Geld & Recht
alle pijlers
Koopwoning zonder vergunning voor uitbouw, wat nu?!
zondag 24 mei 2009 om 11:23
Dag allemaal, graag jullie mening over het volgende:
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
zondag 24 mei 2009 om 12:20
Idd wat poezewoes zegt, even lid worden van VEH. Of als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kun je daar ook advies vragen.
Als leek lijkt mij dat je bij het in gebreke stellen van verkoper en makelaar wel het voorlopig koopcontract kunt ontbinden (maar dat kon je binnen 3 dagen toch al), maar je kunt ze denk ik niet dwingen om het vervolgens opnieuw aan je te verkopen voor een lager bedrag. Dan zou de koop dus niet doorgaan.
Je kunt denk ik twee dingen doen:
1 Als het advies van VEH of rechtsbijstand positief is (de uitbouw staat er immers al 10 jaar), dan laat je de koop doorgaan voor oorspronkelijke bedrag.
Gevolg 1A Er komt nooit gezeur om de uitbouw en gaat lekker in het huis wonen.
Gevolg 1B Vervelende buren klagen dat ze minder zon in de tuin hebben door de uitbouw en er ontstaat gezeur (waarbij ik me afvraag of ze dat na 10jr nog kunnen doen), waarbij je mogelijk de uitbouw aan moet passen.
--
2 Je ziet van de aankoop af en claimt evt. administratiekosten op de verkopende makelaar/verkoper.
Gevolg 2A De verkoper zet het huis opnieuw te koop en verkoopt het aan iemand anders.
Gevolg 2B De verkoper ziet het hele circus van opnieuw te koop zetten, schoonmaken, bezichtigingen, onderhandelen en de onzekerheid niet meer zitten en komt alsnog met een voorstel voor een lagere koopsom.
Tja, hoe graag wil je het hebben? Is de prijs reëel? Wat kan het in het uiterste geval kosten om de uitbouw aan te passen? Waar zie je het meest tegenop 2A of 1B?
Succes!
Chip
Als leek lijkt mij dat je bij het in gebreke stellen van verkoper en makelaar wel het voorlopig koopcontract kunt ontbinden (maar dat kon je binnen 3 dagen toch al), maar je kunt ze denk ik niet dwingen om het vervolgens opnieuw aan je te verkopen voor een lager bedrag. Dan zou de koop dus niet doorgaan.
Je kunt denk ik twee dingen doen:
1 Als het advies van VEH of rechtsbijstand positief is (de uitbouw staat er immers al 10 jaar), dan laat je de koop doorgaan voor oorspronkelijke bedrag.
Gevolg 1A Er komt nooit gezeur om de uitbouw en gaat lekker in het huis wonen.
Gevolg 1B Vervelende buren klagen dat ze minder zon in de tuin hebben door de uitbouw en er ontstaat gezeur (waarbij ik me afvraag of ze dat na 10jr nog kunnen doen), waarbij je mogelijk de uitbouw aan moet passen.
--
2 Je ziet van de aankoop af en claimt evt. administratiekosten op de verkopende makelaar/verkoper.
Gevolg 2A De verkoper zet het huis opnieuw te koop en verkoopt het aan iemand anders.
Gevolg 2B De verkoper ziet het hele circus van opnieuw te koop zetten, schoonmaken, bezichtigingen, onderhandelen en de onzekerheid niet meer zitten en komt alsnog met een voorstel voor een lagere koopsom.
Tja, hoe graag wil je het hebben? Is de prijs reëel? Wat kan het in het uiterste geval kosten om de uitbouw aan te passen? Waar zie je het meest tegenop 2A of 1B?
Succes!
Chip
zondag 24 mei 2009 om 12:21
Daar is helemaal geen vergunning voor nodig (tenzij het een monument is of binnen beschermd stand- of dorpsaangezicht valt). Ongeacht wat het bestemmingsplan zegt (hogere regelgeving, in dit geval een AMVB, gaat boven lagere regelgeving, het bestemmingsplan). Je mag aan de achterzijde van je woning 3 meter aanbouwen zonder vergunning. Het mag dan wel maar 1 woonlaag zijn. Is het dus een serre of erker ofzo, geen probleem.
Bekijk ander de website van VROM eens, ik zal de link even voor je zoeken.
Bekijk ander de website van VROM eens, ik zal de link even voor je zoeken.
zondag 24 mei 2009 om 12:27
Kies links aan/uitbouw en doorloop alles. Ik heb het voor je gedaan:
U heeft geen bouwvergunning nodig
Overzicht gemaakte keuzes (dit zijn de antwoorden die ik heb gegeven)
De aan- of uitbouw komt op de grond.
De aan- of uitbouw heeft geen extra verdiepingen.
De aan- of uitbouw wordt aan een bestaande woning gebouwd.
De aan- of uitbouw is bedoeld om het woongenot te vergroten.
Het gaat niet om een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht.
De aan- of uitbouw wordt niet gebouwd bij een tijdelijk bouwwerk, een recreatiewoning of een woonwagen.
De aan- of uitbouw wordt aan de oorspronkelijke achtergevel gebouwd.
Het erf is na de verbouwing voor minder dan de helft bebouwd.
De aan- of uitbouw is minder dan 2,5 meter diep.
De aan- of uitbouw steekt in de breedte niet uit ten opzichte van de gevel waaraan wordt gebouwd.
De aan- of uitbouw is lager dan 4 meter.
De aan- of uitbouw komt maximaal 0,25 meter uit boven de eerste verdieping van de woning.
De aan- of uitbouw komt niet boven de woning uit.
De afstand tot de weg of het openbaar groen is meer dan 1 meter.
De afstand tot het voorerf is meer dan 1 meter.
--> Je moet natuurlijk wel even controleren of de antwoorden juist zijn (van dat openbare groen en het totaal bebouwde oppervlakte wist ik bijvoorbeeld niet zeker). Foto's maken, plattegrond tekening en naar de gemeente gaan. Die kunnen je precies vertellen of het vergunningvrij is.
U heeft geen bouwvergunning nodig
Overzicht gemaakte keuzes (dit zijn de antwoorden die ik heb gegeven)
De aan- of uitbouw komt op de grond.
De aan- of uitbouw heeft geen extra verdiepingen.
De aan- of uitbouw wordt aan een bestaande woning gebouwd.
De aan- of uitbouw is bedoeld om het woongenot te vergroten.
Het gaat niet om een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht.
De aan- of uitbouw wordt niet gebouwd bij een tijdelijk bouwwerk, een recreatiewoning of een woonwagen.
De aan- of uitbouw wordt aan de oorspronkelijke achtergevel gebouwd.
Het erf is na de verbouwing voor minder dan de helft bebouwd.
De aan- of uitbouw is minder dan 2,5 meter diep.
De aan- of uitbouw steekt in de breedte niet uit ten opzichte van de gevel waaraan wordt gebouwd.
De aan- of uitbouw is lager dan 4 meter.
De aan- of uitbouw komt maximaal 0,25 meter uit boven de eerste verdieping van de woning.
De aan- of uitbouw komt niet boven de woning uit.
De afstand tot de weg of het openbaar groen is meer dan 1 meter.
De afstand tot het voorerf is meer dan 1 meter.
--> Je moet natuurlijk wel even controleren of de antwoorden juist zijn (van dat openbare groen en het totaal bebouwde oppervlakte wist ik bijvoorbeeld niet zeker). Foto's maken, plattegrond tekening en naar de gemeente gaan. Die kunnen je precies vertellen of het vergunningvrij is.
zondag 24 mei 2009 om 12:32
quote:niknaam schreef op 24 mei 2009 @ 12:21:
Daar is helemaal geen vergunning voor nodig (tenzij het een monument is of binnen beschermd stand- of dorpsaangezicht valt). Ongeacht wat het bestemmingsplan zegt (hogere regelgeving, in dit geval een AMVB, gaat boven lagere regelgeving, het bestemmingsplan). Je mag aan de achterzijde van je woning 3 meter aanbouwen zonder vergunning. Het mag dan wel maar 1 woonlaag zijn. Is het dus een serre of erker ofzo, geen probleem.
Bekijk ander de website van VROM eens, ik zal de link even voor je zoeken.
Niknaam vergunningsvrij is het tot 2.50 m uitbouw aan de achterzijde en geen 3 meter. Je geeft verkeerde informatie.
Op de site van VROM is er een stappenlijst en dan weet je of er een vergunning voor nodig is. \
Veel gemeentes hebben nog oude bestemmingsplannen. Daarin zijn dit soort regels niet opgenomen. Wij hebben bij onze gemeente (ik geef bij ons aan de balie bestemmingsplan informatie) plannen van 40 jaar oud en wijken zijn daar met een aparte procedure neergezet, maar het plan is nooit aangepast. Het kan zelfs nog een agrarische bestemming hebben (landbouw) terwijl er een woonwijk staat.
De uitbouw die er staat kan gelegaliseerd worden. 3 meter is een normaal formaat uitbouw. Je moet alleen een ontheffingsprocedure doorlopen als het niet in bestem. plan geregeld is. Is het wel geregeld dan is het heel makkelijk te legaliseren. Denk er wel aan dat er eisen van welke stukken bij een aanvraag bouwvergunning (bijv tekeningen nieuwe oude situatie) moeten zitten. Ga naar de gemeente om je te laten informeren.
groet PAtrick
Daar is helemaal geen vergunning voor nodig (tenzij het een monument is of binnen beschermd stand- of dorpsaangezicht valt). Ongeacht wat het bestemmingsplan zegt (hogere regelgeving, in dit geval een AMVB, gaat boven lagere regelgeving, het bestemmingsplan). Je mag aan de achterzijde van je woning 3 meter aanbouwen zonder vergunning. Het mag dan wel maar 1 woonlaag zijn. Is het dus een serre of erker ofzo, geen probleem.
Bekijk ander de website van VROM eens, ik zal de link even voor je zoeken.
Niknaam vergunningsvrij is het tot 2.50 m uitbouw aan de achterzijde en geen 3 meter. Je geeft verkeerde informatie.
Op de site van VROM is er een stappenlijst en dan weet je of er een vergunning voor nodig is. \
Veel gemeentes hebben nog oude bestemmingsplannen. Daarin zijn dit soort regels niet opgenomen. Wij hebben bij onze gemeente (ik geef bij ons aan de balie bestemmingsplan informatie) plannen van 40 jaar oud en wijken zijn daar met een aparte procedure neergezet, maar het plan is nooit aangepast. Het kan zelfs nog een agrarische bestemming hebben (landbouw) terwijl er een woonwijk staat.
De uitbouw die er staat kan gelegaliseerd worden. 3 meter is een normaal formaat uitbouw. Je moet alleen een ontheffingsprocedure doorlopen als het niet in bestem. plan geregeld is. Is het wel geregeld dan is het heel makkelijk te legaliseren. Denk er wel aan dat er eisen van welke stukken bij een aanvraag bouwvergunning (bijv tekeningen nieuwe oude situatie) moeten zitten. Ga naar de gemeente om je te laten informeren.
groet PAtrick
zondag 24 mei 2009 om 12:35
quote:Vinyl schreef op 24 mei 2009 @ 12:25:
Dan kan het toch 3,5 meter zijn geweest Niknaam?
Ik snap je vraag niet vinyl. Ze zegt toch zelf dat het om een halve meter gaat?
Ik zou het er niet op gokken, als dat huis nieuwe buren krijgt die wél gaan klagen (omdat zij bijvoorbeeld hetzelfde willen aanbouwen en dan blijkt dat het niet mag) krijg je gezeur!
Oneens. Zonde toch om je droomhuis te laten schieten vanwege onderbuikgevoelens? Angst is een slechte raadgever. Gewoon goed uit (laten) zoeken en eventueel contractueel regelen. Iedereen die nu zijn huis te koop heeft staan wil er graag van af vanwege alle horrorverhalen. Best kans dat ze wel even willen wachten op de uitkomst van haar onderzoek. Zeker als ze het over de prijs al eens zijn en die waarschijnlijk hetzelfde blijkt omdat er niets gecompenseerd hoeft te worden.
Nogmaals, het is vergunningvrij en mocht ze zich toch erg zorgen maken dan kan ze ook altijd bedingen dat dit aspect als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst komt te staan. Als de verkoper zo zeker is van zijn zaak zal hij dat geen probleem vinden.
Dan kan het toch 3,5 meter zijn geweest Niknaam?
Ik snap je vraag niet vinyl. Ze zegt toch zelf dat het om een halve meter gaat?
Ik zou het er niet op gokken, als dat huis nieuwe buren krijgt die wél gaan klagen (omdat zij bijvoorbeeld hetzelfde willen aanbouwen en dan blijkt dat het niet mag) krijg je gezeur!
Oneens. Zonde toch om je droomhuis te laten schieten vanwege onderbuikgevoelens? Angst is een slechte raadgever. Gewoon goed uit (laten) zoeken en eventueel contractueel regelen. Iedereen die nu zijn huis te koop heeft staan wil er graag van af vanwege alle horrorverhalen. Best kans dat ze wel even willen wachten op de uitkomst van haar onderzoek. Zeker als ze het over de prijs al eens zijn en die waarschijnlijk hetzelfde blijkt omdat er niets gecompenseerd hoeft te worden.
Nogmaals, het is vergunningvrij en mocht ze zich toch erg zorgen maken dan kan ze ook altijd bedingen dat dit aspect als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst komt te staan. Als de verkoper zo zeker is van zijn zaak zal hij dat geen probleem vinden.
zondag 24 mei 2009 om 12:43
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Patrick, jouw informatie is niet juist. Bij een vergunningvrij bouwwerk mag niet eens aan het bestemmingsplan of de welstandnota worden getoetst. Verder, wat ik eerder al zei over die hogere regelgeving.
Zie artikel 2:
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Patrick, jouw informatie is niet juist. Bij een vergunningvrij bouwwerk mag niet eens aan het bestemmingsplan of de welstandnota worden getoetst. Verder, wat ik eerder al zei over die hogere regelgeving.
Zie artikel 2:
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
zondag 24 mei 2009 om 12:44
quote:nukje schreef op 24 mei 2009 @ 11:23:
Dag allemaal, graag jullie mening over het volgende:
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
Dag allemaal, graag jullie mening over het volgende:
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
zondag 24 mei 2009 om 12:48
Vraag 24:
http://www.vrom.nl/pagina ... tp://www.google.nl/search?hl=nl&client=firef ... ell=1#a190
Je moet dus alleen rekening houden met het toegestane gebruik. Wonen was al toegestaan (anders was voor dat huis geen vergunning verleend) dus dat mag je ook in de uitbouw doen. Je mag er geen kapsalon of jeneverstokerij in beginnen.
http://www.vrom.nl/pagina ... tp://www.google.nl/search?hl=nl&client=firef ... ell=1#a190
Je moet dus alleen rekening houden met het toegestane gebruik. Wonen was al toegestaan (anders was voor dat huis geen vergunning verleend) dus dat mag je ook in de uitbouw doen. Je mag er geen kapsalon of jeneverstokerij in beginnen.
zondag 24 mei 2009 om 12:54
quote:chip schreef op 24 mei 2009 @ 12:20:
Idd wat poezewoes zegt, even lid worden van VEH. Of als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kun je daar ook advies vragen.
Als leek lijkt mij dat je bij het in gebreke stellen van verkoper en makelaar wel het voorlopig koopcontract kunt ontbinden (maar dat kon je binnen 3 dagen toch al), maar je kunt ze denk ik niet dwingen om het vervolgens opnieuw aan je te verkopen voor een lager bedrag. Dan zou de koop dus niet doorgaan.
Je kunt denk ik twee dingen doen:
1 Als het advies van VEH of rechtsbijstand positief is (de uitbouw staat er immers al 10 jaar), dan laat je de koop doorgaan voor oorspronkelijke bedrag.
Gevolg 1A Er komt nooit gezeur om de uitbouw en gaat lekker in het huis wonen.
Gevolg 1B Vervelende buren klagen dat ze minder zon in de tuin hebben door de uitbouw en er ontstaat gezeur (waarbij ik me afvraag of ze dat na 10jr nog kunnen doen), waarbij je mogelijk de uitbouw aan moet passen.
--
2 Je ziet van de aankoop af en claimt evt. administratiekosten op de verkopende makelaar/verkoper.
Gevolg 2A De verkoper zet het huis opnieuw te koop en verkoopt het aan iemand anders.
Gevolg 2B De verkoper ziet het hele circus van opnieuw te koop zetten, schoonmaken, bezichtigingen, onderhandelen en de onzekerheid niet meer zitten en komt alsnog met een voorstel voor een lagere koopsom.
Tja, hoe graag wil je het hebben? Is de prijs reëel? Wat kan het in het uiterste geval kosten om de uitbouw aan te passen? Waar zie je het meest tegenop 2A of 1B?
Succes!
ChipIk zou bij de NVH wel even informeren of ze je wel willen helpen bij een geschil dat al bestond voordat je lid werd. Ontstaat er namelijk een geschil met je werkgever en word je dan pas lid van de vakbond dan helpen ze je niet. Anders zou namelijk iedereen pas premie gaan betalen als hij of zij ze echt nodig hebben. Wat de NVH precies is weet ik niet maar zou het wel eerst even navragen voordat je er een jaar ofzo aan vast zit terwijl ze je niet willen helpen.
Idd wat poezewoes zegt, even lid worden van VEH. Of als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kun je daar ook advies vragen.
Als leek lijkt mij dat je bij het in gebreke stellen van verkoper en makelaar wel het voorlopig koopcontract kunt ontbinden (maar dat kon je binnen 3 dagen toch al), maar je kunt ze denk ik niet dwingen om het vervolgens opnieuw aan je te verkopen voor een lager bedrag. Dan zou de koop dus niet doorgaan.
Je kunt denk ik twee dingen doen:
1 Als het advies van VEH of rechtsbijstand positief is (de uitbouw staat er immers al 10 jaar), dan laat je de koop doorgaan voor oorspronkelijke bedrag.
Gevolg 1A Er komt nooit gezeur om de uitbouw en gaat lekker in het huis wonen.
Gevolg 1B Vervelende buren klagen dat ze minder zon in de tuin hebben door de uitbouw en er ontstaat gezeur (waarbij ik me afvraag of ze dat na 10jr nog kunnen doen), waarbij je mogelijk de uitbouw aan moet passen.
--
2 Je ziet van de aankoop af en claimt evt. administratiekosten op de verkopende makelaar/verkoper.
Gevolg 2A De verkoper zet het huis opnieuw te koop en verkoopt het aan iemand anders.
Gevolg 2B De verkoper ziet het hele circus van opnieuw te koop zetten, schoonmaken, bezichtigingen, onderhandelen en de onzekerheid niet meer zitten en komt alsnog met een voorstel voor een lagere koopsom.
Tja, hoe graag wil je het hebben? Is de prijs reëel? Wat kan het in het uiterste geval kosten om de uitbouw aan te passen? Waar zie je het meest tegenop 2A of 1B?
Succes!
ChipIk zou bij de NVH wel even informeren of ze je wel willen helpen bij een geschil dat al bestond voordat je lid werd. Ontstaat er namelijk een geschil met je werkgever en word je dan pas lid van de vakbond dan helpen ze je niet. Anders zou namelijk iedereen pas premie gaan betalen als hij of zij ze echt nodig hebben. Wat de NVH precies is weet ik niet maar zou het wel eerst even navragen voordat je er een jaar ofzo aan vast zit terwijl ze je niet willen helpen.
zondag 24 mei 2009 om 13:00
Er staat dat de verkoper een halve meter verder dan is toegestaan heeft uitgebouwd. Niet maar een halve meter. De vergunning klopte niet en daar was de verkopend makelaar het mee eens anders was hij niet akkoord gegaan met het ontbinden van het koopcontract. De discussie of de aanbouw al dan niet legaal is, hoeven we hier dus niet meer te voeren.
oh that purrrrrrrrrfect feeling
zondag 24 mei 2009 om 13:04
zondag 24 mei 2009 om 13:26
Mensen, bedankt voor de tips en antwoorden.
Ik zal het nog even verder verduidelijken: de uitbouw gaat inderdaad óver de 2,5 meter heen, dus die optie vervalt.
De situatie is als volgt: aan de achterkant bestond een uitbouw van de keuken die, net als bij de buren, 3 meter lang is. Dat is de oorspronkelijke bouw van de woning. De verkopers hebben de achterkant van de woning gelijkgetrokken met deze bestaande uitbouw. Volgens de vergunning mocht het echter niet gelijk worden getrokken, maar moest de uitbouw van de woonkamer 50 cm minder zijn. Zo staat het ook op de bouwtekeningen die bij de vergunning horen. De verkopers hebben die 50 cm er alsnog bijgebouwd, zodat de uitbouw van de woonkamer even lang is als de keuken.
Dus: het woonkamergedeelte van de uitbouw is 50 cm langer is dan volgens het bestemmingsplan toegestaan (namelijk 3,5 meter in plaats van 3 meter).
Ik ben al lid van VEH en heb daar ook een vraag neergelegd (tot nu toe echter nog geen antwoord).
Ja, wij willen het huis graag, maar zijn als de dood dat wij over een tijd 'de pineut' zijn. Een clausule in het koopcontract zou betekenen dat we, zo lang we in dat huis wonen, aan de verkopers vast zouden zitten (en zij aan hun vorige woning). Dat wil niemand natuurlijk, dat daar ooit nog eens een zaak van gemaakt kan worden.
Wij weten alleen niet hoe realistisch het risico is dat wij er op een dag echt problemen mee krijgen.
Sommigen zeggen "niet doen!" anderen zeggen "niet te zwaar aan tillen, die uitbouw staat er toch al 10 jaar".
Ik zal het nog even verder verduidelijken: de uitbouw gaat inderdaad óver de 2,5 meter heen, dus die optie vervalt.
De situatie is als volgt: aan de achterkant bestond een uitbouw van de keuken die, net als bij de buren, 3 meter lang is. Dat is de oorspronkelijke bouw van de woning. De verkopers hebben de achterkant van de woning gelijkgetrokken met deze bestaande uitbouw. Volgens de vergunning mocht het echter niet gelijk worden getrokken, maar moest de uitbouw van de woonkamer 50 cm minder zijn. Zo staat het ook op de bouwtekeningen die bij de vergunning horen. De verkopers hebben die 50 cm er alsnog bijgebouwd, zodat de uitbouw van de woonkamer even lang is als de keuken.
Dus: het woonkamergedeelte van de uitbouw is 50 cm langer is dan volgens het bestemmingsplan toegestaan (namelijk 3,5 meter in plaats van 3 meter).
Ik ben al lid van VEH en heb daar ook een vraag neergelegd (tot nu toe echter nog geen antwoord).
Ja, wij willen het huis graag, maar zijn als de dood dat wij over een tijd 'de pineut' zijn. Een clausule in het koopcontract zou betekenen dat we, zo lang we in dat huis wonen, aan de verkopers vast zouden zitten (en zij aan hun vorige woning). Dat wil niemand natuurlijk, dat daar ooit nog eens een zaak van gemaakt kan worden.
Wij weten alleen niet hoe realistisch het risico is dat wij er op een dag echt problemen mee krijgen.
Sommigen zeggen "niet doen!" anderen zeggen "niet te zwaar aan tillen, die uitbouw staat er toch al 10 jaar".
zondag 24 mei 2009 om 13:34
@ Kitty Elastic:
- wij zijn al bij de gemeente geweest, daar werd ons gezegd dat er van verjaring geen sprake is.
- als we alsnog de vergunning zouden aanvragen zouden we die met grote zekerheid niet krijgen, omdat die 50 cm. extra ook in het huidige bestemmingsplan niet toegestaan is.
- het antwoord van de gemeente dat we ons maar geen zorgen moeten maken hebben we níet zwart op wit
- wij hebben geen eigen (aankoop)makelaar
De verkoper heeft ons wel een klein bedrag ter compensatie aangeboden, maar dat weegt niet op tegen de kosten die we zouden hebben móchten we ooit de uitbouw aan moeten passen.
- wij zijn al bij de gemeente geweest, daar werd ons gezegd dat er van verjaring geen sprake is.
- als we alsnog de vergunning zouden aanvragen zouden we die met grote zekerheid niet krijgen, omdat die 50 cm. extra ook in het huidige bestemmingsplan niet toegestaan is.
- het antwoord van de gemeente dat we ons maar geen zorgen moeten maken hebben we níet zwart op wit
- wij hebben geen eigen (aankoop)makelaar
De verkoper heeft ons wel een klein bedrag ter compensatie aangeboden, maar dat weegt niet op tegen de kosten die we zouden hebben móchten we ooit de uitbouw aan moeten passen.
zondag 24 mei 2009 om 14:39
quote:niknaam schreef op 24 mei 2009 @ 12:43:
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Patrick, jouw informatie is niet juist. Bij een vergunningvrij bouwwerk mag niet eens aan het bestemmingsplan of de welstandnota worden getoetst. Verder, wat ik eerder al zei over die hogere regelgeving.
Zie artikel 2:
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Nik dat klopt maar als de uitbouw tot en met 2.49 m wordt gebouwd aan de oorspronkelijke (die tijdens de nieuwbouw is neergezet)achtergevel. De uitbouw mag tot de eerste verdiepingsvloer.
Echter is deze informatie nergens op de topic te vinden dat het hier zo is. Ook geeft Nuk niet aan hoeveel meter de uitbouw is.
Geef wel de goede informatie aan Nuk.
Nuk, geeft aan dat het dat het niet in het bestemmingsplan past. Het houdt dus in dat de uitbouw dieper is dan in de voorschriften van het best. plan staan.
Omdat het dieper is moet er een ontheffingsprocedure doorlopen worden. Deze procedure heeft geen wettelijke termijn. Dit houd in dat de gemeente niet gehouden is binnen bijv. 12 weken (reguliere bouwaanvraag) of 6 weken (lichte bouwaanvraag) termijn.\ de aanvraag te behandelen. Houd rekening met half jaar.
Bij een ontheffingsprocedure is niet te zeggen of de gemeente medewerking wil verlenen. Dit hangt af van de werkgroep van de gemeente die er naar kijkt. Ook moet de aanvraag naar de welstand.
Op grond van de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening (per 1 juli 2008) kan de (nieuwe) eigenaar van de woning aangesproken worden voor illegale bouw. In de oude wet kon de gemeente alleen de aanvrager van de bouwvergunning (oude eigenaar) aangesproken worden.
informeer dus bij een jurist of het voldoende is om in het koopcontract op te nemen dat wanneer de gemeente je aanschrijft de oude eigenaar alleen aansprakelijk gesteld wordt.
Laat je door VEH of een rechtsbijstandsverzekeraar informeren.
Wat Nik zegt over door hororverhalen niet af laten schrikken is grote onzin.
Ik heb iemand aan de balie gehad die dacht een burgerwoning gekocht te hebben maar het bleek een agrarische bedrijfswoning (geregeld in bestemmingsplan) te zijn. Je mag in die woning alleen wonen als je eigenaar bent of werkt bij het agrarisch bedrijf wat daar gevestigd is.
Bij een handhavingsactie van de gemeente is het dus mis gegaan. Op dit moment is er een rechtszaak gaande. In het ergste geval moeten de mensen het huis uit. Is dat geen hororverhaal????????????
Nuk laat je dus niet afschepen met een vergoeding, maar laat je juridisch goed informeren. Voorkom veel narigheid. Als koper heb je op grond van de wet een informatieplicht. Dit houdt in dat je je als koper de ook de verplichting hebt je goed te laten informeren
Patrick
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Patrick, jouw informatie is niet juist. Bij een vergunningvrij bouwwerk mag niet eens aan het bestemmingsplan of de welstandnota worden getoetst. Verder, wat ik eerder al zei over die hogere regelgeving.
Zie artikel 2:
http://wetten.overheid.nl ... ldigheidsdatum_24-05-2009
Nik dat klopt maar als de uitbouw tot en met 2.49 m wordt gebouwd aan de oorspronkelijke (die tijdens de nieuwbouw is neergezet)achtergevel. De uitbouw mag tot de eerste verdiepingsvloer.
Echter is deze informatie nergens op de topic te vinden dat het hier zo is. Ook geeft Nuk niet aan hoeveel meter de uitbouw is.
Geef wel de goede informatie aan Nuk.
Nuk, geeft aan dat het dat het niet in het bestemmingsplan past. Het houdt dus in dat de uitbouw dieper is dan in de voorschriften van het best. plan staan.
Omdat het dieper is moet er een ontheffingsprocedure doorlopen worden. Deze procedure heeft geen wettelijke termijn. Dit houd in dat de gemeente niet gehouden is binnen bijv. 12 weken (reguliere bouwaanvraag) of 6 weken (lichte bouwaanvraag) termijn.\ de aanvraag te behandelen. Houd rekening met half jaar.
Bij een ontheffingsprocedure is niet te zeggen of de gemeente medewerking wil verlenen. Dit hangt af van de werkgroep van de gemeente die er naar kijkt. Ook moet de aanvraag naar de welstand.
Op grond van de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening (per 1 juli 2008) kan de (nieuwe) eigenaar van de woning aangesproken worden voor illegale bouw. In de oude wet kon de gemeente alleen de aanvrager van de bouwvergunning (oude eigenaar) aangesproken worden.
informeer dus bij een jurist of het voldoende is om in het koopcontract op te nemen dat wanneer de gemeente je aanschrijft de oude eigenaar alleen aansprakelijk gesteld wordt.
Laat je door VEH of een rechtsbijstandsverzekeraar informeren.
Wat Nik zegt over door hororverhalen niet af laten schrikken is grote onzin.
Ik heb iemand aan de balie gehad die dacht een burgerwoning gekocht te hebben maar het bleek een agrarische bedrijfswoning (geregeld in bestemmingsplan) te zijn. Je mag in die woning alleen wonen als je eigenaar bent of werkt bij het agrarisch bedrijf wat daar gevestigd is.
Bij een handhavingsactie van de gemeente is het dus mis gegaan. Op dit moment is er een rechtszaak gaande. In het ergste geval moeten de mensen het huis uit. Is dat geen hororverhaal????????????
Nuk laat je dus niet afschepen met een vergoeding, maar laat je juridisch goed informeren. Voorkom veel narigheid. Als koper heb je op grond van de wet een informatieplicht. Dit houdt in dat je je als koper de ook de verplichting hebt je goed te laten informeren
Patrick
zondag 24 mei 2009 om 21:43
Onze eerste huis had een aangebouwde garage, zonder vergunning. Eigenlijk was het een dichtgetimmerde carport. Deze stond er al 12 jaar. Dit stond ook duidelijk in het contract. Wij hebben her en der advies ingewonnen en eigenlijk zij iedereen dat we het huis gerust konden kopen. Hoe het precies weet ik niet meer, maar het kwam er op neer dat de gemeente niet na 12 jaar nog eens een vergunning kan eisen. Wij hebben het huis ook weer probleemloos verkocht. Moet ook zeggen dat wij ons altijd wel goed laten informeren maar verder behoorlijk lakoniek zijn.
Je mag zoveel % van het perceeloppervlakte bebouwen. Ga je daar ook overheen met deze aanbouw?
Je mag zoveel % van het perceeloppervlakte bebouwen. Ga je daar ook overheen met deze aanbouw?
