen, deze zijn eerder naar een oud woonadres van mij verzonder waardoor ik ze nu voor het eerst zie, ook is er geen telefonisch contact gezocht met mij door dhr... In de brief staat dat ik nog een openstaande rekening zou moeten betalen die als volgt is opgemaakt; 2 maanden huur ¤1400,- Eindschoonmaak/herstelwerkzaamheden ¤125,-
Glas ¤232,50
Deel niet betaalde huur aug 2007 ¤150,-
Bij het ingaan van het contract heb ik 1 maand huur vooruit betaald + een borg van ¤700,- waardoor mijn mening is dat dat te verekenen is met de 2 maanden huur. Eindschoonmaak/herstelwerkzaamheden/glas daarvan weet ik niet wat dhr... daaronder verstaat.
De woning is opgeleverd in de staat zoals bij het aangaan van de overeenkomst, tevens is er geen rapport van de staat opgemaakt en is dhr... nalatig geweest in zijn eigen verantwoording wat betreft de voor- en eindinspectie.
Het enige waarvan ik weet wat klopt is de huur van 2007, deze heb ik bewust ingehouden ivm nalatige herstelwerkzaamheden en het ongewenst betreden van mijn woning waardoor ik op dat moment erg onveilig voelde. Maar hiervan heb ik destijds nooit iets gehoord.
Bijkomende kosten zijn nu kosten die het incassobureau in rekening brengt (incasso/dossierkosten) Ik heb contact opgenomen met het incassobureau en die geven aan mij een dagvaarding te sturen omdat ik het er niet mee eens ben. Hierop kan ik schriftelijk of in de rechtbank reageren. Wat is uw advies, hoe kan ik het beste een brief schrijven (of is het beter persoonlijk naar de rechtbank te gaan?)
Na me hier heel druk over te hebben gemaakt e.e.a uitgezocht, nu blijkt dat de verhuurder voor het pand geen ontrekkingsvergunning heeft waardoor hij waarschiijnlijk de woning niet mag verhuren op de manier waarop hij het nu verhuurt (kamerbewoning aan minimaal 3 personen) kan ik iets met dit gegeven? Of heeft het geen betrekking op mijn dagvaardig? (lijkt me toch wel omdat het gaat over de woning die ik huurde)
En nu??? Advies/reactie's en jullie gedachtes hierover graag!
woensdag 16 december 2009 om 12:46
Klopt gekopieerd uit t forum thuis, ik heb gevraagd het andere topic te sluiten nadat ik had gelezen dat hier mensen zijn die juridisch advies geven (Loket 1 en 2) waar ik zeer zeker behoefte aan heb.
Sorry, waarschijnlijk kan t op een andere manier, dat wist ik niet.
In ieder geval weer graag ontopic en bedankt voor degene die reeds al hebben geantwoord.
Sorry, waarschijnlijk kan t op een andere manier, dat wist ik niet.
In ieder geval weer graag ontopic en bedankt voor degene die reeds al hebben geantwoord.
woensdag 16 december 2009 om 12:49
woensdag 16 december 2009 om 12:57
Jajaja, met alles in het forum is het zo dat je beter iemand kunt vragen met verstand ervan, is t een verkoper, arts, adviseur, kok, de buurman..
De adviseur die ik had benadert handelt eerst andere zaken/vragen af en kijkt dan even goed naar mijn verhaal, aangezien ik de dagvaarding nog niet binnen heb kan dat volgens hem nog wel even wachten. Wat ik begrijp maar mijn onrust wordt daar niet minder door vandaar leek een forum me handig.
De adviseur die ik had benadert handelt eerst andere zaken/vragen af en kijkt dan even goed naar mijn verhaal, aangezien ik de dagvaarding nog niet binnen heb kan dat volgens hem nog wel even wachten. Wat ik begrijp maar mijn onrust wordt daar niet minder door vandaar leek een forum me handig.
woensdag 16 december 2009 om 12:58
quote:Mevrouwtje schreef op 16 december 2009 @ 12:57:
Jajaja, met alles in het forum is het zo dat je beter iemand kunt vragen met verstand ervan, is t een verkoper, arts, adviseur, kok, de buurman..
De adviseur die ik had benadert handelt eerst andere zaken/vragen af en kijkt dan even goed naar mijn verhaal, aangezien ik de dagvaarding nog niet binnen heb kan dat volgens hem nog wel even wachten. Wat ik begrijp maar mijn onrust wordt daar niet minder door vandaar leek een forum me handig.Je hoeft niet zo kattig te doen hoor, het was een oprechte vraag. Je schrijft namelijk zelf dat je na het weekend antwoord van hem verwachtte.
Jajaja, met alles in het forum is het zo dat je beter iemand kunt vragen met verstand ervan, is t een verkoper, arts, adviseur, kok, de buurman..
De adviseur die ik had benadert handelt eerst andere zaken/vragen af en kijkt dan even goed naar mijn verhaal, aangezien ik de dagvaarding nog niet binnen heb kan dat volgens hem nog wel even wachten. Wat ik begrijp maar mijn onrust wordt daar niet minder door vandaar leek een forum me handig.Je hoeft niet zo kattig te doen hoor, het was een oprechte vraag. Je schrijft namelijk zelf dat je na het weekend antwoord van hem verwachtte.
Winter is the season in which people try to keep the house as warm as it was in the summer, when they complained about the heat.
woensdag 16 december 2009 om 13:05
quote:Mevrouwtje schreef op 16 december 2009 @ 13:02:
Haha, ik zei toch, mn onrust wordt er niet minder van maar mn humeur wel ;)Reageer je dan ergens anders maar op af. Iedereen hier probeert je te helpen hoor!
Haha, ik zei toch, mn onrust wordt er niet minder van maar mn humeur wel ;)Reageer je dan ergens anders maar op af. Iedereen hier probeert je te helpen hoor!
Winter is the season in which people try to keep the house as warm as it was in the summer, when they complained about the heat.
woensdag 16 december 2009 om 13:16
woensdag 16 december 2009 om 16:28
Een huurder die last heeft van ernstige onderhoudsklachten doet er goed aan om de gebreken direct schriftelijk (bij voorkeur aangetekend of per fax) aan zijn verhuurder te melden. Een huurder is overigens ook verplicht om bij hem bekende gebreken onverwijld te melden. Dit wordt de kikplicht genoemd. Als de huurder dit niet doet (dus niet kikt) dan kan de verhuurder aan de huurder voor de door deze nalatigheid ontstane (gevolgschade) een vergoeding vragen, art.7:222 BW. De verhuurder blijft bij een te late melding nog wel verplicht het gebrek te repareren.
Ook een verhuurder die een door de huurder gemeld gebrek niet tijdig verhelpt, is aansprakelijk voor de gevolgschade die daardoor ontstaat. Voor de huurder is het dan wel zaak om te bewijzen hoe hoog zijn schade is. Bij een grote schade is een taxatierapport gewenst. Bij een kleine schade is het gewenst om het bewijsmateriaal (bijvoorbeeld een nat matras) niet weg te gooien en aankoopbonnen van de beschadigde artikelen te overleggen. Het boek Huurrecht Woonruimte geeft in hoofdstuk 6.6 een goed overzicht van de verschillende vormen van aansprakelijkheid voor schade i.v.m. onderhoudsgebreken.
De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om deze gebreken binnen 6 weken te verhelpen. Het is belangrijk dat de huurder een kopie van deze zogenaamde gebrekenbrief bewaart en dat hij de onderhoudsklachten zo nauwkeurig mogelijk omschrijft.
Als huurder had u tijdens de periode dat u de woning huurde conform het bovenstaande moeten handelen. U kunt niet eigen handig overgaan tot verrekening van een huurtermijn die u verschuldigd bent aan de verhuurder.
Als er geen beschrijving is opgemaakt dan zal het gehuurde in goede staat moeten worden opgeleverd. Als de woning niet in goede staat was toen de huurder deze betrok, dan is het aan de huurder om dit te bewijzen! Kan hij of zij dit niet, dan rust de herstelplicht hiervan toch op de huurder!
Een verhuurder moet zich bij het eindigen van een huurovereenkomst actief opstellen door een voorinspectie te houden. De huurder moet de verhuurder hiertoe dan ook in de gelegenheid stellen.
Als deze inspectie niet heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder slechts aanspraak op die herstelkosten, die de huurder zelf zou hebben gemaakt als er wel een inspectie had plaatsgevonden. Dit betekent dat de verhuurder bijvoorbeeld wel materiaalkosten, maar geen kosten van het arbeidsloon kan vorderen. De huurder had immers bij een tijdige inspectie nog zelf voor het herstel kunnen zorgdragen!
Ook een verhuurder die een door de huurder gemeld gebrek niet tijdig verhelpt, is aansprakelijk voor de gevolgschade die daardoor ontstaat. Voor de huurder is het dan wel zaak om te bewijzen hoe hoog zijn schade is. Bij een grote schade is een taxatierapport gewenst. Bij een kleine schade is het gewenst om het bewijsmateriaal (bijvoorbeeld een nat matras) niet weg te gooien en aankoopbonnen van de beschadigde artikelen te overleggen. Het boek Huurrecht Woonruimte geeft in hoofdstuk 6.6 een goed overzicht van de verschillende vormen van aansprakelijkheid voor schade i.v.m. onderhoudsgebreken.
De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om deze gebreken binnen 6 weken te verhelpen. Het is belangrijk dat de huurder een kopie van deze zogenaamde gebrekenbrief bewaart en dat hij de onderhoudsklachten zo nauwkeurig mogelijk omschrijft.
Als huurder had u tijdens de periode dat u de woning huurde conform het bovenstaande moeten handelen. U kunt niet eigen handig overgaan tot verrekening van een huurtermijn die u verschuldigd bent aan de verhuurder.
Als er geen beschrijving is opgemaakt dan zal het gehuurde in goede staat moeten worden opgeleverd. Als de woning niet in goede staat was toen de huurder deze betrok, dan is het aan de huurder om dit te bewijzen! Kan hij of zij dit niet, dan rust de herstelplicht hiervan toch op de huurder!
Een verhuurder moet zich bij het eindigen van een huurovereenkomst actief opstellen door een voorinspectie te houden. De huurder moet de verhuurder hiertoe dan ook in de gelegenheid stellen.
Als deze inspectie niet heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder slechts aanspraak op die herstelkosten, die de huurder zelf zou hebben gemaakt als er wel een inspectie had plaatsgevonden. Dit betekent dat de verhuurder bijvoorbeeld wel materiaalkosten, maar geen kosten van het arbeidsloon kan vorderen. De huurder had immers bij een tijdige inspectie nog zelf voor het herstel kunnen zorgdragen!
woensdag 16 december 2009 om 17:54
Feit is; dat de woning netjes is achtergelaten, in dezelfde staat als bij het aangaan van het contract. Verhuurder wil dus kosten berekenen voor herstel/reperatie en glas waar ik niks vanaf weet. En dan?
De borg is trouwens verrekend nadat we dat bij het aangaan van de huur zo hadden afgesproken, dit is ook vermeld in de aangetekende brief bij het opzeggen van de huur.
De borg is trouwens verrekend nadat we dat bij het aangaan van de huur zo hadden afgesproken, dit is ook vermeld in de aangetekende brief bij het opzeggen van de huur.
