Thuis
alle pijlers
Koopwoning met scheefstand/funderingsprobleem
donderdag 1 oktober 2020 om 12:12
Hallo!
We hebben geen haast met het kopen van een huis, maar scrollen afentoe op funda en hebben nu iets gezien waar we op het eerste gezicht helemaal weg van zijn. Om een beetje een beeld te schetsen: het is een tussenwoning van van begin 20e eeuw, gemoderniseerd met behoud van veel originele details. Er hoeft niets of niet veel aan te gebeuren. Locatie: hippe bakfietswijk in de randstad, 15 min fietsen van het stadscentrum. Vraagprijs is 275.000.
Voor ons tikt dit huis echt bijna alle punten op het wensenlijstje aan. Alleen is er sprake van een staalfundering op kleigrond waardoor er scheefstand is ontstaan door inklinking. Dit betekent op den duur dus een nodige investering van zo'n 40.000-50.000 euro. Er staan in die omgeving weinig vergelijkbare woningen te koop maar ik vind de vraagprijs toch nog fors met een dergelijk fundamenteel (haha) gebrek?
Nou hebben wij nog nooit een huis gekocht dus ik ben benieuwd hoe mensen dit zouden aanvliegen, mochten we na een eventuele bezichtiging nog steeds interesse voelen voor dit huis. Ik open dit topic vooral om kennis op te doen dus. We hebben nog geen bezichtiging gepland vanwege dit funderingsverhaal.
Kan een aankoopmakelaar hier een rol in spelen of niet? Ik zou sowieso een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zijn er mensen die ervaring hebben met het kopen van een huis met een funderingsprobleem en het op termijn herstellen hiervan? Of mensen die juist hebben afgezien van een koopwoning met een probleem in de fundering?
Ben benieuwd naar jullie gedachten/ideeën/meningen.
We hebben geen haast met het kopen van een huis, maar scrollen afentoe op funda en hebben nu iets gezien waar we op het eerste gezicht helemaal weg van zijn. Om een beetje een beeld te schetsen: het is een tussenwoning van van begin 20e eeuw, gemoderniseerd met behoud van veel originele details. Er hoeft niets of niet veel aan te gebeuren. Locatie: hippe bakfietswijk in de randstad, 15 min fietsen van het stadscentrum. Vraagprijs is 275.000.
Voor ons tikt dit huis echt bijna alle punten op het wensenlijstje aan. Alleen is er sprake van een staalfundering op kleigrond waardoor er scheefstand is ontstaan door inklinking. Dit betekent op den duur dus een nodige investering van zo'n 40.000-50.000 euro. Er staan in die omgeving weinig vergelijkbare woningen te koop maar ik vind de vraagprijs toch nog fors met een dergelijk fundamenteel (haha) gebrek?
Nou hebben wij nog nooit een huis gekocht dus ik ben benieuwd hoe mensen dit zouden aanvliegen, mochten we na een eventuele bezichtiging nog steeds interesse voelen voor dit huis. Ik open dit topic vooral om kennis op te doen dus. We hebben nog geen bezichtiging gepland vanwege dit funderingsverhaal.
Kan een aankoopmakelaar hier een rol in spelen of niet? Ik zou sowieso een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zijn er mensen die ervaring hebben met het kopen van een huis met een funderingsprobleem en het op termijn herstellen hiervan? Of mensen die juist hebben afgezien van een koopwoning met een probleem in de fundering?
Ben benieuwd naar jullie gedachten/ideeën/meningen.
pinda-kaas wijzigde dit bericht op 01-10-2020 13:08
1.63% gewijzigd
donderdag 1 oktober 2020 om 12:52
lux- schreef: ↑01-10-2020 12:41Ik heb geen ervaring met een zodanig probleem, maar ben wel bezig met de aankoop van een huis.
Wat onze aankoopmakelaar doet; hij zoekt van tevoren uit (denk ik, neem aan dat hij het niet allemaal uit z’n hoofd weet), wanneer het huis voor het laatst is verkocht, voor hoeveel, wat er aan onderhoud is terug te vinden over het huis, kent de buurten goed en weet veel over de markt in de plaats waar wij zoeken, gaat mee naar een bezichtiging en controleert de staat van onderhoud, aanwezigheid van asbest, wijst aan waar je werk aan zou hebben, welke eventuele bestemmingsplannen je rekening zou moeten houden en regelt de bieding en contact met de verkopende partij voor ons. Laatst hadden we een super leuk huis gezien - dachten we - maar hij wist dat dat heel vaak in de verkoop gaat omdat er een huisjesmelker naast zit met probleemhuurders die veel overlast veroorzaken. Nou, dat is toch prettig om te weten.
Nou kopen wij in een omgeving waar we zelf niet bekend zijn en heeft hij alleen al daardoor veel waarde, maar ook voor ons is dit de eerste keer dat we kopen en dan vind ik het toch wel heel prettig dat iemand je meeneemt in het proces. Hij doet het duidelijk dagelijks en wij, tja, nooit.
Dus ik vind hem iedere cent waard. Of hij met het specifieke funderingsprobleem kan helpen, geen idee, maar anders bel je eens op? Wij kregen een gratis oriënterend gesprek, net als bij de hypotheekadviseur.
Dankje, dit klinkt wel fijn. Ja ik ga wel iemand zoeken. Ik denk dat het voor ons wel goed is om zo iemand te hebben voor het hele zoekproces überhaupt, niet eens specifiek dit huis.
donderdag 1 oktober 2020 om 12:53
Bij ons zitten er scheuren in de muren en buitenmuren en staan enkele glas in lood ramen iets bol, maar dat is vooralsnog cosmetische schade. Het huis blijft wel zakken, maar héél langzaam dus het is op zich geen probleem. Ik zou het wel willen laten onderheien, maar dat is een flinke kostenpost (richting een ton): de vraag is of we dat er zelf voor over hebben en ik denk dat de buren niet mee willen doen, dus dan kan het sowieso niet.Pinda-Kaas schreef: ↑01-10-2020 12:48Ja daar zat ik ook al over na te denken, omdat het een tussenwoning is, en het gehele rijtje huizen is best lang trouwens.
We hebben nog geen bezichtiging gedaan, ik wilde eerst even de reacties hier verzamelen. Als we bij voorbaat al zoiets hebben van, dit gaat het gewoon niet worden, dan gaan we ook niet kijken. Een beetje scheef huis heb ik persoonlijk geen problemen mee qua wonen en leven. Het is vooral de schade op de lange termijn waar ik bang voor ben met zo'n scheefstand. Dat als we er niks aan zouden doen, het tegen de tijd dat we het weer willen verkopen zo'n groot probleem is geworden dat je je huis aan de straatstenen niet meer kwijtraakt.
Hoe zit dat bij jullie huis? Of hebben jullie geen problemen doordat het niet onderheid is?
donderdag 1 oktober 2020 om 12:53
In mijn hippe bakfietswijk in de randstad gaan woningen van 50m2 met balkon (dus half zo klein en zonder tuin) voor €350.000 als zoete broodjes, dus waarom jij €275.000 + €50.000 nog "te veel" vindt voor dat aantal vierkante meters, begrijp ik niet zo goed. Maar je moet wel zin hebben in zo'n ingrijpende renovatie, die je waarschijnlijk ook verplicht wordt door de gemeente.
patsy--stone wijzigde dit bericht op 01-10-2020 12:54
7.15% gewijzigd
You can never have too many hats, gloves and shoes
donderdag 1 oktober 2020 om 12:53
Ja hier word ik niet vrolijk van.-Puck schreef: ↑01-10-2020 12:45Bij mijn zus in de straat is er funderingsonderzoek gedaan i.v.m. lichte verzakking door lage grondwaterstand en houten palen. Er is een scheefstand van 1,5 cm bij het eerste huis oplopend tot ruim 3,5 cm bij het zesde huis op het rijtje.
De kosten voor herstel worden geschat op € 80.000 a € 90.000 per woning en heeft alleen zin als het hele blok meedoet.
Huizen zijn ruim 90 jaar oud. Zakt dus niet heel hard maar je weet nooit wat de toekomst brengt.
Zou me dus wel heel goed voor laten lichten en bij de buren informeren wat zij van plan zijn.
donderdag 1 oktober 2020 om 12:56
Dit zou ook mijn grootste bezwaar zijn, de afhankelijkheid van meerdere buren om het ‘geregeld’ te krijgen. Met één buur zou ik dat nog wel aandurven (tenzij de buren oude mensen zijn die eruit zien alsof het hun tijd nog wel zal duren).
donderdag 1 oktober 2020 om 12:56
in de wijk waar we nu wonen is dat ook zo, maar in die wijk liggen de prijzen echt nog lager. Al zal dat ook niet lang meer durenpatsy--stone schreef: ↑01-10-2020 12:53In mijn hippe bakfietswijk in de randstad gaan woningen van 50m2 met balkon (dus half zo klein en zonder tuin) voor €350.000 als zoete broodjes, dus waarom jij €275.000 + €50.000 nog "te veel" vindt voor dat aantal vierkante meters, begrijp ik niet zo goed. Maar je moet wel zin hebben in zo'n ingrijpende renovatie, die je waarschijnlijk ook verplicht wordt door de gemeente.
. Het huis is een plaatje 
donderdag 1 oktober 2020 om 13:07
ja het is wel meegenomen denk ik, alleen ik denk dat de prijs is aangepast op 'er is scheefstand en dat is nou eenmaal zou' en niet op 'er is scheefstand en je gaat funderingsherstel uitvoeren' (omdat waarschijnlijk de buren niet mee gaan doen haha)
donderdag 1 oktober 2020 om 13:10
TO, ik heb je huis gevonden. Wat een plaatje! En nog goedkoop ook gezien de buurt! Ik zou echter niet gaan bezichtigen laat staan een bod uitbrengen, hoe mooi het ook is. De fundering is niet goed en die ga je ook niet goed krijgen als de rest van de rij niet meedoet met het aanpakken.
Een huis kan vanbinnen nog zo rot zijn, maar dat geeft niet zolang de fundering goed is. Dit gaat jullie beduidend meer kosten dan 50K en ik schat voor nu in dat je het dubbele kwijt zal zijn.
Als jullie het niet erg vinden dat je huis langzaam scheef trekt en er veel kosten aan zullen hebben, dan zou je kunnen bezichtigen en bieden.
Een huis kan vanbinnen nog zo rot zijn, maar dat geeft niet zolang de fundering goed is. Dit gaat jullie beduidend meer kosten dan 50K en ik schat voor nu in dat je het dubbele kwijt zal zijn.
Als jullie het niet erg vinden dat je huis langzaam scheef trekt en er veel kosten aan zullen hebben, dan zou je kunnen bezichtigen en bieden.
donderdag 1 oktober 2020 om 13:12
Pinda-Kaas schreef: ↑01-10-2020 13:07ja het is wel meegenomen denk ik, alleen ik denk dat de prijs is aangepast op 'er is scheefstand en dat is nou eenmaal zou' en niet op 'er is scheefstand en je gaat funderingsherstel uitvoeren' (omdat waarschijnlijk de buren niet mee gaan doen haha)
Ik ken Rotterdam een beetje en dit huis is echt heel goedkoop. Momenteel is het een hippe stad waar het goed toeven is (ik werk er) en dat merk je aan de prijzen. Jaren geleden was Rotterdam goedkoop, maar dat is het allang niet meer.
donderdag 1 oktober 2020 om 13:21
ik denk dat je gelijk hebt sjaan*TanteSjaan* schreef: ↑01-10-2020 13:10TO, ik heb je huis gevonden. Wat een plaatje! En nog goedkoop ook gezien de buurt! Ik zou echter niet gaan bezichtigen laat staan een bod uitbrengen, hoe mooi het ook is. De fundering is niet goed en die ga je ook niet goed krijgen als de rest van de rij niet meedoet met het aanpakken.
Een huis kan vanbinnen nog zo rot zijn, maar dat geeft niet zolang de fundering goed is. Dit gaat jullie beduidend meer kosten dan 50K en ik schat voor nu in dat je het dubbele kwijt zal zijn.
Als jullie het niet erg vinden dat je huis langzaam scheef trekt en er veel kosten aan zullen hebben, dan zou je kunnen bezichtigen en bieden.
donderdag 1 oktober 2020 om 13:27
Denk dat je er inmiddels wel al uit bent, maar wat ik ook zou willen weten, wat zit er in dat pand naast het huis. Lijkt op een bedrijfspand met die roldeur. Geeft dat veel overlast dan kan dat ook een rede zijn dat de vraagprijs relatief laag is.
Wel heel leuk huis, kan me voorstellen dat je enthousiast bent
Wel heel leuk huis, kan me voorstellen dat je enthousiast bent
donderdag 1 oktober 2020 om 13:28
ik woon er al mijn hele leven en ben wel op de hoogte. Zie het met lede ogen aan.*TanteSjaan* schreef: ↑01-10-2020 13:12Ik ken Rotterdam een beetje en dit huis is echt heel goedkoop. Momenteel is het een hippe stad waar het goed toeven is (ik werk er) en dat merk je aan de prijzen. Jaren geleden was Rotterdam goedkoop, maar dat is het allang niet meer.
Ik had zo graag 5 jaar geleden al gekocht, maar dat zat er toen niet in.
Net weer nieuwe buren gekregen in een vergelijkbare huurwoning,
die betalen nu 3x wat wij betalen (woon iets meer dan 10 jaar in dit huis).
Ik denk soms ook wel van, we wachten met kopen tot de markt weer wat slechter wordt,
maar tegelijkertijd voelt het alsof dat hier dus niet meer gaat gebeuren.
donderdag 1 oktober 2020 om 13:32
donderdag 1 oktober 2020 om 13:32
Het kan zijn dat de verzakking heel erg langzaam gaat.
Als je nog geïnteresseerd bent na al deze reacties, kun je een bouwkundig rapport laten opstellen, bijv. via vereniging eigen huis. Kost je een paar honderd euro maar dan heb je wel goed rapport. Kostenindicatie van herstel is altijd lastig om te maken. Elk bedrag blijft een slag in de lucht maar goedkoop zal het zeker niet zijn.
Los van de bouwkundige staat moet je er dan ook rekening mee houden dat je in een huis woont dat uit het lood is/ niet waterpas is.
Zelf weleens een dijkhuisje bezichtigd. Schitterend, mooie locatie, goede prijs, etc. etc. maar wel scheef richting de dijk. Als je een knikker aan de achterkant van de woonkamer legt, rolt die zo door de hele kamer naar het raam aan de voorkant toe. Daarom toch niet gekocht. Volgens de verkopers went dit en merk je het na verloop van tijd niet meer. De bewoners die het wel hebben gekocht hebben de scheefstand zelf niet aangepakt maar wel het hele huis van binnen totaal gestript en gesloopt en weer opnieuw opgebouwd zodat alles weer waterpas is. Dit moet een vermogen hebben gekost.
Verder kan bijna alles met moderne technieken worden hersteld of gestabiliseerd. Probleem met een tussenwoning kan wel zijn dat de buren dan ook mee moeten willen doen (...). Dan ook iets om uit te zoeken.
Als je nog geïnteresseerd bent na al deze reacties, kun je een bouwkundig rapport laten opstellen, bijv. via vereniging eigen huis. Kost je een paar honderd euro maar dan heb je wel goed rapport. Kostenindicatie van herstel is altijd lastig om te maken. Elk bedrag blijft een slag in de lucht maar goedkoop zal het zeker niet zijn.
Los van de bouwkundige staat moet je er dan ook rekening mee houden dat je in een huis woont dat uit het lood is/ niet waterpas is.
Zelf weleens een dijkhuisje bezichtigd. Schitterend, mooie locatie, goede prijs, etc. etc. maar wel scheef richting de dijk. Als je een knikker aan de achterkant van de woonkamer legt, rolt die zo door de hele kamer naar het raam aan de voorkant toe. Daarom toch niet gekocht. Volgens de verkopers went dit en merk je het na verloop van tijd niet meer. De bewoners die het wel hebben gekocht hebben de scheefstand zelf niet aangepakt maar wel het hele huis van binnen totaal gestript en gesloopt en weer opnieuw opgebouwd zodat alles weer waterpas is. Dit moet een vermogen hebben gekost.
Verder kan bijna alles met moderne technieken worden hersteld of gestabiliseerd. Probleem met een tussenwoning kan wel zijn dat de buren dan ook mee moeten willen doen (...). Dan ook iets om uit te zoeken.
donderdag 1 oktober 2020 om 13:35
Dat is de garage die bij het hoekhuis hoort, was daar zelf ook al nieuwsgierig naar inderdaad-Puck schreef: ↑01-10-2020 13:27Denk dat je er inmiddels wel al uit bent, maar wat ik ook zou willen weten, wat zit er in dat pand naast het huis. Lijkt op een bedrijfspand met die roldeur. Geeft dat veel overlast dan kan dat ook een rede zijn dat de vraagprijs relatief laag is.
Wel heel leuk huis, kan me voorstellen dat je enthousiast bent
donderdag 1 oktober 2020 om 13:56
Er is een funderingsloket waar ik het rapport heb kunnen opvragen van een grootschalig onderzoek in de gehele wijk, dat is uitgevoerd door de gemeente.
De woning heeft in de quickscan G: weinig tot geen scheefstand/scheurvorming (buitenkant), ligt laag ten opzichte van omgeving/grondwater.
Verderop leest ik gemiddelde zakking van 4,3 mm per jaar. En dat er maatregelen moeten worden getroffen mbt maaiveld en grondwaterstand, maar dat funderingsherstel in principe geen optie is.
Er worden aan het einde allerlei vervolgonderzoeken voorgesteld, maar zou nog moeten uitzoeken of en wanneer die hebben plaatsgevonden.
De woning heeft in de quickscan G: weinig tot geen scheefstand/scheurvorming (buitenkant), ligt laag ten opzichte van omgeving/grondwater.
Verderop leest ik gemiddelde zakking van 4,3 mm per jaar. En dat er maatregelen moeten worden getroffen mbt maaiveld en grondwaterstand, maar dat funderingsherstel in principe geen optie is.
Er worden aan het einde allerlei vervolgonderzoeken voorgesteld, maar zou nog moeten uitzoeken of en wanneer die hebben plaatsgevonden.
donderdag 1 oktober 2020 om 14:03
Dat gaat niet meer gebeuren nee. In 1998 vond ik het in Amsterdam belachelijk dat mensen f 100.000 voor een huisje van 50m2 betaalden. GULDEN dus hè! Dus zo'n €45.000.Pinda-Kaas schreef: ↑01-10-2020 13:28ik woon er al mijn hele leven en ben wel op de hoogte. Zie het met lede ogen aan.
Ik had zo graag 5 jaar geleden al gekocht, maar dat zat er toen niet in.
Net weer nieuwe buren gekregen in een vergelijkbare huurwoning,
die betalen nu 3x wat wij betalen (woon iets meer dan 10 jaar in dit huis).
Ik denk soms ook wel van, we wachten met kopen tot de markt weer wat slechter wordt,
maar tegelijkertijd voelt het alsof dat hier dus niet meer gaat gebeuren.
Toen dacht ik ook nog heel naïef dat ik gewoon zou wachten tot de huizenmarkt weer slechter zou worden. Fast forward 22 jaar... Dat was in de Staatsliedenbuurt, een wijk pal tegen de Jordaan aan waar je tegenwoordig voor 50m2 zo'n 400.000 euro mag neertellen. Dus bijna 10x zoveel in 22 jaar! Ofwel € 365.000 overwaarde.
Wel is er tijdens de crisis van 2008-2013 een dipje geweest, toen was zo'n woning van dat formaat tijdelijk zo'n €20.000 minder waard. Maar toen waren ook de regels voor geld lenen veel strenger geworden, en de rente anders, dus was het nog steeds niet echt gunstiger om te kopen in die periode.
Ik zou erin springen zodra je kan. Ik ben nu ook heel blij dat ik dat heb gedaan in 2008, ook al heeft mijn woning tijdens de crisis dus tijdelijk 'onder water' gestaan, nu heb ik weer een overwaarde van meer dan een ton.
Wat me trouwens op deze nieuwe gedachte brengt: wellicht kan je toch eens gaan kijken bij dat huis nu... het kopen, en als het zo doorgaat zoals het de afgelopen 50-60 jaar is gegaan met de huizenmarkt (exponentiële waardestijging), dan heb je over 10 jaar ook een gigantische overwaarde, die je weer zou kunnen inzetten om je hypotheek op te hogen om die fundering te renoveren? (Of heet dat een bouwdepot? Makelaar weet daar vast meer over.)
Alleen als je afhankelijk bent van buren dan weet ik niet hoe dat zit. Verplicht de gemeente het dan nog niet?? (Ook dat zou ik aan een makelaar vragen.) In Amsterdam wel. Of misschien pas vanaf een bepaalde scheefstand. Er hebben wel mensen moeten verhuizen uit grachtenpanden omdat ze die renovaties niet konden betalen.
You can never have too many hats, gloves and shoes
donderdag 1 oktober 2020 om 14:06
Roep de hulp in van een funderingsspecialist. Liefst iemand uit de stad waar je wilt gaan kopen, of iemand die daar in ieder geval goed bekend is. Tegenwoordig zijn er hele geavanceerde manieren om een fundering te herstellen zonder dat de hele benedenverdieping meteen in puin ligt. Of dat bij deze woning ook kan, zul je samen met een specialist moeten bekijken. Uiteraard is dat niet gratis, zeg ik maar even bij.
donderdag 1 oktober 2020 om 14:08
Energielabel E, wat nog steeds veel te hoog is
dat zou ik zeker een aandachtspunt zijn, en ik zou dan ook wel (laten) uitzoeken wat er nog verbeterd kan worden. Dak is sowieso niet geïsoleerd volgens mij.
donderdag 1 oktober 2020 om 14:10
