Geld & Recht
alle pijlers
Huis ouders overkopen door hypotheek op eigen huis
vrijdag 31 juli 2020 om 11:16
Mijn ouders hebben moeite met het onderhouden van hun huis. Ze hebben niet zoveel geld en vinden het lastig om dingen te regelen. Ze willen er wel graag nog blijven wonen. Nu hebben mijn vriend en ik bedacht dat we hun huis zouden kunnen overkopen en weer aan hen kunnen verhuren. Heeft iemand hier ervaring mee?
Mijn ouders hebben nog een hypotheek van 60.000 euro. Dat is dus het bedrag dat we moeten lenen bij de bank. Voor de rest van het geld kunnen we een hypotheek bij mijn ouders nemen (dan teren zij dus maandelijks in op hun overwaarde).
We hebben afgelopen jaar ons huis gekocht en onze hypotheek is 80.000 lager dan de taxatiewaarde die het vorig jaar heeft gekregen. We hebben sindsdien ook vrij grondig verbouwd (nieuwe keuken, badkamer, vloeren, isolatie) dus waarschijnlijk is het inmiddels nog wel iets meer waard. We schatten dat onze 'overwaarde' nu ongeveer 120.000 euro is. We konden destijds ook 130.000 euro meer hypotheek krijgen en inmiddels verdienen we allebei weer wat meer, dus daar zit ook ruimte.
Een aantal belangrijke punten
- mijn ouders kunnen zelf niets bijlenen voor het onderhoud of hun hypotheek aanpassen ivm BKR
- eigenlijk kunnen ze ivm omstandigheden ook niet verhuizen
- ik beheer hun geld al een tijd en de bedoeling is dat ik dat blijf doen. Hypotheek is laatste jaren altijd op tijd betaald dus over betalen van huur maak ik me geen zorgen
- doel is vooral om mijn ouders te ontlasten. Ik hoef er dus niet dik op te verdienen, maar veel geld erop verliezen is het ook niet waard
Ik heb natuurlijk al een afspraak met de hypotheekadviseur maar zou graag wat ervaringen horen. En vraag me ook wat dingen af:
- wat kost zon adviseur voor een 2e hypotheek? Toch niet weer 2500 euro?
- wat is de kans dat dit allemaal lukt? Ik wil mijn ouders hier niet helemaal in meeslepen als het weinig kans van slagen heeft.
Bedankt als je helemaal tot hier hebt gelezen!
Mijn ouders hebben nog een hypotheek van 60.000 euro. Dat is dus het bedrag dat we moeten lenen bij de bank. Voor de rest van het geld kunnen we een hypotheek bij mijn ouders nemen (dan teren zij dus maandelijks in op hun overwaarde).
We hebben afgelopen jaar ons huis gekocht en onze hypotheek is 80.000 lager dan de taxatiewaarde die het vorig jaar heeft gekregen. We hebben sindsdien ook vrij grondig verbouwd (nieuwe keuken, badkamer, vloeren, isolatie) dus waarschijnlijk is het inmiddels nog wel iets meer waard. We schatten dat onze 'overwaarde' nu ongeveer 120.000 euro is. We konden destijds ook 130.000 euro meer hypotheek krijgen en inmiddels verdienen we allebei weer wat meer, dus daar zit ook ruimte.
Een aantal belangrijke punten
- mijn ouders kunnen zelf niets bijlenen voor het onderhoud of hun hypotheek aanpassen ivm BKR
- eigenlijk kunnen ze ivm omstandigheden ook niet verhuizen
- ik beheer hun geld al een tijd en de bedoeling is dat ik dat blijf doen. Hypotheek is laatste jaren altijd op tijd betaald dus over betalen van huur maak ik me geen zorgen
- doel is vooral om mijn ouders te ontlasten. Ik hoef er dus niet dik op te verdienen, maar veel geld erop verliezen is het ook niet waard
Ik heb natuurlijk al een afspraak met de hypotheekadviseur maar zou graag wat ervaringen horen. En vraag me ook wat dingen af:
- wat kost zon adviseur voor een 2e hypotheek? Toch niet weer 2500 euro?
- wat is de kans dat dit allemaal lukt? Ik wil mijn ouders hier niet helemaal in meeslepen als het weinig kans van slagen heeft.
Bedankt als je helemaal tot hier hebt gelezen!
vrijdag 31 juli 2020 om 11:21
Je hebt dit al gelezen neem ik aan? https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... de-woning/
Zo niet, dan even de belangrijkste punten:
- hypotheekrente van tweede woning is niet aftrekbaar, ook niet als je het via de hypotheek van je hoofdwoning regelt
- soms geldt er voor een tweede woning opslag op de rente
- vaak is verhuren van de tweede woning verboden
Ik snap even niet wat je bedoelt met: Voor de rest van het geld kunnen we een hypotheek bij mijn ouders nemen (dan teren zij dus maandelijks in op hun overwaarde). Zeker niet in combinatie met het betalen van huur.
Zo niet, dan even de belangrijkste punten:
- hypotheekrente van tweede woning is niet aftrekbaar, ook niet als je het via de hypotheek van je hoofdwoning regelt
- soms geldt er voor een tweede woning opslag op de rente
- vaak is verhuren van de tweede woning verboden
Ik snap even niet wat je bedoelt met: Voor de rest van het geld kunnen we een hypotheek bij mijn ouders nemen (dan teren zij dus maandelijks in op hun overwaarde). Zeker niet in combinatie met het betalen van huur.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:27
vrijdag 31 juli 2020 om 11:28
Ik snap je constructie ook niet helemaal. Kun je niet gewoon het onderhoud betalen aan hun huis? Veel geld zullen ze per maand niet betalen, als ze nog maar weinig hypotheek hebben. Als zij jou huur moeten betalen, maakt het voor hun dan toch niet uit.
Find people who will make you better (M. Obama)
vrijdag 31 juli 2020 om 11:29
Jij zult het huis tegen een redelijke (marktconforme) prijs moeten kopen, zodat het geen schenking lijkt.
Wat er bij je ouders openstaat aan hypotheek is toch helemaal niet relevant voor hoe jij zelf de hypotheek gaat regelen voor dit huis? Dus waarom juist 60 bij de bank en de rest bij hun?
Hoe bedoel je de constructie met je ouders? Jij neemt bij hun een familiehypotheek (voor het deel boven wat je van de bank leent) , maar de maandelijkse aflossing is gelijk aan wat ze jullie als huur zouden moeten betalen? Of zit daar een verschil in en betalen zij dan meer huur en op die manier slinkt hun vermogen?
Wat er bij je ouders openstaat aan hypotheek is toch helemaal niet relevant voor hoe jij zelf de hypotheek gaat regelen voor dit huis? Dus waarom juist 60 bij de bank en de rest bij hun?
Hoe bedoel je de constructie met je ouders? Jij neemt bij hun een familiehypotheek (voor het deel boven wat je van de bank leent) , maar de maandelijkse aflossing is gelijk aan wat ze jullie als huur zouden moeten betalen? Of zit daar een verschil in en betalen zij dan meer huur en op die manier slinkt hun vermogen?
anoniem_275457 wijzigde dit bericht op 31-07-2020 11:29
0.40% gewijzigd
vrijdag 31 juli 2020 om 11:29
Poeh, dat klinkt best ingewikkeld. Ik denk dat je vooral goed moet nadenken over allerlei verschillende situaties. Wat als 1 van jullie (of zelfs beide) een baan verliest of arbeidsongeschikt raakt, kan je dan nog beide hypotheken betalen? Je wilt niet dat je ouders gedwongen het huis uit moeten omdat jij geldproblemen hebt. Wat als jij en je partner uit elkaar gaan? etc..
En heb je nog broers/zussen die hiermee wellicht hun erfenis in de vorm van de overwaarde zien verdwijnen?
En heb je al nagedacht over hypotheekrente-aftrek?
Maar misschien wel makkelijker: als je dan toch al hun geld beheert, is het dan niet te doen om maandelijks wat van hun geld naar een onderhoudspotje te schuiven en ze daarmee te helpen het te besteden?
Of als ze echt te weinig geld hebben: kan je niet een constructie bedenken waarbij jij hen geld leent in ruil voor de overwaarde van hun huis? Of dat door een bank laten doen zoals een verzilverhypotheek (bijv van Florius)?
En heb je nog broers/zussen die hiermee wellicht hun erfenis in de vorm van de overwaarde zien verdwijnen?
En heb je al nagedacht over hypotheekrente-aftrek?
Maar misschien wel makkelijker: als je dan toch al hun geld beheert, is het dan niet te doen om maandelijks wat van hun geld naar een onderhoudspotje te schuiven en ze daarmee te helpen het te besteden?
Of als ze echt te weinig geld hebben: kan je niet een constructie bedenken waarbij jij hen geld leent in ruil voor de overwaarde van hun huis? Of dat door een bank laten doen zoals een verzilverhypotheek (bijv van Florius)?
vrijdag 31 juli 2020 om 11:30
Ik snap helemaal niks van de constructie...
Hypotheekregels voor eigen woning zijn anders dan voor een 2e woning. Ik zie het voordeel voor jouw ouders niet. En voor jou ook niet trouwens.
Als je nu eens met (fictieve) bedragen werkt? Voor welk bedrag koop je het huis? Stel 200.000. Jouw ouders hebben dan 140.000 overwaarde. En dit gaan ze dan aan jullie lenen? Dus jullie betalen rente + aflossing aan jouw ouders en zij weer huur aan jullie?
Hypotheekregels voor eigen woning zijn anders dan voor een 2e woning. Ik zie het voordeel voor jouw ouders niet. En voor jou ook niet trouwens.
Als je nu eens met (fictieve) bedragen werkt? Voor welk bedrag koop je het huis? Stel 200.000. Jouw ouders hebben dan 140.000 overwaarde. En dit gaan ze dan aan jullie lenen? Dus jullie betalen rente + aflossing aan jouw ouders en zij weer huur aan jullie?
vrijdag 31 juli 2020 om 11:35
Keep-smiling schreef: ↑31-07-2020 11:30Kunnen ze niet beter gewoon verkopen en een huurhuisje nemen?
Dit
Ik snap dat ze er graag willen blijven wonen. Maar bij verkoop kunnen ze de overwaarde mooi opstrijken, en een veel onbezorgder leven gaan leiden. Er zijn vast prima appartementen te huur voor 1000 euro. Ja, dan zijn de maandelijkse lasten hoger dan wat ze nu betalen, maar ze hebben dan ook 2 ton of zo op de bank staan, waarop ze kunnen interen. Als jij hun geld blijft beheren gaat het vast wel lukken om met dat bedrag 20 jaar vooruit te kunnen.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:39
Er staat nergens wat de overwaarde is,toch?Marana schreef: ↑31-07-2020 11:35Dit
Ik snap dat ze er graag willen blijven wonen. Maar bij verkoop kunnen ze de overwaarde mooi opstrijken, en een veel onbezorgder leven gaan leiden. Er zijn vast prima appartementen te huur voor 1000 euro. Ja, dan zijn de maandelijkse lasten hoger dan wat ze nu betalen, maar ze hebben dan ook 2 ton of zo op de bank staan, waarop ze kunnen interen. Als jij hun geld blijft beheren gaat het vast wel lukken om met dat bedrag 20 jaar vooruit te kunnen.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:42
Wat is er op tegen om hun huis nu met flinke winst te verkopen in deze markt en er een fijne aanleunwoning of mooi service Appartement voor terug te kopen?
Het klinkt alsof ze wat ondersteuning kunnen gebruiken en dat wordt natuurlijk niet minder als ze ouder worden.
Wat je nu van plan bent is jezelf een hele hoop rompslomp op de hals halen, je zal een marktconforme prijs moeten betalen voor het huis, op de piek van de huizenmarkt. Dus je zadelt jezelf op met grote kans op verlies (geen goede investering).
Je bent dan ook verantwoordelijk voor het onderhoud, maar niet voor het schilderwerk binnenshuis bijvoorbeeld. Ga je dat laatste dan doorberekenen aan je ouders? Of wordt het allemaal financieel grijs gebied? En heb je broers of zussen? Wat als die zeggen: joh, de hal stinkt naar schimmel, jij moet daar wat aan doen! De kosten blijken echter exorbitant want het is een structureel probleem, je zal het hele huis beter moeten isoleren. Krijg je dan gezeik met je familie?
Daarnaast gaan je ouders er nooit meer uit als jij het koopt dus zal je straks ook moeten gaan mantelzorgen, of je krijgt een familieruzie omdat je dan alsnog je ouders liever in een serviceappartement ziet wonen, dan moet je ze dus uit huis zetten? Dit lijkt me een recept voor ellende.
Het klinkt alsof ze wat ondersteuning kunnen gebruiken en dat wordt natuurlijk niet minder als ze ouder worden.
Wat je nu van plan bent is jezelf een hele hoop rompslomp op de hals halen, je zal een marktconforme prijs moeten betalen voor het huis, op de piek van de huizenmarkt. Dus je zadelt jezelf op met grote kans op verlies (geen goede investering).
Je bent dan ook verantwoordelijk voor het onderhoud, maar niet voor het schilderwerk binnenshuis bijvoorbeeld. Ga je dat laatste dan doorberekenen aan je ouders? Of wordt het allemaal financieel grijs gebied? En heb je broers of zussen? Wat als die zeggen: joh, de hal stinkt naar schimmel, jij moet daar wat aan doen! De kosten blijken echter exorbitant want het is een structureel probleem, je zal het hele huis beter moeten isoleren. Krijg je dan gezeik met je familie?
Daarnaast gaan je ouders er nooit meer uit als jij het koopt dus zal je straks ook moeten gaan mantelzorgen, of je krijgt een familieruzie omdat je dan alsnog je ouders liever in een serviceappartement ziet wonen, dan moet je ze dus uit huis zetten? Dit lijkt me een recept voor ellende.
anoniem_637d84854bd0f wijzigde dit bericht op 31-07-2020 11:44
0.47% gewijzigd
vrijdag 31 juli 2020 om 11:42
Ik snap de constructie wel.
Fictief: waarde woning € 300.000,-- (kosten koper buiten beschouwing gelaten)
Je leent bij de bank € 60.000 om hun hypotheek af te lossen
Je leent bij je ouders € 240.000,-- die zij als overwaarde hebben.
Zij betalen huur, dit wordt verrekend met de maandelijkse rente/aflossing (en zo kunnen zij idd interen op vermogen als de huur hoger is dan de hypotheek).
Voor je vraag over de hypotheekadviseur: denk je dat dit voor een adviseur minder werk is dan je vorige aanvraag? Ik schat in zelfs meer....
Heb je nog broers/zussen? Als je de familiebanden goed wilt houden zou ik alles heel goed laten vastleggen!
Fictief: waarde woning € 300.000,-- (kosten koper buiten beschouwing gelaten)
Je leent bij de bank € 60.000 om hun hypotheek af te lossen
Je leent bij je ouders € 240.000,-- die zij als overwaarde hebben.
Zij betalen huur, dit wordt verrekend met de maandelijkse rente/aflossing (en zo kunnen zij idd interen op vermogen als de huur hoger is dan de hypotheek).
Voor je vraag over de hypotheekadviseur: denk je dat dit voor een adviseur minder werk is dan je vorige aanvraag? Ik schat in zelfs meer....
Heb je nog broers/zussen? Als je de familiebanden goed wilt houden zou ik alles heel goed laten vastleggen!
vrijdag 31 juli 2020 om 11:46
Deze link zie ik niet. Wat is er anders aan nu en dan in relatie tot mantelzorgen?Bellyflop schreef: ↑31-07-2020 11:42Wat is er op tegen om hun huis nu met flinke winst te verkopen in deze markt en er een fijne aanleunwoning of mooi service Appartement voor terug te kopen?
Het klinkt alsof ze wat ondersteuning kunnen gebruiken en dat wordt natuurlijk niet minder als ze ouder worden.
Wat je nu van plan bent is jezelf een hele hoop rompslomp op de hals halen, je zal een marktconforme prijs moeten betalen voor het huis, op de piek van de huizenmarkt. Dus je zadelt jezelf op met grote kans op verlies (geen goede investering).
Je bent dan ook verantwoordelijk voor het onderhoud, maar niet voor het schilderwerk bijvoorbeeld. Ga je dat laatste dan doorberekenen aan je ouders? Of wordt het allemaal financieel grijs gebied? En heb je broers of zussen? Wat als die zeggen: joh, de hal stinkt naar schimmel, jij moet daar wat aan doen! De kosten blijken echter exorbitant want het is een structureel probleem, je zal het hele huis beter moeten isoleren. Krijg je dan gezeik met je familie?
Daarnaast gaan je ouders er nooit meer uit als jij het koopt dus zal je straks ook moeten gaan mantelzorgen, of je krijgt een familieruzie omdat je dan alsnog je ouders liever in een serviceappartement ziet wonen, dan moet je ze dus uit huis zetten? Dit lijkt me een recept voor ellende.
Wel eens met het onderhoud. Onderschat dat niet. Je hebt als verhuurder verantwoordelijkheden die je zakelijk moet kunnen aanpakken. Dat blijft lastig als je ouders de huurder zijn.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:48
Als huur en aflossing 1 op 1 zijn, dan gaan ouders er waarschijnlijk niet op vooruit. Zoveel aflossing zullen ze nu niet betalen, lijkt me?WakeUpje schreef: ↑31-07-2020 11:42Ik snap de constructie wel.
Fictief: waarde woning € 300.000,-- (kosten koper buiten beschouwing gelaten)
Je leent bij de bank € 60.000 om hun hypotheek af te lossen
Je leent bij je ouders € 240.000,-- die zij als overwaarde hebben.
Zij betalen huur, dit wordt verrekend met de maandelijkse rente/aflossing (en zo kunnen zij idd interen op vermogen als de huur hoger is dan de hypotheek).
Voor je vraag over de hypotheekadviseur: denk je dat dit voor een adviseur minder werk is dan je vorige aanvraag? Ik schat in zelfs meer....
Heb je nog broers/zussen? Als je de familiebanden goed wilt houden zou ik alles heel goed laten vastleggen!
Dan hieven ze weliswaar niet te sparen voor onderhoud, maar wat ze buiten dat te besteden hebben is ook niet veel, als ik de OP lees.
ik zou het verkopen. Is een zorg minder.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:50
Dit. De kern van het probleem is dat de ouders niet voor zichzelf kunnen zorgen. Financieel kunnen ze geen overzicht bewaren en ze kunnen hun huis niet onderhouden.
Kortom: TO is gewoon aan het mantelzorgen. Ze beheerde al hun financiën en nu gaat ze ook het onderhoud van het huis regelen.
Hoe TO denkt dat de zaken makkelijker worden door het hele huis op haar naam te zetten, snap ik niet. Als ze dat doet krijgt ze er alleen maar een shitload aan taken en complicaties bij.
De enige oplossing is de mantelzorg doen en dat gaat natuurlijk steeds verder, of de ouders in een meer verzorgde situatie brengen, een serviceappartement of aanleunwoning bijvoorbeeld.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:52
Ik zou zeer zeker niet de woning nu al verkopen. Stel dat de woning nog 200.000 euro gaat opleveren en haar ouders vinden en appartement voor 1000 euro per maand, dan is na 18 jaar het geld op.
Terwijl als TO nu financieel bijspringt, haar ouders waarschijnlijk binnen die 18 jaar de hypotheek hebben afgelost, nog goedkoper wonen dan ze nu al doen en ze haar inleg terugkrijgt op het moment dat de erfenis verdeeld moet gaan worden.
En al zouden haar ouders ver in de 90 worden, dan nog is het fijn om een appeltje voor de dorst te hebben. Met de uitholling van ons zorgstelsel weet je niet welke kosten je dan voor je rekening moet nemen.
Terwijl als TO nu financieel bijspringt, haar ouders waarschijnlijk binnen die 18 jaar de hypotheek hebben afgelost, nog goedkoper wonen dan ze nu al doen en ze haar inleg terugkrijgt op het moment dat de erfenis verdeeld moet gaan worden.
En al zouden haar ouders ver in de 90 worden, dan nog is het fijn om een appeltje voor de dorst te hebben. Met de uitholling van ons zorgstelsel weet je niet welke kosten je dan voor je rekening moet nemen.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:52
En dan nog een reactie op deze 2 opmerkingen uit je OP:
We schatten dat onze 'overwaarde' nu ongeveer 120.000 euro is. We konden destijds ook 130.000 euro meer hypotheek krijgen en inmiddels verdienen we allebei weer wat meer, dus daar zit ook ruimte.
Op basis van je geschatte overwaarde zou je dus de hypotheek op je eigen huis kunnen doen: vaak geldt een hogere rente op een verhuurde of tweede woning.
Op basis van je inkomsten: destijds kon je op basis van je inkomen extra lenen. Dan heb je het over 130.000 op basis van een aftrekbare lening, niet op basis van een niet-aftrekbare lening. Daarnaast kijkt een hypotheekverstrekker naar de resterende rentevastperiode. Heb je je eigen hypotheekrente voor 10 jaar vastgezet dan kan je nu aanzienlijk minder lenen omdat de resterende periode korter is dan 10 jaar (er wordt dan gerekend met een toetsrente van 5% in plaats van de werkelijke rente).
En je wilt bij de bank € 60.000,-- lenen maar je leent daarnaast ook bij je ouders. Hypotheekverstrekkers kijken naar wat je totaal leent, niet alleen wat je van hen leent.
Je kan de huurinkomsten dan mogelijk wel meenemen als inkomsten (afhankelijk van de geldverstrekker).
We schatten dat onze 'overwaarde' nu ongeveer 120.000 euro is. We konden destijds ook 130.000 euro meer hypotheek krijgen en inmiddels verdienen we allebei weer wat meer, dus daar zit ook ruimte.
Op basis van je geschatte overwaarde zou je dus de hypotheek op je eigen huis kunnen doen: vaak geldt een hogere rente op een verhuurde of tweede woning.
Op basis van je inkomsten: destijds kon je op basis van je inkomen extra lenen. Dan heb je het over 130.000 op basis van een aftrekbare lening, niet op basis van een niet-aftrekbare lening. Daarnaast kijkt een hypotheekverstrekker naar de resterende rentevastperiode. Heb je je eigen hypotheekrente voor 10 jaar vastgezet dan kan je nu aanzienlijk minder lenen omdat de resterende periode korter is dan 10 jaar (er wordt dan gerekend met een toetsrente van 5% in plaats van de werkelijke rente).
En je wilt bij de bank € 60.000,-- lenen maar je leent daarnaast ook bij je ouders. Hypotheekverstrekkers kijken naar wat je totaal leent, niet alleen wat je van hen leent.
Je kan de huurinkomsten dan mogelijk wel meenemen als inkomsten (afhankelijk van de geldverstrekker).
vrijdag 31 juli 2020 om 11:53
Waarom zou je dit doen? Je hebt extra werk en risico en je hebt er geen voordeel van. Je ouders kunnen het onderhoud niet betalen, dan kunnen ze dat straks ook niet. En dan wordt het jouw pakkie-an. Ik denk dat je beter kunt helpen met (het regelen van) het onderhoud en anders kijken naar een goedkopere woning.
vrijdag 31 juli 2020 om 11:56
vrijdag 31 juli 2020 om 11:58
Huren is tegenwoordig vaak veel duurder dan een bijna afgelost huis betalen.Keep-smiling schreef: ↑31-07-2020 11:30Kunnen ze niet beter gewoon verkopen en een huurhuisje nemen?
