Geld & Recht
alle pijlers
Koopwoning zonder vergunning voor uitbouw, wat nu?!
zondag 24 mei 2009 om 11:23
Dag allemaal, graag jullie mening over het volgende:
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
Na het tekenen van het voorlopige koopcontract voor ons (toekomstige) huis, kwamen wij er (binnen de 3 dagen bedenktijd) achter dat de verkoper zijn huis aan de achterkant een halve meter verder heeft uitgebouwd dan is toegestaan volgens het bestemmingsplan. De verkopend makelaar was erg verbaasd toen wij hem confronteerde met de niet kloppende vergunning en de verkoper zelf zegt er ook nooit bij stil te hebben gestaan. De uitbouw staat er al meer dan 10 jaar en hij heeft nooit geweten dat er iets niet klopte.
Aangezien het ons eerste huis is en wij niet weten wat voor gevolgen het heeft als een dergelijke uitbouw niet klopt met de verleende vergunning, hebben wij de koopovereenkomst ontbonden. We zijn nu opnieuw in onderhandeling met de verkoper en eisen een financiële compensatie op de overeengekomen koopsom, voor het geval de gemeente op een dag tóch komt controleren en wij de uitbouw moeten aanpassen. De verkoper wil echter niet verder in prijs zakken, omdat de uitbouw al 10 jaar zonder problemen bestaat.
Allereerst vinden wij dat de makelaar en de verkoper in gebreke zijn gebleven, omdat ze hadden moeten weten dat ze een woning verkopen waarvan de vergunning niet helemaal klopt. Ze houden echter bij hoog en laag vol dat ze dit niet wisten. Kunnen wij ze nu aansprakelijk stellen voor het verzuimen van de mededelingsplicht? Bewijzen kunnen we natuurlijk niks, want iedereen zegt niet te weten dat er iets niet klopte.
Ten tweede vragen wij ons af hoe groot het risico nu daadwerkeljk is, als we de woning kopen. Bij de gemeente wordt steeds gezegd dat de kans dat we er ooit een probleem mee zullen krijgen erg klein is (de uitbouw staat er ook al meer dan 10 jaar) en dat 50% van alle woningen in de randstad is aangepast zonder vergunning.
Wat zouden jullie doen in onze situatie?
Alvast bedankt!
dinsdag 26 mei 2009 om 16:43
quote:nukje schreef op 24 mei 2009 @ 13:34:
@ Kitty Elastic:
- wij zijn al bij de gemeente geweest, daar werd ons gezegd dat er van verjaring geen sprake is.
- als we alsnog de vergunning zouden aanvragen zouden we die met grote zekerheid niet krijgen, omdat die 50 cm. extra ook in het huidige bestemmingsplan niet toegestaan is.
- het antwoord van de gemeente dat we ons maar geen zorgen moeten maken hebben we níet zwart op wit
- wij hebben geen eigen (aankoop)makelaar
De verkoper heeft ons wel een klein bedrag ter compensatie aangeboden, maar dat weegt niet op tegen de kosten die we zouden hebben móchten we ooit de uitbouw aan moeten passen.
als ik dit zo lees zo ik ook nog 3 keer nadenken hoor.
Bovendien krijgen jullie zelf ook problemen waarschijnlijk als je het weer zou willen verkopen zonder vergunning.
als jij dit accepteert dan doe je dat dus zonder vergunning.
Ik zou eisen van de verkopende partij dat alles op papier geregeld word met de gemeente zodat jullie niet meer aansprakelijk kunnen zijn voor wat zij gedaan hebben. Oftewel laat hen alsnog een vergunning regelen.
Kan dit niet dan zou ik het huis ( hoe mooi het ook is) nooit kopen.
succes!
@ Kitty Elastic:
- wij zijn al bij de gemeente geweest, daar werd ons gezegd dat er van verjaring geen sprake is.
- als we alsnog de vergunning zouden aanvragen zouden we die met grote zekerheid niet krijgen, omdat die 50 cm. extra ook in het huidige bestemmingsplan niet toegestaan is.
- het antwoord van de gemeente dat we ons maar geen zorgen moeten maken hebben we níet zwart op wit
- wij hebben geen eigen (aankoop)makelaar
De verkoper heeft ons wel een klein bedrag ter compensatie aangeboden, maar dat weegt niet op tegen de kosten die we zouden hebben móchten we ooit de uitbouw aan moeten passen.
als ik dit zo lees zo ik ook nog 3 keer nadenken hoor.
Bovendien krijgen jullie zelf ook problemen waarschijnlijk als je het weer zou willen verkopen zonder vergunning.
als jij dit accepteert dan doe je dat dus zonder vergunning.
Ik zou eisen van de verkopende partij dat alles op papier geregeld word met de gemeente zodat jullie niet meer aansprakelijk kunnen zijn voor wat zij gedaan hebben. Oftewel laat hen alsnog een vergunning regelen.
Kan dit niet dan zou ik het huis ( hoe mooi het ook is) nooit kopen.
succes!
woensdag 27 mei 2009 om 12:15
Hoi Nuk,
Ik heb bij een jurist van de gemeente (waar ik werk) nagevraagd over illegaal bouwwerk. Die zei het volgende.
Een illegaal bouwwerk kan NIET verjaren. Er is hiervoor geen verjaringstermijn. Een gemeente kan er dus ook nog na 10 of 15 jaar een aanschrijving doen. Als het nooit gebeurd is dat mazzel.
De eventuele (financiele) schade/problemen die je dan krijgt moet je een civiele rechtzaak tegen de oude eigenaren verhalen.
Gr Patrick
Ik heb bij een jurist van de gemeente (waar ik werk) nagevraagd over illegaal bouwwerk. Die zei het volgende.
Een illegaal bouwwerk kan NIET verjaren. Er is hiervoor geen verjaringstermijn. Een gemeente kan er dus ook nog na 10 of 15 jaar een aanschrijving doen. Als het nooit gebeurd is dat mazzel.
De eventuele (financiele) schade/problemen die je dan krijgt moet je een civiele rechtzaak tegen de oude eigenaren verhalen.
Gr Patrick
woensdag 27 mei 2009 om 22:23
Hoe zit het met een serre die je aan een hoek zou willen bouwen ? Niet zichtbaar vanaf de openbare weg, niet in de buurt van openbaar groen, niet tegen de buren aan.
Volgens mij lopen we hoogstens tegen de zo- en zoveel procent bebouwing aan.
Het "bestemmingsplan" is van eind jaren '80, begin jaren '90. Stel dat daarin staat dat 15 % bebouwd mag worden (noem maar iets, ik weet niet precies hoeveel het is), en het ministerie van VROM bepaalt dat het 80 % mag zijn, welke regel gaat dan voor ?
Volgens mij lopen we hoogstens tegen de zo- en zoveel procent bebouwing aan.
Het "bestemmingsplan" is van eind jaren '80, begin jaren '90. Stel dat daarin staat dat 15 % bebouwd mag worden (noem maar iets, ik weet niet precies hoeveel het is), en het ministerie van VROM bepaalt dat het 80 % mag zijn, welke regel gaat dan voor ?
woensdag 27 mei 2009 om 23:37
Hoi moppetoet,
je moet een aantal dingen onderscheiden.
er is een amvb (algemene maatregel van bestuur) die aangeeft wanneer bouwwerken vergunningsvrij zijn. als je voldoet aan die specifieke voorwaarden kun je dat bouwwerk zo neerzetten.
maar let op je moet aan die voorwaarden voldoen.
voldoe je niet aan die voorwaarden dan heb je te maken met een lichte of reguliere bouwvergunning. deze worden volledig getoetst aan de woningwet, bouwbesluit, welstand etc etc
en natuurlijk het belangrijkste het bestemmingsplan.
ongeacht hoe oud dat bestemmingsplan is.
mijn advies zou zijn, bedenk wat je wilt bouwen, kun je met al je woonwensen met vergunningsvrij uit de voeten doen!
kom je er niet mee uit of twijfel je ga dan langs bij je gemeente. de meeste gemeenten hebben een balie bouwen en wonen die prima dit soort vragen kunnen beantwoorden.
voor to: het is lastig om over een forum goed advies in te winnen. ik kan ook niet de exacte situatie beoordelen, en ken ook het beleid van de betreffende gemeente niet.de gemeente kan en mag handhaven. maar handhaving zal ook een belangenafweging met zich meebrengen.
gr binic
je moet een aantal dingen onderscheiden.
er is een amvb (algemene maatregel van bestuur) die aangeeft wanneer bouwwerken vergunningsvrij zijn. als je voldoet aan die specifieke voorwaarden kun je dat bouwwerk zo neerzetten.
maar let op je moet aan die voorwaarden voldoen.
voldoe je niet aan die voorwaarden dan heb je te maken met een lichte of reguliere bouwvergunning. deze worden volledig getoetst aan de woningwet, bouwbesluit, welstand etc etc
en natuurlijk het belangrijkste het bestemmingsplan.
ongeacht hoe oud dat bestemmingsplan is.
mijn advies zou zijn, bedenk wat je wilt bouwen, kun je met al je woonwensen met vergunningsvrij uit de voeten doen!
kom je er niet mee uit of twijfel je ga dan langs bij je gemeente. de meeste gemeenten hebben een balie bouwen en wonen die prima dit soort vragen kunnen beantwoorden.
voor to: het is lastig om over een forum goed advies in te winnen. ik kan ook niet de exacte situatie beoordelen, en ken ook het beleid van de betreffende gemeente niet.de gemeente kan en mag handhaven. maar handhaving zal ook een belangenafweging met zich meebrengen.
gr binic
donderdag 28 mei 2009 om 21:34
Binic heeft het helemaal goed verwoord. Geen speld tussen te krijgen.
Voor goed advies kun je het beste naar de gemeente langs naar het loket bestemmingsplan informatie.
Er ligt op dit moment een wetsvoorstel in de kamer. Er zijn plannen om meer bouwwerken vergunningsvrij te maken. Het is echter nog niet duidelijk of en wanneer het een feit is
patrick
Voor goed advies kun je het beste naar de gemeente langs naar het loket bestemmingsplan informatie.
Er ligt op dit moment een wetsvoorstel in de kamer. Er zijn plannen om meer bouwwerken vergunningsvrij te maken. Het is echter nog niet duidelijk of en wanneer het een feit is
patrick
vrijdag 29 mei 2009 om 12:11
Hoi Patrick,
Ik ben er inmiddels ook achtergekomen dat het niet kan verjaren. Na gesprekken met 3 verschillende juristen heeft de jurist van Vereniging Eigen Huis de enige juiste informatie verstrekt. Wel erg attent van je dat je het op je werk hebt nagevraagd!
Al met al hebben we nu toch besloten het huis te kopen. We hebben er een financiële compensatie voor gekregen en nemen het risico nu dus over. Het geld dat we ervoor hebben gekregen zetten we apart, voor het geval we het ooit toch nog aan moeten passen. We gaan er echter niet vanuit dat het zover zal komen.
Ik ben er inmiddels ook achtergekomen dat het niet kan verjaren. Na gesprekken met 3 verschillende juristen heeft de jurist van Vereniging Eigen Huis de enige juiste informatie verstrekt. Wel erg attent van je dat je het op je werk hebt nagevraagd!
Al met al hebben we nu toch besloten het huis te kopen. We hebben er een financiële compensatie voor gekregen en nemen het risico nu dus over. Het geld dat we ervoor hebben gekregen zetten we apart, voor het geval we het ooit toch nog aan moeten passen. We gaan er echter niet vanuit dat het zover zal komen.
vrijdag 29 mei 2009 om 20:01
Allereerst gefeliciteerd met julie nieuwe woning!
Ik hoop wel voor je dat het een flink bedrag is wat je als compensatie hebt gekregen want een verbouwing(laten terugplaatsen van de gevel, ect. leidingen, verwarming, etc.) zal niet goedkoop zijn en wellicht kan de situatie ook een probleem zijn als jullie het huis ooit weer verkopen. Goed plan om het geld opzij te zetten. Gaan jullie alsnog eenvergunning aanvragen of wachten jullie het gewoon af of de gemeente komt? En waarom verwacht je geen problemen? De gemeente is nu immers op de hoogte van het feit dat jullie aanbouw niet de vereiste vergunning heeft. Je hoort het al, ik ben een angsthaas en zou het niet gedaan hebben . Niets van aantrekken natuurlijk en genieten van jullie droompaleis!
Ik hoop wel voor je dat het een flink bedrag is wat je als compensatie hebt gekregen want een verbouwing(laten terugplaatsen van de gevel, ect. leidingen, verwarming, etc.) zal niet goedkoop zijn en wellicht kan de situatie ook een probleem zijn als jullie het huis ooit weer verkopen. Goed plan om het geld opzij te zetten. Gaan jullie alsnog eenvergunning aanvragen of wachten jullie het gewoon af of de gemeente komt? En waarom verwacht je geen problemen? De gemeente is nu immers op de hoogte van het feit dat jullie aanbouw niet de vereiste vergunning heeft. Je hoort het al, ik ben een angsthaas en zou het niet gedaan hebben . Niets van aantrekken natuurlijk en genieten van jullie droompaleis!
zondag 31 mei 2009 om 00:58
Hoi Nuk,
Bedankt voor je compliment. Gefeliciteerd met jullie huis. Ik adviseer je op persoonlijk titel (niet als ambtenaar zijnde :-)om geen legalisatieverzoek voor de aanbouw in te dienen. Laat het rusten met de hoop dat je nooit aangemaand wordt door de gemeente.
Hou het geld inderdaad achter mocht er onverhoopt toch nodig zijn.
Een tip uit de praktijk: praat er niet met je toekomstige buren/omwonenden over, want als er een misschien een op het idee komt om een bouwhandhavingsactie op te starten ben je alsnog het haasje.
Ik wil je zeker geen angst aanpraten, maar wat niet weet dat niet deert.
Succes en heel veel woonplezier
Bedankt voor je compliment. Gefeliciteerd met jullie huis. Ik adviseer je op persoonlijk titel (niet als ambtenaar zijnde :-)om geen legalisatieverzoek voor de aanbouw in te dienen. Laat het rusten met de hoop dat je nooit aangemaand wordt door de gemeente.
Hou het geld inderdaad achter mocht er onverhoopt toch nodig zijn.
Een tip uit de praktijk: praat er niet met je toekomstige buren/omwonenden over, want als er een misschien een op het idee komt om een bouwhandhavingsactie op te starten ben je alsnog het haasje.
Ik wil je zeker geen angst aanpraten, maar wat niet weet dat niet deert.
Succes en heel veel woonplezier
