Geld & Recht
alle pijlers
VVE en vervanging dak
zaterdag 8 oktober 2022 om 11:39
Goedemorgen, ik vroeg me af of er meer mensen zijn die in een VVE zitten met hoge kosten.
Ik heb 2 jaar geleden een appartement gekocht op begane grond in een huis met nog een appartement op de 2e etage en een op de 3e etage. De maandelijkse VVE bijdrage is vrij hoog EUR 225, omdat we sparen voor een nieuw dak te zijner tijd.
Nu is met die storm van vorig jaar het krakkemikkige dak nog meer achteruit gegaan en is er lekkage geweest. Het is vooralsnog opgelapt, maar we hebben erover vergaderd dat het dak nu sneller aangepakt moet worden.
Lang verhaal kort, we hebben een bedrijf gevonden dat november/december kan beginnen. Alleen vergt dat wel een bijdrage van EUR6000 extra per appartement. Ik dacht dat ik dat kon lenen van mijn vader en dat heb ik naar de andere leden gecommuniceerd. Nu blijkt het toch niet haalbaar te zijn die lening bij m'n vader.
De andere leden hebben het erg breed en met 2 inkomens, maar ik kan net rondkomen en vind die maandelijkse bijdrage al een rib uit m'n lijf eerlijk gezegd.
Ik heb ze net gemaild dat het mij toch niet gaat lukken met die EUR6000 voor het dak en ik maak me een beetje zorgen om hun reactie. Ik snap wel dat ze ervan zullen balen. Wat vinden jullie?
Ik heb 2 jaar geleden een appartement gekocht op begane grond in een huis met nog een appartement op de 2e etage en een op de 3e etage. De maandelijkse VVE bijdrage is vrij hoog EUR 225, omdat we sparen voor een nieuw dak te zijner tijd.
Nu is met die storm van vorig jaar het krakkemikkige dak nog meer achteruit gegaan en is er lekkage geweest. Het is vooralsnog opgelapt, maar we hebben erover vergaderd dat het dak nu sneller aangepakt moet worden.
Lang verhaal kort, we hebben een bedrijf gevonden dat november/december kan beginnen. Alleen vergt dat wel een bijdrage van EUR6000 extra per appartement. Ik dacht dat ik dat kon lenen van mijn vader en dat heb ik naar de andere leden gecommuniceerd. Nu blijkt het toch niet haalbaar te zijn die lening bij m'n vader.
De andere leden hebben het erg breed en met 2 inkomens, maar ik kan net rondkomen en vind die maandelijkse bijdrage al een rib uit m'n lijf eerlijk gezegd.
Ik heb ze net gemaild dat het mij toch niet gaat lukken met die EUR6000 voor het dak en ik maak me een beetje zorgen om hun reactie. Ik snap wel dat ze ervan zullen balen. Wat vinden jullie?
zondag 9 oktober 2022 om 13:40
Ja, dat scheelt weer. dankjeWissewis schreef: ↑08-10-2022 20:44Ik zou zelf toch echt liever iets langer spreiden dan alles persé op 1.5 jaar terugbetaald te hebben.
Liever op 2 of 3 jaar en dat je nog kan leven ipv elke maand je afvragen of je wel elke rekening kan betalen.
Zeker met alle huidige stijgende kosten.
Ja, daar zat ik ook aan te denken, dan heb ik wat meer lucht elke maand.
En ik zou zelf ook kijken hoe ver je komt met je eindejaarspremie.
Elke cent die je niet moet lenen en waar je geen rente op betaalt is toch echt mooi meegenomen.
Zeker, dat kan ik er nog vanaf trekken.
Alleen al "maar" 5.000 euro moeten lenen ipv 6.000 euro maakt een verschil van 1/6de.
zondag 9 oktober 2022 om 13:43
Ok. Bedankt voor het meedenken.lemoos2 schreef: ↑08-10-2022 20:13Ik zou denk ik eerst kijken hoever ik zou komen met mijn 13e maand, eventuele zaken die ik nog kan schrappen tot december waarmee ik iets opzij kan zetten en hoeveel mijn vader in een onderhandse lening zou kunnen uitlenen. Of een PL combineren met een onderhandse lening.
Ja, dan kan ik het combineren.
En ik zou de tips ter harte nemen rondom de VVE. Niet dat je over twee jaar weer allerlei gaten moet vullen met noodoplossingen.
Ja zeker.
Aanvulling: ik zou het pas als laatste in de hypotheek proberen onder te brengen
zondag 9 oktober 2022 om 13:48
Dat moet ik even weten ja!Subnautica schreef: ↑08-10-2022 20:50Ja dat is zo. Als de rekening na december betaald kan worden tenminste.
zondag 9 oktober 2022 om 13:48
Ik ken de situatie van TO natuurlijk niet maar ben zelf ook bestuurder geweest van een vve waar we bewust gekozen hebben voor een lage vaste inleg en weinig geld op de rekening van de vve. Gevolg is dan wel dat iedereen bij onderhoud moet betalen. Uiteindelijk komt het natuurlijk op hetzelfde neer. De totale kosten blijven hetzelfde en diegenen die moeten betalen ook. Een vve professioneel laten beheren is best duur dus ik snap heel goed dat daar bij een kleine vve niet voor gekozen is. Het vermogen van de vve komt uiteindelijk ook gewoon bij de verkoopprijs van de woning op (een huis wat 1/3 van een vve is met €30.000 in kas is €10.000 meer waard dan een hetzelfde huis waar geen geld in de kas zit) en dit maakt een huis voor minder kopers bereikbaar. Bovendien is de beheerder waarschijnlijk gewoon een van de eigenaren en is het wellicht een fijn idee voor de rest dat diegene geen toegang heeft tot heel veel geld.GeweldigWeer schreef: ↑09-10-2022 13:11Ik heb dezelfde vraag, want al bestaat de VvE maar uit 3 appartementen, is de grootte vh complex natuurlijk ook een stuk kleiner dan bij bijv 50 VvE-leden. Wat is er, voordat TO het appartement kocht, dan zo duur geweest aan renovatie dat er nu zoveel geldtekort is? Kun je daar iets meer over vertellen TO? (Uiteraard niet verplicht hoor, al ben ik daar wel heel benieuwd naar)
zondag 9 oktober 2022 om 13:52
Deze manier kan ook een oplossing zijn, fijn dat je de moeite neemtKooktMetKnoflook schreef: ↑08-10-2022 21:37Mwoa, het maakt in feite niet uit waar je het leent. En je kunt het ook zo zien dat je het leent van de VVE (daar heb je dat externe orgaan weer).
Wat je bijvoorbeeld kunt voorstellen is dit:
- jij draagt bij wat je nu kunt. Geen 6000 maar wel een bedrag van 4 cijfers.
- de vve schiet de rest voor
- jij betaalt daarvoor hogere maandlasten om het terug te betalen (ik snap dat je geen geld over hebt maar in feite woon je iets duurder dan je dacht - je moet je aanpassen)
- je stelt bovendien voor om de maandelijkse bijdrage voor iedereen te verhogen. Want een VVE die zijn leden 'verrast' met een rekening van 6000 euro is óók niet goed bezig. Misschien eerst een beetje; en daarna als jij je voorschot hebt afgelost, nog een keer omhoog.
Met het 1e en het 4e punt laat je duidelijk zien dat je initiatief en verantwoordelijkheid neemt om het probleem van de VVE op te lossen.
Bovendien kan dit heel goed rentevrij worden voorgeschoten en dat scheelt je weer geld.
zondag 9 oktober 2022 om 13:55
Ginevra schreef: ↑08-10-2022 22:36Als het even kan leen je toch liever bij de bank dan bij je medebewoners. Je krijgt onherroepelijk scheve blikken en geïrriteerde roddels als je de buren 6000 euro voor jou laat ophoesten maar ze zien je wel met een nieuwe fiets of een feestje of een paar doosjes wijn. Of de pizzabrommer die komt. Of de tv die wordt bezorgd.
Oh ik zie het voor me, nee dat moet je niet willen.
Maar goed, wat niet gaat dat gaat niet en als de bank niet wil dan ontkomt ze er niet aan. Maar dan zou ik wel als ik TO was zo snel mogelijk van die schuld af willen, al was het maar om geen verantwoording aan mijn buren af te hoeven leggen. Dan maar boterhammen met pindakaas eten.
Daar hou ik toevallig erg van op geroosterd brood met plakjes komkommer.
zondag 9 oktober 2022 om 14:01
Dank voor je compassie, je beschrijft de situatie treffend.daenerys79 schreef: ↑08-10-2022 22:36TO, ik snap je wel hoor. Jij woont alleen, een hypotheek kunnen betalen in je eentje is tegenwoordig al een hele prestatie. alle kosten zijn de laatste tijd verhoogd, ik snap dat sparen lastig is. En zo even 6000,- lappen is gewoon onwijs veel geld, ook al ben ik wel van mening dat je het wel moet betalen. Zo werkt het nou eenmaal in een VVE. Maar ik vind iedereen hier wel hard, ik snap heel goed dat je even moet slikken. Kun je ook niet een deel lenen bij je vader en dan de rest in termijnen?
Ik kan inderdaad vragen een deel te lenen van m'n vader in combinatie met een persoonlijke lening. Liever vraag ik het niet aan de vve om het voor te schieten.
zondag 9 oktober 2022 om 14:05
Dat is wel goed geregeld met Monumentenwacht. Ik had dit in de laatste vergadering ook genoemd, omdat er niet zomaar elke soort dakpan op het dak mocht. Maar het is fijn als je weet waar je rekening mee moet houden. Het is trouwens geen rijksmonument maar een gemeentelijk monument bedenk ik me net. Bedankt.Discobar schreef: ↑08-10-2022 22:54Ik woon ook in een monumentaal pand en ben met mijn VVE lid van de Monumentenwacht. Zij komen eens per jaar of 2 jaar langs voor een inspectie en maken daar een heel gedetailleerd verslag van. En als ze tijdens de inspectie dingen tegenkomen die ze ter plekke kunnen repareren doen ze dat ook. Ze geven ook advies in het verslag over wanneer er iets vervangen/onderhouden moet worden. Zo weten wij dat we er rekening mee moeten houden dat er binnen 10 jaar iets aan een deel van het dak moet worden gedaan. En het is fijn dat je ook gewezen wordt op kleine dingen, zoals bijvoorbeeld een klein stukje houtrot op een plek waar je zelf nooit kijkt. Door dat meteen aan te pakken kan je groot en duur onderhoud voorkomen. Ik kan het iedereen aanraden.
zondag 9 oktober 2022 om 14:30
Zou dat ook voor extra isolatie kunnen zijn?Jellybean schreef: ↑09-10-2022 09:23Ik zou eerst een gedegen onderhoudsplan laten opstellen, al dan niet via die Monumentenwacht (goede tip) zodat je weet waar je aan toe bent. Huurhuizen zijn duur, goedkopere niet te vinden en verhuizen kost ook het nodige geld. Als het dak voor nu inderdaad het enige is dan heeft TO misschien wel de ruimte om een buffer aan te leggen. Daarnaast is ze ziek en zijn haar inkomsten tijdelijk minder begrijp ik.
Ik ga niet huren nee. Gelukkig is het dak voorlopig het enige qua onderhoud. Ik ben destijds verhuist vanwege ziekte zodat ik geen trappen af hoef en dichter bij familie woonde. Maar intussen ben ik geopereerd en ben ik mijn werk weer aan het opbouwen. Ik heb dit huis kunnen kopen dat was een geschenk uit de hemel. Ik geef dat niet zomaar op.
TO, wat maakt precies dat jullie hebben besloten het dak eerder te vervangen? Ik begrijp dat de lekkage na de storm voor nu is opgelost. Is dit een wens of echte noodzaak?
Het zit ertussen in denk ik. De lekkage was ernstig. Voor nu is het even opgelapt, maar als er weer storm komt dan stroomt het water waarschijnlijk weer langs de wanden en dat geeft ook weer schade.
Ik begrijp heel goed dat de bewoner van de bovenste verdieping meer urgentie voelt, zeker als je al een lekkage hebt gehad. En waarschijnlijk is er qua isolatie ook nog wel wat te winnen en dat is met deze energiecrisis dubbele winst.
Nu vervangen zou goedkoper kunnen zijn dan over een paar jaar. De prijzen zijn enorm gestegen de laatste jaren, zowel door toenemende vraag als afnemende grondstoffen. Maar er komt ook een behoorlijke recessie aan wordt gezegd, dat zou dan toch invloed moeten gaan hebben op de huidige prijzen? Niet binnen een jaar, oké.
Wat dat betreft ben ik verbaasd dat jullie zo snel een partij hebben gevonden die het werk kan uitvoeren. Zijn de recensies wel goed en is die aannemer ergens bij aangesloten?
Een van de buren kende deze partij, omdat deze al in de straat andere panden hadden gedaan. Ze zijn niet de goedkoopste, maar de keuze was op hun gevallen omdat ze al plek hadden deze winter.
Kijk of je (nog) een rondje besparingen door kunt voeren zowel in vaste lasten (abonnementen, verzekeringen) als andere uitgaven. Kun je met een rondje Marktplaats / Vinted je rekening nog een beetje spekken? Heb je een voorlopige teruggave lopen voor je HRA? Of krijg je in juli je HRA (en vakantiegeld)?
Ik heb al wat gesnoeid ja en ik zet ook dingen op Marktplaats, Vinted kan ik ook doen. Ik heb best wat kunnen verkopen op marktplaats en m'n hele inboedel heb ik van Martktplaats. Nog hele mooie vinatge ook!.
Hou in je financiële planning wel rekening met andere tegenvallers, zeker als je gaat rekenen met toekomstige inkomsten. Juist in dat soort tijden krijg je vaak weer andere tegenvallers zoals een hogere energierekening.En zoals gezegd, als je gaat lenen reken dan met een realistische maandtermijn en niet wat je maximaal denkt te kunnen betalen. Tussentijds extra aflossen kan altijd nog, de maandtermijn aanpassen geeft een hoop gedoe. Inderdaad, een realistische maandtermijn. Realistisch is belangrijk.[/i]
Een duurzaamheidslening bij de gemeente heeft vaak een gunstige rente, maar moet wel vanuit de VVE worden aangevraagd.
zondag 9 oktober 2022 om 14:50
Het is een beetje dubbel gevoel, bezwaard tegenover de buren.KooktMetKnoflook schreef: ↑09-10-2022 11:58Ik vind dat men net een beetje te vinnig reageert. Jij staat duidelijk open voor oplossingen.
En een VVE die eigenlijk de zaak op zijn beloop laat en dan ineens vraagt of iedereen even 6000 euro 'over' heeft, mag zich ook wel achter de oren krabben.
Dankje voor je begrip.
Sowieso vind ik deze verlaging heel raar: De VVE heeft onvoldoende buffer voor een grote reparatie. Oplossing: We verlagen de bijdrage. Huh??
Dat is wel het eerste dat ik zou aangeven: Houd die bijdrage voorlopig zo en spaar een buffer. Jij (en iedereen) kan die 225 betalen, dus waarom zou je dat niet doen? Zoals al aangegeven, loonkosten en materiaalkosten schieten ook omhoog.
Deze verlaging is meteen een voorzet naar de volgende 'verrassing'.
Ja, dat is natuurlijk wel zo. Alles wordt duurder.
Oh, en tegen een rente van 9.7% zou ik echt proberen om het onderhands via de VVE te laten voorschieten. Dat scheelt gewoon geld!
Kijk logisch: Jij hebt geen 6000 euro liggen, en de 'oplossing' is dat jij bij een bank extra moet betalen om dat geld te lenen - je maakt dus extra kosten terwijl je juist geen geld hebt.
De VVE heeft deze situatie laten ontstaan. Het moet opgelost, maar er mag best van beide kanten wat water bij de wijn gedaan worden.
zondag 9 oktober 2022 om 15:39
Dat kan helemaal, het is een eigen afweging.Ginevra schreef: ↑09-10-2022 13:08Juist, en daarom zou TO dus bij die mensen persoonlijk in de schuld staan. Niet leuk als elke buur je aankijkt en denkt “ik heb 3000 euro extra voor jou gelapt, omdat jij het geld niet had ga ik nu niet op vakantie, hoe snel ga je dit terugbetalen?”
Dat soort onderlinge verplichtingen zijn voor niemand fijn, TO leeft daar ook niet relaxed mee lijkt me. Dan is een bank toch anoniemer.
Ik denk dat het meevalt maar dat is alleen maar mijn ene mening. Reden daarvoor is dat de VVE er nog tussenzit. Dat is een formeel orgaan, waar je ook een betaalverplichting aan hebt. Dat is toch anders dan informeel op goed vertrouwen van buren lenen.
Over die betaalverplichting moet je natuurlijk afspraken maken; hoeveel je zelf in 1e instantie inlegt en hoeveel je per maand aflost.
Als je je daar aan houdt en bij grote luxe uitgaven eerst even aan aflossen denkt, dan moet het wel kunnen.
Het meest voorkomende probleem met informeel lenen is dat de lener op een gegeven moment luxe dingen wil en de aflossingen op de lange baan schuift.
Bij een VVE is het toch iets zakelijker en spreek je een echte betalingsregeling af; en een VVE kan ook makkelijker een incassotraject starten.
Maar goed, da's mijn mening, als je het onprettig vindt ga je alsnog naar familie of een bank - nadat je zelf alles bij elkaar hebt geschraapt wat je kunt vinden en je nier hebt verkocht.
Ik snap trouwens het verhaal over een VVE die 'teveel' in kas heeft, maar je kunt je toch wel richten op een aardige buffer zodat je verrassingen voorkomt.
Je moet er iets over afspreken, bijvoorbeeld dat je altijd geld hebt voor 1 volledige schilderbeurt of 1 schilderbeurt en een gebroken ruit - ik noem maar wat. Dus geen bedragen, maar afspreken wat je moet kunnen doen, als VVE.
Je hoeft toch niet als beleid te hebben dat de bodem van de portemonnee te allen tijde zichtbaar is ...
Geef mensen geen informatie waar ze niet mee om kunnen gaan.
zondag 9 oktober 2022 om 15:49
Sterker nog, je hebt gewoon verplichtingen qua reservefonds als VVE: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -onderhoudKooktMetKnoflook schreef: ↑09-10-2022 15:39
Ik snap trouwens het verhaal over een VVE die 'teveel' in kas heeft, maar je kunt je toch wel richten op een aardige buffer zodat je verrassingen voorkomt.
Je moet er iets over afspreken, bijvoorbeeld dat je altijd geld hebt voor 1 volledige schilderbeurt of 1 schilderbeurt en een gebroken ruit - ik noem maar wat. Dus geen bedragen, maar afspreken wat je moet kunnen doen, als VVE.
Je hoeft toch niet als beleid te hebben dat de bodem van de portemonnee te allen tijde zichtbaar is ...
maandag 10 oktober 2022 om 21:25
Het ligt er natuurlijk ook aan hoelang deze VvE al bestaat, hoeveel er in kas zit.
Tegenwoordig is het verplicht 0,5% van de herbouwwaarde te sparen of een MJOP te hebben. Dit omdat dus een VvE de maandelijkse bijdragen laag wilden houden.
Bijvoorbeeld bij transitie bouw, van kantoor naar appartementen, kan het zo maar zijn dat het pand, en dus het dak ook, 30 jaar oud is. Een nieuw dak heb je dan niet eventjes zomaar bij elkaar gespaard. Heeft ook weinig met een bestuur te maken.
Tegenwoordig is het verplicht 0,5% van de herbouwwaarde te sparen of een MJOP te hebben. Dit omdat dus een VvE de maandelijkse bijdragen laag wilden houden.
Bijvoorbeeld bij transitie bouw, van kantoor naar appartementen, kan het zo maar zijn dat het pand, en dus het dak ook, 30 jaar oud is. Een nieuw dak heb je dan niet eventjes zomaar bij elkaar gespaard. Heeft ook weinig met een bestuur te maken.
dinsdag 11 oktober 2022 om 09:09
Daarvoor moet je even kijken op de site van je eigen gemeente, kan ook via deze site:
https://www.verbeterjehuis.nl/energiesubsidiewijzer/
Bij sommige gemeenten is de pot al leeg helaas.
Edit: of deze in geval van Rijksmonument:
https://www.restauratiefonds.nl/particu ... ten-lening
Om te kunnen reageren moet je ingelogd zijn
Al een account? Log dan hier in
