Actueel
alle pijlers
Huren Marktconform?
vrijdag 27 april 2012 om 15:21
vrijdag 27 april 2012 om 15:29
quote:nellaaa schreef op 27 april 2012 @ 14:52:
Doel je nu op de prijzen van de sociale huurwoningen, waar het in dit topic over gaat? Als je als minima volledige toeslag hebt woon je voor 220 euro per maand ongeveer excl. g/w/l. Dat is een schijntje!Moet je huur wel binnen de toeslaggrens vallen. Hier in Utrecht ligt de huur van een flatje via de wb in een krachtwijk met 3 kamers al boven de toeslaggrens.
Doel je nu op de prijzen van de sociale huurwoningen, waar het in dit topic over gaat? Als je als minima volledige toeslag hebt woon je voor 220 euro per maand ongeveer excl. g/w/l. Dat is een schijntje!Moet je huur wel binnen de toeslaggrens vallen. Hier in Utrecht ligt de huur van een flatje via de wb in een krachtwijk met 3 kamers al boven de toeslaggrens.
vrijdag 27 april 2012 om 16:45
arktconform zou dus waarschijnlijk moeten inhouden, aansluitend bij de waarde van de woning op de koopmarkt.
Wat vinden jullie dan redelijk? Stel je hebt een huurhuis van 150.000. Dat benadert denk ik de gemiddelde verkoopwaarde van een sociale huurwoning.
De hypotheekrente zou voor dat bedrag + kk bruto ca 750 zijn en nettto 500, met 50% aflossingsvrij (bron funda).
Het toetsinkomen schatten we even op 38.000 bruto (mooi midden tussen de grenswaarden van de groep die straks ook aan de beurt is.)
Netto blijft daar denk ik zo'n 1750 euro p.m. van over.
Wat is dan volgens jullie een redelijke, dus marktconforme huur voor dit huis?
1) rond de 600 euro (netto rentelasten + onderhoud)
2) rond de 850 euro (bruto rentelasten + onderhoud)
3) een ander bedrag eventueel mede bepaald door de schaarste van huurwoningen in de regio.
In het eerste geval zit de huurder overigens al op een derde van zijn inkomen aan woonlasten, in het tweede geval op de helft. In het derde geval zou de huurprijs door het dak kunnen gaan.
Let wel, in deze groep vallen ook mensen voor wie kopen geen optie is vanwege een tijdelijke aanstelling e.d. En de verhuurder is in de meeste gevallen een corporatie zonder winstoogmerk.
Wat vinden jullie dan redelijk? Stel je hebt een huurhuis van 150.000. Dat benadert denk ik de gemiddelde verkoopwaarde van een sociale huurwoning.
De hypotheekrente zou voor dat bedrag + kk bruto ca 750 zijn en nettto 500, met 50% aflossingsvrij (bron funda).
Het toetsinkomen schatten we even op 38.000 bruto (mooi midden tussen de grenswaarden van de groep die straks ook aan de beurt is.)
Netto blijft daar denk ik zo'n 1750 euro p.m. van over.
Wat is dan volgens jullie een redelijke, dus marktconforme huur voor dit huis?
1) rond de 600 euro (netto rentelasten + onderhoud)
2) rond de 850 euro (bruto rentelasten + onderhoud)
3) een ander bedrag eventueel mede bepaald door de schaarste van huurwoningen in de regio.
In het eerste geval zit de huurder overigens al op een derde van zijn inkomen aan woonlasten, in het tweede geval op de helft. In het derde geval zou de huurprijs door het dak kunnen gaan.
Let wel, in deze groep vallen ook mensen voor wie kopen geen optie is vanwege een tijdelijke aanstelling e.d. En de verhuurder is in de meeste gevallen een corporatie zonder winstoogmerk.
If none of us is prepared to die for freedom, then all of us will die under tyranny.
vrijdag 27 april 2012 om 19:12
Veel mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro wonen nu al in een huurhuis van 600-650 euro. Als deze groep mensen een huurprijs van 850 euro moet ophoesten dan komen er velen in de problemen. Die zullen dan op zoek gaan naar een goedkoper huis.
Maar waar moet je heen? Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. En zoveel kun je niet kopen met een verzamelinkomen van 35.000 euro. Laat staan dat het gaat om mensen met uitzendcontracten of freelancers. Met een laag inkomen zonder zekerheid maak je niet veel kans op een hypotheek.
Veel bouwbedrijven zitten nu met een tekort aan werk. Ze zouden meer betaalbare huizen en apartementen moeten gaan bouwen. Dan hebben de bouwvakkers weer werk en kan Jan modaal weer in een redelijk geprijsd huurhuis wonen.
Maar waar moet je heen? Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. En zoveel kun je niet kopen met een verzamelinkomen van 35.000 euro. Laat staan dat het gaat om mensen met uitzendcontracten of freelancers. Met een laag inkomen zonder zekerheid maak je niet veel kans op een hypotheek.
Veel bouwbedrijven zitten nu met een tekort aan werk. Ze zouden meer betaalbare huizen en apartementen moeten gaan bouwen. Dan hebben de bouwvakkers weer werk en kan Jan modaal weer in een redelijk geprijsd huurhuis wonen.
vrijdag 27 april 2012 om 20:42
Een vriend van me is ICT'er met goed salaris die in een sociale huurwoning zit. Die zegt echt niet weg te gaan om een kleine verhoging in huurkosten, peanuts voor hem en uiteindelijk blijft ie toch goedkoper uit. Kosten van verhuizen alleen al maakt t rendabeler om gewoon te blijven wonen waar hij nu woont Ik hoop dat huursubsidie wel gewoon blijft, ikzelf ga echt probleem krijgen als daar ook aan geknabbeld gaat worden.
vrijdag 27 april 2012 om 20:48
quote:madeliefje333 schreef op 27 april 2012 @ 19:12:
Veel mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro wonen nu al in een huurhuis van 600-650 euro. Als deze groep mensen een huurprijs van 850 euro moet ophoesten dan komen er velen in de problemen. Die zullen dan op zoek gaan naar een goedkoper huis.
Maar waar moet je heen? Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. En zoveel kun je niet kopen met een verzamelinkomen van 35.000 euro. Laat staan dat het gaat om mensen met uitzendcontracten of freelancers. Met een laag inkomen zonder zekerheid maak je niet veel kans op een hypotheek.
Veel bouwbedrijven zitten nu met een tekort aan werk. Ze zouden meer betaalbare huizen en apartementen moeten gaan bouwen. Dan hebben de bouwvakkers weer werk en kan Jan modaal weer in een redelijk geprijsd huurhuis wonen.Ja, mee eens, mss is dat ook wel deel van de oplossing. Bouwbedrijven richten zich voornamelijk op duurder segment vanwege de winstmarges maar de 'lagere' klasse zal uiteindelijk beter verkopen in deze tijd. De huizenmarkt weer aan de gang brengen begint onderaan denk ik. Beter 10 huizen verkopen met lagere winstmarge dan 1 duurder huis met een grotere en werkgelegenheid vaart er ook bij.
Veel mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro wonen nu al in een huurhuis van 600-650 euro. Als deze groep mensen een huurprijs van 850 euro moet ophoesten dan komen er velen in de problemen. Die zullen dan op zoek gaan naar een goedkoper huis.
Maar waar moet je heen? Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. En zoveel kun je niet kopen met een verzamelinkomen van 35.000 euro. Laat staan dat het gaat om mensen met uitzendcontracten of freelancers. Met een laag inkomen zonder zekerheid maak je niet veel kans op een hypotheek.
Veel bouwbedrijven zitten nu met een tekort aan werk. Ze zouden meer betaalbare huizen en apartementen moeten gaan bouwen. Dan hebben de bouwvakkers weer werk en kan Jan modaal weer in een redelijk geprijsd huurhuis wonen.Ja, mee eens, mss is dat ook wel deel van de oplossing. Bouwbedrijven richten zich voornamelijk op duurder segment vanwege de winstmarges maar de 'lagere' klasse zal uiteindelijk beter verkopen in deze tijd. De huizenmarkt weer aan de gang brengen begint onderaan denk ik. Beter 10 huizen verkopen met lagere winstmarge dan 1 duurder huis met een grotere en werkgelegenheid vaart er ook bij.
vrijdag 27 april 2012 om 21:03
Dat vereist dat de grondprijzen dalen. Woningstichtingen bouwen nu al vaak met deels koop deels sociale huur, deels vrije sector huur, om nog enigszins uit de kosten te komen. En dan nog zit op veel projecten die meer sociale huur hebben een flinke onrendabele top. Goedkoper bouwen zonder dat huizen omwaaien kan alleen als de grondprijzen omlaag gaan.
vrijdag 27 april 2012 om 21:10
De sociale huurwoningen worden maar door een klein percentage 'hogere inkomens' gehuurd; ik meen iets van 15% te hebben gelezen. Dit zijn mensen die over het algemeen - vanwege hun inkomen - sowieso al een duurdere woning hebben gekregen van tussen 550 á 650 euro netto huur per maand. Met een bruto jaarinkomen van 40.000 ben je dus al (bijna) 1/3 van je netto inkomen kwijt aan huur. Dat is absoluut geen scheefwonen. Heel dat 'scheef'wonen idee wordt m.i. totaal opgeblazen en de extra huurverhoging voor hogere inkomens zal geen zoden aan de dijk zetten. Als mensen met hogere inkomens al gaan verhuizen, komen daar mensen met een lager inkomen voor in de plaats, die echter weer meer huurtoeslag gaan krijgen voor die hogere huur. Uiteindelijk zal dit meer belastinggeld kosten, want die huurder met een hoger inkomen betaalt geheel zelf zijn huur.
vrijdag 27 april 2012 om 21:19
quote:Soley schreef op 27 april 2012 @ 21:03:
Dat vereist dat de grondprijzen dalen. Woningstichtingen bouwen nu al vaak met deels koop deels sociale huur, deels vrije sector huur, om nog enigszins uit de kosten te komen. En dan nog zit op veel projecten die meer sociale huur hebben een flinke onrendabele top. Goedkoper bouwen zonder dat huizen omwaaien kan alleen als de grondprijzen omlaag gaan.Ok, maar gebeurd dat nu eigenlijk niet al? Ik bedoel, woningmarkt in het slop met dalende woningprijzen en dus grond goedkoper? Ik heb er niet zoveel verstand van maar wat is nodig om de grond zo goedkoop te maken dat het rendabel word?
Dat vereist dat de grondprijzen dalen. Woningstichtingen bouwen nu al vaak met deels koop deels sociale huur, deels vrije sector huur, om nog enigszins uit de kosten te komen. En dan nog zit op veel projecten die meer sociale huur hebben een flinke onrendabele top. Goedkoper bouwen zonder dat huizen omwaaien kan alleen als de grondprijzen omlaag gaan.Ok, maar gebeurd dat nu eigenlijk niet al? Ik bedoel, woningmarkt in het slop met dalende woningprijzen en dus grond goedkoper? Ik heb er niet zoveel verstand van maar wat is nodig om de grond zo goedkoop te maken dat het rendabel word?
vrijdag 27 april 2012 om 21:23
De gemeente? Grondprijzen zijn hier nog niet gedaald. En dat zie ik ook niet snel gebeuren, omdat er binnen de stadsgrenzen niet veel bouwgrond meer is. Mss moet de overheid de gemeente daartoe dwingen? Ik moet eerlijk zeggen dat ik wèl weet dat het niet echt daalt, maar het hele grondpolitiek gebeuren is me niet helemaal helder.
vrijdag 27 april 2012 om 21:40
quote:Soley schreef op 27 april 2012 @ 21:23:
De gemeente? Grondprijzen zijn hier nog niet gedaald. En dat zie ik ook niet snel gebeuren, omdat er binnen de stadsgrenzen niet veel bouwgrond meer is. Mss moet de overheid de gemeente daartoe dwingen? Ik moet eerlijk zeggen dat ik wèl weet dat het niet echt daalt, maar het hele grondpolitiek gebeuren is me niet helemaal helder.Het zal wel weer van de politiek moeten komen idd. Ik heb er weinig verstand van maar t lijkt me logisch dat als de huizenmarkt weer op stoom wil komen het van onderaf moet gebeuren en dus moet er blijkbaar gebeuren wat jij aangeeft, grondprijzen laten dalen. Naja, ben spuit elf dus mss heb ik het wel helemaal mis.
De gemeente? Grondprijzen zijn hier nog niet gedaald. En dat zie ik ook niet snel gebeuren, omdat er binnen de stadsgrenzen niet veel bouwgrond meer is. Mss moet de overheid de gemeente daartoe dwingen? Ik moet eerlijk zeggen dat ik wèl weet dat het niet echt daalt, maar het hele grondpolitiek gebeuren is me niet helemaal helder.Het zal wel weer van de politiek moeten komen idd. Ik heb er weinig verstand van maar t lijkt me logisch dat als de huizenmarkt weer op stoom wil komen het van onderaf moet gebeuren en dus moet er blijkbaar gebeuren wat jij aangeeft, grondprijzen laten dalen. Naja, ben spuit elf dus mss heb ik het wel helemaal mis.
vrijdag 27 april 2012 om 23:48
quote:Soley schreef op 27 april 2012 @ 21:23:
De gemeente? Grondprijzen zijn hier nog niet gedaald. En dat zie ik ook niet snel gebeuren, omdat er binnen de stadsgrenzen niet veel bouwgrond meer is. Mss moet de overheid de gemeente daartoe dwingen? Ik moet eerlijk zeggen dat ik wèl weet dat het niet echt daalt, maar het hele grondpolitiek gebeuren is me niet helemaal helder.
Er is recentelijk aangekondigd dat er een onderzoek komt om te kijken waardoor de hoge prijzen van nieuwbouwwoningen nou precies veroorzaakt worden. De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen onder voorzitterschap van Kees Verhoeven (D66) moet een parlementair onderzoek instellen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.
Waar de prijs van een bestaande woning opgedreven kan worden door de markt en de hypotheekrenteaftrek en zo, is het natuurlijk raar dat nieuwbouw de afgelopen 20 jaar ook zoveel in prijs gestegen is.
De kosten van arbeidsloon en bouwmaterialen zijn echt niet zoveel omhoog gegaan. Ergens wordt er dus winst gemaakt, maar niemand weet precies waar het geld blijft. Het zit ongetwijfeld deels in de grondprijzen (gemeenten spekken hun gemeentekas met de uitgifte van bouwgrond; dat moeten ze soms ook om de begroting rond te krijgen) en deels in de toename van het aantal bouwvoorschriften en regels. Maar er wordt vast ook meer winst gemaakt dan strikt nodig door bouwbedrijven.
Ik ben wel benieuwd wat er uit dat onderzoek komt. Als je dat weet kun je wellicht goedkoper bouwen en ook tegen een lagere huurprijs verhuren.
De gemeente? Grondprijzen zijn hier nog niet gedaald. En dat zie ik ook niet snel gebeuren, omdat er binnen de stadsgrenzen niet veel bouwgrond meer is. Mss moet de overheid de gemeente daartoe dwingen? Ik moet eerlijk zeggen dat ik wèl weet dat het niet echt daalt, maar het hele grondpolitiek gebeuren is me niet helemaal helder.
Er is recentelijk aangekondigd dat er een onderzoek komt om te kijken waardoor de hoge prijzen van nieuwbouwwoningen nou precies veroorzaakt worden. De Tijdelijke Commissie Huizenprijzen onder voorzitterschap van Kees Verhoeven (D66) moet een parlementair onderzoek instellen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.
Waar de prijs van een bestaande woning opgedreven kan worden door de markt en de hypotheekrenteaftrek en zo, is het natuurlijk raar dat nieuwbouw de afgelopen 20 jaar ook zoveel in prijs gestegen is.
De kosten van arbeidsloon en bouwmaterialen zijn echt niet zoveel omhoog gegaan. Ergens wordt er dus winst gemaakt, maar niemand weet precies waar het geld blijft. Het zit ongetwijfeld deels in de grondprijzen (gemeenten spekken hun gemeentekas met de uitgifte van bouwgrond; dat moeten ze soms ook om de begroting rond te krijgen) en deels in de toename van het aantal bouwvoorschriften en regels. Maar er wordt vast ook meer winst gemaakt dan strikt nodig door bouwbedrijven.
Ik ben wel benieuwd wat er uit dat onderzoek komt. Als je dat weet kun je wellicht goedkoper bouwen en ook tegen een lagere huurprijs verhuren.
If none of us is prepared to die for freedom, then all of us will die under tyranny.
zaterdag 28 april 2012 om 00:40
zaterdag 28 april 2012 om 12:31
Hoe zit het met ouderen in een huurwoning? Een starter vanaf 60 jaar met een middeninkomen krijgt echt geen hypotheek; vanaf 55 is al vrijwel onmogelijk. In de loop der jaren ben ik zelf boven de inkomensgrens gegroeid. Al die jaren heb ik wel een groot deel van mijn vrije tijd en inkomen besteed aan verbetering van mijn huurwoning zoals een keuken en badkamer verbouwing. Die investeringen heb ik niet met hypotheekrenteaftrek kunnen betalen, maar zou ik moeten achterlaten om in een duurdere huurwoning opnieuw te betalen.
Ik woon in een schaarstegebied. Om mij heen kost de vrije sector 1500 tot 3000 per maand. Dus ik moet de buurt uit waar ik geboren en getogen ben. Waarom worden huurders eigenlijk uit hun woning gejaagd. In mijn straat woonden 15 jaar geleden nog voornamelijk gezinnen van "nette arbeiders" en kleine middenstanders. Inmiddels zijn ze vrijwel allen verjaagd voor expats en jeugdige starters, stadsnomaden die met hulp van de overwaarde van de huizen van hun ouders een paar jaar de straat bewonen en niet in de buurt investeren, want de blik is gericht op te verwachten winst voor een grotere woning elders.
Dat iedereen meebetaalt om de crisis het hoofd te bieden is redelijk, wie meer verdient kan wat meer bijdragen en lage inkomens in de luwte houden, maar huurders worden aan alle kanten gepakt terwijl hypotheekbezitters lekker kunnen blijven zitten in hun op kosten van de gemeenschap opgebouwde bezit. Voorbeeldje? In Amsterdam noord bij tuindorp Oostzaan is ca 15 jaar geleden een mix van koop en huur gebouwd. Ik ken een gezin met twee opgroeiende kinderen en een modaal inkomen die huren. De buren zaten beter in de slappe was, kochten en betalen per maand nu minder dan de slechter verdienende huurders voor dezelfde woning. Marktconform betekent echter niet dat de huurders minder gaan betalen, maar de prijs die de koper dank zij speculatie, schaarste en door overheidsmaatregelen opdrijvende prijzen meer kan verdienen. Ik blijf me verzetten dat huurders of minkukels zijn of economische misdadigers. Ook de bouw van huurwoningen bevordert de economie en bevordert bovendien de flexibiliteit van wonen en werken.
Ik woon in een schaarstegebied. Om mij heen kost de vrije sector 1500 tot 3000 per maand. Dus ik moet de buurt uit waar ik geboren en getogen ben. Waarom worden huurders eigenlijk uit hun woning gejaagd. In mijn straat woonden 15 jaar geleden nog voornamelijk gezinnen van "nette arbeiders" en kleine middenstanders. Inmiddels zijn ze vrijwel allen verjaagd voor expats en jeugdige starters, stadsnomaden die met hulp van de overwaarde van de huizen van hun ouders een paar jaar de straat bewonen en niet in de buurt investeren, want de blik is gericht op te verwachten winst voor een grotere woning elders.
Dat iedereen meebetaalt om de crisis het hoofd te bieden is redelijk, wie meer verdient kan wat meer bijdragen en lage inkomens in de luwte houden, maar huurders worden aan alle kanten gepakt terwijl hypotheekbezitters lekker kunnen blijven zitten in hun op kosten van de gemeenschap opgebouwde bezit. Voorbeeldje? In Amsterdam noord bij tuindorp Oostzaan is ca 15 jaar geleden een mix van koop en huur gebouwd. Ik ken een gezin met twee opgroeiende kinderen en een modaal inkomen die huren. De buren zaten beter in de slappe was, kochten en betalen per maand nu minder dan de slechter verdienende huurders voor dezelfde woning. Marktconform betekent echter niet dat de huurders minder gaan betalen, maar de prijs die de koper dank zij speculatie, schaarste en door overheidsmaatregelen opdrijvende prijzen meer kan verdienen. Ik blijf me verzetten dat huurders of minkukels zijn of economische misdadigers. Ook de bouw van huurwoningen bevordert de economie en bevordert bovendien de flexibiliteit van wonen en werken.
zaterdag 28 april 2012 om 17:54
quote:_Branwen_ schreef op 27 april 2012 @ 21:10:
De sociale huurwoningen worden maar door een klein percentage 'hogere inkomens' gehuurd; ik meen iets van 15% te hebben gelezen. Dit zijn mensen die over het algemeen - vanwege hun inkomen - sowieso al een duurdere woning hebben gekregen van tussen 550 á 650 euro netto huur per maand. Met een bruto jaarinkomen van 40.000 ben je dus al (bijna) 1/3 van je netto inkomen kwijt aan huur. Dat is absoluut geen scheefwonen. Heel dat 'scheef'wonen idee wordt m.i. totaal opgeblazen en de extra huurverhoging voor hogere inkomens zal geen zoden aan de dijk zetten. Als mensen met hogere inkomens al gaan verhuizen, komen daar mensen met een lager inkomen voor in de plaats, die echter weer meer huurtoeslag gaan krijgen voor die hogere huur. Uiteindelijk zal dit meer belastinggeld kosten, want die huurder met een hoger inkomen betaalt geheel zelf zijn huur.Klopt, 16% van alle bewoners van sociale huurwoningen zijn 'scheefhuurders', heb ik ook gelezen. Dit gaat de schatkist dus weinig opleveren en is vooral symboolpolitiek ("kijk eens, we pakken de woningmarkt aan").
De sociale huurwoningen worden maar door een klein percentage 'hogere inkomens' gehuurd; ik meen iets van 15% te hebben gelezen. Dit zijn mensen die over het algemeen - vanwege hun inkomen - sowieso al een duurdere woning hebben gekregen van tussen 550 á 650 euro netto huur per maand. Met een bruto jaarinkomen van 40.000 ben je dus al (bijna) 1/3 van je netto inkomen kwijt aan huur. Dat is absoluut geen scheefwonen. Heel dat 'scheef'wonen idee wordt m.i. totaal opgeblazen en de extra huurverhoging voor hogere inkomens zal geen zoden aan de dijk zetten. Als mensen met hogere inkomens al gaan verhuizen, komen daar mensen met een lager inkomen voor in de plaats, die echter weer meer huurtoeslag gaan krijgen voor die hogere huur. Uiteindelijk zal dit meer belastinggeld kosten, want die huurder met een hoger inkomen betaalt geheel zelf zijn huur.Klopt, 16% van alle bewoners van sociale huurwoningen zijn 'scheefhuurders', heb ik ook gelezen. Dit gaat de schatkist dus weinig opleveren en is vooral symboolpolitiek ("kijk eens, we pakken de woningmarkt aan").
zaterdag 28 april 2012 om 19:55
Zo, dat verbaast me aangezien tot nu toe alle onderzoeken kwamen op 4%.
Ik heb het even opgezocht, maar op zich schijnt het te kloppen met dien verstande dat gelet is op het totale inkomen binnen een huishouden. Dus inwonende schoolgaande kinderen met een baantje worden ook meegeteld.
(Ongeveer hetzelfde als bij het net weer losgelaten voornemen om alle uitkeringen in een huis bij elkaar op te tellen.)
Probleem is dan: Je voldoet drie jaar aan het criterium, huur gaat omhoog en vervolgens gaan de kids de deur uit en daalt het huishoudinkomen. Maar de huur daalt niet mee.
Ik heb het even opgezocht, maar op zich schijnt het te kloppen met dien verstande dat gelet is op het totale inkomen binnen een huishouden. Dus inwonende schoolgaande kinderen met een baantje worden ook meegeteld.
(Ongeveer hetzelfde als bij het net weer losgelaten voornemen om alle uitkeringen in een huis bij elkaar op te tellen.)
Probleem is dan: Je voldoet drie jaar aan het criterium, huur gaat omhoog en vervolgens gaan de kids de deur uit en daalt het huishoudinkomen. Maar de huur daalt niet mee.
If none of us is prepared to die for freedom, then all of us will die under tyranny.
