Geld & Recht
alle pijlers
Schade tussen tekenen koopcontract en sleutel overdracht.
woensdag 1 mei 2019 om 00:14
Hallo iedereen
Mijn vriend en ik zijn bezig met ons eerste huis kopen. Nu lopen we ergens tegenaan waar we niet een duidelijk antwoord op krijgen..
Mochten wij het huis waar wij interesse in hebben willen kopen wordt er voor ons een koopcontract opgesteld. Nu willen de huidige bewoners van het huis er pas over 8 maanden uit. Dus zit er 8 maanden tijd tussen het tekenen van het koop contract en de oplevering.
Opzich geen probleem.. Wat wij ons afvroegen is wat er gebeurd als er in die 8 maanden tijd schade ontstaat aan het huis.. Op internet is duidelijk terug te vinden dat dit dan op de kosten is van de verkoper zolang de overdracht nog niet is geweest.
Wij vroegen ons af hoe wij in zo’n situatie kunnen bewijzen dat dit nog niet beschadigd was toen we het contract tekenenden...Moeten we overal fotos van maken? Toch een bouwkundige keuring? (Wilde we eigenlijk niet doen omdat het niet nodig lijkt te zijn)
Ik hoor graag of jullie ons hier meer over kunnen vertellen!
Mijn vriend en ik zijn bezig met ons eerste huis kopen. Nu lopen we ergens tegenaan waar we niet een duidelijk antwoord op krijgen..
Mochten wij het huis waar wij interesse in hebben willen kopen wordt er voor ons een koopcontract opgesteld. Nu willen de huidige bewoners van het huis er pas over 8 maanden uit. Dus zit er 8 maanden tijd tussen het tekenen van het koop contract en de oplevering.
Opzich geen probleem.. Wat wij ons afvroegen is wat er gebeurd als er in die 8 maanden tijd schade ontstaat aan het huis.. Op internet is duidelijk terug te vinden dat dit dan op de kosten is van de verkoper zolang de overdracht nog niet is geweest.
Wij vroegen ons af hoe wij in zo’n situatie kunnen bewijzen dat dit nog niet beschadigd was toen we het contract tekenenden...Moeten we overal fotos van maken? Toch een bouwkundige keuring? (Wilde we eigenlijk niet doen omdat het niet nodig lijkt te zijn)
Ik hoor graag of jullie ons hier meer over kunnen vertellen!
woensdag 1 mei 2019 om 02:57
Bij ons ging het om 10 dagen (wel België).
De notaris heeft in het contract opgenomen dat wij de sleutel pas kregen op datum X. En dat alle schade van voordien dus ten laste was van de verkoper.
Ik zou dus eens horen wat jullie notaris te zeggen heeft.
(Betrouw niet op de ideeën van de verkoopmakelaar. Die werkt voor rekening van de andere partij.)
De notaris heeft in het contract opgenomen dat wij de sleutel pas kregen op datum X. En dat alle schade van voordien dus ten laste was van de verkoper.
Ik zou dus eens horen wat jullie notaris te zeggen heeft.
(Betrouw niet op de ideeën van de verkoopmakelaar. Die werkt voor rekening van de andere partij.)
woensdag 1 mei 2019 om 03:24
Waarschijnlijk teken je eerst een voorlopig koopcontract. Uiteindelijk gaan jullie dan over 8 maanden naar de notaris waar de overdracht plaatsvindt. Voorafgaand aan de afspraak bij de notaris loop je dan nog een rondje door het huis waarbij je kijkt of er gebreken zijn en alles volgens afspraak opgeleverd wordt.
Dit is hoe het bij ons ging maar navragen bij een specialist op dit gebied kan natuurlijk nooit kwaad.
Dit is hoe het bij ons ging maar navragen bij een specialist op dit gebied kan natuurlijk nooit kwaad.
duizel wijzigde dit bericht op 01-05-2019 07:08
14.84% gewijzigd
woensdag 1 mei 2019 om 07:06
Nieuwe schade (behoudens normale slijtage) is verzekerd via de opstalverzekering en dient verkoper te (laten) fixen voor overdracht. Voor de overdracht doe je nog een inspectieronde in de woning om alles na te lopen.
Bouwkundige gebreken en zaken die al kapot zijn, vallen er (vaak) niet onder. Die had je kunnen zien of kunnen (laten) testen.
Bouwkundige gebreken en zaken die al kapot zijn, vallen er (vaak) niet onder. Die had je kunnen zien of kunnen (laten) testen.
woensdag 1 mei 2019 om 07:09
en je kunt de bouwkundige keuring ook op laten nemen als ontbindende voorwaarde in het voorlopig koopcontract, dan hoef je het pas uit te laten voeren als je verder zeker bent van het huis want een keuring kost minimaal 200,- (Stel je doet de keuring en wordt erna overboden, das zonde van je geld)
Don't cry, buy a bag and move on.
woensdag 1 mei 2019 om 07:10
Niet zonder bouwtechnische keuring, koper is zelf verantwoordelijk voor grondige inspectie en als je een gebrek tegenkomt wat bij een keuring gezien had kunnen worden kun je het niet meer op de verkoper verhalen.duizel schreef: ↑01-05-2019 03:24Waarschijnlijk trekken je eerst een voorlopig koopcontract. Uiteindelijk gaan jullie dan over 8 maanden naar de notaris waar de overdracht plaatsvindt. Voorafgaand aan de afspraak bij de notaris loop je dan nog een rondje door het huis waarbij je kijkt of er gebreken zijn en alles volgens afspraak opgeleverd wordt. Voor verborgen gebreken is de verkoper nog verantwoordelijk. Wij hadden daarom ook een rechtsbijstandsverzekering afgesloten (niet nodig gehad).
Dit is hoe het bij ons ging maar navragen bij een specialist op dit gebied kan natuurlijk nooit kwaad.
woensdag 1 mei 2019 om 07:18
TijdvoorTaart schreef: ↑01-05-2019 07:10Niet zonder bouwtechnische keuring, koper is zelf verantwoordelijk voor grondige inspectie en als je een gebrek tegenkomt wat bij een keuring gezien had kunnen worden kun je het niet meer op de verkoper verhalen.
Ik had mijn bericht inderdaad al aangepast. Maar goed dat je het nog even benoemd naar TO toe
woensdag 1 mei 2019 om 07:46
Je zult m nog een keer kunnen aanpassen: het contract wat je tekent is het koopcontract. Niet het voorlopig koopcontract. Er komt namelijk niet nog eens een definitief koopcontract achteraan.
woensdag 1 mei 2019 om 07:46
woensdag 1 mei 2019 om 08:34
Bijna goed.TijdvoorTaart schreef: ↑01-05-2019 07:10Niet zonder bouwtechnische keuring, koper is zelf verantwoordelijk voor grondige inspectie en als je een gebrek tegenkomt wat bij een keuring gezien had kunnen worden kun je het niet meer op de verkoper verhalen.
De keuring is voor onderzoek naar technische zaken en de staat van de woning.
Verborgen gebreken zijn bij verkoper bekende gebreken die bewust worden verstopt en verzwegen (kast ervoor gezet, gasfornuis kan niet langer dan 15m aan en dan valt hij uit, terugkomende scheuren afgesmeerd voor verkoop, cv meer dan jaarlijks moeten bijvullen, etc). Die kan een bouwkundige dus ook niet altijd vinden.
Zelf goed kijken (en laten keuren) is belangrijk en die gevonden/zichtbare gebreken kun je verder over onderhandelen.
Verborgen gebreken kun je niet altijd vinden, maar zijn (meestal) wel verkopers verantwoordelijkheid. Je gaat immers niet zomaar een grote kast wegschuiven om de muur te checken of een cake bakken tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld.
woensdag 1 mei 2019 om 09:04
Officiële plaatsbeschrijving laten opmaken, kosten delen door 2 en allebei tekenen.
Betaalt de verkoper huur tijdens die 8 maanden? Dan kun je ook nog met een huurwaarborg werken waarmee - in geval van schade - al een deel kan betaald worden.
Ik lees hier over bouwverzakkingen en dergelijke. Dat heeft niks meer met het huren tijdens die acht maanden te maken maar met eventuele bouwfouten.
We spreken hier wel dat het compromis (= verkoop/aankoopbelofte) nog NIET is gegtekend he.
Trouwens (Belg007)
Een goede makelaar regelt die zaken mee, ondanks dat hij werkt voor de verkoper. Niets zegt dat de (huidige) koper of zijn entourage niet ooit iets via die makelaar wil verkopen. Denk dus niet dat een makelaar niet verder nadenkt en alleen partij kiest voor de (huidige) verkoper!
Betaalt de verkoper huur tijdens die 8 maanden? Dan kun je ook nog met een huurwaarborg werken waarmee - in geval van schade - al een deel kan betaald worden.
Ik lees hier over bouwverzakkingen en dergelijke. Dat heeft niks meer met het huren tijdens die acht maanden te maken maar met eventuele bouwfouten.
We spreken hier wel dat het compromis (= verkoop/aankoopbelofte) nog NIET is gegtekend he.
Trouwens (Belg007)
Een goede makelaar regelt die zaken mee, ondanks dat hij werkt voor de verkoper. Niets zegt dat de (huidige) koper of zijn entourage niet ooit iets via die makelaar wil verkopen. Denk dus niet dat een makelaar niet verder nadenkt en alleen partij kiest voor de (huidige) verkoper!
woensdag 1 mei 2019 om 09:15
Zeker waar, een keuring kan niet altijd alles ondervangen, maar op het moment dat je na de koop op een gebrek stuit en je hebt hem niet uit laten voeren is het veel moeilijker om je gelijk te halen.ShaunTheSheep schreef: ↑01-05-2019 08:34Bijna goed.
De keuring is voor onderzoek naar technische zaken en de staat van de woning.
Verborgen gebreken zijn bij verkoper bekende gebreken die bewust worden verstopt en verzwegen (kast ervoor gezet, gasfornuis kan niet langer dan 15m aan en dan valt hij uit, terugkomende scheuren afgesmeerd voor verkoop, cv meer dan jaarlijks moeten bijvullen, etc). Die kan een bouwkundige dus ook niet altijd vinden.
Zelf goed kijken (en laten keuren) is belangrijk en die gevonden/zichtbare gebreken kun je verder over onderhandelen.
Verborgen gebreken kun je niet altijd vinden, maar zijn (meestal) wel verkopers verantwoordelijkheid. Je gaat immers niet zomaar een grote kast wegschuiven om de muur te checken of een cake bakken tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld.
woensdag 1 mei 2019 om 09:39
Ik heb het even nagekeken in onze papieren. Wij hebben destijds een voorlopige koopovereenkomst getekend bij de makelaar. 6 maanden later was de overdracht en hebben we het koopcontract getekend bij de notaris. Vanaf toen was het ook pas ons huis. Daarvoor niet. Hebben het dus niet een half jaar eerder gekocht om het daarna 6 maanden aan de oude bewoners te verhuren zoals iemand hiervoor schrijft. Ik heb het wel over een jaar of 10 geleden. De oude bewoners moesten nog een half jaar wachten op hun nieuwe huis en wilden er dus niet eerder uit.
woensdag 1 mei 2019 om 09:41
Nee, op het moment van overdracht teken je geen koopcontract maar een leveringsovereenkomst (en een hypotheekakte).
https://www.notaris.nl/wonen/koopcontra ... opcontract
https://www.notaris.nl/wonen/koopcontra ... de-notaris
https://www.notaris.nl/wonen/koopcontra ... opcontract
https://www.notaris.nl/wonen/koopcontra ... de-notaris
woensdag 1 mei 2019 om 09:47
ShaunTheSheep schreef: ↑01-05-2019 08:34Bijna goed.
De keuring is voor onderzoek naar technische zaken en de staat van de woning.
Verborgen gebreken zijn bij verkoper bekende gebreken die bewust worden verstopt en verzwegen (kast ervoor gezet, gasfornuis kan niet langer dan 15m aan en dan valt hij uit, terugkomende scheuren afgesmeerd voor verkoop, cv meer dan jaarlijks moeten bijvullen, etc). Die kan een bouwkundige dus ook niet altijd vinden.
Zelf goed kijken (en laten keuren) is belangrijk en die gevonden/zichtbare gebreken kun je verder over onderhandelen.
Verborgen gebreken kun je niet altijd vinden, maar zijn (meestal) wel verkopers verantwoordelijkheid. Je gaat immers niet zomaar een grote kast wegschuiven om de muur te checken of een cake bakken tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld.
Reik niet naar de hemel - maar haal hem naar je toe, Karin Bloemen.
woensdag 1 mei 2019 om 09:52
Bij 1 huis ging de CV kapot tussen tekenen voorlopig koopcontract en overdracht. Keurig gemeld door de verkopende makelaar en keurig vervangen door de vorige eigenaar. Zo snel zelfs dat ik al te laat was toen ik direct de vorige eigenaar belde dat ik dan wel even mee wilde denken over welke ketel er kwam: de installateur was al bezig. Maar gelukkig bleek het een prima ketel te zijn.
In een ander huis hing ineens een standaard thermostaat voor de CV in plaats van de luxe klokthermostaat die er eerst hing. Helaas te laat gezien. We verdachten eigenlijk de vorige eigenaar ervan dat die hem meegenomen had naar hun nieuwe woning of zoiets, maar toen we de installateur belden wist die te melden dat de klokthermostaat net voor overdracht stuk was gegaan en met spoed vervangen door een standaard. Beetje jammer wel, maar ze hadden alles in werkende staat achter gelaten dus we konden er verder niet zoveel mee.
OT: ik zou wel een bouwkundige keuring laten doen hoor TO! Dan heb je bewijs, en het levert eigenlijk altijd wel wat op. En op de aankoop van een huis kan die 200 euro er ook nog wel af toch? Ik vind het altijd zo raar dat mensen daar dan op denken te bezuinigen. Het gaat om honderdduizenden euro's tenslotte.
In een ander huis hing ineens een standaard thermostaat voor de CV in plaats van de luxe klokthermostaat die er eerst hing. Helaas te laat gezien. We verdachten eigenlijk de vorige eigenaar ervan dat die hem meegenomen had naar hun nieuwe woning of zoiets, maar toen we de installateur belden wist die te melden dat de klokthermostaat net voor overdracht stuk was gegaan en met spoed vervangen door een standaard. Beetje jammer wel, maar ze hadden alles in werkende staat achter gelaten dus we konden er verder niet zoveel mee.
OT: ik zou wel een bouwkundige keuring laten doen hoor TO! Dan heb je bewijs, en het levert eigenlijk altijd wel wat op. En op de aankoop van een huis kan die 200 euro er ook nog wel af toch? Ik vind het altijd zo raar dat mensen daar dan op denken te bezuinigen. Het gaat om honderdduizenden euro's tenslotte.
The owls are not what they seem
woensdag 1 mei 2019 om 09:58
Volgens mij is de vraag van TO dan ook: hoe bewijs ik dat die schade na het tekenen van het koopcontract is ontstaan.
Ik denk dat je voor het tekenen van het koopcontract een rondje moet doen, evt met je aankoopmakelaar als getuige? En voor oplevering weer. Evt maak je foto's. Bewaar ook de foto's van Funda.
woensdag 1 mei 2019 om 10:04
Verkopers moeten het huis aan jou afleveren zoals jij het hebt gezien en gekocht. Voordat je naar de notaris gaat loop je nog een rondje door het huis, als blijkt dat de vaatwasser dan stuk is dan moeten de huidige bewoners dat repareren. Als na het tekenen bij de notaris blijkt dat de kookplaat het ook niet doet dan is dat voor eigen rekening.
woensdag 1 mei 2019 om 10:09
Tijdens een aan-verkoopbelofte (zo is het in België en ik neem aan in Nederland ook), teken je een contract waar je NIET meer onderuit kan. De periode tussen aan- en verkoopbelofte en contract bij de notaris dient om alle administratie in orde te brengen (lening regelen, kijken of het huis wel echt is van hij/zij die verkoopt, of er geen belastende factoren zijn waardoor de eigenaar (nog) niet kan verkopen, ....). Die aankoop/verkoopbelofte wordt niet meer ongedaan gemaakt
TENZIJ
er in de aankoop/verkoopbelofte een opschortende voorwaarde is opgenomen.
Opschortende = toch vernietigende.
Dus tenzij er in het contract een voorwaarde is opgenomen die zegt: het contract wordt toch vernietigd ALS ....
Voor zover ik weet is er slecht 1 opschortende voorwaarde en dat is als de koper geen lening krijgt.
En het is zo dat de koper er GEEN spelletje van moet maken.
Stel: ik zie huis en teken aankoop/verkoopbelofte. Met opschortende voorwaarde. Volgende week zie ik een beter huis voor een lagere prijs. Ik ga naar de bank en vraag daar een papiertje: zet mij even op papier aub dat ik geen lening krijg en dan ben ik van het eerste huis verlost.
Zo werkt het niet: het moet de hoogste instantie (van de bank) zijn die op erewoord verklaart dat ik niet de middelen heb om een lening te krijgen waardoor ik huis 1 kan kopen en gedurende jaren hiervoor de lening afbetalen. En daar wordt hééél streng op toegekeken.
Anders was het makkelijk:
persoon A verkoopt zijn huis aan mij (aankoop/verkoopbelofte), intussen komen er nog andere gegadigden (die zelfs een hogere prijs bieden dan ik), persoon A kan niet meer op zijn woorden met mij terugkomen (vanwege die getekende belofte), na enkele maanden zeg ik: ik doe het toch niet meer. En dan hebben die andere gegadigden ook al een ander huis gekocht en blijft A met zijn huis zitten.
Het is een contract waar zowel verkoper als koper niet meer onderuit kunnen, tenzij er een opschortende voorwaarde in is opgenomen.
TENZIJ
er in de aankoop/verkoopbelofte een opschortende voorwaarde is opgenomen.
Opschortende = toch vernietigende.
Dus tenzij er in het contract een voorwaarde is opgenomen die zegt: het contract wordt toch vernietigd ALS ....
Voor zover ik weet is er slecht 1 opschortende voorwaarde en dat is als de koper geen lening krijgt.
En het is zo dat de koper er GEEN spelletje van moet maken.
Stel: ik zie huis en teken aankoop/verkoopbelofte. Met opschortende voorwaarde. Volgende week zie ik een beter huis voor een lagere prijs. Ik ga naar de bank en vraag daar een papiertje: zet mij even op papier aub dat ik geen lening krijg en dan ben ik van het eerste huis verlost.
Zo werkt het niet: het moet de hoogste instantie (van de bank) zijn die op erewoord verklaart dat ik niet de middelen heb om een lening te krijgen waardoor ik huis 1 kan kopen en gedurende jaren hiervoor de lening afbetalen. En daar wordt hééél streng op toegekeken.
Anders was het makkelijk:
persoon A verkoopt zijn huis aan mij (aankoop/verkoopbelofte), intussen komen er nog andere gegadigden (die zelfs een hogere prijs bieden dan ik), persoon A kan niet meer op zijn woorden met mij terugkomen (vanwege die getekende belofte), na enkele maanden zeg ik: ik doe het toch niet meer. En dan hebben die andere gegadigden ook al een ander huis gekocht en blijft A met zijn huis zitten.
Het is een contract waar zowel verkoper als koper niet meer onderuit kunnen, tenzij er een opschortende voorwaarde in is opgenomen.
