Geld & Recht
alle pijlers
Rentemiddeling en jaarlijks boetevrij aflossen
woensdag 25 september 2019 om 19:37
Goedenavond allemaal,
Ik zou graag wat meningen en/of ervaringen willen van jullie over onderstaand feit. Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek bij de ING-bank van een oorspronkelijke hoofdsom van 280.000. Wij hebben daar inmiddels 84.000 op afgelost. Het rentepercentage is 4,25%. Nu ben ik me aan het verdiepen over rentemiddeling. Ik heb begrepen van de dame van de ING dat als we over zouden gaan tot rentemiddeling, wij een bijbehorend rentepercentage van 3,36% zullen krijgen. Alleen het rentecontract wijzigt, verder verandert er helemaal niets. We mogen nog steeds jaarlijks 10% boetevrij aflossen en als we ons huis eerder willen verkopen, gelden er geen andere regels dan die we nu hebben. Ook fiscaal is geen enkel verschil, behalve dan dat we minder hypotheekrente terug krijgen omdat het bedrag wat we gaan betalen uiteraard ook lager is.
Aanvullende informatie:
Onze huidige hypotheek rente loopt tot 01-03-2027. Het nieuwe contract zou ze op 10 jaar zetten, dus lopend tot november 2029. Daar komt natuurlijk bij dat wij fanatiek willen aflossen met in ieder geval 10.000 per jaar. Dat betekent dat we aan het einde van de nieuwe looptijd nog een schuld over hebben van een kleine 100.000. De boeterente wordt berekend over het oorspronkelijke hypotheekbedrag, dus 280.000.
Het klinkt kortom allemaal als de juiste keuze om te maken. Echter blijft er maar in mijn hoofd rondspoken: welk addertje zit hier nu onder het gras? Zie ik hier iets over het hoofd? Is er iets waar ik niet over na heb gedacht?
Ik zou heel graag jullie reactie willen......
Ik zou graag wat meningen en/of ervaringen willen van jullie over onderstaand feit. Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek bij de ING-bank van een oorspronkelijke hoofdsom van 280.000. Wij hebben daar inmiddels 84.000 op afgelost. Het rentepercentage is 4,25%. Nu ben ik me aan het verdiepen over rentemiddeling. Ik heb begrepen van de dame van de ING dat als we over zouden gaan tot rentemiddeling, wij een bijbehorend rentepercentage van 3,36% zullen krijgen. Alleen het rentecontract wijzigt, verder verandert er helemaal niets. We mogen nog steeds jaarlijks 10% boetevrij aflossen en als we ons huis eerder willen verkopen, gelden er geen andere regels dan die we nu hebben. Ook fiscaal is geen enkel verschil, behalve dan dat we minder hypotheekrente terug krijgen omdat het bedrag wat we gaan betalen uiteraard ook lager is.
Aanvullende informatie:
Onze huidige hypotheek rente loopt tot 01-03-2027. Het nieuwe contract zou ze op 10 jaar zetten, dus lopend tot november 2029. Daar komt natuurlijk bij dat wij fanatiek willen aflossen met in ieder geval 10.000 per jaar. Dat betekent dat we aan het einde van de nieuwe looptijd nog een schuld over hebben van een kleine 100.000. De boeterente wordt berekend over het oorspronkelijke hypotheekbedrag, dus 280.000.
Het klinkt kortom allemaal als de juiste keuze om te maken. Echter blijft er maar in mijn hoofd rondspoken: welk addertje zit hier nu onder het gras? Zie ik hier iets over het hoofd? Is er iets waar ik niet over na heb gedacht?
Ik zou heel graag jullie reactie willen......
petram wijzigde dit bericht op 25-09-2019 19:52
16.30% gewijzigd
vrijdag 27 september 2019 om 13:15
Kastanjez, ik denk inderdaad dat oversluiten het meest voordelig zou zijn, maar vooral als je de situatie dan laat zoals ie is (dus niet aflossen). Als we zouden middelen en gelijk zouden gaan aflossen, wordt in mijn beleving het verschil steeds kleiner ten opzichte van de betaalde boete in 1x. Het gaat ons ook om een kleiner wordende openstaande hypotheekschuld, niet alleen lagere maandlasten. Bij oversluiten zou kiezen voor een andere hypotheekvorm dan aflossingsvrije nog voordeliger zijn denk ik.
Ben je met me eens dat middelen nog altijd beter is dan niets doen?
Ben je met me eens dat middelen nog altijd beter is dan niets doen?
vrijdag 27 september 2019 om 13:18
Nee, niet over 187000, want annuïtair (zoals je zelf ook zegt) en de wens om versneld extra af te lossen.Kastanjez schreef: ↑27-09-2019 11:47Heb je zelf de adder in het gras al ontdekt met behulp van mijn eerdere berekeningen?
Ja, die 30.000 euro gooi je dus in een keer weg. Maar met 2,5% MEER rente, betaal je gegarandeerd ieder jaar 4687 euro MEER rente over je hypotheek van 187.000 euro. Die 30.000 heb je dus binnen zeven jaar terugverdiend (ok, iets langer als je veel aflost). Bij rentemiddeling betaal je dus daarna nog 20 jaar die hogere rente.
Dit is overigens wel de simplistische uitleg, want bij een annuiteitenhypotheek betaal je natuurlijk iedere maand al wat minder rente dan de maand ervoor, maar het gaat even om het idee.
En die rente loopt tot 2029 toch, nog 10 jaar dus.
Binnen dit kader denk ik dat middeling veel gunstiger is dan oversluiten met boete. Daarbij komt nog dat je met oversluiten de komende jaren minder vermogen hebt dan met middeling of zelfs met niets doen.
Look at the stars, look how they shine for you
And everything you do; Yeah, they were all yellow
And everything you do; Yeah, they were all yellow
vrijdag 27 september 2019 om 13:58
Kleinezon, wij hebben een aflossingsvrije hypotheek van op dit moment 196.000, niet 187.000. Maar voor het idee maakt het bedrag niet uit. Het idee van 30.000 inleggen voelt voor mij ook echt als een aderlating, ik vooral ook omdat je het pas in 7 jaar terug hebt verdiend. Ik hoop over 7 jaar nog maar een fractie over te hebben van de 196.000...
woensdag 8 januari 2020 om 10:19
Wij hebben hetzelfde plan als petram: rentemiddeling en daarna (extra) aflossen. Omdat we versneld extra aflossen is rentemiddeling voor ons voordeliger dan oversluiten.
We hadden een hypotheek van 240.000, maar hebben de afgelopen jaren extra afgelost en nu staat nog 130.000 open.
Nou mag je bij ABN Amro jaarlijks 10% van je oorspronkelijke hypotheekbedrag (in ons geval 10% van 240.000) boetevrij aflossen.
Maar wat wordt dit na rentemiddeling? Blijft dit 10% van 240.000, of wordt het dan max. 10% van 130.000?
Zo onhandig dat je de bank alleen telefonisch hierover kan benaderen...
We hadden een hypotheek van 240.000, maar hebben de afgelopen jaren extra afgelost en nu staat nog 130.000 open.
Nou mag je bij ABN Amro jaarlijks 10% van je oorspronkelijke hypotheekbedrag (in ons geval 10% van 240.000) boetevrij aflossen.
Maar wat wordt dit na rentemiddeling? Blijft dit 10% van 240.000, of wordt het dan max. 10% van 130.000?
Zo onhandig dat je de bank alleen telefonisch hierover kan benaderen...
woensdag 8 januari 2020 om 11:38
Ik zit in team Kastanjez hier.
Als je elk jaar flink aflost is het vaak voordeliger om eenmalig de boeterente te betalen dan om rente te middelen, juist omdat ze dat rentemiddelen doen over de gehele looptijd van de hypotheek met het gehele bedrag. Daardoor gaan ze ervanuit dat je een veel groter openstaand bedrag hebt gedurende de looptijd.
Vereniging eigen huis heeft een quickscan. Misschien geeft die wat extra inzicht.
https://www.eigenhuis.nl/besparen/bespa ... iddeling#/
Als je elk jaar flink aflost is het vaak voordeliger om eenmalig de boeterente te betalen dan om rente te middelen, juist omdat ze dat rentemiddelen doen over de gehele looptijd van de hypotheek met het gehele bedrag. Daardoor gaan ze ervanuit dat je een veel groter openstaand bedrag hebt gedurende de looptijd.
Vereniging eigen huis heeft een quickscan. Misschien geeft die wat extra inzicht.
https://www.eigenhuis.nl/besparen/bespa ... iddeling#/
woensdag 8 januari 2020 om 12:05
Maar linksom of rechtsom betaal je dat toch en die kosten zijn fiscaal aftrekbaar.petram schreef: ↑25-09-2019 21:47Wat kun je niet volgen Kastanjez? Misschien zit juist daar mijn hiaat in het niet begrijpen
Oversluiten hebben we ook overwogen. De boete die we moeten betalen is krapaan 30.000. In mijn beleving is dat geld dat we direct kwijt zijn, dat verdwijnt van de rekening (we zouden deze uit eigen middelen kunnen betalen). Met rentemiddeling gaat het niet ten koste van eigen middelen.
Daarnaast zetten wij strak in op aflossen. Als we 30.000 euro boete betalen en vervolgens flink gaan aflossen, heb ik het idee dat die betaalde 30.000 niet uit kan. Omdat het aflossen zo snel gaat. Met rentemiddeling missen we de 30.000 euro niet, maar hebben we wel direct voordeel als we jaarlijks aflossen.
Als je nu de boete voor lief neemt, kun je de rente voor een periode van 10 jaar vastzetten voor 1,7% of daaromtrent; dat is de helft van wat ING jullie 'biedt'.
Wij hebben het vorig jaar bekeken en hebben ook overgesloten. Rentemiddeling is maar zelden gunstig.
woensdag 8 januari 2020 om 13:03
Wij hebben ook aan rentemiddeling gedaan. Scheelde ons bruto 80 euro per maand + nieuwe rente stond tot aan einde annuïteiten hypotheek vast (nog 26 jaar op dat moment).
Wij lossen nu ook jaarlijks zoveel mogelijk extra af om zo minder rente te gaan betalen. Ik heb doorgerekend dat als wij 5000 euro per jaar extra aflossen, wij over de hele looptijd ruim 35.000 euro minder aan rente betalen voor onze hypotheek. Des te langer je wacht met aflossen, des te minder het je zal opleveren.
Wij lossen nu ook jaarlijks zoveel mogelijk extra af om zo minder rente te gaan betalen. Ik heb doorgerekend dat als wij 5000 euro per jaar extra aflossen, wij over de hele looptijd ruim 35.000 euro minder aan rente betalen voor onze hypotheek. Des te langer je wacht met aflossen, des te minder het je zal opleveren.
woensdag 8 januari 2020 om 13:23
Hé?Kaaaaaaaatje schreef: ↑08-01-2020 11:38Ik zit in team Kastanjez hier.
Als je elk jaar flink aflost is het vaak voordeliger om eenmalig de boeterente te betalen dan om rente te middelen, juist omdat ze dat rentemiddelen doen over de gehele looptijd van de hypotheek met het gehele bedrag. Daardoor gaan ze ervanuit dat je een veel groter openstaand bedrag hebt gedurende de looptijd.
Vereniging eigen huis heeft een quickscan. Misschien geeft die wat extra inzicht.
https://www.eigenhuis.nl/besparen/bespa ... iddeling#/
De boeterente berekenen ze juist over het gehele uitstaande bedrag.
De hogere rente gaat over het lagere bedrag; je lost immers zelf extra af.
Look at the stars, look how they shine for you
And everything you do; Yeah, they were all yellow
And everything you do; Yeah, they were all yellow
woensdag 8 januari 2020 om 13:45
Zowel de boeterente als de middelingsrente berekenen ze door te kijken wat er zou gebeuren als ze de huidige hypotheek opnieuw zouden financieren zonder dat je extra aflost. En bij beide levert dat nadeel op omdat ze ervanuit gaan dat je niet extra aflost, maar dat doe je wel.
Bij middeling gaat het met dit idee dat Je 100.000 euro geleend. Tegen 5%. Je looptijd is nog 10 jaar. De huidige 10 jaars rente is 1%. Dat verschil middelen ze. Je betaald vanaf dat moment 3% rente. Dus over het gehele bedrag. Daarbij gaan ze ervanuit dat de 40.000 euro rente die ze mislopen (omdat je nog maar 1% zou betalen), gecompenseerd wordt doordat je 2% meer rente betaald dan mensen die nu afsluiten.
Bij boeterente gaan ze er vanuit dat ze nog 10 jaar lang 5% rente zouden krijgen. Dat is dus 5000 euro per jaar, dus 50000 euro. Om je hypotheek af te kopen betaal je die 50000 euro. Vervolgens sluit je een nieuwe hypotheek af. Over die hypotheek betaal je nog 1% per jaar. De 50.000 euro kun je aftrekken van de belasting als je het als spaargeld achter de hand hebt, dan heb je dus nog fiscaal voordeel. En anders meefinancieren tegen 1% rente.
Bij rentemiddeling is je rente dus kunstmatig hoog. En volgens mij als je het uitrekent is dat vaker onvoordelig dan de boeterente betalen. Maar dat is ook super afhankelijk van hoeveel je extra aflost en op welk moment je dat doet en wat de rentepercentages zijn. Dus dat moet je dus goed uit (laten) rekenen.
Bij middeling gaat het met dit idee dat Je 100.000 euro geleend. Tegen 5%. Je looptijd is nog 10 jaar. De huidige 10 jaars rente is 1%. Dat verschil middelen ze. Je betaald vanaf dat moment 3% rente. Dus over het gehele bedrag. Daarbij gaan ze ervanuit dat de 40.000 euro rente die ze mislopen (omdat je nog maar 1% zou betalen), gecompenseerd wordt doordat je 2% meer rente betaald dan mensen die nu afsluiten.
Bij boeterente gaan ze er vanuit dat ze nog 10 jaar lang 5% rente zouden krijgen. Dat is dus 5000 euro per jaar, dus 50000 euro. Om je hypotheek af te kopen betaal je die 50000 euro. Vervolgens sluit je een nieuwe hypotheek af. Over die hypotheek betaal je nog 1% per jaar. De 50.000 euro kun je aftrekken van de belasting als je het als spaargeld achter de hand hebt, dan heb je dus nog fiscaal voordeel. En anders meefinancieren tegen 1% rente.
Bij rentemiddeling is je rente dus kunstmatig hoog. En volgens mij als je het uitrekent is dat vaker onvoordelig dan de boeterente betalen. Maar dat is ook super afhankelijk van hoeveel je extra aflost en op welk moment je dat doet en wat de rentepercentages zijn. Dus dat moet je dus goed uit (laten) rekenen.
woensdag 8 januari 2020 om 14:59
Volgens mij is rentemiddeling alleen op dit moment in je portemonnee voordelig. Op langere termijn zie ik het voordeel niet tenzij je hierdoor de rente lang kan vastzetten als deze weer gaat stijgen.
Het principe van rente middeling is denk ik wel duidelijk. Ze berekenen de contante waarde van het verschil tussen jouw contract rente en de rente die je nu kan krijgen. Dit bedrag spreiden ze over je nieuwe rente vast periode(meestal langer dan je huidige rentevastperiode). De rente die je nu zou moeten betalen als je niets doet betaal je dus uiteindelijk nog steeds alleen uitgesmeerd over een langere periode.
Als je nu niets doet en je kan je rente op enig moment herzien dan betaal je vanaf dat moment de lagere rente zonder toeslag.
Het principe van rente middeling is denk ik wel duidelijk. Ze berekenen de contante waarde van het verschil tussen jouw contract rente en de rente die je nu kan krijgen. Dit bedrag spreiden ze over je nieuwe rente vast periode(meestal langer dan je huidige rentevastperiode). De rente die je nu zou moeten betalen als je niets doet betaal je dus uiteindelijk nog steeds alleen uitgesmeerd over een langere periode.
Als je nu niets doet en je kan je rente op enig moment herzien dan betaal je vanaf dat moment de lagere rente zonder toeslag.
woensdag 8 januari 2020 om 15:10
Dit is bij extra vervroegd aflossen dus in de praktijk niet waar. Stel je lost 10% per jaar extra af;Kaaaaaaaatje schreef: ↑08-01-2020 13:45Zowel de boeterente als de middelingsrente berekenen ze door te kijken wat er zou gebeuren als ze de huidige hypotheek opnieuw zouden financieren zonder dat je extra aflost. En bij beide levert dat nadeel op omdat ze ervanuit gaan dat je niet extra aflost, maar dat doe je wel.
Bij middeling gaat het met dit idee dat Je 100.000 euro geleend. Tegen 5%. Je looptijd is nog 10 jaar. De huidige 10 jaars rente is 1%. Dat verschil middelen ze. Je betaald vanaf dat moment 3% rente. Dus over het gehele bedrag. Daarbij gaan ze ervanuit dat de 40.000 euro rente die ze mislopen (omdat je nog maar 1% zou betalen), gecompenseerd wordt doordat je 2% meer rente betaald dan mensen die nu afsluiten.
Bij boeterente gaan ze er vanuit dat ze nog 10 jaar lang 5% rente zouden krijgen. Dat is dus 5000 euro per jaar, dus 50000 euro. Om je hypotheek af te kopen betaal je die 50000 euro. Vervolgens sluit je een nieuwe hypotheek af. Over die hypotheek betaal je nog 1% per jaar. De 50.000 euro kun je aftrekken van de belasting als je het als spaargeld achter de hand hebt, dan heb je dus nog fiscaal voordeel. En anders meefinancieren tegen 1% rente.
Bij rentemiddeling is je rente dus kunstmatig hoog. En volgens mij als je het uitrekent is dat vaker onvoordelig dan de boeterente betalen. Maar dat is ook super afhankelijk van hoeveel je extra aflost en op welk moment je dat doet en wat de rentepercentages zijn. Dus dat moet je dus goed uit (laten) rekenen.
Jaar 1 betaal je 3% over 100.000
Jaar 2 betaal je 3% over 90.000
Jaar 5 betaal je 3% over 50.000
Jaar 10 3% over 0,00
Bij oversluiten betaal je echter wel de volledige boeterente, alsof je niet sneller gaat aflossen. Je hebt dus een voordeel bij rentemiddeling icm versneld aflossen.
Ook die 3% is daarnaast net zo fiscaal aftrekbaar als de boeterente.
Eens trouwens dat je het goed moet uitrekenen, de hra gaat ook nog eens dalen namelijk. Maar in principe is middeling bij versneld aflossen de logische 'winnaar'.
Look at the stars, look how they shine for you
And everything you do; Yeah, they were all yellow
And everything you do; Yeah, they were all yellow
woensdag 8 januari 2020 om 15:57
Waarom betaal je dat bedrag dat je kwijt zult zijn aan boete niet gewoon af (aflossen dus)? Dat is veel helderder dan één van die constructies.
Zeker als je sowieso van plan bent de hypotheek versneld af te lossen. Je hebt dan minder plezier van rentemiddeling of boeterente.
ER staat 196.000 euro open. Als je daar 30.000 op aflost (of als dat maar 10% mag zijn los je dit jaar 19.600 euro af en volgend jaar de overige 10.400 en misschien nog meer). En als je elk jaar inderdaad 10.000 euro weet af te lossen, lijkt mij dit een veel snellere weg naar geluk. Bovendien ben je dan niet al je spaargeld in één keer kwijt.
Zeker als je sowieso van plan bent de hypotheek versneld af te lossen. Je hebt dan minder plezier van rentemiddeling of boeterente.
ER staat 196.000 euro open. Als je daar 30.000 op aflost (of als dat maar 10% mag zijn los je dit jaar 19.600 euro af en volgend jaar de overige 10.400 en misschien nog meer). En als je elk jaar inderdaad 10.000 euro weet af te lossen, lijkt mij dit een veel snellere weg naar geluk. Bovendien ben je dan niet al je spaargeld in één keer kwijt.
woensdag 8 januari 2020 om 18:24
Dan nog kun je rentemiddeling toepassen, dat vergt namelijk geen investering. Hooguit wat administratiekosten.Hamer schreef: ↑08-01-2020 15:57Waarom betaal je dat bedrag dat je kwijt zult zijn aan boete niet gewoon af (aflossen dus)? Dat is veel helderder dan één van die constructies.
Zeker als je sowieso van plan bent de hypotheek versneld af te lossen. Je hebt dan minder plezier van rentemiddeling of boeterente.
ER staat 196.000 euro open. Als je daar 30.000 op aflost (of als dat maar 10% mag zijn los je dit jaar 19.600 euro af en volgend jaar de overige 10.400 en misschien nog meer). En als je elk jaar inderdaad 10.000 euro weet af te lossen, lijkt mij dit een veel snellere weg naar geluk. Bovendien ben je dan niet al je spaargeld in één keer kwijt.
Look at the stars, look how they shine for you
And everything you do; Yeah, they were all yellow
And everything you do; Yeah, they were all yellow
woensdag 8 januari 2020 om 21:55
Ik ben het eens met kleinezon.
Bij rentemiddeling wordt de boete (de rente opslag) verdeeld over de looptijd van de nieuwe rentevaste periode van je hypotheek. In ons geval over 15 jaar. Als je vervolgens versneld aflost en daardoor eerder je gehele hypotheek aflost (wij hopen in 4 jaar) hoef je alleen in die jaren de "boete" te betalen.
Bij oversluiten wordt de boete
Als je je hypotheek niet versneld aflost is oversluiten voordeliger.
Bij rentemiddeling wordt de boete (de rente opslag) verdeeld over de looptijd van de nieuwe rentevaste periode van je hypotheek. In ons geval over 15 jaar. Als je vervolgens versneld aflost en daardoor eerder je gehele hypotheek aflost (wij hopen in 4 jaar) hoef je alleen in die jaren de "boete" te betalen.
Bij oversluiten wordt de boete
Als je je hypotheek niet versneld aflost is oversluiten voordeliger.
donderdag 9 januari 2020 om 13:02
Er worden hier al goede tips gegeven.
Wat ik nog mis is: als je koophuis niet onder NHG valt dan kan je nog gaan voor vermindering van rente-opslag (onderdeel van de hypotheekrente). Kosteloos.
Bij de ING kan de rente-opslag verlaagd (met 0.1%) worden bij elke 20% schuldverlaging. Deze schuldverlaging moet dan wel bij alle lopende hypotheken bij ING toegepast worden.
Wat ik nog mis is: als je koophuis niet onder NHG valt dan kan je nog gaan voor vermindering van rente-opslag (onderdeel van de hypotheekrente). Kosteloos.
Bij de ING kan de rente-opslag verlaagd (met 0.1%) worden bij elke 20% schuldverlaging. Deze schuldverlaging moet dan wel bij alle lopende hypotheken bij ING toegepast worden.
I was reminded that my bloodtype is B positive.
donderdag 9 januari 2020 om 13:25
De nieuwste hypotheken kan je voor elke 5% schuld-marktwaardeverhouding verlaging een korting krijgen op je hypotheekrente. Dus dat kan al eerder zijn dan je denkt. Wel een goede tip om even uit te zoeken!aardbeitje8 schreef: ↑09-01-2020 13:02Er worden hier al goede tips gegeven.
Wat ik nog mis is: als je koophuis niet onder NHG valt dan kan je nog gaan voor vermindering van rente-opslag (onderdeel van de hypotheekrente). Kosteloos.
Bij de ING kan de rente-opslag verlaagd (met 0.1%) worden bij elke 20% schuldverlaging. Deze schuldverlaging moet dan wel bij alle lopende hypotheken bij ING toegepast worden.
