Geld & Recht
alle pijlers
Vraag aan huurbaas i.v.m. huurtoeslag
dinsdag 8 december 2020 om 13:55
Hoi allen!
Even een vraag waar ik graag jullie mening over zou willen of dit 'normaal' is om te doen.
Ik ben sinds begin dit jaar verhuisd en betaal nu een particuliere huur van 738,-. Dit is precies één euro boven de grens van de huurtoeslag. Mijn huisbaas heeft bij het huren nadrukkelijk gezegd dat ze dit doen omdat ze er zeker van willen zijn dat iemand zonder hulp van de huurtoeslag het appartement kan betalen.
Nu heb ik een berekening gedaan van de huurtoeslag en heb ik vanaf januari 2021 recht op 93,- huurtoeslag bij mijn inkomen als ik onder de huurtoeslaggrens zit. Er is nu in mijn hoofd gekomen om het volgende bij mijn huisbaas neer te leggen:
Ik wil een mail sturen naar mijn huisbaas of zij erover willen nadenken om de huur hetzelfde te houden. Ik betaal hun nog elke maand die 738,-. Alleen op papier (dus voor de belastingdienst) staat de huur op 737,-. Hierdoor kan ik elke maand recht hebben op die 93 euro.
Denken jullie dat dit een rare vraag is aan de huisbaas? Dat dit idee goed opgevangen kan worden i.v.m. het geld wat ik zou kunnen krijgen vanwege de belastingdienst? En is dit een idee om dit via de mail te sturen? Ik wilde dit doen via mail omdat het telefonisch nogal kan overvallen wellicht...
Even een vraag waar ik graag jullie mening over zou willen of dit 'normaal' is om te doen.
Ik ben sinds begin dit jaar verhuisd en betaal nu een particuliere huur van 738,-. Dit is precies één euro boven de grens van de huurtoeslag. Mijn huisbaas heeft bij het huren nadrukkelijk gezegd dat ze dit doen omdat ze er zeker van willen zijn dat iemand zonder hulp van de huurtoeslag het appartement kan betalen.
Nu heb ik een berekening gedaan van de huurtoeslag en heb ik vanaf januari 2021 recht op 93,- huurtoeslag bij mijn inkomen als ik onder de huurtoeslaggrens zit. Er is nu in mijn hoofd gekomen om het volgende bij mijn huisbaas neer te leggen:
Ik wil een mail sturen naar mijn huisbaas of zij erover willen nadenken om de huur hetzelfde te houden. Ik betaal hun nog elke maand die 738,-. Alleen op papier (dus voor de belastingdienst) staat de huur op 737,-. Hierdoor kan ik elke maand recht hebben op die 93 euro.
Denken jullie dat dit een rare vraag is aan de huisbaas? Dat dit idee goed opgevangen kan worden i.v.m. het geld wat ik zou kunnen krijgen vanwege de belastingdienst? En is dit een idee om dit via de mail te sturen? Ik wilde dit doen via mail omdat het telefonisch nogal kan overvallen wellicht...
dinsdag 8 december 2020 om 20:58
Dan moet de beschikking van de huurtoeslag wel op diegene z’n naam staan bedenk ik me nu trouwens.
Stel een echtpaar huurt, ontvangt huurtoeslag, aangevraagd en beschikking afgegeven aan meneer. Daarna vervalt recht op huurtoeslag en ondertussen groeit huur boven liberalisatiegrens. Meneer overlijdt en mevrouw zou nu recht op huurtoeslag hebben behalve dat de huur te hoog is geworden om opnieuw aan te vragen. Is het feit dat zij de toeslagpartner was van meneer die voorheen de toeslag op zijn naam ontving dan voldoende dat jij weet?
Stel een echtpaar huurt, ontvangt huurtoeslag, aangevraagd en beschikking afgegeven aan meneer. Daarna vervalt recht op huurtoeslag en ondertussen groeit huur boven liberalisatiegrens. Meneer overlijdt en mevrouw zou nu recht op huurtoeslag hebben behalve dat de huur te hoog is geworden om opnieuw aan te vragen. Is het feit dat zij de toeslagpartner was van meneer die voorheen de toeslag op zijn naam ontving dan voldoende dat jij weet?
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 21:14
Dit komt uit een MT verslag van 15 december 2017. Ik kan het bestand niet plakken maar als je op google zoekt naar "verworven recht huurtoeslag rolwisseling bij overlijden" vind je het.carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 20:58Dan moet de beschikking van de huurtoeslag wel op diegene z’n naam staan bedenk ik me nu trouwens.
Stel een echtpaar huurt, ontvangt huurtoeslag, aangevraagd en beschikking afgegeven aan meneer. Daarna vervalt recht op huurtoeslag en ondertussen groeit huur boven liberalisatiegrens. Meneer overlijdt en mevrouw zou nu recht op huurtoeslag hebben behalve dat de huur te hoog is geworden om opnieuw aan te vragen. Is het feit dat zij de toeslagpartner was van meneer die voorheen de toeslag op zijn naam ontving dan voldoende dat jij weet?
De bepaling van de groep die in aanmerking kan komen voor een verworvenrechtsituatie vergt nadere toelichting. Hier is zoals hiervoor aangegeven geen nader bewijs nodig. Belastingdienst/Toeslagen kan in de systemen zien dat in de voorafgaande maand een toekenning voor dezelfde woning aanwezig is en dat er vervolgens een stijging van de huur door de maximale huurgrens plaatsvindt. Vanwege het verdwijnen van het 'rolwisseling-artikel' uit de Huursubsidiewet kan dit echter leiden tot ongewenste situaties waarbij na een overlijden de achterblijvers als nieuwe aanvragers opnieuw een aanvraag moeten indienen voor dezelfde woning waarbij ze dat verworven recht niet bezitten. Deze situaties kunnen soms toch voor huurgrensoverschrijding in aanmerking komen.
dinsdag 8 december 2020 om 21:30
Dit geldt dus voor toetsen aanvangshuurprijs bij vrije sectorwoningen. Doen, TO, dan kom je waarschijnlijk alsnog onder de grens uit. Als je een tijdelijk huurcontract hebt, zou ik er een jaar mee wachten, afwachten tot het in een vast huurcontract omgezet wordt, en dan alsnog de huurprijs laten toetsen (tussen 12 en 18 maanden).jo12345 schreef: ↑08-12-2020 14:25De reden dat hij dit doet is dat hij aan het puntenstelsel zal moeten voldoen als er huursubsidie aangevraagd wordt. Waarschijnlijk betaal je veel te veel huur voor die woning.
Als je ergens nieuw woont, kun je binnen zes maanden naar de huurcommissie gaan om de huur na te laten kijken. In dit soort gevallen krijgt de huurder heel erg vaak gelijk en wordt de verhuurder gedwongen om de huur te verlagen, zodat je alsnog huursubsidie aan zou kunnen vragen.
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverlaging
https://www.woonbond.nl/woning-zoeken-r ... act-woning
En voor wie dat naaipraktijken vindt: wonen is een basisbehoefte, het is niet TO's schuld dat de overheid en de verhuurders samen de markt verkloten.
Gecompartimenteerde troep is ook een vorm van opruimen.
dinsdag 8 december 2020 om 21:53
Lees mijn reactie nog even. Als jij een geliberaliseerd huurcontract hebt kun je helemaal nooit geen huurtoeslag krijgen. Ook niet als je huurprijs op een bepaald moment onder de liberalisatiegrens komt. Of ja, je zal het vast aan kunnen vragen als voorschot maar als de Belastingdienst een kopie van je huurcontract opvraagt kun je dus alles weer terugbetalen.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
dinsdag 8 december 2020 om 22:05
Zo staat het niet op de site van de belastingdienst.carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 21:53Lees mijn reactie nog even. Als jij een geliberaliseerd huurcontract hebt kun je helemaal nooit geen huurtoeslag krijgen. Ook niet als je huurprijs op een bepaald moment onder de liberalisatiegrens komt. Of ja, je zal het vast aan kunnen vragen als voorschot maar als de Belastingdienst een kopie van je huurcontract opvraagt kun je dus alles weer terugbetalen.
woensdag 9 december 2020 om 00:05
De belastingdienst vraagt nooit alleen je huurcontract uit. Altijd in combinaties van een paar bankafschriften waaruit blijkt welke huur je betaalt. Het huurcontract wordt alleen bekeken indien er twijfels zijn over de zelfstandigheid van de woning en om te controleren of er geen all-in huurprijs is afgesproken of om te controleren of iemand niet de elektriciteit voor eigen gebruik niet heeft opgegeven als servicekosten.carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 21:53Lees mijn reactie nog even. Als jij een geliberaliseerd huurcontract hebt kun je helemaal nooit geen huurtoeslag krijgen. Ook niet als je huurprijs op een bepaald moment onder de liberalisatiegrens komt. Of ja, je zal het vast aan kunnen vragen als voorschot maar als de Belastingdienst een kopie van je huurcontract opvraagt kun je dus alles weer terugbetalen.
De bankafschriften worden gebruikt of iemand huur betaald en hoeveel. Als er in het huurcontract 800 aan kale huur staat maar iemand betaald stelselmatig 600 euro, dan gaat de belastingdienst van 600 euro uit om de huurtoeslag toe te kennen.
De belastingdienst kijkt dus niet of het geliberaliseerd is of niet. Enkel wat er aan huur betaalt wordt is van belang. Als dat onder de huurtoeslaggrens zit, wordt het toegekend.
woensdag 9 december 2020 om 00:13
Dit klopt ook. Het maakt niet uit bij wie je huurt, als je maar een zelfstandige woning huurt met een huur die niet hoger is dan x-bedrag.
TO, zoals ik het lees is de aanvangshuur is inderdaad een probleem in jouw geval, die was al te hoog. Ik heb zelf een aantal jaar geleden ook huurtoeslag geprobeerd aan te vragen op een particulier huurcontract. In mijn geval was de huurprijs niet helemaal 'uitgesplitst' in het contract. De kale huur was onbekend. Veel gedoe met de huisbaas die niet met een splitsing over de brug kwam. Uiteindelijk zelf een voorstel tot splitsing gedaan, waarbij de kale huur onder de grens kwam (was ook een heel reëel voorstel). Heeft de huisbaas destijds uiteindelijk toch ondertekend en zo kon ik wel huurtoeslag aanvragen. Klein kansje, maar als bijvoorbeeld het water toch bij de huur inzit, zou je het met een verdere splitsing onder de grens voor huurtoeslag kunnen brengen, met terugwerkende kracht.
De huurcommissie heeft mij destijds ook goed geholpen, misschien heb je daar nog wat aan.
woensdag 9 december 2020 om 07:48
Nee dat klopt en dat is gek. Maar het is wel zo.
Regels woning vrije sector (woningen met een geliberaliseerd huurcontract)
Huurt u een woning in de vrije sector? Dan gelden minder regels voor de huurprijs dan bij een sociale-huurwoning:
- geen maximale huurprijs voor de woning;
- geen maximale jaarlijkse huurverhoging: behalve als dat in het huurcontract staat;
het puntensysteem geldt niet;
- u komt niet in aanmerking voor huurtoeslag;
- bij onenigheid moet u naar de rechtbank en niet naar de Huurcommissie. Soms kunt u nog wel voor advies naar de Huurcommissie stappen (niet voor een uitspraak). Dit kan alleen als in uw huurcontract staat dat u bij geschillen over huurprijs of servicekosten naar de Huurcommissie kunt.
Ging uw huurcontract de afgelopen 6 maanden in? Dan kan de Huurcommissie wel voor u nagaan of de huurprijs van uw geliberaliseerde woning terecht is.
De verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. De huurbescherming bij huurbeëindiging is wel hetzelfde als bij sociale huurwoningen.
1e maand huur bepaalt type huurwoning
De 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of u sociale-huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije-sectorwoning).
U kunt zelf nagaan of u in een sociale-huurwoning woont of niet.
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Wat de Belastingdienst aan de Belastingtelefoon zegt is schijnbaar niet bindend dus als die aangeven dat je ondanks je geliberaliseerde huurcontract toch huurtoeslag zou kunnen aanvragen dan moet je proberen om ze dat schriftelijk te laten bevestigen.
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
woensdag 9 december 2020 om 08:14
carrie-bradshaw schreef: ↑08-12-2020 18:25Grappig dat je zo stellig bent terwijl je er zelf dus echt 0,0 verstand van hebt.
Ik had al aangegeven dat ik er naast zat. Maar blijkbaar vind jij het grappig om dat nog even een trap na te geven? Dan was het van mij misschien onbesuisde stelligheid, maar dan is dit van jou hele bewuste valsheid.
Het mijne was een vergissing. Het jouwe is doelbewust. Gefeliciteerd met je karakter.
anoniem_393485 wijzigde dit bericht op 09-12-2020 09:26
0.10% gewijzigd
woensdag 9 december 2020 om 08:58
Ooit lang geleden, huurde ik als student particulier. Ik was te jong voor huurtoeslag voor de gevraagde huur. Dat ging om 20 euro voor een half jaar.
Ik had toen, vooraf, gevraagd of ik op papier 20 euro lager kon huren zodat ik huurtoeslag kon krijgen. De 20 euro gaf ik contant elke maand. Huurbaas woonde aan de overkant. Hij begreep het wel. Ik was 22 jaar en een nette jonge meid.
Had hij nee gezegd dan had ik gewoon pech gehad.
Ik had toen, vooraf, gevraagd of ik op papier 20 euro lager kon huren zodat ik huurtoeslag kon krijgen. De 20 euro gaf ik contant elke maand. Huurbaas woonde aan de overkant. Hij begreep het wel. Ik was 22 jaar en een nette jonge meid.
Had hij nee gezegd dan had ik gewoon pech gehad.
woensdag 9 december 2020 om 09:25
carrie-bradshaw schreef: ↑09-12-2020 07:48Nee dat klopt en dat is gek. Maar het is wel zo.
Regels woning vrije sector (woningen met een geliberaliseerd huurcontract)
Huurt u een woning in de vrije sector? Dan gelden minder regels voor de huurprijs dan bij een sociale-huurwoning:
- geen maximale huurprijs voor de woning;
- geen maximale jaarlijkse huurverhoging: behalve als dat in het huurcontract staat;
het puntensysteem geldt niet;
- u komt niet in aanmerking voor huurtoeslag;
- bij onenigheid moet u naar de rechtbank en niet naar de Huurcommissie. Soms kunt u nog wel voor advies naar de Huurcommissie stappen (niet voor een uitspraak). Dit kan alleen als in uw huurcontract staat dat u bij geschillen over huurprijs of servicekosten naar de Huurcommissie kunt.
Ging uw huurcontract de afgelopen 6 maanden in? Dan kan de Huurcommissie wel voor u nagaan of de huurprijs van uw geliberaliseerde woning terecht is.
De verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. De huurbescherming bij huurbeëindiging is wel hetzelfde als bij sociale huurwoningen.
1e maand huur bepaalt type huurwoning
De 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of u sociale-huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije-sectorwoning).
U kunt zelf nagaan of u in een sociale-huurwoning woont of niet.
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... ije-sector
Wat de Belastingdienst aan de Belastingtelefoon zegt is schijnbaar niet bindend dus als die aangeven dat je ondanks je geliberaliseerde huurcontract toch huurtoeslag zou kunnen aanvragen dan moet je proberen om ze dat schriftelijk te laten bevestigen.
Volgens mij trek jij een conclusie die er feitelijk niet staat. Je komt inderdaad niet in aanmerking voor huurtoeslag bij een geliberaliseerd huurcontract, maar niet OMDAT het geliberaliseerd is, maar omdat de huur boven de grens is (de grens voor huurtoeslag en liberalisering is gelijk). Zou de huur om wat voor reden dan ook later dalen en onder de grens komen, dan kom je volgens mij gewoon in aanmerking voor huurtoeslag.
Je hebt wel gelijk dat het dan niet ineens sociale huur wordt, want daarvoor is inderdaad de aanvangshuur bepalend.
Zo begrijp ik het. Maar dit is jouw werk geloof ik? Dus jij weet er vast meer van dan ik.
woensdag 9 december 2020 om 10:22
Ja je conclusie klinkt logisch. En in de praktijk zul je vast ermee wegkomen toch toeslag aan te vragen zonder dat dat mogelijk wordt teruggevorderd want het gebeurt bij ons (grote organisatie) maar ongeveer 3x per jaar dat ik de Belastingdienst aan de lijn heb om een huurprijs te verifiëren of een huurcontract op te vragen.
Maar vanuit mijn werkveld (door collega’s, cursussen Huurrecht etc) is eigenlijk altijd verteld dat je hoe dan ook niet in aanmerking komt met een geliberaliseerd contract. En als je die lijn doortrekt is het ook logisch want mensen met een geliberaliseerd contract komen bijvoorbeeld ook niet in aanmerking voor huurbevriezing of huurverlaging volgens het “Sociaal Akkoord” of met de volgend jaar ingaande “Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen”. Als huurders met een geliberaliseerd contract daarmee overal buiten de boot vallen worden gehouden zou het compleet onlogisch zijn als ze wel toeslag kunnen krijgen.
Wat ik mijn huurders in zo’n situatie adviseer is om zwart op wit te krijgen van de Belastingdienst of ze met hun geliberaliseerde contract en huurprijs onder de toeslaggrens toch in aanmerking komen om gelazer achteraf te voorkomen. Maar ik heb daar eigenlijk nooit een terugkoppeling op gehad hoe zoiets afloopt.
Wij kunnen deze huurders helaas geen nieuw huurcontract (welke dan wel sociaal is) aanbieden omdat we dan met passend toewijzen zitten en omdat woningen gescheiden en gelabeld zijn in onze administratie als daeb en niet-daeb (sociaal en geliberaliseerd). Dat is niet zomaar te veranderen dus mensen zitten in de praktijk echt in hun mik met een geliberaliseerd huurcontract als hun inkomen daalt en ze het eigenlijk niet meer kunnen betalen.
Maar vanuit mijn werkveld (door collega’s, cursussen Huurrecht etc) is eigenlijk altijd verteld dat je hoe dan ook niet in aanmerking komt met een geliberaliseerd contract. En als je die lijn doortrekt is het ook logisch want mensen met een geliberaliseerd contract komen bijvoorbeeld ook niet in aanmerking voor huurbevriezing of huurverlaging volgens het “Sociaal Akkoord” of met de volgend jaar ingaande “Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen”. Als huurders met een geliberaliseerd contract daarmee overal buiten de boot vallen worden gehouden zou het compleet onlogisch zijn als ze wel toeslag kunnen krijgen.
Wat ik mijn huurders in zo’n situatie adviseer is om zwart op wit te krijgen van de Belastingdienst of ze met hun geliberaliseerde contract en huurprijs onder de toeslaggrens toch in aanmerking komen om gelazer achteraf te voorkomen. Maar ik heb daar eigenlijk nooit een terugkoppeling op gehad hoe zoiets afloopt.
Wij kunnen deze huurders helaas geen nieuw huurcontract (welke dan wel sociaal is) aanbieden omdat we dan met passend toewijzen zitten en omdat woningen gescheiden en gelabeld zijn in onze administratie als daeb en niet-daeb (sociaal en geliberaliseerd). Dat is niet zomaar te veranderen dus mensen zitten in de praktijk echt in hun mik met een geliberaliseerd huurcontract als hun inkomen daalt en ze het eigenlijk niet meer kunnen betalen.
carrie-bradshaw wijzigde dit bericht op 09-12-2020 11:00
0.06% gewijzigd
The most exciting, challenging and significant relationship is the one with yourself. And if you can find someone to love the you you love that’s fabulous
woensdag 9 december 2020 om 10:29
Jouw redenering klopt helemaal. Het gaat om de huurprijs die betaald wordt. Het feit dat het een geliberaliseerd contract is, is alleen van belang bij het Burgelijk wetboek zodat sommige artikelen (249, 251, 259,261 lid 1 en 264) niet van toepassing zijn.RikM schreef: ↑09-12-2020 09:25Volgens mij trek jij een conclusie die er feitelijk niet staat. Je komt inderdaad niet in aanmerking voor huurtoeslag bij een geliberaliseerd huurcontract, maar niet OMDAT het geliberaliseerd is, maar omdat de huur boven de grens is (de grens voor huurtoeslag en liberalisering is gelijk). Zou de huur om wat voor reden dan ook later dalen en onder de grens komen, dan kom je volgens mij gewoon in aanmerking voor huurtoeslag.
Je hebt wel gelijk dat het dan niet ineens sociale huur wordt, want daarvoor is inderdaad de aanvangshuur bepalend.
Zo begrijp ik het. Maar dit is jouw werk geloof ik? Dus jij weet er vast meer van dan ik.
Al zou je dat ook kunnen verwerpen, als later blijkt dat de huurprijs lager is dan in het geliberaliseerde huurcontract obv Haviltext arrest.
Het heeft geen invloed op de Awir (toeslagen paraplu wet) en wet op de huurtoeslag.
woensdag 9 december 2020 om 11:46
