Geld & Recht
alle pijlers
Vraag aan huurbaas i.v.m. huurtoeslag
dinsdag 8 december 2020 om 13:55
Hoi allen!
Even een vraag waar ik graag jullie mening over zou willen of dit 'normaal' is om te doen.
Ik ben sinds begin dit jaar verhuisd en betaal nu een particuliere huur van 738,-. Dit is precies één euro boven de grens van de huurtoeslag. Mijn huisbaas heeft bij het huren nadrukkelijk gezegd dat ze dit doen omdat ze er zeker van willen zijn dat iemand zonder hulp van de huurtoeslag het appartement kan betalen.
Nu heb ik een berekening gedaan van de huurtoeslag en heb ik vanaf januari 2021 recht op 93,- huurtoeslag bij mijn inkomen als ik onder de huurtoeslaggrens zit. Er is nu in mijn hoofd gekomen om het volgende bij mijn huisbaas neer te leggen:
Ik wil een mail sturen naar mijn huisbaas of zij erover willen nadenken om de huur hetzelfde te houden. Ik betaal hun nog elke maand die 738,-. Alleen op papier (dus voor de belastingdienst) staat de huur op 737,-. Hierdoor kan ik elke maand recht hebben op die 93 euro.
Denken jullie dat dit een rare vraag is aan de huisbaas? Dat dit idee goed opgevangen kan worden i.v.m. het geld wat ik zou kunnen krijgen vanwege de belastingdienst? En is dit een idee om dit via de mail te sturen? Ik wilde dit doen via mail omdat het telefonisch nogal kan overvallen wellicht...
Even een vraag waar ik graag jullie mening over zou willen of dit 'normaal' is om te doen.
Ik ben sinds begin dit jaar verhuisd en betaal nu een particuliere huur van 738,-. Dit is precies één euro boven de grens van de huurtoeslag. Mijn huisbaas heeft bij het huren nadrukkelijk gezegd dat ze dit doen omdat ze er zeker van willen zijn dat iemand zonder hulp van de huurtoeslag het appartement kan betalen.
Nu heb ik een berekening gedaan van de huurtoeslag en heb ik vanaf januari 2021 recht op 93,- huurtoeslag bij mijn inkomen als ik onder de huurtoeslaggrens zit. Er is nu in mijn hoofd gekomen om het volgende bij mijn huisbaas neer te leggen:
Ik wil een mail sturen naar mijn huisbaas of zij erover willen nadenken om de huur hetzelfde te houden. Ik betaal hun nog elke maand die 738,-. Alleen op papier (dus voor de belastingdienst) staat de huur op 737,-. Hierdoor kan ik elke maand recht hebben op die 93 euro.
Denken jullie dat dit een rare vraag is aan de huisbaas? Dat dit idee goed opgevangen kan worden i.v.m. het geld wat ik zou kunnen krijgen vanwege de belastingdienst? En is dit een idee om dit via de mail te sturen? Ik wilde dit doen via mail omdat het telefonisch nogal kan overvallen wellicht...
dinsdag 8 december 2020 om 15:37
ninanoname schreef: ↑08-12-2020 15:25In dat geval zou ik lekker mijn mond houden en voor 2021 als de wiedeweerga subsidie aanvragen.
Voor wat jij wil, kun je veel beter een gesprek voeren. Jij wil iets waarvan de verhuurder juist heeft gezegd dat hij het niet wil. Bij zulke gesprekken gaat het zo om lichaamstaal lezen, een veranderende oogopslag en dat soort zaken, dat je dat gewoon nooit goed verwoord krijgt. Op papier gaat hij je geen toezegging doen. Maar misschien, als je het mondeling aankaart en je als een voorbeeldige huurder hebt gedragen, krijg je het misschien wel voor elkaar.
De verhuurder is toch niet achterlijk!
Toeslagen waar je wel recht op hebt maar die je niet direct nodig hebt, kun je trouwens beter met terugwerkende kracht aanvragen en niet van tevoren.
Liever een leuk extraatje achteraf dan dat er iets verandert blijkt en je terug mag gaan betalen.
dinsdag 8 december 2020 om 15:37
summerheat schreef: ↑08-12-2020 15:35Ja. Toeslaggrenzen gaan altijd in per 1 januari. Huurverhogingen vaak per 1 juli of, vaak bij particuliere huur, per de maand dat het contract inging.
Hoe komt het dat jij zo goed op de hoogte bent? Je werk of heb je er mee te maken gehad?
dinsdag 8 december 2020 om 15:39
summerheat schreef: ↑08-12-2020 15:21Zeker wel. Je hebt twee procedures bij de huurcommissie. Eén voor het toetsen van sociale huurwoning mbv puntenstelsel én een procedure om de huurprijzen te toetsen voor geliberaliseerde woningen. Als de huurprijs dmv toetsing dan onder sociale huurwoningniveau uitkomt, krijgt de verhuurder zes weken de tijd om beroep aan te tekenen bij de kantonrechter. Doet hij dat niet, dan staat de huurprijs vast zoals de HC dat vaststelde. Doet hij het wel..de rechter gaat vaak mee met het advies van de HC. Als huurder kun je dan middels een civiele procedure het teveel betaalde huurgeld terug vorderen.
Kortom, de huurder, als zwakkere partij, is goed beschermd. Mensen moeten alleen hun "recht" kennen.
Ja maar goed, die civiele procedure moet je dan nog wel even aanspannen. En dat kost ook geld, neem ik aan.
dinsdag 8 december 2020 om 15:43
summerheat schreef: ↑08-12-2020 15:35Ja. Toeslaggrenzen gaan altijd in per 1 januari. Huurverhogingen vaak per 1 juli of, vaak bij particuliere huur, per de maand dat het contract inging.
Dank. En vandaar ook mijn vraag daarover aan TO, of daar iets over in het contract staat. Maar op deze manier komen er jaarlijks best wat mensen bij met verworven recht lijkt me. Of de verhuurders die bewust net boven de toeslaggrens gaan zitten moeten ook bewust jaarlijks per 1 januari weer verhogen.
dinsdag 8 december 2020 om 16:19
Waarom? Kantonrechter, dus je kan je eigen zaak voeren. Betaal je enkel griffierecht en betekeningskosten, wat je weer op de andere partij verhaalt. De kans op verliezen is klein met de huurprijsadvies van de HC in je hand.
Mocht je toch een gemachtigde willen, hoeft het geen advocaat te zijn. Wil je wel een advocaat dan vallen de meeste mensen in deze huursituaties onder de zogenaamde "toevoeging" en kost het niet zoveel.
dinsdag 8 december 2020 om 16:22
Ik heb bij de belastingdienst gewerkt voordat ik bij het ministerie zelf ging werken. Maar ik volg de Raad van State inzake toeslagzaken op de voet. Daarnaast ben ik bijna afgestudeerd jurist met een voorliefde voor civiel recht, waar ook huurzaken onder vallen.In_Tenebris schreef: ↑08-12-2020 15:37Hoe komt het dat jij zo goed op de hoogte bent? Je werk of heb je er mee te maken gehad?
dinsdag 8 december 2020 om 16:37
summerheat schreef: ↑08-12-2020 16:22Ik heb bij de belastingdienst gewerkt voordat ik bij het ministerie zelf ging werken. Maar ik volg de Raad van State inzake toeslagzaken op de voet. Daarnaast ben ik bijna afgestudeerd jurist met een voorliefde voor civiel recht, waar ook huurzaken onder vallen.
Jij zit dus dicht op het vuur en hebt de nodige ervaring en kennis. Fijne kennis voor TO die je inbrengt. Als leek steek ik ook het één en ander op.
dinsdag 8 december 2020 om 16:54
Mijn ouders verhuren wat panden in de vrije sector, en jouw vraag krijgen ze heel vaak.
Ondanks dat de huurders van te voren al weten, dat ze met de huurprijs niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, vragen ze of ze €737 op papier mogen hebben, en rest in het handje.
Het antwoord is altijd nee, ouders willen niet aan fraude mee werken klaar.
Ondanks dat de huurders van te voren al weten, dat ze met de huurprijs niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, vragen ze of ze €737 op papier mogen hebben, en rest in het handje.
Het antwoord is altijd nee, ouders willen niet aan fraude mee werken klaar.
dinsdag 8 december 2020 om 17:23
Waarom, als dat qua huurpunten mag?
Ik verhuurde mijn huis ook voor een paar tientjes meer dan de liberalisatiegrens, omdat ik geen zin had dat de gemeente inspraak had in aan wie ik zou verhuren en omdat ik vooral wilde dat t niet leegstond en ik er niet perse o hoefde te verdienen.
Dit was wel ten tijde van de vorige crisis, tien huizen jaren te koop stonden en huurders lastig te vinden waren.
dinsdag 8 december 2020 om 17:28
Omdat het 9 van de 10 keer waarschijnlijk helemaal niet mag.
dinsdag 8 december 2020 om 17:35
I stand corrected. Ik zat er naast. Je behoudt dan inderdaad recht op huurtoeslag als je huur er bovenuit stijgt. Wat typisch is. Want dat zou dus betekenen dat TO volgend jaar met haar huur onder de grens zit en dus wel gewoon huurtoeslag kan aanvragen. En als de huurder halverwege het jaar de huur verhoogd (wat gebruikelijk is) dan behoudt TO toch dat recht.
dinsdag 8 december 2020 om 17:37
Het is ook niet waterdicht. De huurder mag in zo'n situatie alsnog een puntenbeoordeling aanvragen en als je huur dan alsnog onder de grens valt is het verplicht de huur om te zetten naar een niet geliberaliseerde huur.
dinsdag 8 december 2020 om 17:38
Fantastisch. De verhuurder bepaalt de prijs zo slim net hoog genoeg om de huurder zo veel mogelijk rechten te onttrekken. Fijne verhuurder.truusperenat schreef: ↑08-12-2020 16:31Fantastisch TO. Je wilt eerst een woning boven de huurgrens en daarna dat de huiseigenaar gaat frauderen om jou er beter van te laten worden. Fijne huurder.
dinsdag 8 december 2020 om 17:43
Mee eens, als je boven de huurgrens gaat zitten als verhuurder, dan niet met een €1, maar met €50 ofzo. Dit lijkt meer op huurder pesten.ClumsyNinja schreef: ↑08-12-2020 17:38Fantastisch. De verhuurder bepaalt de prijs zo slim net hoog genoeg om de huurder zo veel mogelijk rechten te onttrekken. Fijne verhuurder.
dinsdag 8 december 2020 om 18:18
Ik heb niet alles gelezen dus misschien ben ik
Mosterd maar;
Zelfs al verlaagt hij jouw kale huur tot onder de huurtoeslaggrens dan kun je nog steeds geen huurtoeslag krijgen. Je hebt namelijk een geliberaliseerd contract. Om te bepalen of een contract sociaal of geliberaliseerd is wordt gekeken wat de aanvangshuur was. Die huur bepaalt wat voor contract je hebt. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen zou je dan een nieuw huurcontract moeten ondertekenen. Je kan dan eventueel voorstellen om een deel van de huur van de kale huur af te halen en onder component “stoffering” onder te brengen.
Maar de meeste particuliere verhuurders willen geen sociaal huurcontracten omdat hun huurders dan naar de Huurcommissie kunnen gaan en ze met zo’n contract ook gebonden zijn aan een wettelijke maximale jaarlijkse huurverhoging die de overheid vaststelt.
Mosterd maar;
Zelfs al verlaagt hij jouw kale huur tot onder de huurtoeslaggrens dan kun je nog steeds geen huurtoeslag krijgen. Je hebt namelijk een geliberaliseerd contract. Om te bepalen of een contract sociaal of geliberaliseerd is wordt gekeken wat de aanvangshuur was. Die huur bepaalt wat voor contract je hebt. Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen zou je dan een nieuw huurcontract moeten ondertekenen. Je kan dan eventueel voorstellen om een deel van de huur van de kale huur af te halen en onder component “stoffering” onder te brengen.
Maar de meeste particuliere verhuurders willen geen sociaal huurcontracten omdat hun huurders dan naar de Huurcommissie kunnen gaan en ze met zo’n contract ook gebonden zijn aan een wettelijke maximale jaarlijkse huurverhoging die de overheid vaststelt.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 18:25
Grappig dat je zo stellig bent terwijl je er zelf dus echt 0,0 verstand van hebt.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 18:38
O, sinds wanneer is dat? Dat is voor mij ook handig om te weten. Wij verlagen dan de huur eenmalig zodat mensen weer opnieuw toeslag kunnen aanvragen. Maar dat hoeft dus niet meer?summerheat schreef: ↑08-12-2020 15:05Dit is reeds aangepast. De RvS heeft de wet anders uitgelegd. Dus bij inkomensverhoging raak je de huurtoeslag kwijt bij een "verworven" recht. Daalt je inkomen daarna, eigen inkomen of omdat je verdienende kind(medebewoner) uit huis gaat, dan kan je weer terugvallen op het verworven recht.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 18:57
Ook met een geliberaliseerd contract kun je naar de huurcommissie gaan, als je vermoedt dat je huis onvoldoende punten waard is om een geliberaliseerde huur te hebben.carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 18:18
Maar de meeste particuliere verhuurders willen geen sociaal huurcontracten omdat hun huurders dan naar de Huurcommissie kunnen gaan en ze met zo’n contract ook gebonden zijn aan een wettelijke maximale jaarlijkse huurverhoging die de overheid vaststelt.
Maar aangezien de wozwaarde ook meeweegt, zijn er denk ik nog maar heel weinig woningen zijn die er nu nog onder vallen, zeker in de grote steden. En als je woning meer dan die 145 punten waard is, waarom zou je jezelf als verhuurder dan de ellende van sociaal verhuren op de hals halen.
dinsdag 8 december 2020 om 20:11
Ja om eenmalig de huurprijs te toetsen binnen een bepaalde termijn. Maar niet voor andere zaken als (achterstallig) onderhoud etc. als de verhuurder dat niet wil.forumfossiel schreef: ↑08-12-2020 18:57Ook met een geliberaliseerd contract kun je naar de huurcommissie gaan, als je vermoedt dat je huis onvoldoende punten waard is om een geliberaliseerde huur te hebben.
Maar aangezien de wozwaarde ook meeweegt, zijn er denk ik nog maar heel weinig woningen zijn die er nu nog onder vallen, zeker in de grote steden. En als je woning meer dan die 145 punten waard is, waarom zou je jezelf als verhuurder dan de ellende van sociaal verhuren op de hals halen.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 20:12
Sinds 24 juli 2019carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 18:38O, sinds wanneer is dat? Dat is voor mij ook handig om te weten. Wij verlagen dan de huur eenmalig zodat mensen weer opnieuw toeslag kunnen aanvragen. Maar dat hoeft dus niet meer?
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... :2019:2416
Ze moeten dus wel ooit een toekenning hebben gehad voor het adres. Ondertussen stijgt de huur en hebben ze verworven recht. Ineens stijgt het (gezamenlijke) inkomen door betere baan, meer werken, kinderen gaan verdienen etc. verliezen ze het recht.
Als het inkomen daarna zakt door minder (gezamenlijk) inkomen door baanverlies, kind wat uit huis gaat, komen ze door veranderde wet uitleg toch opnieuw in aanmerking ondanks dat de huur nog steeds te hoog is.
Huurverlaging was dus voorheen een trucje om weer recht te krijgen maar dat hoeft dus niet meer.
dinsdag 8 december 2020 om 20:54
Jep ik ken het concept verworven recht. Maar van dit arrest was ik nog niet op de hoogte. Thanks!summerheat schreef: ↑08-12-2020 20:12Sinds 24 juli 2019
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... :2019:2416
Ze moeten dus wel ooit een toekenning hebben gehad voor het adres. Ondertussen stijgt de huur en hebben ze verworven recht. Ineens stijgt het (gezamenlijke) inkomen door betere baan, meer werken, kinderen gaan verdienen etc. verliezen ze het recht.
Als het inkomen daarna zakt door minder (gezamenlijk) inkomen door baanverlies, kind wat uit huis gaat, komen ze door veranderde wet uitleg toch opnieuw in aanmerking ondanks dat de huur nog steeds te hoog is.
Huurverlaging was dus voorheen een trucje om weer recht te krijgen maar dat hoeft dus niet meer.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
